印發佛山市物業管理辦法（試行）的通知


各區人民政府，市有關單位:

　 經市政府同意，現將《佛山市物業管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。









二○一○年二月二十三日









佛山市物業管理辦法（試行）



第一章 總 則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條　市住房和城鄉建設行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區建設房產行政管理部門負責本區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）負責對所轄區域內的物業管理活動實施指導、監督和管理，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區建設房產行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。

居（村）民委員會負責轄區內物業管理活動的監督、協調、指導和調解。

第四條 市住房和城鄉建設行政管理部門、區建設房產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定一名領導分管物業管理工作。物業管理工作納入年度考核體系。

街道辦事處（鎮人民政府）應當有專門機構負責對所轄區域內的物業管理活動實施指導、監督和管理，并根據轄區內物業管理區域的數量和規模，配備相應的物業管理工作人員。

居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，負責轄區內物業管理區域的監督、指導、協調和調解工作，并配備適當數量的物業管理工作人員。

各級人民政府應對物業管理的監督管理工作給予經費支持。

第五條 各級人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

價格行政管理部門負責對物業管理區域內的有關收費行為進行監督管理。

城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域內社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務業油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體的行為，在人口集中地區焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質的行為；破壞房屋外立面、違法設置戶外廣告、非法搭建、違規裝修、擅自改變房屋使用性質、亂擺賣行為等，相關管理部門應予以配合。

工商行政管理部門負責查處物業管理區域內無證無照經營行為。

環保行政管理部門負責依法查處物業管理區域內廢水、廢渣、固體廢物、工業有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

公安機關在物業管理工作中負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查，負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施。

第六條 市政府、市直相關職能部門成立全市物業管理協調領導小組。

各區建立區人民政府、相關職能部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。

聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。

重大問題是指在本區物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故，以及因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協調解決的問題。

第七條 物業服務企業在物業管理活動中的主要職責：按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。

物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，并配合政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區服務和社區文化活動。

第八條 市房地產業協會是物業管理行業的自律組織，主要負責制訂物業管理行業行為規范，組織物業管理行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，辦理主管部門委托的其他事項。

區級物業管理行業組織參照本條執行。



第二章 業主大會、業主委員會

第九條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

第十條 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十一條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域的顯著位置公告。

第十二條 百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當在三十日內會同物業所在地的區建設房產行政管理部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

第十三條 業主大會籌備組由居（村）民委員會代表、業主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮人民政府）代表七至十五人組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的一半。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協調業主大會的籌備工作。

籌備組中的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）物業管理部門和居（村）民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。

籌備組成員名單及簡歷應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，依法確定首次業主大會會議表決規則；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，制定業主委員會選舉辦法；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

籌備組的會議材料等應妥善保管，并于本物業區域的業主委員會成立后五日內移交業主委員會。

第十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當協調組織召開。

第十七條　召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

第十八條 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第十九條 業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十條 業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

（三）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一個行駛表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

（四）總人數，按照前項統計總和計算。

（五）業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

第二十一條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

未參加表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或業主大會議事規則規定。

第二十二條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。表決結果應當在物業管理區域顯著位置公示，業主有權查詢相關材料。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第二十三條　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。業主委員會履行下列職責：
　　（一）召集和主持業主大會, 報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業區域內公示物業管理年度實施報告；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，督促物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費；

（四）協助制定重大維修工程項目年度計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（五）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（七）監督議事規則和管理規約的實施；

（八）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（九）接受居（村）民委員會的監督、指導，配合街道辦事處（鎮人民政府）、居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

（十）調整委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（十一）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會應當于每年的十二月作一次工作報告，抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。

第二十四條 業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十五條　業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：
　　（一）具有完全民事行為能力；
　 （二）遵守有關法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（三）按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；
　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；
　　（五）具有必要的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（七）業主大會議事規則規定的其他條件。

業主委員會委員候選人應書面承諾，自愿成為業主委員會委員，愿意在任期內積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責，不隨意辭職。

第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，提交以下資料備案：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排；

（四）其他資料。

居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）加具意見后到區建設房產行政管理部門備案。區建設房產行政管理部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

業主委員會換屆或備案情況發生變更的，按上述程序辦理變更備案。

第二十七條 業主委員會憑區建設房產行政管理部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。印章應當標明業主委員會的屆數。

第二十八條 分期開發的物業管理區域符合第十一條規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員不得超過十一人。

第二十九條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，可以申請街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十條　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區建設房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第三十一條　因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第三十二條 業主委員會日常工作經費和工作補貼由全體業主承擔，經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會成員可以根據業主大會議事規則領取適當工作補貼。

業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。

業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布經居（村）民委員會確認的工作經費和工作補貼的使用情況，接受業主監督。

第三十三條　業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開，每季度至少召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。

業主委員會會議討論重大事項時，居（村）民委員會物業管理工作人員應當列席會議。

業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

業主大會、業主委員會作出的決定應當在決定產生起三日內物業管理區域內顯著位置公示七日。以書面征求意見的形式召開業主大會，結果應當在物業管理區域內顯著位置公示三十日。業主大會以書面形式所作出的決定應報街道辦事處（鎮人民政府）備案，并抄送居（村）民委員會，業主委員會以書面形式所作出的決定應當抄送到居(村)委會。

第三十四條 業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（四）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；

（五）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

第三十五條　業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）任職期間被依法追究刑事責任的；

（三）不遵守管理規約、拒不履行業主義務的；

（四）連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；

（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

（六）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（七）索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物和利益的；

（八）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職的；

（九）業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十六條 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。

第三十七條 業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第三十八條 業主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應當在物業管理區域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區建設房產行政管理部門。



第三章 共有收益管理

第三十九條 物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱共有收益）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作，但公益宣傳不能附帶商業廣告。

利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有，存入共有收益獨立賬戶。共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業主委員會的工作經費和補貼；

（三）補充住宅專項維修資金；

（四）業主公益活動的開展；

（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

第四十條 共有收益必須繳存于共有收益獨立賬戶，已成立業主委員會的，由業主委員會對共有收益進行管理；未成立業主委員會的由物業服務企業對共有收益進行管理。居（村）民委員會監督使用。

第四十一條 已成立業主委員會的，共有收益用于第三十九條所列方面時，由業主委員會提出使用計劃，經居（村）民委員會確認后，在共有收益獨立賬戶中支取。業主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的共有收益單列賬戶管理，用于改善物業管理區域的共用設施設備和開展業主公益活動的不足部分。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位置公示同時報建設單位。業主委員會成立后，物業服務企業應當將經審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。

第四十二條 業主委員會成立后，依法和依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。如委托物業服務企業對共有部分進行經營的，共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。物業服務企業應于共有收益分成協議簽訂之日起十五日內報區價格管理部門備案，同時抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。



第四章 前期物業管理

第四十三條　新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。現售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前期物業招投標工作。連續兩次公開招投標投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的區建設房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃范圍進行前期物業管理招投標，不得分期招投標。

前期物業管理招投標由招標單位在市住房和城鄉建設行政主管部門專家庫抽取專家，由區建設房產行政管理部門監督招投標過程。

第四十四條 前期物業服務合同可以約定期限。

前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，視為不定期物業服務合同關系，任何一方提出終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方。

第四十五條 建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位置公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總平面圖，規劃總平面圖應當特別標示物業服務用房、業主委員會辦公用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同必須約定收費標準、服務標準，以及合同終止的處理方式。

第四十六條　建設單位在預（銷）售物業之前 ，應當制定臨時管理規約，臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售現場以書面形式明示臨時管理規約。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
　 臨時管理規約的效力至管理規約依法生效時自動終止。

第四十七條 建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房。

第四十八條　規劃行政管理部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案。

建設單位應將物業服務用房的面積、位置在設計方案中載明。

先期開發部分未配置或配置不足物業服務用房的，建設單位應臨時配置或補充配置。

第四十九條 物業服務企業承接物業時，應當會同居（村）民委員會對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方確認的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區自行確定。

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）物業及配套設施的產權清單；

（六）物業服務用房的清單;

（七）物業買受人的資料清單；

（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設單位、物業服務企業、居（村）民委員會不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

第五十條 物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業所在地的區人民政府房地產行政主管部門應當及時協調處理；對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區人民政府房地產行政主管部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。



第五章 物業管理服務

第五十一條 業主大會成立后，業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，召開業主大會會議對以下事項逐一表決，確定續聘原物業服務企業或者以招標方式確定物業服務企業：

（一）確定續聘或者選聘物業服務企業；

（二）對物業服務收費標準和物業服務內容進行表決；

（三）對是否委托業主委員會以招投標方式選聘新的物業服務企業進行表決。

第五十二條 確定續聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務合同草案內容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見；確定選聘物業服務企業，業主委員會應當將物業服務招標方案或物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置公示，征求業主意見。公示時間不得少于十五日。

第五十三條 業主委員會可采取邀請招標或者公開招標的形式開展招投標活動，由業主委員會在市住房和城鄉建設行政管理部門的專家庫抽取專家，由區建設房產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會監督招投標過程。具體程序參照建設部《前期物業管理招標投標管理辦法》執行。招投標所產生費用由全體業主承擔。

第五十四條　物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會和居（村）民委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，視為不定期物業服務合同關系，可自動延續至業主大會作出續聘或選聘決定為止。

第五十五條 物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區建設房產行政管理部門，同時，在物業管理區域顯著位置公告。

責任方依照法律法規的規定或物業服務合同的約定承擔違約責任。

第五十六條 物業服務企業因為資質被降級、被取消或者因自身原因未經業主委員會同意提前撤出管理區域的，為避免物業服務中止，業主委員會經街道辦事處（鎮人民政府）同意，可以直接委托物業服務企業暫行管理，但應在臨時物業服務合同中約定，該合同于業主大會選聘物業服務企業后合同生效之日自動終止。業主委員會應當在三個月內按照第五十一條、第五十二條、第五十三條規定重新選聘物業服務企業。

第五十七條　物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為由拒絕辦理交接。

第五十八條 業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，物業服務合同經區建設房產行政管理備案后，物業服務企業方可承接物業。

第五十九條 新的物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會、居（村）民委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送鎮人民政府（街道辦事處），并在居（村）民委員會備案。

新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第六十條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

（一）第四十九條規定的資料；

（二）物業服務用房；

（三）物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

第六十一條 提倡建立物業服務履約保證金制度。業主委員會可以通過物業服務合同約定物業服務企業提交一定數額的物業服務履約保證金。

第六十二條 物業服務企業應當做好物業管理區域內的公共秩序維護工作，協助維持物業管理區域內治安秩序，依法依約值班、巡邏工作；發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協助開展救助工作。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第六十三條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動；

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；
　 （三）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；
　 （四）擅自改變物業服務用房用途；
　 （五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有建筑和共用設施用途；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
　　（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
　 （八）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交手續的；
　 （九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；
　 （十）物業服務合同未依法終止而退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

（十一）超越資質等級承接物業管理業務；
（十二）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉讓資質證書；

（十三）限定業主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十四）其他嚴重損害業主權益的情形。

第六十四條 業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行年度考核。每年不少于一次對全體業主進行滿意度調查。

年度考核結果和滿意度調查情況應當公示在物業管理區域的顯著位置，并抄送街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、區建設房產行政管理部門。



第六章 物業的使用和維護（住宅專項維修資金管理）

第六十五條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第六十六條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產、儲存、經營易燃、易爆、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十五）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第六十七條　業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守管理規約和物業服務合同的約定。

業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂室內裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隱蔽工程和防水工程進行現場檢查。

物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍；裝修期間要維持裝修搬運秩序，預防爭搶事件發生，若發生爭搶事件，應采取緊急應急措施并及時上報有關行政管理部門；發生打架、斗毆、涉黑等行為時，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

第六十八條 裝修期間搬運物料應遵守如下規定：

（一）裝修物料搬運實行明碼標價；

（二）業主在承諾不損壞共用部位、共用設施設備和接受物業服務企業管理的情況下，可自行聘請專業隊伍搬運裝修物料；

（三）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業服務企業應對搬運隊伍加強監督和管理。專業搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；
　（四）在搬運作業期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人承擔賠償責任，業主承擔連帶責任。

第六十九條　房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，按照建設部《城市異產毗連房屋管理規定》執行；

（二）共用物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤；
　　（三）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔；
　　（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失；

（五）物業管理區域內的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護。

第七十條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

業主、物業使用人對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。
　　物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。
　　物業出現安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、居委會協調改正，拒不改正的經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。
　　物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第七十一條 物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業服務企業必須每季公布共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況。前期物業管理階段由建設單位和居（村）民委員會監督，業主委員會成立以后，由業主委員會和居（村）民委員會共同監督。

前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出；多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續使用。前期物業服務企業退出管理區域，維護、維修費用有結余的，應由建設單位、居（村）民委員會共同監督，繳存在共有收益獨立賬戶中。

業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維修費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，經居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維修費用有結余的，由業主委員會、居（村）民委員會共同監督物業服務企業繳存在共有收益獨立賬戶中。

第七十二條　依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，但相關業主不能及時統一意見的，街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和相關職能部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，由相關業主分攤或者按相關規定從住宅專項維修資金賬戶中列支，并向業主公示。

第七十三條　物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第七十四條 專項維修資金的使用按以下規定執行：

（一）用于物業管理區域共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，將表決結果在物業管理區域顯著位置公示七天；

（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造、增設等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當發生危及房屋安全、人身安全、供水、供電正常使用、電梯停運等緊急情況時，參照第六十九條執行。

（四）當住宅專項維修資金余額不足交存額50%時，業主委員會組織業主大會確定續籌方案；當住宅專項維修資金余額不足交存額30%時，只能用于緊急救助；

第七十五條 住宅專項維修資金續籌方案需經業主大會討論通過。有條件的物業管理區域，可以在繳交物業服務費的同時，以物業服務費為基數，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金，由業主委員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中。業主委員會應當將每月的繳存情況公示，并每年一次將繳存情況報居（村）民委員會備案。

第七十六條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。



　第七章 物業服務收費管理

第七十七條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費等；
　　（二）物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；
　 （三）物業管理區域清潔衛生費用；
　　（四）物業管理區域綠化養護費用；
　　（五）物業管理區域秩序維護費用；
　　（六）物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）物業服務企業固定資產折舊；

（九）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。

第七十八條 物業服務收費按法定產權面積計收。建設房管部門已出具產權證的以產權證標示的總建筑面積為準，未出具產權證的以物業買賣合同中的總建筑面積為準；物業服務費計價單位為元/每月每平方米建筑面積，以套內面積計收的雙方在合同中約定折算比例；物業服務收費按《商品房銷售合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。

第七十九條 市價格行政管理部門會同市住房和城鄉建設行政管理部門每年公布全市的住宅物業服務收費指導價，指導價由基準價和浮動幅度組成。各區可根據實際情況制定浮動標準。

確定的物業服務費標準，報區價格行政管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員后，方可實施。

第八十條　物業服務收費實行明碼標價，收費公示的樣式、內容由區價格行政管理部門監制。

第八十一條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況接受業主委員會、居（村）民委員會的監督；物業服務企業應當每季公布經業主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業收支情況應該進行年度審計。前期物業管理階段由物業服務企業委托有資質的審計機構進行，費用由全體業主分攤；已成立業主委員會的，由業主委員會委托有資質的審計機構進行。審計結果予以公示并抄送居（村）民委員會。

實行包干制收費方式的，應當每半年公示一次收支情況。

物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

第八十二條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶責任。物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。

第八十三條　物業管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝計量器具。物業服務企業接受委托代收費用的，可以與委托收費單位約定代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第八十四條　規劃用于停放車輛的車位、車庫的物業服務費按基準價加浮動幅度計收；市制定基準價和浮動幅度，各區可結合當地實際，在不高于市公布的基準價和浮動幅度內，制定本區的基準價和浮動幅度。物業服務企業應根據有關規定，結合本物業管理區域停車設施條件、管理成本等與業主約定具體收費標準，報本區價格行政管理部門備案，同時抄送區建設房產行政管理部門。

第八十五條 經業主大會同意，經規劃行政管理部門審批，在物業管理區域內設置全體業主共有的臨時停車位的，停放服務收費標準執行政府指導價，依法辦理相關手續。

第八十六條 物業管理區域內的商鋪、辦公用房、幼兒園、學校等物業按質價相符、協商一致的原則，由上述物業的業主與物業服務企業協商確定合理收費標準，報區價格行政管理部門備案。

第八十七條 房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可按照當地價格行政管理部門的規定，與業主（或裝修企業）約定裝修保證金（押金）、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金（或工本費）費用的具體標準。除上述收費項目外，物業服務企業不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。

物業服務企業在收取裝修保證金前應與裝修企業及業主簽訂室內裝飾裝修管理服務協議，約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。

物業服務企業收取的裝修保證金待裝修完工后，如業主（或裝修企業）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，應在一個月內如數退回裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，在修復或賠償后一個月內退回裝修保證金。　

第八十八條 實行智能化管理的物業管理區域在房屋交付使用時，建設單位應為每戶免費配置三張小區出入證，機動車按一車一證的方式免費配置車輛出入卡。非本小區住戶租賃車位的應自費購買出入證。若業主申請多配置或因各種原因需要重新辦證的，物業服務企業可適當收取制作工本費。

第八十九條 物業服務企業需要調整物業服務費標準的，按物業服務合同約定執行。合同沒有約定的，按如下程序操作：

（一）物業服務企業提供該物業管理區域前兩年經審計的財務報表、擬提價的方案和方案說明；

（二）物價事務所會同行業協會專家組對擬提價方案提供咨詢；

（三）由區價格行政管理部門對擬提價方案加具意見；

（四）物業服務企業將擬提價方案在物業管理區域顯著位置公示十五日并書面征求業主意見；

（五）經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，物業服務企業將業主表決結果在物業管理區域顯著位置公示十五日；將新的收費標準報區價格行政管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、區建設房產行政管理部門。

第九十條 當發生業主不按合同約定的時間和標準交納物業服務費時，業主委員會應當配合物業服務企業督促業主繳交。

業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以向當地人民法院提起訴訟，追討物業服務費。

業主出租物業，應當將管理規約告知承租人，承租人應當遵守管理規約。

自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，買受人或承租人應當將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。

第九十一條 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

街道辦事處（鎮人民政府）、司法所、居（村）民委員會應當建立物業糾紛調解機制，及時協調解決物業糾紛。

業主對物業服務企業的服務有意見的，可以向業主委員會或居（村）民委員會反映，由業主委員會或居（村）民委員會督促物業服務企業改進。物業服務企業不及時處理的，業主委員會應該請求居（村）民委員會進行調解。對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，物業所在地的區建設房產行政管理部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理。

業主認為物業服務企業違反合同約定的，可向當地人民法院提起訴訟。

第九十二條 物業服務企業退出管理區域時，業主欠交物業服務費等費用的，原物業服務企業可以依法追討，業主委員會、居（村）民委員會、新的物業服務企業應當予以協助，但原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為理由拒絕退出物業管理區域。



第八章 舊住宅區物業管理

第九十三條 未實施物業管理的舊住宅小區由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會提供保安、保潔、綠化服務。按照因地制宜、統籌規劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實施的原則，逐步推進舊住宅區整治改造，推行物業管理服務。

第九十四條 舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處（鎮人民政府）征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

第九十五條 市、區、鎮（街道）三級人民政府統籌設立舊住宅區整治改造專項資金，對舊住宅區進行環境綜合整治，完善配套設施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設施的專項成本支出，由各營運單位承擔。

第九十六條 街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會根據舊住宅區環境整治改造方案，建設圍墻、崗亭、道閘、消防設備、簡易垃圾中轉站、物業服務用房等與衛生、治安相關的基本設施，相關建設應按法律規定辦理手續。

結合物業管理區域實際情況，鼓勵由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會引入物業服務企業。

第九十七條 通過以下措施維持舊住宅區的長效管理：

（一）多渠道籌集資金，形成“以業養業”的機制。

物業服務企業通過開展多種形式的有償服務，利用舊區經整合后形成的房產、設備、場地等資源開展經營，經營所得用于補貼物業服務費。

（二）所在區人民政府統籌對入駐舊住宅區的物業服務企業給予一次性接管資金補貼，作為前期啟動資金。在兩年內，給予物業服務費差額補貼，第一年補助服務費收取不足部分的70%，第二年補助不足部分的30%，如果全額收取服務費的，給予服務費用總額10%的補貼。具體補貼數額由物業服務企業根據實際情況提出，經街道辦事處（鎮人民政府）審核后報區舊住宅區整治工作領導組批復。

（三）加大宣傳力度，爭取業主對整治改造工作的支持和配合，提高物業服務費收繳率。



第九章 行業管理

第九十八條　新設立的物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內向區建設房產行政管理部門申請資質。物業服務企業必須按有關規定取得《物業服務企業資質證書》后，方可從事物業服務工作。外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動應當到區建設房產行政管理部門辦理準入備案手續，領取誠信管理手冊。

從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

物業服務企業的資質管理適用建設部《物業服務企業資質管理辦法》。

第九十九條 物業服務企業的資質實行屬地管理，街道辦事處（鎮人民政府）應當配合管理部門進行物業服務企業的資質管理工作。

區建設房產行政管理部門每年不少于一次對轄區內的物業服務企業進行資質、服務質量檢查、監督，并聽取相關行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會的意見。

第一百條 市住房和城鄉建設行政管理部門建立全市物業服務企業的誠信管理系統，為每個物業服務企業建立誠信檔案并頒發誠信手冊。

企業的違規行為、重大投訴、安全責任事故等，由居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）核實后，報區建設房產行政管理部門載入企業的誠信手冊。

本辦法第六十四規定的業主委員會對物業服務企業的年度考核報告和滿意度調查情況，載入企業的誠信手冊，作為參考依據。

第一百零一條 市房地產業協會應當制定物業管理行業誠信自律管理公約，經核實對違反誠信自律的物業服務企業及從業人員進行行業通報，并報市、區建設房產行政管理部門載入誠信手冊。發現物業服務企業的惡性競爭行為，應組織專業委員會對其管理區域的服務質量進行跟蹤檢查，并報市、區建設房產行政管理部門載入誠信手冊，如管理水平和質量嚴重下降的，對該企業進行行業通報批評，并報區建設房產行政管理部門載入誠信手冊。

市房地產業協會應當每年制定行業培訓計劃，通過培訓、參觀、交流等形式提升物業管理行業從業人員的素質。

市房地產業協會應當引導物業管理行業采取新技術、新方法開展物業服務，提升物業管理和服務水平。市房地產業協會每年進行一次全市物業管理行業情況調研，形成行業報告，引導行業的良性發展。

區級物業管理行業組織參照本條執行。

第一百零二條 市房地產業協會受市住房和城鄉建設行政管理部門委托在全市范圍內每年開展一次物業管理示范小區、示范大廈（園區）考評工作。考評工作根據國家、廣東省、佛山市制定的考評標準進行，保證考評工作的公開、公平、公正。考評達標的示范項目，在行業內通報表揚，并報市住房和城鄉建設行政管理部門備案。考評情況載入企業的誠信手冊。

市房地產業協會應當對獲得示范稱號的管理項目進行不少于兩年一次的跟蹤檢查，發生重大有效投訴或者管理質量嚴重下降的，應報市住房和城鄉建設行政管理部門批準，撤銷其示范稱號。

市房地產業協會負責廣東省、國家示范項目的推薦工作。區建設房產行政管理部門或行業協會負責市級示范項目的推薦工作。物業服務企業的評優情況作為企業資質升級的參考材料。





第十章 法律責任

第一百零三條　住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區建設房產行政管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
　　第一百零四條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
　　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主委員會作出的決定違反有關規定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

第一百零五條 任何單位或個人違反共有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第一百零七條 物業服務企業違反誠信管理規定的，行政主管部門對其進行警告、通報處分，情節嚴重的依法對其資質進行降級或取消資質的處分。

第一百零八條 物業管理主管部門工作人員、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會物業管理工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。　　

第一百零九條　《物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他有關法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。



第十一章 附則

第一百一十條 （臨時）管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本、（前期）物業服務合同示范文本、業主委員會成立辦法、住宅專項維修資金管理辦法、物業管理招投標管理辦法、物業服務企業誠信管理辦法，按廣東省住房和城鄉建設廳具體要求由市住房和城鄉建設行政管理部門另行制定。

第一百一十一條　本辦法自2010年4月1日起施行，試行期為2年。