惠州市人民政府令第72號


　　《惠州市物業服務收費管理實施辦法》業經2010年8月9日十屆128次市政府常務會議通過，現予發布，自2010年10月1日起施行。


市長：李汝求
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年九月八日


惠州市物業服務收費管理實施辦法
　　第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法的通知》（粵價〔2010〕1號）等法律、法規、規章和規范性文件的規定，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為。
　　第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
　　第四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
　　第五條 市價格主管部門會同市房產主管部門負責全市物業服務收費的管理監督工作。
　　各縣、區價格主管部門會同同級房產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。
　　第六條　業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。
　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
　　業主大會成立之前的住宅（含業主自有產權的車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。別墅、非住宅及業主大會成立之后的住宅（含業主自有產權的車位、車庫）物業服務收費實行市場調節價。
　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，惠城區、仲愷高新區轄區內由市價格主管部門會同市房產主管部門根據不同類型和服務內容制定基準價及浮動幅度。其它縣、區由當地價格主管部門會同同級房產主管部門制定本地區的基準價及浮動幅度，并抄送市價格主管部門和市房產主管部門備案。
　　物業服務收費政府指導價應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。
制定或調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。
　　第九條　物業服務收費實行包干制的，根據不同物業的性質和特點、不同管理階段、不同服務方式、不同服務等級等內容確定。
　　（一）業主大會成立之前的物業服務收費按下列規定確定：
　　1．新建住宅物業，建設單位依法通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務的前期物業服務收費，由建設單位與其選聘的物業服務企業在物業銷售前根據物業服務等級水平在政府指導價范圍內確定，并簽訂書面的前期物業服務合同，報當地價格主管部門備案。負責前期物業管理服務的物業服務企業在建設單位向物業買受人交付物業時，與業主簽訂物業服務合同。
　　2．新建住宅，前期物業服務收費確需超過政府指導價水平的，由物業服務企業向當地價格主管部門提出申請，并由當地價格主管部門會同房產主管部門核準。
　　3．業主入住后的住宅小區，物業服務收費因成本變化等原因需要調整的，由物業服務企業與全體業主根據物業服務實際情況在政府指導價范圍內協商確定，并與業主簽訂物業服務補充協議，報當地價格主管部門備案。
　　（二）業主大會成立之后的住宅物業服務收費由業主大會決定。業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同。因成本變化等原因需要調整物業服務收費標準的，按照《廣東省物業管理條例》有關規定執行。
　　（三）別墅、其它非住宅物業服務收費由物業服務企業與業主協商確定，并簽訂書面的物業服務合同。
　　第十條　物業服務收費實行酬金制的，酬金比例或酬金數額由物業服務企業與業主協商確定。
　　第十一條　前期物業服務合同應載明物業服務等級內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等。新建住宅前期物業服務合同載明的物業服務收費等內容須在物業銷售前一天至銷售結束在交易場所醒目位置進行公示。
　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同載明的物業服務收費等內容。
　　第十二條 建設單位在物業銷售前應制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業買受人明示，并予以說明。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。業主應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
　　第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
　　第十四條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　（一）物業管理區域管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；
　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；
　　（四）物業管理區域綠化養護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節日喜慶等用水用電費用；
　　（五）物業管理區域秩序維護費用；
　　（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　（七）物業管理服務所需的正常辦公費用；
　　（八）管理費分攤；
　　（九）物業服務企業固定資產折舊；
　　（十）經業主共同決定的其它費用。
　　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
　　第十五條　住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業主共用部位和物業管理區域內加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設施設備產生的水電費用可按約定的方式向全體業主合理分攤。物業管理區域內物業服務用房、停車場、經營活動等用水用電不得向業主分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時向業主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準上加價混合統收。
　　設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區，經測算共用水電費總額后，按約定方式向業主合理分攤。
　　第十六條 物業服務收費根據依法確定的物業建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。業主自有產權的車位、車庫物業服務費按車位、車庫數量計收。
　　第十七條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費用，逾期不交納的，由物業服務企業依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業產權或租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
　　第十八條 物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請依法設立的專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。
　　業主或者業主大會對物業服務企業公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。
　　第十九條 物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
　　第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。
　　第二十一條　業主（物業使用人）對物業進行室內裝修，應當按有關規定，與物業服務企業簽訂住宅室內裝修管理服務協議，明確裝修期間各方的權利義務及責任等。
　　物業服務企業可向業主（物業使用人）或裝修企業收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復裝修期間損壞的共用部位、共用設施設備和承擔違約責任，裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無違約責任的，經雙方驗收認可后，物業服務企業應當在5日內全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標準按當地價格主管部門有關規定執行。
　　業主（物業使用人）裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業服務企業安排清理。物業服務企業不得以統一管理為由強制提供清理服務。
　　業主（物業使用人）委托物業服務企業清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運費收取標準由當地價格主管部門會同房產主管部門根據國家和省的有關規定確定。
　　對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當地價格主管部門有關規定執行。
　　除上述費用外，物業服務企業不得收取裝修管理費、電梯使用費、樓道維修費、公用設施損耗費、搬運押金等與裝修相關的各種名目的費用。
　　第二十二條　物業小區實行出入證（含IC卡）管理的，應當為業主免費提供每戶不少于5張、每部車輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業主要求增補出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費，出入證（含IC卡）制作成本應當在本物業小區顯著位置公示不少于7天，以接受業主的監督。
　　第二十三條 利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
　　第二十四條 物業管理區域內的機動車停放保管服務收費按市、縣（區）制定的機動車停放保管服務收費管理有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得收取車位、車庫物業服務費。
　　第二十五條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方協商確定。
　　第二十六條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第二十七條 物業服務企業應按規定實行明碼標價，將服務等級內容、服務標準、價格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據、價格投訴調處程序、服務咨詢電話和12358價格舉報投訴電話等在物業管理區域的顯著位置進行公示，自覺按受有關管理部門的檢查和業主監督。明碼標價方式由各縣、區價格主管部門負責監制。
　　第二十八條　物業服務企業在物業服務中應當遵守價格法律、法規、規章和政策規定，建立健全內部價格管理制度，配備物價員，加強價格自律，自覺規范價格行為，不斷改善管理服務。嚴格履行物業服務合同約定的義務，為業主提供與收費水平相適應的服務。
　　第二十九條　對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。
　　第三十條　物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
　（一）未經當地價格主管部門核定，超過政府指導價標準收費的；
　（二）擅自設立強制性收費項目的；
　（三）不按規定實行明碼標價的；
　（四）不按規定備案的；
　（五）不執行本辦法第九條、第十四條、第十五條規定擅自提高物業服務收費標準、擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
　（六）其他違反價格法律、法規、規章和政策規定的。
　　第三十一條 本辦法自2010年10月1日起執行。《惠州市物業服務收費管理暫行規定》（惠府令第30號）同時廢止。本辦法有效期5年。