大連市土地增值稅征收管理暫行辦法




　　（大連市人民政府1995年12月26日大政發〔1995〕94號文件公布，根據2008年3月31日《大連市人民政府關于修改14件市政府規章的決定》修正）



第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和國家有關規定，制定本辦法。

第二條 凡在大連市范圍內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（以下簡稱房地產）并取得收入的各類企業、事業單位、國家機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，均應按照本辦法繳納土地增值稅。

土地增值稅也適用于涉外企業和個人、外商投資企業、外國企業、外國駐華機構、外國公民、華僑、港澳臺同胞等，只要轉讓房地產并取得收入，均應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規定繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額。

第四條 增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本辦法第六條規定扣除項目金額后的余額。

第五條 納稅人轉讓房地產的收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。

第六條 計算增值額允許扣除的項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按照國家、省、市規定繳納的費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用）。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、財務費用、管理費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和５％計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的１０％計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格，指在轉讓已使用或者已轉讓的房屋及建筑物時，由政府相關部門批準設立的房地產評估機構，依據房地產重置成本進行成新折扣評估的價格，評估價格必須經稅務部門確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、及因轉讓房地產交納的教育費附加、地方教育附加。

（六）對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和加計２０％的扣除。

第七條 土地增值稅的適用稅率：

土地增值稅實行四級超率累進稅率。

增值額未超過扣除項目金額５０％的部分，稅率為３０％。

增值額超過扣除項目金額５０％，未超過扣除項目金額１００％的部分，稅率為４０％。

增值額超過扣除項目金額１００％，未超過扣除項目金額２００％的部分，稅率為５０％。

增值額超過扣除項目金額２００％的部分，稅率為６０％。

第八條 土地增值稅的計算

土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體計算公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額５０％的，

土地增值稅稅額＝增值額×３０％；

（二）增值額超過扣除項目金額５０％，未超過１００％的，

土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除項目金額×５％；

（三）增值額超過扣除項目金額１００％，未超過２００％的，

土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除項目金額×１５％；

（四）增值額超過２００％，

土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除項目金額×３５％；

公式中的５％、１５％、３５％為速算扣除系數。

第九條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

第十條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務部門確認的其他方式計算分攤。

第十一條 減免稅規定

（一）納稅人建造普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額２０％的，免征土地增值稅。

（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。

（三）因城市實施規劃和國家建設的需要，納稅人自行轉讓房地產的，經稅務部門審核符合相關政策規定的，可免征土地增值稅。

（四）對個人轉讓其自有自用、超過普通標準住宅標準的住宅，經向稅務部門申報批準，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

（五）對個人轉讓其自有自用普通標準住宅，免征土地增值稅。

（六）屬于按房改有關規定再轉讓房地產的，按房改有關規定執行。

第十二條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

第十三條 凡轉讓房地產并須根據房地產評估價格計稅的，應當由政府相關部門批準設立的房地產評估機構受理評估業務。

納稅人因計算土地增值稅而發生的評估費用，允許作為扣除金額在計征土地增值稅時給以扣除。

第十四條 土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得收入（包括預收款）的當天為納稅義務發生時間。

第十五條 凡在大連市行政區域內轉讓土地使用權、房屋所有權的單位和個人，應在房地產轉讓合同簽訂之日起七日內向主管稅務部門納稅申報，并提交與轉讓土地使用權、房屋所有權有關的資料；在取得收入之日起七日內，到主管稅務部門，按規定繳納土地增值稅。房地產行政管理部門憑納稅證明（免稅證明）發放土地使用權證書或者房屋所有權證書。

第十六條 納稅人開發并轉讓房地產，應當按照大連市地方稅務部門關于土地增值稅預征及清算的相關規定預繳或清算土地增值稅。

第十七條 關于納稅地的確定

（一）凡在大連市內四區（中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區）辦理稅務登記并轉讓坐落在市內四區的房地產的納稅人，均應向主管稅務部門繳納土地增值稅。

（二）未在大連市辦理稅務登記的單位或個人轉讓房地產，應當向房地產坐落地的主管稅務部門繳納土地增值稅。

（三）單位或個人轉讓坐落在市內四區以外各縣（市）、區的房地產的，應向房地產坐落地主管稅務部門繳納土地增值稅。

（四）納稅人轉讓的房地產座落地跨兩個或兩個以上管轄地區的，原則上應按房地產所在地分別申報納稅。申報劃分標準，以管轄區分界線來確定各自所占該房地產的比例。如果劃分不清或無法劃分的及產生納稅糾紛的，由大連市地方稅務部門根據實際情況確定其納稅地點。

第十八條 大連市土地增值稅普通標準住宅的標準，按市政府確定并公布的“普通住房”的標準執行。

第十九條 土地增值稅由地方稅務部門征收。規劃和房地產行政管理部門協助地方稅務部門做好土地增值稅征收工作。

第二十條 納稅人未按有關規定繳納土地增值稅或未提供稅務部門出具的土地增值稅納（免）稅證明的，規劃和房地產行政管理部門不得為其辦理有關權屬變更手續和證照。違者，由稅務部門按有關法律法規予以處罰。

第二十一條 納稅人未按規定的期限辦理納稅申報、未按規定提供與轉讓房地產有關資料；不如實申報房地產交易金額；無理拒絕稅務部門依法對納稅人的納稅情況進行檢查的，由稅務部門按規定依法查處。

第二十二條 本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關土地增值費征收規定（指與本辦法規定的計征對象相同的土地增值費，土地受益金等），與本辦法相抵觸的，同時停止執行。