關(guān)于印發(fā)郴州市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)和變更和容積率調(diào)整管理暫行辦法的通知

郴政辦發(fā)〔2010〕1號(hào)


各縣市區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬機(jī)構(gòu)、部門管理機(jī)構(gòu)，中省駐郴各單位：��

《郴州市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)變更和容積率調(diào)整管理暫行辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

�おざ�○一○年一月八日



�こ恢菔谐鞘幸�(guī)劃區(qū)國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)變更和容積率調(diào)整管理暫行辦法��



第一條 為進(jìn)一步規(guī)范郴州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)變更和容積率調(diào)整的管理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)〔2008〕227號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。��

第二條 郴州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地，涉及用地性質(zhì)變更和容積率調(diào)整的，適用本辦法。��

第三條 本辦法所稱國(guó)有建設(shè)用地使用性質(zhì)(簡(jiǎn)稱“用地性質(zhì)”)，參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90)的中類進(jìn)行分類。本辦法所稱容積率，指一定地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積與建設(shè)凈用地面積的比值。��

第四條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地性質(zhì)變更和容積率調(diào)整的受理、審查和呈報(bào)，市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市規(guī)委）負(fù)責(zé)審議。市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓的審查、呈報(bào)和管理，并與受讓人依法簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。��

第五條 在建設(shè)用地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具的規(guī)劃條件中用地性質(zhì)應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定的容積率指標(biāo)必須與控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)該地塊確定的容積率指標(biāo)相一致。沒有編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織技術(shù)論證并按有關(guān)規(guī)定下達(dá)規(guī)劃條件。��

第六條 建設(shè)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定的規(guī)劃用地性質(zhì)和容積率以及與國(guó)土資源部門簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。任何單位或個(gè)人不得擅自變更市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定的用地性質(zhì)、容積率等規(guī)劃控制指標(biāo)及其他規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容。��

第七條 對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的一個(gè)地塊由不同建設(shè)單位(個(gè)人)分別開發(fā)的，各分別開發(fā)用地的建設(shè)用地規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可確定的建設(shè)總量，應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的地塊建設(shè)總量相符。對(duì)分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可確定的容積率相符。��

第八條 在不影響國(guó)家利益和他人合法權(quán)益的前提下，符合下列條件之一的，可按照本辦法規(guī)定的程序變更用地性質(zhì)或調(diào)整容積率：��

(一)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃調(diào)整或修訂，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的；��

(二)因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要，造成地塊建設(shè)條件發(fā)生變化的；��

(三)規(guī)劃的主要內(nèi)容在實(shí)施中發(fā)現(xiàn)明顯不適當(dāng)?shù)模华?br>
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。��

第九條 變更建設(shè)用地性質(zhì)或調(diào)整容積率后的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合周圍環(huán)境要求和市政公共設(shè)施承載條件，必須滿足消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定。��

第十條 變更建設(shè)用地性質(zhì)或調(diào)整容積率按以下程序進(jìn)行：��

(一)建設(shè)單位或個(gè)人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)并說明變更或調(diào)整的理由。��

(二)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門受理并審查變更用地性質(zhì)或調(diào)整容積率的基本情況，征求市國(guó)土資源部門的意見。市規(guī)委辦公室組織專家對(duì)變更或調(diào)整的必要性、規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證。��

(三)采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，在本地的主要媒體或市人民政府門戶網(wǎng)站、市規(guī)劃局網(wǎng)站進(jìn)行公示（公示期為15天），必要時(shí)應(yīng)當(dāng)組織聽證。��

(四)經(jīng)專家論證、聽證、征求利害關(guān)系人的意見后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出變更建設(shè)用地性質(zhì)或調(diào)整容積率的建議，并附變更或調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、變更或調(diào)整方案、修改后的變更或調(diào)整方案、專家論證意見、公示(聽證)等相關(guān)材料提交市規(guī)委辦公室。��

(五)由市規(guī)委主任召集或委托市規(guī)委副主任召集市發(fā)改、監(jiān)察、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、房產(chǎn)、財(cái)政等相關(guān)單位審議。市規(guī)委審議通過的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)市人民政府審批。��

(六)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、市國(guó)土資源部門根據(jù)批準(zhǔn)意見，辦理變更建設(shè)用地性質(zhì)或調(diào)整容積率相關(guān)手續(xù)。��

第十一條 經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)變更用地性質(zhì)或調(diào)整容積率的，用地單位（個(gè)人）按下列規(guī)定申請(qǐng)辦理相關(guān)審批手續(xù)：��

(一)變更用地性質(zhì)��

出讓期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地（商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等），變更用地性質(zhì)后仍屬經(jīng)營(yíng)性用地的（包括各用途比例調(diào)整、局部用地性質(zhì)調(diào)整），受讓人持變更用地性質(zhì)申請(qǐng)書、市人民政府變更用地性質(zhì)批準(zhǔn)文件、出讓合同、土地使用證等向國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理出讓變更審批手續(xù)，補(bǔ)繳土地價(jià)款。��

出讓期限內(nèi)的工業(yè)用地，屬具有特定社會(huì)公益建設(shè)條件而采用招標(biāo)出讓或?qū)僭O(shè)定專項(xiàng)條件采用掛牌拍賣方式出讓改變土地用途的，一律由市人民政府收回（收購）土地使用權(quán)，重新組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓。屬分期建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目，改變土地用途用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，一律由市人民政府收回（收購）土地使用權(quán)，重新組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的（含黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位原有劃撥土地轉(zhuǎn)讓并改變用途的），一律由市土地收購儲(chǔ)備中心收購，重新組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓。��

經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)變更用地性質(zhì)、涉及改變土地用途的，除出讓合同或法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的外，可直接辦理出讓變更審批手續(xù)，補(bǔ)繳土地價(jià)款。�� (二)調(diào)整容積率��

出讓期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地（商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等）調(diào)整建筑容積率的，受讓人持市人民政府批準(zhǔn)調(diào)整容積率文件向市國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理出讓變更審批手續(xù)。補(bǔ)繳土地價(jià)款后，受讓人持《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、補(bǔ)繳土地價(jià)款憑證和市人民政府批準(zhǔn)調(diào)整容積率文件，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃的后續(xù)審批手續(xù)。��

出讓期限內(nèi)的工業(yè)用地，在不改變土地用途的前提下增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。��

第十二條 依照有關(guān)規(guī)定，改變土地用途或調(diào)整容積率的，國(guó)土資源部門應(yīng)按下列方式計(jì)算其應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款：��

（一）同時(shí)改變土地用途和調(diào)整容積率的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款=批準(zhǔn)改變時(shí)新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。��

批準(zhǔn)改變時(shí)新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，是指經(jīng)有資質(zhì)的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、市國(guó)土資源部門報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后的土地使用權(quán)價(jià)格。��

批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，是指經(jīng)有資質(zhì)的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、市國(guó)土資源部門報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后原依法出讓取得的土地使用權(quán)剩余年期的價(jià)格。��

按上述方式計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)為負(fù)數(shù)的，不予退款。��

(二)調(diào)整容積率的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款=對(duì)應(yīng)原出讓性質(zhì)的成交樓面地價(jià)單價(jià)×新增加的建筑面積。��

成交樓面地價(jià)單價(jià)=原出讓土地使用權(quán)的成交價(jià)÷（土地原出讓面積×原容積率）。��

(三)如因本辦法第八條（一）、（二）項(xiàng)確需改變土地用途或調(diào)整容積率導(dǎo)致地塊開發(fā)受到嚴(yán)重影響，建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)退還土地的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)同意，可解除出讓合同，依法收回土地使用權(quán)，全額退還土地價(jià)款本金，并按人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率支付該期間的利息。��

第十三條 有下列情況之一的，不得改變土地用途或調(diào)整容積率：��

(一)建設(shè)單位或個(gè)人在地塊內(nèi)有違法建設(shè)行為，未查處完畢的；[JP]��

(二)經(jīng)市國(guó)土資源部門依法認(rèn)定屬閑置土地的；��

(三)以劃撥方式取得用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房的土地使用權(quán)；��

(四)省級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含項(xiàng)目區(qū)）的工業(yè)用地不得改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地。��

第十四條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)建設(shè)單位或個(gè)人提交的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、土地價(jià)款補(bǔ)繳憑證、市人民政府同意變更建設(shè)用地性質(zhì)或調(diào)整容積率的批準(zhǔn)文件等資料辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。��

第十五條 市建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可核發(fā)《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖進(jìn)行施工。對(duì)施工單位擅自改變施工圖施工的，市建設(shè)主管部門應(yīng)責(zé)令施工單位停工，督促施工單位到市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門接受處罰并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)；否則，不予以辦理竣工驗(yàn)收備案。��

第十六條 市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)的建筑紅線范圍、建筑規(guī)模、建筑層數(shù)和建筑使用性質(zhì)辦理商品房預(yù)售許可。��

第十七條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批資料的完整性、一致性進(jìn)行審核，嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合規(guī)劃許可的容積率和建筑面積。在建筑物的外形和尺寸與規(guī)劃許可未發(fā)生變化，但竣工實(shí)測(cè)面積和規(guī)劃許可證（副本）面積出現(xiàn)誤差時(shí)，總建筑面積的允許誤差范圍按以下規(guī)定計(jì)算：��

(一)總建筑面積1000平方米以下（含1000平方米）的最大允許誤差為5%；��

(二)總建筑面積1000-5000平方米（含5000平方米）的最大允許誤差為3%；��

(三)總建筑面積5000-10000平方米（含10000平方米）的最大允許誤差為2%；��

(四)總建筑面積10000平方米以上的最大允許誤差為1%；��

(五)總建筑面積允許誤差按累計(jì)計(jì)算，且允許誤差面積不得超過500平方米。��

實(shí)測(cè)建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可核定的總建筑面積，在最大允許誤差范圍內(nèi)的，按第十二條（二）項(xiàng)補(bǔ)繳土地價(jià)款和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，予以房屋產(chǎn)權(quán)登記。��

第十八條 建設(shè)單位或個(gè)人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定的用地性質(zhì)和容積率等土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)的，施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查或者審查不合格擅自施工的，規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、房產(chǎn)等部門必須依法嚴(yán)肅查處：��

(一)依照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定的用地性質(zhì)和容積率等土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，并處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款；��

(二)依照國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查或者審查不合格擅自施工的，由市建設(shè)行政主管部門對(duì)建設(shè)單位責(zé)令改正，處20萬元以上50萬元以下的罰款；��

(三)對(duì)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處后同意補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先按照國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局制定的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十五條規(guī)定支付違約金，再按本辦法第十二條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款；��

(四)未取得市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門規(guī)劃竣工驗(yàn)收許可手續(xù)的，市房產(chǎn)管理部門不得為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，市國(guó)土資源部門不得為其辦理土地分戶登記。��

第十九條 依照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十二條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位有下列行為之一的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，處合同約定的規(guī)劃編制費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，由原發(fā)證機(jī)關(guān)降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：��

(一)超越資質(zhì)等級(jí)許可的范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的；��

(二)違反國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的。��

以欺騙手段取得資質(zhì)證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷資質(zhì)證書，依照本條第（一）項(xiàng)規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。��

未依法取得資質(zhì)證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止違法行為，依照本條第（二）項(xiàng)規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。��

第二十條 涉及建設(shè)用地性質(zhì)變更或容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、變更或調(diào)整理由、變更或調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，及時(shí)向市城建檔案管理機(jī)構(gòu)移交備查。��

第二十一條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地性質(zhì)變更或容積率調(diào)整工作中存在玩忽職守、權(quán)錢交易等違法違紀(jì)違規(guī)行為的，由市監(jiān)察機(jī)關(guān)依法嚴(yán)肅查處；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。��

第二十二條 在本辦法施行前，已經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)同意建設(shè)用地性質(zhì)變更或容積率調(diào)整的，按批準(zhǔn)意見執(zhí)行；已簽訂土地出讓合同的，按本辦法第十二條（一）項(xiàng)補(bǔ)繳土地價(jià)款。��

第二十三條 凡是在2006年8月1日前工程竣工驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，改變土地利用條件的，應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款按市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更用地性質(zhì)和調(diào)整容積率日期為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款=規(guī)劃批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)新土地使用條件下土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格-規(guī)劃批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)原土地使用條件下土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。��

第二十四條 各縣市人民政府可參照本辦法執(zhí)行。��

第二十五條 本辦法自公布之日起30日后施行。法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。