關于印發上饒市中心城區棚戶區改造實施辦法（試行）的通知

饒府辦字〔2010〕74號


信州區、上饒縣人民政府，市政府有關部門：



經市政府第38次常務會議研究同意，現將《上饒市中心城區棚戶區改造實施辦法（試行）》印發給你們，請認真遵照執行。















二〇一〇年五月三十一日





上饒市中心城區棚戶區改造



實施辦法（試行）







第一章 總則



第一條 為進一步加快我市中心城區棚戶區、危舊住宅區改造（以下簡稱“棚改”）步伐，規范棚改工作，精簡棚改項目審批流程，根據有關法律法規和相關規定制定本管理辦法。



第二條 本市中心城區處于規劃區范圍內的棚戶區、危舊住宅區改造，適用本辦法。



第三條 本辦法所稱棚戶區，是指在城市規劃區內國有土地上建設的、集中連片、簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的居住區域。



如果在前款所屬的區域中有集體土地，則該土地上的拆遷應按集體土地房屋拆遷補償標準給予補償，并依法變更土地性質。



第四條 改造原則。



（一）政府主導與市場運作相結合。棚改是政府公共服務的重要職責，要充分發揮組織引導和統籌協調作用，加大資金投入和政策支持。注重發揮市場機制的作用，多渠道、多形式籌措改造資金，充分調動各方面的積極性。



（二）統籌規劃與分步實施相結合。棚改工作與城市發展、社會事業發展及環境保護統籌推進，要在城市規劃的指導下，堅持集約和節約用地，做到全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、因地制宜、分期實施。在推進時序上堅持先規劃后改造、先補償安置后拆遷。



（三）棚改與完善城市功能相結合。在改善棚戶區居民住房條件的同時，要注重完善舊城區基礎設施，增加公共綠地，改善人居環境。



（四）棚改與保障性住房建設相結合。棚改納入保障性住房建設規劃和計劃，和廉租住房建設相結合，做到規劃部署上通盤考慮，政策措施上相互銜接、拆遷安置上統籌安排。



（五）棚改與國有企業改制相結合。在棚戶區改造范圍內的國有企業職工，符合住房保障條件的，納入住房保障體系。利用國有企業自用土地建設的保障性住房優先解決本企業符合住房保障條件的職工住房困難。



（六）就地安置與異地安置相結合。棚戶區改造拆遷安置要多種形式，妥善安置好被拆遷人。安置住房實行原地和異地建設相結合，以就近安置為主；對異地建設的，應選擇交通便利、基礎設施齊全的區域。



（七）以人為本與依法拆遷相結合。棚戶區改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，廣泛征詢群眾意見，在得到絕大多數群眾支持的基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。嚴格執行城市房屋拆遷等有關法律法規的規定，維護群眾的合法權益，切實讓群眾得到實惠。



第五條 市政府成立棚戶區改造領導小組，下設棚戶區改造辦公室，負責棚改具體工作。辦公室設在市房管局。市發改、財政、建設、規劃、國土、房管、城管等行政管理部門和信州區、上饒縣政府應根據需要在市棚戶區改造辦公室派駐專職工作人員，負責與棚改相關的行政管理和執法工作。



市區兩級環保、民政、公安、稅務、信訪、監察、審計等部門應當按照各自職責，協同做好棚改管理的相關工作。



組建市保障性住房投資建設有限公司，作為棚戶區（危舊住宅區）改造，經濟適用房、廉租房、公共租賃住房和拆遷安置房等保障性住房開發建設的項目法人和市場化運作的投融資平臺，依據《公司法》實行規范的企業化管理。



第二章 棚改專項規劃



第六條 棚改專項規劃是指以經批準的上饒市中心城區城市總體規劃、詳細規劃、其它層次規劃為依據，統籌考慮拆遷安置、環境風貌和經濟發展等因素，對規劃編制區內棚改項目的目標、模式、拆遷安置、功能定位、土地利用、開發強度、綠地系統、道路交通、公共與市政配套設施、改造收益分析等控制要求作出的規劃。



棚改工作中，要通過規劃引導和控制保障公共利益，凸現政府主導作用,在確保環境品質的前提下進行市場化運作。棚戶區全面改造項目實施前應完成擬改造地塊“棚改專項規劃” 的編制報批工作，作為確定項目所涉及地塊規劃控制條件和技術指標、供地方式、拆遷安置方案和項目審批的主要依據。



第七條 市棚改辦公室應會同市規劃局編制棚改專項規劃。專項規劃編制過程中，棚改辦公室一方面應充分發揮基層組織的作用，調動激發保護好廣大棚戶區居民參與改造的積極性，另一方面要努力引導社會資金投入改造，并可以公開、擇優選擇投資商作為投資意向人參與項目專項規劃編制等前期工作。



第八條 棚改專項規劃應當包括以下主要內容：



（一）劃定規劃編制區；



（二）改造目標；



（三）功能定位；



（四）改造模式及策略；



（五）供地方式及拆遷安置方案；



（六）土地利用：用地布局、各地塊的用地性質及相容性；



（七）開放空間和園林綠地系統；



（八） 配套設施：各類公共和市政配套設施的控制，明確相應停車場、公廁、垃圾中轉站等設施的配置指標；



（九）道路交通：地塊內外部交通組織、道路及場地豎向、交通場站設施布局和控制要求、步行系統控制；



（十）市政工程：水、電、氣、環衛、防災等各類市政工程管線的負荷預測、管網體系及設施控制；



（十一）城市設計：城市空間組織、景觀環境設計、建筑形態控制、重要節點意向效果等；



（十二）技術經濟指標和經濟可行性評價：開發強度、容積率及建筑密度、綠地率及綠化覆蓋率、居住人口及戶數等；



（十三）改造影響評價，包括對環境、道路交通、市政公用設施、公共服務設施四個方面的影響評價；



（十四）其他要求，如歷史文化遺存保護、自然生態資源保護等；



（十五）實施時序和實施措施，包括分期實施計劃和相關的配套措施。



第九條 棚改專項規劃的成果包括規劃文本、規劃圖紙和規劃研究報告。規劃文本是對規劃各項目標和內容的規定性要求。規劃圖紙是說明規劃意圖和規劃方案的相關圖示。規劃研究報告是指關于規劃設計情況的技術性研究和說明的文字，是對規定性要求的論證和解釋。根據控制內容及深度要求，可將若干圖紙合并表達，但應滿足清楚說明規劃編制區現狀特征、規劃構思和規劃控制規定的需要。當規劃范圍較大、總體規劃圖紙不能表達清楚規劃要求時，應制作分圖。



第十條 專項規劃的主要研究結論、規劃控制條件、技術指標及土地利用相關內容應取得規劃部門和國土部門的審核意見；拆遷安置方案應提交基層按民主程序表決通過。專項規劃成熟后由棚改辦公室報市政府常務會審批，市政府可委托其專業委員會組織審批。



第十一條 專項規劃批準后，報市棚改領導小組列入年度棚改實施計劃目錄；棚改辦公室負責將已批準的棚改專項規劃在政府辦公場所和改造規劃影響的范圍予以公告并組織實施。



經批準的棚改專項規劃，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規劃、供地方案及拆遷安置方案時，須按原程序報批。



第三章 拆遷安置



第十二條 實施棚改應當按照整體拆除、優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。
　　第十三條 棚改項目列為市政府當年重點民生工程，其拆遷安置工作受市棚改領導小組指揮協調。拆遷安置工作實行屬地管理原則，由棚改項目所在區、縣負責，拆遷人與屬地鄉、鎮、街道辦等簽訂委托拆遷安置協議，并給予必要的工作經費，費用標準報棚改領導小組批準。棚改實施主體全程參與，所需拆遷安置費用由棚改實施主體承擔。



第十四條　棚改實施主體應當按照本章規定制定補償安置方案。
　　第十五條　實施改造的棚戶區動遷前，棚改實施主體應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市棚改辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
　　第十六條 實施改造的棚戶區動遷前，應當由棚改實施主體與被拆遷人共同委托具有房地產估價資質的機構對被拆遷房屋進行估價，估價標準參照有關規定執行。
　　第十七條 拆遷補償的對象為合法的建筑物、構筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設置了租賃、抵押和擔保法律關系的，依照國家有關擔保抵押的法律規定執行。棚改拆遷補償安置以房屋產權登記載明的面積和性質作為補償安置依據。



棚戶區內違章建筑一律不予補償且強制拆除。



第十八條 棚改項目中原集體土地產權的房屋拆遷安置后，根據新安置的土地供應方式按國有劃撥或出讓辦理房屋產權。



第十九條 棚戶區房屋拆遷實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。
　　實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素，以房屋市場評估價確定補償數額。
　　實行房屋產權調換的，以棚改項目專項規劃方案批準時的上年度12月31日棚戶區在冊戶籍人口（含此前遷出的現役軍人、在讀大學生和服刑人員）為依據，拆遷安置面積原則上不低于36平方米，并結合原房屋產權建筑面積進行安置。



第二十條　房屋產權調換的價格結算按下列規定執行：
　　（一）國有土地上的房屋產權調換原則上按1：1就地安置，不互找差價。原房屋產權建筑面積不足36平方米且在同一城區只有此住房的，安置時補齊36平方米，不結算差價，被拆遷戶原則上在安置房最小戶型中安置；對超出36平方米的部分實行階梯式價格結算，36至50平方米的部分按成本價結算，超過50平方米的部分按市場價結算。
　　（二）集體土地上的房屋按人均50平方米調換產權，拆遷房屋面積超過人均50平方米的部分按屆時本地段拆遷補償價給予貨幣補償。原房屋產權建筑面積不足50平方米安置時補齊50平方米，不結算差價，被拆遷戶原則上在安置房最小戶型中安置；超出50平方米的部分實行階梯式價格結算，50至60平方米的部分按成本價結算，超過60平方米的部分按市場價結算。調換產權的房屋原則上就地安置。



（三）對就近上靠戶型超出應安置補償面積的部分，被拆遷人按新建房屋成本價補交差價。



第二十一條　棚改項目中無產權公房的租賃戶符合保障性住房條件的，優先享受經濟適用房、廉租房安置。



對拆遷居民符合經濟適用住房申購條件的，可優先選購經濟適用住房；符合廉租住房條件的，可優先安排廉租住房。



政府收回或回購棚改項目配建的廉租住房，優先用于該地塊符合廉租住房條件的拆遷居民回遷。



第二十二條 被拆遷人需要自行過渡的，棚改實施主體應當參照《上饒市城市房屋拆遷管理實施細則》補償標準，給被拆遷人發放搬家補助費和過渡補助費。棚改實施主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限原則上不超過24個月。超過拆遷安置補償協議規定過渡期限的，從逾期之月起由棚改實施主體按不低于原過渡補助費標準的兩倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標準的3倍支付過渡補助費。



過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。
　　第二十三條 棚改實施主體應當在辦理房屋拆遷許可證后，在市棚改領導小組辦公室的監督下與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當載明下列內容：
　　（一）被拆遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構等；
　　（二）補償方式、安置補償標準和結算方式；
　　（三）安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構和過渡方式、過渡期限；
　　（四）違約責任和解決爭議的方式。
　　第二十四條 棚改實施主體與被拆遷人達不成補償安置協議的，由當事人申請市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協調、裁決。
　　第二十五條　城市居民在農村購置宅基地，屬1987年1月1日以后購買的，嚴格按照《中華人民共和國土地法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規定執行。



第四章 土地處置



第二十六條 專項規劃批準后，在土地利用現狀調查的基礎上，棚改項目內國有土地由市國土資源局依法收回，屬安置用地的，依法辦理用地手續；屬經營性用地的，納入土地儲備庫儲存。棚改項目內的集體土地，在依法辦理土地報批、征收手續轉為國有土地后，按上述辦法予以處置。



第二十七條 土地處置前，城市規劃管理部門需提供拆遷后土地的建設項目規劃條件文件、附圖以及道路紅線圖等有關技術文件。



棚改用地供地方式可采取“凈地公開交易”方式，由棚改辦公室主導完成土地一級市場整理工作；也可以采取“公開招商、項目掛牌”方式，積極引進社會資本參與棚改，實現土地開發一、二級市場聯動運作。



第二十八條 采用“凈地公開交易”方式供地的改造項目，應由棚改辦公室在主導完成集體土地報批征收、國有土地收回及改造范圍內房屋拆遷后，將經營性用地納入土地儲備庫儲存，并依法進行公開交易。前期土地報批征收、拆遷安置所需資金由市保障性住房投資建設有限公司出資或以招商方式籌集。土地成交后，對投資人前期投入的資金依法給予合理回報。具體融資招商方案報市棚改領導小組批準，向社會公開招商。



第二十九條 采用“公開招商、項目掛牌”方式的改造項目，棚改辦公室需明確拆遷安置戶數和人數以及拆遷安置費用、安置補償房屋建筑面積等有關事項，完成對擬出讓的地塊的權屬核查、地價評估、圖件測繪等基礎性工作，在與被拆遷人簽定安置協議、完成改造范圍內集體土地報批、征收和國有土地收回后，將改造范圍內用地整體上報市國土部門進入土地儲備，專項規劃作為土地交易條件，以公開交易的方式組織土地供應。土地出讓人與競得人在拆遷工作中應享有的權利和應承擔的義務在土地出讓合同中另行約定。



第三十條 棚改項目規劃用地性質為商住用地的，凈地出讓時，可根據項目實際情況在用地規劃和土地出讓條件中明確規定配建一定比例的廉租住房，建成后由政府回購。配建套數、建設標準、回購價格等作為土地出讓的前提條件，并在國有建設用地使用權出讓合同中明確約定。具體比例根據項目具體情況由棚改辦統籌安排確定。



第五章 規劃建設



第三十一條 棚改涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的，應當優先列入城市建設年度計劃，盡快提高棚戶區基礎設施的城市化水平，為棚改工作提供良好的外部條件。



第三十二條 棚改項目中標企業須按批準的拆遷安置方案與拆遷安置協議進行拆遷安置。拆遷補償工作完成后，中標企業持有關部門的前置審批文件，辦理土地使用證，獲得土地使用權；中標企業持土地使用權證明文件、項目批文等文件、資料，按程序申請《建設用地規劃許可證》；根據批準的修建性詳細規劃，在完成工程方案設計后，按程序申請《建設工程規劃許可證》；持有關材料到建設局辦理建筑工程施工許可證；按現行建設工程竣工驗收辦法，并增加拆遷安置完成情況、批準的公益設施建設情況的內容一并進行竣工驗收。



涉及上述行政許可的部門應為棚改項目開設“直通車”或“綠色通道”服務。



第六章 優惠政策



第三十三條 棚改項目的安置房建設用地應納入當地保障性住房用地供應計劃，以劃撥方式供應。對城市棚改項目內集體土地轉為國有建設用地的，應簡化行政審批流程，提高審批效率。



第三十四條 棚改項目一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。
第三十五條 棚改項目中新建或配建的保障性住房，應列入省保障性住房建設年度計劃，并享受中央投資補助資金和省市財政配套資金政策。



第三十六條 被拆遷人選擇實物安置的，在辦理產權證時，對原拆遷面積部分免征契稅。被拆遷人依據國家、省城鎮房屋拆遷有關管理辦法規定標準取得由政府有關部門支付的拆遷補償款，免征營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅和土地增值稅。
第三十七條 電力、通訊、市政公用設施等企業要對棚改項目給予支持，新建安置小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。



第三十八條 棚改項目中土地出讓后所得全部用于棚戶區改造拆遷安置。



第三十九條 棚改項目在符合城市總體規劃和相關強制性規劃條件的前提下，依照法定程序，經城市規劃行政主管部門批準，可適當提高容積率。



第四十條 棚改項目資本金執行廉租住房建設項目資本金占20%的規定



第四十一條 棚改項目實施單位按照上述棚改項目優惠政策中減免有關規費與稅費的原則，可分別向相關部門辦理費用減免。



第七章 項目管理



第四十二條 對棚改項目涉及公共利益的環節，監察部門要全程監督，防止發生損害國家、集體和群眾利益的行為。對棚改過程中發生的各類違法行為，有關主管機關必須及時依法查處。



第四十三條 棚改項目實施過程中發生民事糾紛的，由中心城區相關縣級政府及有關部門協調處理，必要時市政府有關部門予以協助。經協調處理仍不能解決爭端的，由有關當事人依照約定提請仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。



第四十四條 對棚戶區違章建筑的處理，嚴格依照有關法律、法規相關規定執行。



第四十五條 本實施辦法由市棚改領導小組辦公室負責解釋。