吳忠市人民政府辦公室關于印發《吳忠市住宅專項維修資金管理辦法》的通知

吳政辦發[2009]77號


市政府各部門、直屬事業單位，各鄉鎮人民政府（管委會）：
《吳忠市住宅專項維修資金管理辦法》已經市人民政府第22次常務會議研究通過，現印發給你們，請遵照執行。
附件：《吳忠市住宅專項維修資金管理辦法》
2009年5月22日

吳忠市住宅專項維修資金管理辦法
　　第一章 總 則
　　第一條　為了規范住宅專項維修資金的交存、使用和管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，依據國務院《物業管理條例》、建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，結合我市實際，制定本《辦法》。
　　第二條　本辦法適用于本市市區內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
　　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　　第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　第四條　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
　　第五條　市房產行政主管部門、財政部門、鄉鎮人民政府和社區居民委員會，按照各自職責，負責市區住宅專項維修資金的指導和監督工作。
　　第二章 交 存
　　第六條　下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
　　(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
　　(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
　　前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
　　第七條　商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金按照每平方米建筑面積10元交存至所在地住宅專項維修資金的專戶。
　　房產行政主管部門應根據本市情況，合理確定、公布住宅專項維修資金的首期交存數額，并適時調整。
　　第八條　出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
　　(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%；
　　(二)售房單位按照住宅售房款的20%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
　　第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第十條　物業管理區域內的物業服務用房、公用設施設備間、設備架空層、物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫(棚)、建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾全體業主所有的配套房屋不交納住宅專項維修資金。
　　物業管理區域內，不屬全體業主所有的車庫等其他非住宅物業的所有人應當按本辦法第七條規定，依據產權證上登記的建筑面積交存住宅專項維修資金。房地產開發項目辦理權屬初始登記時，開發建設單位未售出的物業，由開發建設單位按相應的標準交存。
　　第十一條　房產行政主管部門應當委托一家國有商業銀行作為本市住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
　　接受委托開設住宅專項維修資金專戶的國有商業銀行應當與房產行政主管部門簽訂資金監管協議，并符合以下要求：
　　(一)開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按小區樓號設分戶賬；
　　(二)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主委員會對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢；
　　(三)建立住宅專項維修資金收取、使用、分攤、過戶等資金管理制度。
　　第十二條　業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由房產行政主管部門負責代管。房產行政主管部門應當委托一家國有商業銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，接受委托的國有商業銀行應當符合本辦法第十一條的規定。
　　第十三條　住宅專項維修資金應當按以下程序及時限交存：
　　(一)商品房購房人與開發建設單位簽訂商品房買賣合同后，購房人應將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。具體程序如下：
　　1.房地產開發建設單位應當在辦理商品房預售許可證前，到物業所在地房產行政主管部門辦理住宅專項維修資金備案手續。2.經物業所在地房產行政主管部門確認后，分戶開具《住宅專項維修資金交存通知單》交予購房人。3.購房人持交存通知單到承辦銀行交存住宅專項維修資金。4.購房人憑交存憑證和相關資料辦理房屋所有權登記手續。
　　(二)已售公有住房的業主應當在辦理房改手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
　　第十四條　未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
　　第十五條　代收住宅專項維修資金的單位應當出具由財政部或者自治區人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
　　第十六條　業主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的, 應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
　　(一)業主大會應當委托所在地一家國有商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬。
　　(二)業主委員會應當通知市房產行政主管部門。
　　市房產行政主管部門應當在收到業主委員會通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。業主大會決定委托市房產行政主管部門管理住宅專項維修維修資金賬目的，市房產行政主管部門應在專項維修資金賬戶下為業主大會開設專戶，將已繳納的專項維修資金全額轉入該賬戶，由業主大會監督。
　　第十七條　住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
　　業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受市房產行政主管部門的監督。
　　第十八條　業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
　　成立業主大會的，住宅專項維修資金續交的標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，業主委員會具體負責實施。
　　未成立業主大會的，住宅專項維修資金續交標準按當年度市政府公布的標準執行，業主應當將續交的住宅專項維修資金交存到專戶管理銀行。
　　第三章　 使 用
　　第十九條　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第二十條　使用住宅專項維修資金的，應當分別從列支范圍內具有共有關系的業主賬戶中，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤列支。
　　第二十一條　住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　　(一)物業服務企業、房屋管理單位或相關業主根據維修和更新、改造項目提出使用建議，在所涉及業主的公共活動區域內公示7日；
　　(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
　　(三)物業服務企業、房屋管理單位或相關業主按使用建議組織實施；需要對使用建議的必要性及費用預算進行鑒定的，應當委托專業機構鑒定并出具鑒定報告，鑒定費用計入本次使用成本；
　　(四)物業服務企業、房屋管理單位或相關業主持資金支用申請、相關業主出具的書面確認證明(經鑒定的，應提供專業機構鑒定報告)、住宅專項維修資金列支范圍的業主名冊等資料向市房產行政主管部門申請列支；
　　(五)經市房產行政主管部門或公有住房住宅專項維修資金管理單位審核同意后，按申請額度的30～50%，通知專戶管理銀行向施工單位劃轉；
　　(六)工程竣工驗收合格后，申請人持施工承包合同、經審定的工程(預)決算書、工程發票、業主委員會或相關業主代表驗收合格證明等資料到市房產行政主管部門辦理資金結算手續，通知專戶管理銀行劃轉所需資金的剩余部分。
　　第二十二條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　　(一)物業服務企業按項目提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等；
　　(二)業主委員會在物業區域內公示使用方案，并經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過；
　　(三)物業服務企業按照使用方案向業主委員會申請列支；
　　(四)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產行政主管部門進行備案。市房產行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
　　(五)業主委員會查驗相關材料后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
　　(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
　　第二十三條　住宅專項維修資金余額不足支付維修工程款時，差額部分由業主大會或相關業主提出分攤方案，業主大會或相關業主提出分攤方案應向市房產行政主管部門備案。
　　第二十四條　發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
　　(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十一條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
　　(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十二條第三項、第四項、第五項、第六項的規定辦理。
　　發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產行政主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
　　第二十五條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
　　(一)依法應當由開發建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
　　(二)依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
　　(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
　　(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
　　第二十六條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
　　(一)住宅專項維修資金的存儲利息；
　　(二)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
　　(三)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
　　第四章　監督管理
　　第二十七條　業主轉讓房屋時，該房屋節余的住宅專項維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶，受讓人應當持住宅專項維修資金過戶協議、房屋權屬證書、身份證等辦理更名手續。原業主未交納住宅專項維修資金的，應當按年度公布執行的交存標準補交住宅專項維修資金。
　　第二十八條　因拆遷、自然災害或其他原因致使房屋滅失的, 住宅專項維修資金按賬面余額退還給業主。
　　第二十九條　市房產行政主管部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
　　(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
　　(二)發生列支的項目、費用和分攤情況；
　　(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
　　(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
　　第三十條　專戶管理銀行應當每年至少一次向市房產行政主管部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
　　市房產行政主管部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
　　第三十一條　住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的監督審計。
　　第三十二條　住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。
　　地方財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
　　第三十三條　住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照自治區財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
　　第五章　法律責任
　　第三十四條　公有住房售房單位有下列行為之一的，由市人民政府財政部門會同市房產行政主管部門責令限期改正：
　　(一)未按本辦法第八條、第十三條第二項規定交存住宅專項維修資金的；
　　(二)違反本辦法第十四條規定將房屋交付買受人的；
　　(三)未按本辦法第二十條規定分攤維修、更新和改造費用的。
　　第三十五條　開發建設單位違反本辦法第十四條規定將房屋交付買受人的，由市人民政府房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
　　第三十六條　違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由市人民政府房產行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額兩倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
　　市人民政府房產行政主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(房產)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第三十七條　對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
　　第三十八條　市人民政府房產行政主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第六章　附 則
　　第三十九條　本辦法實施前，商品住宅和已出售的公有住房未建立住宅專項維修資金的，業主應當按照本規定交納住宅專項維修資金；鄉鎮人民政府、社區居民委員會向購買人和公有住房售房單位做好宣傳、解釋工作，督促購買人和公有住房售房單位按年度公布執行的交存標準補交住宅專項維修資金。物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集住宅專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。
　　第四十條　有兩個以上業主的非住宅物業的住宅專項維修資金的管理，參照本《辦法》執行。
　　第四十一條　本《辦法》自公布之日起施行。