海口市經濟適用住房管理暫行辦法

海口市人民政府令第73號


《海口市經濟適用住房管理暫行辦法》已經2009年6月19日十四屆市政府第45次常務會議審議通過，現予發布，自2009年9月1日起施行。



市長：徐唐先
二○○九年七月六日


海口市經濟適用住房管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為規范經濟適用住房管理，保障本市低收入家庭的基本住房需求，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）、《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）、《海南省經濟適用住房管理實施辦法》（瓊府辦〔2009〕31號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內經濟適用住房的規劃、建設、供應、使用及監督管理，適用本辦法。
本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積、供應對象和銷售價格，按照合理標準建設，具有保障性質的政策性住房。
第三條 經濟適用住房應當面向符合本市城鎮低收入住房困難標準的家庭出售。根據社會經濟發展狀況，可逐步將符合本市城鎮中等偏低收入住房困難標準的家庭納入經濟適用住房供應對象范圍。
本辦法所稱城鎮低收入及中等偏低收入住房困難家庭是指家庭收入、住房狀況符合市政府規定的標準條件的家庭。
第四條 市住房保障和房產管理行政主管部門（以下簡稱市住房保障主管部門）具體負責本市經濟適用住房的管理工作。區住房保障和房產管理行政主管部門（以下簡稱區住房保障主管部門）按照本辦法負責經濟適用住房管理的相關工作。
各區人民政府、發改、規劃、土地、建設、財政、監察、人勞、價格、民政、公安、稅務等管理部門，以及各街道辦事處、鎮政府應當按照各自職責，協同做好經濟適用住房的相關工作。
第五條 經濟適用住房的管理應當堅持公平、公正、公開的原則，接受社會的監督。


第二章 規劃和建設


第六條 經濟適用住房發展規劃和年度建設計劃列入本市住房發展規劃和年度住房建設計劃，由市住房保障主管部門會同市發改、土地、規劃等部門組織編制，報市政府批準后實施。
第七條 經濟適用住房的規劃建設應當堅持統籌規劃、合理布局、配套建設、人文生態、便利節能、經濟適用的原則。
第八條 經濟適用住房項目相配套的城市基礎設施應當同步建設。
第九條 經濟適用住房的套型建筑面積原則上以中小套型為主，小套型單套建筑面積控制在60平方米左右，中型單套建筑面積控制在80平方米左右。
經濟適用住房建設應當嚴格執行保障性住房建設技術規定。
第十條 經濟適用住房建設可采取下列方式實施：
（一）由政府直接投資建設。政府提供土地，委托企業代建，出售給供應對象。
（二）由社會投資建設。政府劃撥土地，房地產開發企業出資建設或由房地產開發企業利用其自有土地建設，所建設的經濟適用住房由政府按經濟適用住房指導價格回購。
（三）由政府直接向低收入住房困難家庭發放購房補貼。
（四）國家法律法規許可的其他方式。
第十一條 按照本辦法第十條規定建設的經濟適用住房的項目，應當報經市住房保障主管部門審核、市政府批準，按基本建設程序建設。竣工驗收合格的經濟適用住房由市住房保障主管部門統一組織出售給供應對象。
第十二條 經濟適用住房開發建設享受下列優惠政策：
（一）建設用地以行政劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入本市年度土地供應計劃，在申報本市年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。
（二）免交城市基礎設施配套費，免收建設和出售中的行政事業性收費和政府性基金，人民防空地下室易地建設費減半收取，事業單位的服務性費用減半收取。
（三）與經濟適用住房項目相配套的城市基礎設施建設費用由政府承擔。
（四）稅收減免按《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）執行。
（五）各銀行業金融機構按照《經濟適用住房開發貸款管理辦法》（銀發〔2008〕13號）的規定向經濟適用住房建設單位發放經濟適用住房開發貸款，經濟適用住房建設單位可以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。
第十三條 經濟適用住房建設單位對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任，建設單位應向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔保修責任，確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的責任，應當在建設合同中予以明確。
第十四條 經濟適用住房物業管理參照國家、省、市住宅小區物業管理的有關規定執行。

第三章 申請和審核

第十五條 經濟適用住房出售實行“一個家庭限購一套”的原則。
第十六條 申請購買經濟適用住房應當同時符合下列條件：
（一）具有本市城鎮常住戶口，或在本市轄區內依法注冊登記的單位（包括各類經濟實體、其他組織）連續工作并依法繳交各項社會保險滿8年。
（二）無自有住房或住房面積低于市政府規定的住房困難標準。
（三）家庭收入符合市政府劃定的家庭收入標準。
經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準由市人民政府確定，實行動態管理，每年向社會公布。
第十七條 申請購買經濟適用住房應當以家庭為單位，并以戶口簿記載的戶主作為申請人。與申請人有法定的贍養、撫養或收養關系的家庭成員可作為共同申請人提出申請。
年齡在35周歲以上（含35周歲）的下列人員可作為單身申請人提出申請：
（一）離異不帶子女的人員；
（二）喪偶不帶子女的人員；
（三）未婚人員。
第十八條 有下列情形之一的，不得申請購買經濟適用住房：
（一）已按房改政策購買公有住房的；
（二）已擁有解困房、安居房、集資建房等政策性優惠住房的；
（三）已按規定領取住房補貼的；
（四）申請人及其共同申請人在申請之日前5年內轉讓過房產的。
第十九條 以公房租金標準租住公房或享受廉租住房的家庭，符合經濟適用住房申購條件的，可以申請購買經濟適用住房。但必須在入住經濟適用住房的同時退出原租住的公房或廉租住房。拒不退出的，由市住房保障主管部門按原出售價格收回所購買的經濟適用住房。
第二十條 申請購買經濟適用住房按照下列程序辦理：
（一）申請。申請人向戶口所在地的區住房保障主管部門提出申請，填寫《海口市城鎮居民購買經濟適用住房申請表》并提交相關材料。
（二）審核。區住房保障主管部門應會同街道辦事處（鎮政府）、居委會在受理申請材料后30個工作日內通過審核材料、入戶調查、組織評議等方式對申請人的家庭收入情況和住房情況等進行調查核實。
（三）公示。經調查符合購買經濟適用住房條件的申請人名單，由區住房保障主管部門在申請人工作單位、家庭戶籍所在地和實際居住地的街道辦事處（鎮政府）所在地公示10日。經公示無異議的，再次通過媒體發布公告的形式進行公示，公示的時限為15日。經公示有異議的，應當及時核實，經核實不符合購買經濟適用住房條件的，由受理申請所在區住房保障主管部門書面告知申請人。
（四）批準。經兩次公示無異議的，由區住房保障主管部門批準，并核發《經濟適用住房準購通知書》（以下簡稱《準購通知書》）。區住房保障主管部門按照申請人家庭人口數核準申請人購買經濟適用住房的面積，并在《準購通知書》中注明。
（五）排序。市住房保障主管部門應定期對已取得《準購通知書》的申請人的購房需求情況進行分類登記，并在監察、公證部門的監督下公開進行電腦隨機定號排序，根據房源情況發放《選房通知書》。未獲得選房資格的申請家庭進入輪候。對重殘疾人員、優撫對象、復員軍人、轉業軍人、危房戶等住房困難家庭應優先安排。
（六）選房。選購經濟適用住房按照下列程序辦理：
1、市住房保障主管部門組織對已取得《選房通知書》的申請人按排序號順序公開進行電腦隨機選購住房，申請人可在多個備選房源中選購一套住房；
2、申請人選定住房后，應當場簽署《選房確認書》，并在規定時間內簽訂購房合同。
第二十一條 申請人拒絕選房、不簽署《選房確認書》、不按規定時間簽訂合同的，視同放棄本次購房資格。申請人放棄購房資格的，兩年內不得申請購買經濟適用住房。
第二十二條 申請購買經濟適用住房應當提交下列證明材料：
（一）家庭成員身份證明、戶口簿及婚姻關系證明。
（二）家庭住房狀況的證明材料。由房屋產權部門出具相應的產權證明，包括自有住房的產權證明，承租住房的證明，無產權登記的證明。
（三）家庭成員上一年度收入證明材料。未就業的，提供該家庭成員所居住地或戶籍地鎮（街道）或居委會出具的相關收入狀況證明材料；有工作單位的，提供單位出具的年收入情況證明；屬于個體工商戶的，提供營業執照及上一年度相關稅收繳納憑證。
（四）其他必要材料。
屬本市城鎮居民低保家庭、烈士遺屬、優撫對象、孤老、殘疾人等特殊困難家庭的，由屬地民政部門提供相關證明。
申請家庭成員中屬離、退休的，由發放離、退休金的銀行或社會保障部門出具相關證明材料。
第二十三條 申請家庭成員人均自有住房建筑面積核定按照下列規定進行審核：
（一）自有住房產權已登記的，按登記的面積核定；
（二）自有住房產權未登記的，按實測面積核定。
第二十四條 購買經濟適用住房的面積不得超過《準購通知書》注明的核準面積。購買經濟適用住房的面積，由區住房保障主管部門按照下列規定核準：
（一）申請人家庭成員在3人以下（含3人）的，購買經濟適用住房的面積為60平方米；
（二）申請人家庭成員在4人以上（含4人）的，購買經濟適用住房的面積為80平方米；
享受經濟適用住房價格的面積按照前款的規定執行。購買經濟適用住房的面積超過核準面積的部分不得享受優惠，由購房人按照當時同地段同類普通商品房的市場評估價補交購房差價。
第二十五條 已簽訂經濟適用住房買賣合同的，可提取個人住房公積金或優先辦理個人住房公積金貸款。

第四章 價格和產權管理

第二十六條 經濟適用住房價格實行政府指導價。
經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
經濟適用住房的銷售價格不得高于市價格行政主管部門核定的銷售價格，不得在標價之外收取任何未標明的費用。
經濟適用住房價格管理辦法另行制定。
第二十七條 經濟適用住房產權為有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。
申請人購買的經濟適用住房在取得完全產權之前不得用于出租經營。
第二十八條 購買經濟適用住房不滿5年需退出的，由政府按照原出售價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
第二十九條 購買經濟適用住房5年內，因繼承或離婚析產等原因需要變動房屋產權的，受讓人應當符合經濟適用住房申請購買條件，并經市住房保障主管部門批準，辦理變更登記手續，原經濟適用住房性質不變。
前款規定的受讓人不符合經濟適用住房購房條件的，由政府回購或者受讓方按照本辦法的規定補繳土地收益等相關價款后取得完全產權。
第三十條 購買經濟適用住房滿5年經市住房保障主管部門核準，并辦理下列手續的，可以上市交易：
（一）補繳土地收益等相關價款，土地收益價款按照當時同地段普通商品住房的市場評估價與經濟適用住房購房差價的80%計算。購買超過核準面積的經濟適用住房，已按照當時同地段普通商品住房補交購房差價的面積部分，不再補繳土地收益價款；
（二）依法辦理相關房地產權屬登記手續，并在其房地產權屬證書上注銷原經濟適用住房注記，取得房屋完全產權。
第三十一條 市政府對上市交易的經濟適用住房有優先購買權。市政府回購的經濟適用住房繼續向符合條件的供應對象供應。
第三十二條 經濟適用住房購買人出售經濟適用住房后，不得再申請購買經濟適用住房。已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定回購。

第五章 集資合作建房

第三十三條 集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照海南省職工集資建房的有關規定和標準執行。
單位集資合作建房應當納入我市經濟適用住房年度建設計劃和用地計劃管理。
第三十四條 單位申請集資合作建房應當符合下列條件之一：
（一）屬本市城市總體規劃中心城區之外的獨立工礦企業；
（二）無房戶和住房未達標戶人員較多的企業；
（三）經省、市政府批準破產、關閉、改制，并在原改制方案中明確規定需要解決職工住房問題的住房困難企業。
第三十五條 單位集資合作建房應當遵守下列規定：
（一）符合本市城市規劃、土地利用總體規劃、住房發展規劃及年度住房建設計劃；
（二）不得利用新征用或新購買土地集資合作建房；
（三）參加集資合作建房對象應限定在本單位、本系統無房戶和原住房面積未達標的職工家庭以及符合市政府規定的經濟適用住房購買條件的家庭；
（四）單位集資合作建房不得有利潤。
第三十六條 申請集資合作建房的單位應當向市住房保障主管部門提出申請，由市住房保障主管部門審核并上報市政府審批。經市政府批準的，憑市住房保障主管部門的批復方可辦理規劃報建等相關手續。

第六章 法律責任

第三十七條 有下列情形之一的，由相關管理部門依法予以處罰：
（一）經濟適用住房建設單位將經濟適用住房建設用地用于普通商品住房等其他房地產開發經營或擅自改變經濟適用住房（含集資合作建房）土地用途的，由土地行政主管部門按有關規定進行處罰；
（二）經濟適用住房建設單位擅自提價出售經濟適用住房（含集資合作建房）的，由價格主管部門責令限期退還收取的差價款，并依據有關規定進行處罰。
第三十八條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房（含集資合作建房）的，由市住房保障主管部門限期按原購房價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，按市場價收取其住房租金，租金從購買之日至退還住房之日計收，并依法追究責任。該個人及所在家庭成員5年內不得購買經濟適用住房。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。
因特殊情況不能收購的，由市住房保障主管部門責成其補繳經濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房購房差價。
第三十九條 國家機關及其職能部門的工作人員在經濟適用住房建設、供應、使用及監督管理中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十條 駐軍的經濟適用住房建設計劃應當納入本市經濟適用住房年度建設計劃，其實施建設、供應、使用、監督管理等按照有關規定執行。
第四十一條 市住房保障等主管部門應根據本辦法制定相應的實施細則。
第四十二條 本辦法具體應用中的問題由市住房保障主管部門負責解釋。
第四十三條 本辦法自2009年9月1日起施行。