濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市棚戶區改造安置房物業管理暫行規定的通知

濟政辦發〔2009〕43號


各區人民政府，市政府各部門：

　　《濟南市棚戶區改造安置房物業管理暫行規定》已經市政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

濟南市人民政府辦公廳
二OO九年十一月四日

濟南市棚戶區改造安置房物業管理暫行規定

　　第一章　總　則
　　第一條為規范我市棚戶區改造安置房(以下簡稱安置房)物業管理活動，保障安置房維護管理需要，提高安置房住戶居住質量，根據國家有關法律、法規和政策規定，結合我市棚戶區改造實際，制定本暫行規定。
　　第二條本規定所稱安置房是指棚戶區改造項目拆遷安置過程中向被拆遷居民提供的回遷和異地安置住房。
　　第三條安置房物業管理工作堅持“政策扶持、屬地管理、專業服務”的原則。
　　第四條各區政府對轄區安置房及配套經營性用房的使用管理和物業管理活動負總責，負責協調處理安置房在使用管理和物業管理活動中出現的重大問題。
　　建設、房管、物價、民政、勞動和社會保障、財政、公安、城管執法和舊城改造投融資管理等部門依據各自職責做好與安置房使用管理和物業管理有關工作。
　　街道辦事處(含鄉鎮政府，下同)負責指導、監督安置房物業管理工作，調解處理物業管理糾紛。
　　第二章　物業管理區域劃分與物業交付
　　第五條安置房物業管理區域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。
　　以回遷安置房為主的區域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個獨立的物業管理區域，視為安置房小區。棚戶區改造項目開發建設的商品房區域內的少量回遷安置房，應與商品房劃分為同一個物業管理區域，視為商品房小區。
　　異地安置房應以安置房所在小區建設用地規劃許可證確定紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素，劃分物業管理區域。區域內房屋主要用于安置的，視為安置房小區；區域內房屋只有少量安置房的，視為商品房小區。
　　第六條建設單位在安置房交付使用或商品房銷售前，應持有關資料向項目所在區房管部門申請劃分物業管理區域。
　　各區房管部門應當自受理申請之日起20個工作日內，會同街道辦事處在征求市舊城改造投融資管理中心、區舊城改造指揮部意見后進行物業管理區域劃分，并告知建設單位。
　　建設單位應當將確定的物業管理區域向被拆遷人、商品房買受人明示。
　　第七條物業管理區域確定后，確需調整的，由區房管部門會同街道辦事處按上條相關規定重新劃分，劃分意見應征得該物業管理區域內已入住面積及入住戶數均占50%以上業主的同意。
　　第八條建設單位按房屋總建筑面積3‰-5‰的比例無償提供安置房小區物業服務用房，但最少不低于100平方米，產權屬全體業主所有；按不低于50平方米的標準提供小區內城管執法、治安管理等政務管理用房；按相關規定和規劃要求配套建設社區居委會用房。
　　第九條棚戶區改造項目竣工后，建設單位要在市舊城改造投融資管理中心和區舊城改造指揮部監督下，按不低于房屋總建筑面積4‰的比例，向棚戶區改造項目所在區政府無償提供項目配套沿街經營性商業用房。該房屋產權屬區政府所有，經營管理工作由區政府確定，但不得抵押、轉讓。
　　第十條經營性用房出租收入扣除出租經營成本及稅費后的收益作為安置房管理服務專項資金，由各區政府綜合平衡使用，定向用于補貼減免的安置房物業服務費及安置房使用管理工作。經營性用房收益不足的，由各區負責研究解決辦法。
　　第十一條建設單位要在安置房達到交付條件后與街道辦事處、物業服務單位辦理相關用房及資料移交手續，向街道辦事處移交小區政務管理及社區居委會用房，向物業服務單位移交按規定配置的物業服務用房及相關資料。
　　移交工作由區舊城改造指揮部、區房產管理局及街道辦事處監督、協調。
　　第十二條建設單位交付安置房時，須向住戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊》等資料。拆遷安置單位負責按相關規定做好居民安置工作。
　　第三章　安置房小區物業服務
　　第十三條安置房小區在召開業主大會、選舉產生首屆業主委員會前，由街道辦事處負責牽頭組織居民委員會和業主代表成立小區管理委員會。小區管理委員會履行下列職責：(一)代表安置房小區業主選聘前期物業管理階段的物業服務單位，簽訂物業服務合同；(二)及時了解業主、物業使用人關于物業服務的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督物業服務單位履行物業服務合同；(三)對違反安置房臨時管理規約的業主、物業使用人進行告誡，并在小區內公示告誡內容；(四)協助所在地街道辦事處做好物業服務費減免有關工作；(五)協助做好小區內人口管理和戶籍遷移、登記工作。
　　第十四條建立安置房小區物業管理聯席會議制度，聯席會議由安置房小區所在街道辦事處負責召集，區房管局、城管執法局、公安派出所、安置房小區管理委員會、物業服務企業等單位參加。
　　聯席會議主要協調解決下列事項：(一)安置房小區管理委員會和有關部門不依法履行職責的情況；(二)物業服務單位在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；(三)物業管理區域內發生的突發事件；(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；(五)需要協調的其他物業管理事項。
　　第十五條安置房小區前期物業服務由小區管理委員會在區房管部門、街道辦事處的監督指導下選聘專業物業企業實施；選聘專業物業企業有困難的，由所在地街道辦事處組建物業服務中心負責。安置房物業服務單位應向物業管理區域內全體業主提供以下服務：(一)房屋共用部位的維護與管理；(二)房屋共用設施設備及其運行的維護與管理；(三)共用部位、場所的環境衛生、綠化管理服務；(四)安置房小區內公共秩序、消防、交通等協助管理事項服務；(五)房屋裝飾裝修管理服務；(六)專項維修資金賬務代管服務；(七)房屋檔案資料管理。
　　第十六條物業服務中心所需管理服務人員，在同等條件下優先從安置房住戶無固定職業人員中招聘。專業崗位人員須按有關規定持證上崗。
　　物業服務中心聘用人員數量及崗位配置，由街道辦事處會同區房管部門根據安置房的實際情況核定并報區政府批準。
　　第十七條安置房小區管理委員會負責擬定安置房臨時管理規約，依法約定業主的共同利益和應當履行的義務及違反規約應當承擔的責任等事項。負責組織業主簽訂臨時管理規約和前期物業服務合同。
　　第十八條安置房小區內地面車位等共有部分的經營凈收入屬全體業主所有，該收入不分配，存入專戶管理，主要用于物業共有部分的維修支出。物業服務單位要每年公示1次經營收入，接受街道辦事處、小區管理委員會和全體業主監督。
　　安置房小區內的地面車位場地使用費，由小區管理委員會綜合考慮小區地下車庫車位租賃的價格等因素，在臨時管理規約中約定。業主對車輛有看管要求的，另行簽訂看管協議。
　　第十九條安置房小區內的地下車庫車位租賃價格按照市價格主管部門公布的標準執行。
　　第四章　商品房小區內安置房物業服務
　　第二十條商品房小區內安置房的物業服務與商品房小區統一實施。業主自治管理等活動依據《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》及相關規定實施。
　　第二十一條安置房業主與同一物業管理區域內的商品房業主，享有同等權利，并承擔相應義務。
　　第二十二條安置房業主辦理安置入住手續時，拆遷安置單位、街道辦事處負責協助物業服務企業與安置房業主按照商品房物業服務合同的內容簽訂前期物業服務合同及臨時管理規約。
　　第二十三條安置房所在地街道辦事處、居民委員會負責安置房在使用管理和物業服務過程中的監督管理工作，監督安置房業主、物業使用人遵守臨時管理規約，履行物業服務協議約定的義務；會同有關部門及時協調處理居民在房屋使用管理和物業服務過程中出現的問題。
　　第五章　物業服務費
　　第二十四條安置房小區物業服務收費實行政府指導價，具體收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等因素制定。
　　安置房小區內經營、辦公等非住宅房屋物業服務費實行市場調節價，前期物業服務階段由物業服務單位按有關規定標準協商確定。
　　第二十五條物業服務費自房屋交付之日起實行按月收取，經雙方約定亦可預收，但預收期限最長不得超過6個月。
　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，其物業服務費由建設單位或拆遷安置單位承擔。已經交付的房屋，物業服務費由業主或物業使用人承擔，建設單位或拆遷安置單位另有約定的除外。已辦理入住手續但長期空置的，業主應當告知物業服務單位，經雙方確認后，其物業服務費按收費標準的70%繳納。前款所稱入住是指安置房業主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續。安置房業主收到書面入住通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為入住。
　　第二十六條安置房住戶(包括居住安置房小區和商品房小區的安置戶)物業服務費實行以下政策：(一)享受最低生活保障的家庭，物業服務費全額免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障標準并低于(含)最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業服務合同約定標準的50%交納物業服務費。
　　(三)家庭人均月收入高于最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業服務合同約定的標準交納物業服務費。
　　安置房轉讓、出租的，不享受上述相關減免政策。
　　第二十七條符合享受減免政策的家庭，須向安置房所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處，由街道辦事處會同區民政部門按規定程序對申請人家庭人均收入情況進行核定，每年核定1次，核定結果在物業管理區域內公示。
　　第二十八條減免的安置房物業服務費，小區管理委員會與物業服務單位每半年核對1次，并經街道辦事處確認后，報區財政從安置房管理服務專項資金中列支。
　　財政、審計部門負責安置房管理服務專項資金使用的監督審計工作。
　　第二十九條欠繳物業服務費的業主，應當補繳所欠費用，并依照物業服務合同約定承擔違約責任。小區管理委員會可在物業管理區域內進行公示，物業服務單位向其追繳。
　　第三十條物業服務單位在物業服務中應當遵守國家法律法規，嚴格履行物業服務合同，按規定實行明碼標價，為業主或物業使用人提供質價相符的服務，自覺接受政府價格及物業主管部門的監督和檢查。
　　第六章　物業使用與維修管理
　　第三十一條安置房業主在辦理房屋權屬登記前，應按下列標準交存住房專項維修資金：(一)多層住宅按建筑面積每平方米60元；(二)小高層、高層住宅按建筑面積每平方米120元。
　　業主繳存的住房專項維修資金屬業主所有，定向用于房屋共用部位設施設備的維修、更新。安置房專項維修資金的交存、使用管理按市政府相關規定執行。
　　安置房業主未交存住房專項維修資金的，開發建設單位或拆遷安置單位不得協助其辦理產權登記手續。
　　享受最低生活保障的安置戶可緩交住房專項維修資金，待其經確認不屬于低保家庭或轉讓、出租房屋時一次性補齊。
　　第三十二條安置房業主、物業使用人使用房屋應當遵守有關法律、法規和臨時管理規約的規定，不得有下列行為：(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；(二)違章搭建建筑物、構筑物、私開門窗及擅自改變房屋規劃使用性質等違反規劃規定的行為；(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；(六)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；(七)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；(八)法律、法規、臨時管理規約禁止的其他行為。
　　小區管理委員會、物業服務單位及業主發現上述行為時均應予以勸阻、制止，并報告有關部門。
　　第三十三條　房屋交付后，業主應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應向小區管理委員會提出書面申請，并經有利害關系的住戶同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。
　　物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經小區管理委員會及有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。
　　第七章　附　則
　　第三十四條安置房小區具備成立業主大會條件的，可在街道辦事處組織指導下成立業主大會并選舉產生業主委員會。
　　選舉業主委員會后，安置房管理及物業服務按《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》及相關規定執行，安置房小區管理委員會職責自行終止。
　　第三十五條本暫行規定由市房管局、市物價局負責解釋。
　　第三十六條本暫行規定自2009年12月1日起施行。