漢中市人民政府辦公室關于印發漢中市物業管理實施辦法的通知

漢政辦發〔2010〕38號


各縣區人民政府，漢中經濟開發區管委會，市政府各工作部門、直屬機構：

《漢中市物業管理實施辦法》已經2010年市政府第5次常務會議審定通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。



二○一○年五月二十一日



漢中市物業管理實施辦法

第一章 總 則



第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定，在總結吸收原漢政辦發〔2007〕131號文件實施工作的基礎上，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

第三條　漢中市城鄉建設管理局負責全市的物業管理工作。

各縣房管局（建設局）負責本級行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣區規劃、工商、物價、公安、環保、民政、電力等部門按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府依法做好本轄區內物業管理工作。

第四條 市、縣區人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業管理條件的居住區進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業管理的條件。



第二章 業主、業主大會及業主委員會

第一節 業主大會籌備組



第五條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。

業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

第六條　同一個物業管理區域內的業主應當在街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少的，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。第七條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑總面積的20%以上的。

第八條 物業管理區域符合本辦法第七條規定的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣（市）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內，組織成立業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責。

第九條 業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名，建設單位的代表一名，業主代表若干名組成。

業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。

第十條　業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）擬定業主委員會選舉辦法；

（五）提出業主委員會成員候選人名單；

（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前，將業主大會會議的相關內容在物業管理區域內公示。

第十一條　業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起十五個工作日內，移交業主名冊等有關資料，并終止活動。

業主大會籌備工作所需經費，由建設單位承擔。



第二節 業主大會



第十二條 下列事項由業主大會決定：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會成員；

（三）聽取和通過業主委員會的工作報告；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）管理、使用和續籌專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）撤銷業主委員會不適當的決定；

（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款第（五）項、第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主委員會應當在業主大會作出決定之日三日內，將決定事項在物業管理區域內公告，并以書面形式告知全體業主。

第十三條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主，且占總人數過半數的業主參加。業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業主參加，也可以由業主推選業主代表參加；采用書面形式征求意見的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。

業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。

業主大會會議表決采取記名投票的方式。

業主大會或者業主委員會的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。第十四條　業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的按四舍五入記票）。第十五條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產生業主委員會。第十六條 管理規約應當包括以下內容：

（一）業主合理使用專有部分的權利和義務；

（二）物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法；

（三）業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式；

（四）違反管理規約應當承擔的責任等。第十七條　業主大會議事規則應就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主投票權確定辦法；

（四）業主委員會的組成和委員任期。

第十八條 首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起十五日內，由業主委員會報物業所在地的縣（市）物業管理行政主管部門備案。

第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）占總人數五分之一以上業主提議的；

（二）發生突發事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第（二）項情況除外。



第三節 業主委員會



第二十條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。

業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定；

（二）召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）審核需要業主分攤的費用；

（五）監督管理業主共有收益；

（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（七）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；

（八）調解物業使用糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十一條 業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為三年,可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。第二十二條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務。業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業主大會決定。第二十三條 業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。第二十四條 分期建設的物業達到成立業主大會條件時，首期選舉產生的業主委員會成員一般為五人，以后每期業主入住后再按一定比例增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

第二十五條 業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：（一）長期居住在本物業管理區域內具有完全民事行為能力；（二）遵紀守法，模范履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費；（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職；（四）熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；（五）具備開展工作必要的身體條件和工作時間。第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。備案時應提交以下材料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；（三）業主委員會組成人員名單及其基本情況。縣（市）物業管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域內公告。備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業服務企業。第二十七條 業主委員會組成人員不得有下列行為：（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。第二十八條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；（四）被判處刑罰的。第二十九條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：（一）不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的；（二）不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；（三）違反本辦法第二十七條規定的；（四）向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；（五）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。第三十條　業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。業主委員會委員應當自委員資格終止之日起三個工作日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第三十一條　業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集；主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第三十二條 業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。

第三十三條 業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。

業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。第三十四條 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十五條 業主委員會半數以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任，其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本辦法第三十三條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。

第三十六條　占總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。

第三十七條 業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。

第四節 其他規定



第三十八條 業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。第三十九條 業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。第四十條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。

第三章　前期物業管理

第一節 物業管理區域的劃分



第四十一條 物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣（市）物業管理行政主管部門劃定。第四十二條 物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：（一）按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；（三）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域；（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。對物業管理區域劃分有爭議的，由縣（市）物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。第四十三條 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向縣（市）物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。縣（市）物業管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

第二節 前期物業管理

第四十四條　前期物業管理是指業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。第四十五條　新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網，并供水到戶；

（二）用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

（六）住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規劃要求完成住宅區的車庫（位）、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規、規章規定的其他條件。

建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。第四十六條　建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經縣（市）物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十七條 住宅物業的建設單位采用招標方式選聘物業服務企業時，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。第四十八條 建設單位應當在銷售物業前制定符合本辦法第十六條規定的臨時管理規約，并與其選騁的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地的縣（市）物業管理行政主管部門備案。第四十九條　建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。在首次業主大會通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。

第五十條　前期物業服務合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第五十一條 建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

第五十二條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業管理期間，在國家規定的保修期內不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金。

第五十三條 建設單位應當向物業服務企業移交下列相關資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）物業管理必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。

第五十四條 新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：（一）建設單位應當按照不低于房屋建筑總面積3‰的標準配置物業管理用房，但最低不得低于100平方米；（二）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50％。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。（三）物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或改作他用。第五十五條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。縣（市）房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。第五十六條 建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。 第四章 物業管理服務



第五十七條 從事物業管理服務的企業，應當依法取得物業管理資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

物業管理專業人員應當按國家有關規定取得職業資格證書。

第五十八條 一個物業管理區域由一個物業服務企業統一提供物業管理服務。

第五十九條 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示十日。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。第六十條 物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的縣（市）物業管理行政主管部門備案。第六十一條 物業服務合同應當包括下列內容：

（一）物業的基本情況；

（二）委托方和受托方的權利義務；

（三）物業管理服務事項和服務標準要求；

（四）物業管理服務費的標準和收取辦法；

（五）物業的養護和維修要求；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）專項維修資金的管理使用；

（十）物業管理服務用房；

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

《物業服務合同》示范文本由省建設行政主管部門制定。

第六十二條 物業服務企業可以提供下列服務：

（一）物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

（二）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

（三）公共綠化的養護和管理；

（四）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

（五）車輛停放管理服務，保障道路暢通；

（六）物業檔案、資料管理；

（七）裝飾裝修管理服務；

（八）物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

第六十三條 經業主委員會與物業服務企業協商，需對原物業服務合同內容進行變更的，業主委員會應將擬變更的內容在物業管理區域內公示十日，并根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。物業服務企業應當自與業主委員會簽訂變更合同之日起十五日內，將變更的物業服務合同報物業所在地的縣（市）物業管理行政主管部門備案。第六十四條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。第六十五條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。第六十六條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：（一）業主共有的結余資金；（二）第五十三條規定的資料；（三）物業服務用房；（四）維修、保養物業形成的技術資料；（五）物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；（六）其他應當移交的資料和財物。物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。第六十七條 物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。

物業服務的收費標準和形式，由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省、市物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。

物業服務企業必須在價格主管部門辦理《經營性服務價格（收費）證》，取得收費資格后方可收費。

物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。其中，收費項目及收費標準須經價格行政主管部門審查后方可公示。

第六十八條 物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清前期物業服務費用。

第六十九條 業主應當根據價格主管部門備案的標準和物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

第七十條 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。

第七十一條 物業服務合同未約定或者未經業主、物業使用人同意，物業服務企業自行提供的服務，不得收取費用。

第七十二條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用，物業服務企業應當為之提供便利條件。（一）業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取；（二）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；（三）全體業主共同使用的，由全體業主分攤；（四）物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。物業服務企業應當每月公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業服務企業收取水、電費用不得改變政府定價。第七十三條 供水、供電、供熱等專業經營單位委托物業服務企業代收一戶一表有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。第七十四條 已建成的未實行一戶一表的住宅小區應當申請改造，實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。實施改造的標準按照國家及省、市的相關規定執行，改造費用由最終用戶承擔。

新建住宅小區必須實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。

第七十五條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定應急預案。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。第七十六條 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。



第五章 物業的使用和維護

第七十七條 物業使用中不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；（三）擅自將住宅改變為經營性用房，隨意搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）擺攤設點、占道經營、亂停車輛；

（六）傾倒垃圾、污水及亂堆雜物；

（七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；（八）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；

（九）排放有毒、有害物質及超過規定標準的噪音；

（十）違反規定飼養動物；

（十一）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第七十八條　任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因物業維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，在約定期限內恢復原狀。第七十九條　物業共用部位、共用設施設備維修養護時，相關的業主或者物業使用人應予以配合。因相關業主或者物業使用人阻撓維修養護造成其他業主和物業服務企業損失的，應承擔賠償責任。

因維修養護物業共用部位、共用設施設備，造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。

第八十條　業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、管理規約或者臨時管理規約的規定，并事先書面告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為、注意事項及要承擔的責任，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。第八十一條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應給予配合。

責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第八十二條 業主出租物業時，應當與租賃人按規定簽訂租賃合同，并在當地房產部門辦理房屋租賃證；物業使用人入住前，業主應將物業使用人的基本情況、出租期限、交納物業服務費用的約定情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

物業使用人違反管理規約、物業使用管理維修規定，造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，應當承擔相應的民事責任。

第八十三條　房屋自用部位和自用設施設備的維修養護由業主自行負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。

第八十四條 業主、物業使用人和物業服務企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、通行、采光、環境保護等方面，按照有利于物業安全、美觀以及不損害公共利益及他人利益的原則，處理好鄰里關系。

第八十五條　物業管理區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。物業服務企業應當依據物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業管理區域內公示。物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

第八十六條 利用物業共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經營性行為的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第八十七條 建設單位應當按照國務院及其建設行政主管部門規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第八十八條 新建物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按物業建筑安裝總造價2％的比例，一次性向縣（市）物業管理行政主管部門設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金。物業保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業保修金全額交存證明。物業保修金、專項維修金相關管理規定另行制定。第八十九條　建設單位不交納物業保修金的，不得辦理權屬初始登記手續。

第九十條 物業保修期限內，建設單位未履行保修責任的，相關業主或者業主委員會可向縣（市）物業主管部門提出保修金墊支申請；縣（市）物業主管部門經核實后，通知專戶管理銀行劃轉所需資金用于維修。縣（市）物業管理行政主管部門應當在物業保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。第九十一條 工程竣工經相關業主驗收合格后，業主委員會應憑工程決算單等材料向縣（市）物業主管部門進行報結。劃轉墊支資金差額部分由縣（市）物業主管部門按多退少補的原則進行處理。第九十二條 物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，縣（市）物業管理行政主管部門應當將物業保修金本息余額提存。第九十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還建設單位：（一）未出現屬于保修范圍內的物業質量問題；（二）出現物業質量問題，但建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務；（三）出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業保修金本息余額依法列入清算財產。第九十四條 市、縣物業主管部門應當做好保修金的建賬和核算，每年定期向相關物業小區業主公布保修金的交納、使用、退還等情況，接受業主監督。第九十五條 建設單位不按規定交納、補交住宅物業保修金的，由市、縣物業主管部門責令限期交納。市、縣物業主管部門將該行為記入企業房地產信用檔案，并向社會公布。第九十六條 本辦法施行后新建的政府投資性拆遷安置房、經濟適用房、廉租住房的保修金交存、使用、管理等，參照本辦法執行，交存資金由市、縣財政支出。 第六章 專項維修資金的管理和使用



第九十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。

專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后需要使用專項維修資金時，住宅物業、非住宅物業或者公有住房尚未售出，或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用。第九十八條 下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。第九十九條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為轄區住宅建筑安裝工程每平方米造價的5－8％。第一百條　已售公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為房改成本價的2％。公有住房售房單位按照多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％，從售房款中一次性提取專項維修資金。第一百零一條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入縣（市）房管部門指定的專項維修資金專戶。對未如數上繳首期專項維修資金的業主，所在開發企業不得將房屋交付其使用，縣（市）房管部門不得為其辦理不動產權屬初始登記。已售公有住房的業主應當在辦理房屋權屬登記前，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內，將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。業主交存的專項維修資金屬于業主所有，從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第一百零二條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30％時，業主委員會應按業主占有的房屋建筑面積比例向業主續籌，續籌標準按市城鄉建設管理局會同市財政局制定的續交具體管理辦法執行。已售公有住房的業主在續籌專項維修資金時，續籌標準按市城鄉建設管理局會同市財政局制定的續交具體管理辦法執行。第一百零三條 專項維修資金由縣（市）物業管理行政主管部門代收并建立專戶監管。

監管部門會同業主委員會每半年應當公布一次專項維修資金的收支情況。

第一百零四條 專項維修資金按照下列規定使用：

（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；

（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從相關單元的專項維修資金中支出；

（三）物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

（四）涉及房屋專項維修、更新、改造的，應當經過專有部分占該幢房屋建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

第一百零五條　房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。第一百零六條　房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專項維修資金：（一）業主交存的返還業主；（二）公有住房售房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。《漢中市城市房屋共用部位設施設備維修資金使用管理實施細則》由市城鄉建設管理局會同市財政部門制定。

第七章 法律責任



第一百零七條 違反本辦法第八條第二款規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內，未組織成立首次業主大會籌備組的，由縣（區）人民政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。

第一百零八條 違反本辦法第三十條第二款規定，業主委員會組成人員資格終止后，逾期不交回有關資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零九條 違反本辦法第四十五條第一款規定，新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的，由縣級以上物業行政主管部門責令停止交付使用；拒不停止的，市、縣房地產行政主管部門應停辦房屋產權證等相關手續，并處交付使用住宅銷售額1‰以上2‰以下的罰款。

第一百一十條 違反本辦法第四十六條第二款規定，住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上物業行政主管部門限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百一十一條 有下列情形之一的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下的罰款：（一）違反本辦法第四十八條第二款規定，建設單位未按時將臨時管理規約和前期物業服務合同報送備案的；（二）違反本辦法第四十九條第一款規定，建設單位未將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示的；（三）違反本辦法第六十條規定，物業服務企業未按時將物業服務合同報送備案的。第一百一十二條 違反本辦法第五十一條規定，建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業共用部位、共用設施設備未處理的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

第一百一十三條 違反本辦法第五十四條第一款規定，建設單位未按規定配置物業管理用房的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第一百一十四條 違反本辦法第五十四條第三款規定，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第一百一十五條 違反本辦法第五十七條第一款規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

違反本辦法第五十七條第二款規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百一十六條 違反本辦法第五十三條、第六十六條第一款規定，建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本辦法第六十六條第二款規定，物業服務企業損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令追回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百一十七條 違反本辦法第六十四條規定，物業服務企業將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百一十八條 違反本辦法第六十七條第四款規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百一十九條 違反本辦法第七十二條第二款規定，物業服務企業不按規定公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百二十條 違反本辦法第六十五條第三款規定，原物業服務企業未及時退出物業管理區域的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

第一百二十一條 違反本辦法第七十七條、第七十八條、第八十六條規定，有下列行為之一的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗的；

（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備的；

（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的；

（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

第一百二十二條 違反本辦法第八十八條第一款、第九十條第二款、第三款規定，建設單位未按規定交納、補存物業保修金的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期交納；逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金，可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第一百二十三條 違反本辦法第九十七條第二款規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金的，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

違反本辦法第九十七條第三款規定，建設單位、公有住房售房單位未按規定分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處應分攤費用兩倍的罰款，并轉入該物業管理區域專項維修資金專戶。

第一百二十四條　違反本辦法規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第一百二十五條　縣級以上物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。

第一百二十六條 物業服務企業未履行物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第一百二十七條　國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。



第八章 附 則



第一百二十八條　本辦法中有關的專業用語含義：

（一）自用部位，是指門戶以內業主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；

（二）自用設施設備，是指門戶以內業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線以及水、電、氣戶表等設備；

（三）共用部位，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；

（四）共用設施設備，是指物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

第一百二十九條 本辦法自公布之日起三十日后實施。第一百三十條 原2007年10月11日由市人民政府辦公室發布的《漢中市物業管理試行辦法》（漢政辦發〔2007〕131號）同時廢止。