鄂州市人民政府關于發布《鄂州市城中村改造實施暫行辦法》通知
鄂州政發〔2008〕16號

各區、鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

《鄂州市城中村改造實施暫行辦法》經2008年8月18日（2008年第10次）市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。





二○○八年八月十九日



鄂州市城中村改造實施暫行辦法



第一章 總 則



第一條 為完善城市整體功能，改善城市人居環境，促進城區發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》和《中華人民共和國土地管理法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 　本市行政區域內的城中村改造的規劃、建設、管理工作適用本辦法。

本辦法所稱城中村，是指在本市建成區范圍內，在土地性質、組織結構、居住環境等方面仍保留原農村特征，被城市包圍且具有一定規模的聚居村落。

第三條　 城中村改造應當充分調動各方面的積極性，堅持政府引導、街村為主、市場運作、統一規劃、統一拆遷、分步實施、功能配套、成片開發的原則。

第四條　 城中村改造區分不同情況，分別采取項目開發建設、土地統購統儲、環境綜合整治三種改造方式。

項目開發建設改造方式，是指將城中村現有土地劃分為住宅用地、公共服務設施用地、綠化及道路廣場用地等，按照項目規劃，由村組集體經濟組織或者與其合作、合資的開發商通過招拍掛方式獲得土地使用權，分步實施開發建設。

土地統購統儲改造方式，是指由土地儲備機構對城中村集體土地進行統征統儲，依法出讓，由獲得土地使用權和開發權的開發商按規劃要求實施改造建設。

環境綜合整治改造方式，是指對市政基礎設施、公共服務設施不齊全、居住條件和居住環境差的舊城區、棚戶區，由政府投入資金，村組集體經濟組織或者與其合作、合資的開發商通過招拍掛方式獲得土地使用權，進行綜合治理的改造建設。

第五條　 市人民政府依法制定相關優惠政策，鼓勵社會資本通過競標獨立開發或者參與開發城中村改造項目。



第二章 組織機構和職責



第六條 　市人民政府成立市城中村改造工作領導小組（以下簡稱城改領導小組）作為城中村改造工作的領導和組織機構。城改領導小組下設辦公室，作為城中村改造工作的日常工作機構，辦公室設在市房產管理局。

第七條 　市城改領導小組負責全市城中村改造有關政策的調研、制定，重大事項的決策、協調工作；市城改領導小組辦公室負責城中村改造具體工作的組織、協調、督辦和市城改領導小組交辦的其他工作。

第八條 街道辦事處和鄉鎮人民政府是城中村改造的組織者和責任主體，應根據本地實際成立城中村改造的領導組織機構和工作專班，負責轄區內的城中村改造的組織領導，完成土地征用和拆遷安置等改造任務。

第九條　 市發展和改革、建設、規劃、國土、財政、房產、拆遷等部門在各自職責范圍內，相互支持配合，共同推進城中村改造工作。



第三章 規劃管理與審批



第十條 市城改領導小組辦公室會同市規劃行政管理部門，依據城市總體規劃和土地利用規劃編制城中村改造專項規劃，報市人民政府批準后實施。

經批準的城中村改造專項規劃，任何單位和個人不得擅自改變。在實施改造過程中，確需改變改造規劃方案的，須按法定程序重新報批。

改造項目容積率由市規劃部門根據城市總體規劃，結合項目所在地段、建拆比例等因素，在制定控制性詳規時確定。

第十一條　 城中村控制性詳規由市規劃部門組織編制，報市人民政府審批。控制性詳規的編制，在滿足通風、日照、衛生、消防、抗震等國家強制性技術規范的前提下，可根據具體情況適度調整容積率及日照間距等有關指標。

城中村改造修建性詳規由依法取得土地使用權和開發資格的業主，根據經批準的控制性詳規，委托具有規劃設計資質的單位進行編制，報市規劃委員會審批。

批準后的修建性詳規由市城改領導小組辦公室組織實施。

第十二條 城中村改造以行政村為單位實施；有條件實施多個行政村合并改造的，由市城改領導小組決定合并改造。

城中村已完成改制的，其改造的實施主體是改制后的新經濟組織或者投資人，以及改制后的新經濟組織與投資人依法設立的企業法人。

第十三條 市城改領導小組辦公室應組織規劃、建設、土地、環保、消防、房產等職能部門，定期對城中村改造項目在規劃設計、建筑施工、消防安全、環衛綠化、排污設施等方面進行全面監控，確保質量安全、功能完備。

第十四條 城中村改造建設項目涉及市發展和改革、規劃、國土、建設、人防等部門行政審批的，由市城改領導小組辦公室統一受理申請，采取集中辦理、并聯審批的方式進行。各部門按市城改領導小組辦公室的統一要求，對各自分辦的審批事項的審批時間不得超過5個工作日。除相關手續需省級以上行政職能部門和市規劃委員會審批外，各部門辦理時限的總和不得超過30個工作日。

第十五條 凡屬城中村改造項目，供水、供電、供氣、有線電視、電信等公眾服務企業，必須根據各自職責提供公共產品供應等方面的優質服務。

第十六條 市建設管理部門接到城中村改造項目建設單位工程竣工驗收備案申請后，應在規定時限內組織有關單位進行驗收。

第四章 方案制定



第十七條 城中村改造方案由區、街道辦事處組織編制。改造方案應滿足城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，符合城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，并充分聽取村民意見。

城中村改造方案應當包括村莊現狀、拆遷安置方案、用地規劃和建筑設計方案等。

第十八條 城中村改造方案經村民會議討論通過后，由區或街道辦事處報市城改領導小組批準。

未經批準的城中村改造方案，不得實施。



第五章 拆遷安置



第十九條 城中村改造項目所在的區、街道辦事處、村委會負責做好拆遷動員、組織工作。市拆遷安置管理辦公室負責做好拆遷補償安置方案的審定、政策咨詢、資金監管和拆遷管理工作。

第二十條 城中村改造主體應當依法領取《房屋拆遷許可證》，方可實施拆遷。

第二十一條 城中村改造主體必須按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《鄂州市城市房屋拆遷管理實施細則》的有關規定，對被拆遷人實行補償安置。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償安置。

第二十二條 城中村改造主體在實施拆遷之前，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與該開戶銀行和市拆遷辦簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。該監管資金未經市拆遷辦同意，銀行不得撥付。

補償安置資金全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

第二十三條 城中村房屋拆遷實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。

實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素，以房屋市場評估價確定補償數額。

實行產權調換的，結合原房屋建筑面積進行安置。安置面積超過原拆遷面積在5平方米以內的，超過面積按成本價結算；超過5平方米的，超過部分的面積按市場價結算。

第二十四條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質的單位實施拆遷，接受委托的單位不得再次轉讓。

第二十五條 被拆遷人在規定期限內未搬遷的，依法行政強制拆遷或申請人民法院實施強制拆遷。



第六章 土地利用



第二十六條 城中村改造用地納入年度用地計劃。城中村改造用地嚴格按照市人民政府規定的城中村改造用地專項規劃指標執行。

改造用地之外的該城中村其他土地，由土地儲備機構依法給予補償后按規定儲備。

第二十七條 實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序征收為國有建設用地。

第二十八條 城中村改造中公共設施用地可以劃撥供地。除用于安置村民生活及建設公共設施用地外，其余的城中村土地可以用于經營性開發。

第二十九條 實施改造城中村范圍內的國有建設用地，可以根據城中村改造需要，由市國土部門依法收回，交由土地儲備機構依法儲備。

第三十條 在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的，按照本辦法規定進行整體改造，避免出現新的城中村。

第三十一條 市財政從主城區城中村改造土地出讓金純收入中提取20％，作為所在街道辦事處及村集體實現經濟可持續發展的資金扶持。該資金的使用要與城中村改造中違法建設控制、土地征用和拆遷安置等工作掛鉤。



第七章 政策措施

第三十二條 城中村改造項目城市基礎設施配套費，綜合考慮城中村地塊位置、用地面積、商業店面比例、建拆比、小區配套和環境改善程度等因素，按不同權重比例進行折減確定，具體計算方法見附表。

涉及市級的行政事業性收費，盡量予以減免；經營性、服務性收費按費率的下限減半收取。

城中村改造項目涉及拆遷公共用地（城市道路、公用綠地用地等）面積超過一定比例的，其相關費用的核減由市城改領導小組根據具體情況另行確定。

第三十三條 自本辦法施行之日起，城中村內停止一切與城中村改造無關的建設活動，國土、規劃等部門不得再辦理相關審批手續。

區人民政府、街道辦事處和村委會，負責轄區范圍內城中村一切建設活動的管理工作，負責制止轄區范圍內任何形式的違法建設行為。

第三十四條 公安機關為城中村改造提供治安保障。對于阻礙改造，違反治安管理規定的，由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第八章 附 則



第三十五條 市城改領導小組辦公室負責對各相關職能部門和單位履行城中村改造項目服務承諾的情況進行監督。對工作不力，引發惡性事件或造成惡劣影響，導致改造項目不能順利進行的，建議市紀檢監察部門立案查處。

第三十六條　 本辦法對城中村改造工作未有規定或國家、省另有規定的，依照國家、省有關規定執行。
第三十七條　 舊城區和棚戶區的改造參照本辦法執行。

第三十八條 本辦法自發布之日起施行。2006年11月27日市人民政府發布的《鄂州市城中村改造實施辦法》（鄂州政發[2006]29號）同時廢止。