江蘇省城鄉規劃條例

江蘇省人民代表大會常務委員會公告第36號


《江蘇省城鄉規劃條例》已由江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議于2010年3月26日通過，現予公布，自2010年7月1日起施行。





江蘇省人民代表大會常務委員會

2010年3月26日


江蘇省城鄉規劃條例

（2010年3月26日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過）



第一章 總 則



第一條 為加強城鄉規劃管理，保障科學合理地制定和規范有序地實施城鄉規劃，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 在本省行政區域內制定、修改和實施城鄉規劃，在規劃區內進行建設活動，適用本條例。

本條例所稱城鄉規劃，包括省域城鎮體系規劃、區域性城鎮體系規劃、城市總體規劃和詳細規劃、鎮總體規劃和詳細規劃、鄉規劃、村莊規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

本條例所稱規劃區，是指城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。

第三條 地方各級人民政府應當加強對城鄉規劃工作的領導,根據城鄉規劃工作的需要，加強規劃管理機構建設，將城鄉規劃的編制和管理經費納入本級財政預算。

第四條 省、市、縣（市）人民政府城鄉規劃主管部門（以下簡稱城鄉規劃主管部門）負責本行政區域內的城鄉規劃管理工作；其他有關部門按照各自職責，共同做好城鄉規劃的相關工作。

鄉、鎮人民政府依法做好城鄉規劃的相關工作。

第五條 有關人民政府組織編制城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃，應當根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定規劃區。

對城市規劃區范圍內的鎮、鄉、村莊，鎮、鄉規劃區范圍內的村莊，不單獨劃定規劃區，由其隸屬的城市或者鎮、鄉統一實施規劃管理。

第六條 制定和實施城鄉規劃，應當堅持以人為本，遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，協調城鄉空間布局，改善人居環境和生態環境，促進資源能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，并符合國防建設和防災減災的需要，實現城鄉經濟社會全面協調可持續發展。

第七條 城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接，處理好與交通、水利等相關規劃的關系。

第八條 鼓勵開展城鄉規劃科學技術研究，推廣和應用先進技術，推進城鄉規劃標準化、信息化，建設全省城鄉規劃管理信息系統，建立城鄉規劃信息共享平臺，提高城鄉規劃的科技水平和管理效能。



第二章 城鄉規劃的制定和修改



第九條 省域城鎮體系規劃，由省人民政府根據全國城鎮體系規劃組織編制，報國務院審批。省域城鎮體系規劃應當包括下列內容：

（一）城鎮發展戰略；

（二）城鎮空間布局和規模控制；

（三）區域空間的城鎮功能結構和規劃要求；

（四）為保護自然和歷史文化資源、生態環境等需要嚴格控制的區域；

（五）重大基礎設施和公共服務設施的布局；

（六）保障規劃實施的政策和措施。

省城鄉規劃主管部門可以根據全國城鎮體系規劃、省域城鎮體系規劃，對省內重點地區組織編制區域性城鎮體系規劃，報省人民政府審批。

區域性城鎮體系規劃，應當對省內重點地區的城鎮空間布局、功能分工以及重大基礎設施、公共服務設施布局等作出具體安排，明確禁止、限制和適宜建設的范圍。

第十條 編制城市和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，應當統籌考慮城市、縣行政區域內的鄉、鎮發展布局，對城市、縣行政區域內的資源保護和利用、各項基礎設施和公共服務設施布局進行綜合安排。

編制鎮總體規劃、鄉規劃，應當按照適度集聚、節約用地、有利生產、方便生活的要求，確定鎮域、鄉域內的村莊布局，統籌安排與村莊相關的各項基礎設施和公共服務設施。

城市總體規劃、鎮總體規劃的規劃期限一般為二十年；城市和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，還應當對更長遠的發展作出預測性安排。

第十一條 城市和鎮的總體規劃，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定編制和審批。

省人民政府可以根據需要確定部分鎮的總體規劃，由所在地城市、縣人民政府審查后報省人民政府審批。

本省行政區域內的鄉和村莊，應當制定鄉規劃和村莊規劃。鄉規劃由鄉人民政府組織編制，報城市、縣人民政府審批。村莊規劃由鄉、鎮人民政府組織編制，報城市、縣人民政府審批。村莊規劃在報送審批前，應當經村民會議或者村民代表會議討論同意。

第十二條 省域城鎮體系規劃、城市總體規劃和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議，常務委員會的審議意見交由本級人民政府研究處理。

其他鎮的總體規劃、鄉規劃在報送審批前，應當先經本級人民代表大會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。

上述規劃在報送審批時，應當將常務委員會的審議意見或者代表的審議意見與根據審議意見修改規劃的情況一并報送。

第十三條 城市人民政府城鄉規劃主管部門組織編制城市的控制性詳細規劃，經本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。

鎮人民政府組織編制鎮的控制性詳細規劃，報城市、縣人民政府審批。縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃，由縣人民政府城鄉規劃主管部門組織編制，經縣人民政府審批后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。

編制控制性詳細規劃，應當依據城市總體規劃或者鎮總體規劃，落實基礎設施、公共服務設施用地以及水源地、水系、綠化、歷史文化保護的地域范圍等，具體規定各項控制指標和規劃管理要求。

控制性詳細規劃不得改變城市、鎮總體規劃的強制性內容；需要改變城市、鎮總體規劃的強制性內容的，應當先按照程序修改城市、鎮總體規劃。

第十四條 城市、縣城鄉規劃主管部門和鎮人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細規劃。修建性詳細規劃報該重要地塊所在地城市、縣人民政府審批。對于特別重要地塊的修建性詳細規劃，城市、縣人民政府在審批前，應當報經本級人民代表大會常務委員會審議，常務委員會的審議意見交由城市、縣人民政府研究處理。

修建性詳細規劃應當符合控制性詳細規劃，不得改變控制性詳細規劃的強制性內容。

第十五條 城市、縣城鄉規劃主管部門和其他有關部門可以依據城市總體規劃和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，單獨編制有關專項規劃。專項規劃應當報同級人民政府審批。

城市、縣人民政府在審批城鄉規劃主管部門組織編制的專項規劃時，應當征求其他有關部門的意見。城市、縣人民政府在審批其他有關部門組織編制的涉及總體規劃的專項規劃時，由城鄉規劃主管部門就專項規劃是否符合總體規劃的要求提出審查意見。各類專項規劃之間應當相互銜接。

單獨編制的區域性交通、生態環境保護、綠化、供水、排水、污水處理、燃氣、電力、通信、防災減災等專項規劃，應當符合省域城鎮體系規劃的總體要求，并與區域性城鎮體系規劃相銜接。

法律、法規對專項規劃編制和審批另有規定的，從其規定。

第十六條 歷史文化名鎮的總體規劃、歷史文化名村（保護）規劃，由所在地城市、縣人民政府報省人民政府審批。

歷史文化名城、名鎮和歷史文化保護區應當編制專門的保護規劃。保護規劃由所在地城市、縣人民政府報省人民政府審批，其中國家級歷史文化名城、名鎮、名村的保護規劃，報國務院城鄉規劃主管部門、文物主管部門備案。

歷史文化名城、名鎮、名村和歷史文化保護區的保護規劃應當報經所在地城市、縣人民代表大會常務委員會審議，常務委員會的審議意見交由城市、縣人民政府研究處理。

歷史文化名城、名鎮保護規劃確定的歷史文化街區應當由所在地城鄉規劃主管部門編制修建性詳細規劃，經省城鄉規劃主管部門會同省文物主管部門組織審查后，報城市、縣人民政府批準。

第十七條 城市、鎮地下空間開發利用規劃由城市、縣城鄉規劃主管部門會同民防主管部門，依據城市、鎮的總體規劃組織編制，經征求發展和改革、國土資源、文物等部門的意見后，報同級人民政府審批。

地下空間開發利用規劃應當對地下的交通設施、人防設施、公共服務設施、市政管網、需保護的文物及其他地下建筑物、構筑物等進行統籌安排，并與地面相關設施合理銜接。控制性詳細規劃應當落實地下空間開發利用規劃的有關內容。

第十八條 城鄉規劃組織編制機關和單位，應當委托具有相應資質等級的單位承擔城鄉規劃的具體編制工作。

承擔城鄉規劃編制任務的單位，應當取得城鄉規劃編制資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事城鄉規劃編制工作。

省外的城鄉規劃編制單位在本省行政區域內承擔城市總體規劃編制任務的，應當向省城鄉規劃主管部門備案；承擔其他城鄉規劃編制任務的，應當向任務所在地的城市、縣城鄉規劃主管部門備案。

第十九條 編制城鄉規劃應當遵守國家和省有關標準和技術規范，采用符合國家和省規定的有關技術資料。

地方人民政府及其城鄉規劃主管部門組織編制城鄉規劃，各相關部門和單位應當根據編制城鄉規劃的需要，提供有關規劃、計劃、統計、勘察、測繪、地籍、氣象、地震、地質、水資源、水文、環境以及地下設施等基礎資料。

編制城鄉規劃應當充分考慮防御氣象、地震、地質、火災、洪澇等災害的需要，合理確定探測（觀測）設施、防災通道和避難場所，統籌安排相關基礎設施。

編制城市和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，應當與水資源條件和防洪要求相適應。

編制地質災害易發區的城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃時，應當組織進行地質災害危險性評估。

第二十條 城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見；公告的時間不少于三十日。法律、行政法規規定不得公開的內容除外。

組織編制機關應當充分考慮專家和公眾的意見，并在報送審批的材料中附具意見采納情況及理由。

省域城鎮體系規劃、區域性城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃批準前，審批機關應當組織專家和有關部門進行審查。

第二十一條 省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃的組織編制機關，應當組織城鄉規劃等有關部門和專家定期對規劃實施情況進行評估，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見。組織編制機關應當向本級人民代表大會常務委員會、鎮人民代表大會和原審批機關提出評估報告，并附具征求意見的情況。

第二十二條 經依法批準的城鄉規劃應當嚴格執行，任何單位和個人不得擅自修改。

省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃的修改，應當符合《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，并按照本條例第九條、第十一條、第十二條規定的審批程序報批。

有下列情形之一的，組織編制機關方可對控制性詳細規劃進行修改：

（一）因總體規劃修改需要對控制性詳細規劃進行修改的；

（二）因實施國家、省和城市重點基礎設施和公共服務設施、防災減災等重點工程項目需要修改的；

（三）規劃實施過程中經編制機關組織論證認為確需修改的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

控制性詳細規劃的修改，組織編制機關應當對擬修改的必要性進行論證，聽取規劃區域范圍內利害關系人的意見，并向原審批機關提出專題報告，經原審批機關同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細規劃應當按照本條例第十三條規定的審批程序報批，并應當重新向社會公布。

第二十三條 因上級人民政府制定的城鄉規劃發生變更提出修改鄉規劃、村莊規劃要求，或者鄉規劃、村莊規劃的審批機關經組織論證后認為確需修改規劃的，可以修改鄉規劃、村莊規劃。

修改鄉規劃、村莊規劃的，應當按照本條例第十一條、第十二條規定的審批程序報批。

第二十四條 鼓勵開展城市設計。城市設計的技術規范，由省城鄉規劃主管部門制定。

對城市、縣人民政府所在地鎮的中心區、重要功能地段、重點景觀區域和主要街道兩側，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門可以組織開展城市設計，用于引導城市建設。





第三章 城鄉規劃的實施



第二十五條 規劃區范圍內的土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃。任何單位和個人不得違反城鄉規劃進行建設。

第二十六條 設立城市新區以及開發區、旅游度假區、科技園、產業園等各類工業、服務業園區，應當符合有關城市、鎮總體規劃確定的規劃建設用地范圍和布局。

市轄區、風景名勝區以及各類工業、服務業園區，由所在地城市、縣城鄉規劃主管部門依法統一實施規劃管理。

第二十七條 鄉、鎮行政區劃調整方案，應當符合城鎮體系規劃和城市、縣人民政府所在地鎮總體規劃中的城鎮布局。村莊行政區劃調整方案，應當符合所在地城市、鎮總體規劃和鄉規劃確定的村莊布局。

第二十八條 在實施區域性城鎮體系規劃的過程中，有關人民政府應當就區域基礎設施和公共服務設施共建共享、生態環境保護、相鄰地區的重大項目等方面的規劃管理，主動進行協商，必要時由共同的上一級城鄉規劃主管部門會同項目主管部門組織協調。

第二十九條 城鄉規劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、湖泊、水庫、水源地、生態岸線、自然保護區、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠、軌道交通、公交場站、燃氣設施、供熱設施、給水排水設施、永久性測量標志、氣象探測設施、地震觀測設施和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，未經規劃審批機關批準，不得改變用途；擅自改變用途進行建設的，城鄉規劃主管部門不予辦理規劃審批手續。

第三十條 開發利用城市、鎮地下空間，應當符合有關規劃和城鄉規劃主管部門確定的規劃條件，依法辦理建設項目選址、建設用地和建設工程的規劃審批手續。與地面建設工程一并開發利用地下空間的，應當與地面建設工程一并辦理規劃審批手續；獨立開發利用地下空間的，單獨辦理規劃審批手續。

任何單位和個人不得開挖建筑底層地面，不得擅自改變經規劃審批確定的地下空間的使用功能、層數和面積；確需改變的，應當經原負責審批的城鄉規劃主管部門審批。不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不予批準。

第三十一條 根據國家規定需要申請選址意見書的建設項目，城鄉規劃主管部門可以參與建設項目前期選址工作，提出選址建議；建設單位應當在報送有關部門批準或者核準建設項目前，向有關城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。

申請核發選址意見書，應當提交下列材料：

（一）包含建設單位、項目性質、建設規模、選址意向等情況說明的選址申請書；

（二）批準類建設項目的項目建議書批復文件，核準類建設項目的項目申請報告或者可行性研究報告；

（三）標明擬選址位置的地形圖；

（四）法律、法規規定的其他材料。

在成片規劃建設用地范圍外獨立選址的建設項目以及可能對城鄉規劃產生重大影響的區域性基礎設施項目，還應當提供建設項目選址論證材料。

第三十二條 國務院及其有關部門批準或者核準的建設項目、省級以上風景名勝區內以及跨城市、縣且由省投資主管部門批準或者核準的建設項目，其選址意見書由省城鄉規劃主管部門核發；其他建設項目的選址意見書，由城市、縣城鄉規劃主管部門核發。

選址意見書的內容，應當包括建設項目的選址位置和下一階段規劃要求，附選址位置圖。

第三十三條 國有土地使用權出讓應當符合城鄉規劃。城市、縣城鄉規劃主管部門應當參與土地儲備年度計劃和國有土地使用權出讓計劃的制定。

在國有土地使用權出讓前，城市、縣城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃、修建性詳細規劃確定擬出讓地塊的規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。

規劃條件應當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發利用等規劃要求，以及有關規劃引導要素，并附規劃用地紅線圖。需要建設單位編制修建性詳細規劃的，應當在規劃條件中予以明確。

確定規劃條件應當同時明確其有效期。規劃條件的有效期不得少于一年。超過有效期出讓國有土地使用權的，應當在出讓前重新核定規劃條件。重新核定規劃條件的，不得違反控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

未經城鄉規劃主管部門確定規劃條件的，國有土地使用權不得出讓。國有土地使用權出讓合同不得改變規劃條件。規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。

住宅項目的規劃條件除了應當明確本條第三款規定的內容外，還應當明確同步建設的基礎設施、公共服務設施的建設時序，并作為國有土地使用權出讓合同的內容。住宅項目的建設單位應當按照國有土地使用權出讓合同的規定同步建設基礎設施、公共服務設施。

第三十四條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，按照下列程序辦理建設用地規劃許可：

（一）建設單位或者個人持建設項目選址意見書，建設項目批準、核準、備案文件，向城市、縣城鄉規劃主管部門提出申請，并提交建設項目總平面圖；

（二）城市、縣城鄉規劃主管部門審查相關材料，初步審查總平面圖，符合控制性詳細規劃的，核發建設用地規劃許可證。

建設用地規劃許可證的內容，應當包括建設用地的位置、范圍、性質、面積，建設規模和建筑面積等，并附規劃用地圖。

需要編制建設項目修建性詳細規劃的，城市、縣城鄉規劃主管部門應當在核發建設用地規劃許可證時告知建設單位或者個人。

第三十五條 以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目，按照下列程序辦理建設用地規劃許可：

（一）建設單位或者個人持建設項目批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣城鄉規劃主管部門提出申請；

（二）城市、縣城鄉規劃主管部門審核相關材料，核發建設用地規劃許可證。

城市、縣城鄉規劃主管部門在核發建設用地規劃許可證時，不得改變國有土地使用權出讓合同中的規劃條件；國有土地使用權出讓合同擅自改變規劃條件的，城鄉規劃主管部門不予核發建設用地規劃許可證。

取得建設用地規劃許可證的單位或者個人，因轉讓通過出讓方式取得的國有土地使用權等原因，致使建設主體名稱變更的，應當持國有土地使用權轉讓合同，變更后的建設項目批準、核準、備案文件，原建設用地規劃許可證，向城鄉規劃主管部門申請換發建設用地規劃許可證。

第三十六條 改建、擴建已經建成并投入使用的建設項目，涉及改變原規劃確定的用地性質或者提高容積率的，建設單位或者個人應當持有關主管部門的項目批準、核準、備案文件和相關材料，向城市、縣城鄉規劃主管部門重新申請建設用地規劃許可證。涉及相關國有土地使用權劃撥或者出讓事項的，還應當按照土地管理等法律、法規的規定辦理有關手續。

城鄉規劃主管部門對改建、擴建項目在核發建設用地規劃許可證前，應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。不符合控制性詳細規劃的，不得核發建設用地規劃許可證。因改建、擴建對利害關系人合法權益造成損失的，建設單位或者個人應當依法給予補償。

第三十七條 在城市、鎮規劃區內需要臨時用地的，應當經城市、縣城鄉規劃主管部門核發臨時建設用地規劃許可證后，向同級土地主管部門申請辦理臨時用地手續。批準臨時用地，不得影響城鄉規劃實施、妨礙城市安全。

臨時用地規劃許可的有效期一般不得超過兩年。確需延長的，使用單位或者個人應當在期限屆滿之日的三十日前，向城鄉規劃主管部門申請辦理臨時用地規劃許可的延期手續，延長的期限不得超過一年。

臨時用地的使用單位或者個人應當在期限屆滿之日前歸還用地。

第三十八條 在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城鄉規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證；未取得建設工程規劃許可證的，有關部門不得辦理建設項目施工許可、商品房預（銷）售許可等手續。

前款所稱的其他工程建設，包括廣場、停車場、重點綠化工程，城市雕塑、大中型戶外廣告固定設施，大中型或者受保護的建筑物外立面裝修，以及法律、法規規定的其他工程建設項目。

第三十九條 申請辦理建設工程規劃許可證應當提交下列材料：

（一）建設項目批準、核準、備案文件；

（二）使用土地的有關證明文件；

（三）建設工程設計方案；

（四）符合國家設計規范的建設工程施工圖設計文件；

（五）法律、法規規定的其他材料。

按照規定需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。屬于原有建筑物改建、擴建的，還應當提供房屋產權證明。

城鄉規劃主管部門應當對建設單位或者個人所提供的材料進行審查，符合控制性詳細規劃和規劃條件的，核發建設工程規劃許可證，并公布經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖。城鄉規劃主管部門在審查過程中，應當根據需要組織專家評審。

建設工程規劃許可證應當載明建設項目位置、建設規模和使用功能等內容，附經審定的建設工程施工圖設計文件；建筑物、構筑物等建設工程的規劃許可證，還應當附經審定的建設工程設計方案。

第四十條 城鄉規劃主管部門應當就下列建設工程的修建性詳細規劃、建設工程設計方案，以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見：

（一）與居住建筑相鄰，可能影響居民合法權益的；

（二）位于文物保護單位建設控制地帶、歷史文化街區和風景名勝區內的。

可能對居住環境造成重大影響的建設項目，城鄉規劃主管部門在核發選址意見書前，應當以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。

核發建設工程規劃許可證時，涉及修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案的，應當重新聽取利害關系人的意見。

公示的時間不少于十日。

第四十一條 在鄉、村莊規劃區內進行建設的，城市、縣城鄉規劃主管部門應當向建設單位或者個人提供建設用地的有關規劃要求。

進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人在申請辦理鄉村建設規劃許可證時，應當向鄉、鎮人民政府提交下列材料：

（一）建設項目批準、核準文件；

（二）規劃建設用地所在的村民委員會同意建設的書面意見，該意見應當經村民會議或者村民代表大會集體討論通過；

（三）建設工程設計方案；

（四）確需占用農用地的，提供農用地轉用證明文件；

（五）法律、法規規定的其他材料。

鄉、鎮人民政府對建設單位或者個人的申請材料提出審查意見，報城市、縣城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

鄉村建設規劃許可證應當載明建設項目位置、建設規模和主要功能等內容，并附規劃設計圖紙。

建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續和開工建設。

第四十二條 農村村民在鄉、村莊規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當向鄉、鎮人民政府提交宅基地使用證明或者房屋權屬證明、村民委員會意見、新建住宅相關圖件等有效證明文件，由城市、縣城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

農村村民在城市、鎮規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當由城市、縣城鄉規劃主管部門核發建設工程規劃許可證，其需要提供的材料和辦理程序，按照前款的規定執行。

第四十三條 鄉村建設規劃許可證的辦理，城鄉規劃主管部門應當自受理之日起二十個工作日內作出許可決定。

建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的辦理，城鄉規劃主管部門應當自受理之日起三十個工作日內作出許可決定。在三十個工作日內不能作出決定的，經城鄉規劃主管部門負責人批準，可以延長十個工作日，并應當將延長期限的理由告知申請人。

第四十四條 取得建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的建設工程開工前，建設單位或者個人應當向城市、縣城鄉規劃主管部門申請驗線，城鄉規劃主管部門應當在五個工作日內進行驗線。未經驗線，不得開工。農村集體土地上的農村村民自建住房的規劃驗線，城鄉規劃主管部門可以委托鄉、鎮人民政府進行。

第四十五條 建設單位或者個人應當按照規劃條件和規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向城鄉規劃主管部門申請。變更內容依法應當先經其他有關主管部門同意的，建設單位或者個人在向城鄉規劃主管部門申請變更時，應當提供相關證明文件。申請變更的內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準。對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉規劃主管部門不得批準。

城鄉規劃主管部門在審批變更規劃許可前應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。因變更規劃許可內容給利害關系人合法權益造成損失的，申請變更的建設單位或者個人應當依法給予補償。

第四十六條 在城市、鎮規劃區內進行下列臨時建設，應當向城市、縣城鄉規劃主管部門申請臨時建設工程規劃許可證：

（一）在臨時用地上建設的建筑物、構筑物；

（二）在建設用地上因施工、管理等需要臨時搭建的工棚、庫房、管理用房、圍墻等；

（三）其他確需進行的臨時建設。

臨時建設不得妨礙城市交通和公共安全，不得影響城市景觀和周圍建筑物的使用，不得影響近期建設規劃和控制性詳細規劃的實施。

第四十七條 臨時建設的使用期，一般不得超過兩年；確需延長的，應當在期限屆滿之日的三十日前，向城鄉規劃主管部門申請辦理延期手續。延長的期限不得超過一年。臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除，恢復場地原有狀況。

臨時建設不得擅自改變使用性質，不得辦理房屋產權登記。

第四十八條 建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃條件和規劃許可內容，向城鄉規劃主管部門申請核實。城鄉規劃主管部門應當及時組織核實。未申請核實或者經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。

規劃條件確定應當同步配套建設的基礎設施、公共服務設施，建設單位應當一并向城鄉規劃主管部門申請核實。未申請核實或者經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收。

城鄉規劃主管部門進行核實時，建設單位或者個人應當提供下列材料：

（一）建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證；

（二）建設工程驗線證明文件；

（三）經依法取得相應測繪資質證書的單位測繪的竣工圖等資料。

農村集體土地上的農村村民自建住房，城鄉規劃主管部門可以委托鄉、鎮人民政府進行核實。

建設單位或者個人應當在竣工驗收后六個月內，向城鄉規劃主管部門報送建設項目的有關竣工驗收資料。

第四十九條 建設單位或者個人在取得選址意見書一年內未辦理建設項目批準或者核準文件，在取得建設用地規劃許可證一年內未辦理用地批準文件，在取得建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證一年內未辦理施工許可證，且未申請延期或者申請延期未獲批準的，相應的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和鄉村建設規劃許可證失效，城鄉規劃主管部門應當予以注銷。

第五十條 房屋產權登記機關核發的房屋權屬證件上記載的用途，應當與建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證確定的用途一致。

業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意，報經城鄉規劃主管部門批準，到房屋產權登記機關辦理相關變更手續；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續。

違反前款規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，工商、文化等有關部門不得核發相關證件。



第四章 監督檢查



第五十一條 省、城市和縣人民政府及其城鄉規劃主管部門應當加強對城鄉規劃編制、審批、實施、修改的監督檢查。省人民政府及其城鄉規劃主管部門應當加強對城市、縣人民政府及其城鄉規劃主管部門城鄉規劃工作的監督檢查。

第五十二條 地方各級人民政府應當定期向本級人民代表大會常務委員會或者鄉、鎮人民代表大會報告城鄉規劃的實施情況，并接受監督。地方各級人民代表大會常務委員會或者鄉、鎮人民代表大會根據需要，可以作出相應的決議、決定。

第五十三條 任何單位或者個人都有權對城鄉規劃的制定和實施提出意見和建議，就建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢；有權向城鄉規劃主管部門或者其他有關部門舉報、控告違反城鄉規劃的行為，城鄉規劃主管部門或者其他有關部門應當依法及時受理并查處。

第五十四條 除在農村集體土地上建設農村村民自建住房外，建設單位或者個人應當在施工現場醒目位置公示建設工程規劃許可證樣本以及經審定的建設工程設計方案總平面圖、立面圖，接受社會監督。法律、行政法規規定不得公開的除外。

第五十五條 街道辦事處對本轄區內的違法建設行為，應當及時予以制止，并配合城鄉規劃主管部門予以處理。
　　居民委員會、村民委員會、物業服務企業發現本區域內違法建設行為的，有權予以制止，并及時向城鄉規劃主管部門或者鄉、鎮人民政府報告。

第五十六條 依法應當準予行政許可，而有關城鄉規劃主管部門不予行政許可的，上級城鄉規劃主管部門有權責令其作出準予行政許可決定或者建議有關人民政府責令其作出準予行政許可決定。

城鄉規劃主管部門違法作出行政許可的，同級人民政府或者上級城鄉規劃主管部門有權責令其撤銷或者直接撤銷該行政許可。因行政許可撤銷給當事人合法權益造成損害的，應當依法給予賠償。

賠償義務機關賠償后，應當根據有關規定追究相關工作人員的責任。



第五章 法律責任



第五十七條 城市、縣人民政府有下列情形之一的，由上級人民政府責令改正，通報批評；對有關負責人和其他直接責任人員依法給予處分：
　　（一）依法應組織編制城鄉規劃而未組織編制的；
　　（二）未按法定權限、依據、程序組織編制、審批、修改城鄉規劃的；
　　（三）委托不具有相應資質等級的編制單位編制城鄉規劃的。　

第五十八條　縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府、上級人民政府城鄉規劃主管部門或者監察機關責令改正，通報批評；對有關負責人和其他直接責任人員依法給予處分：
　　（一）依法應組織編制城鄉規劃而未組織編制，或委托不具有相應資質等級的編制單位編制城鄉規劃的；
　　（二）未按法定權限、依據、程序組織編制、修改城鄉規劃的；
　　（三）未公布經依法批準的城鄉規劃和經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案總平面圖的；
　　（四）未在法定期限內對符合法定條件的申請人核發建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的；
　　（五）未按照法定職責對發現的違反城鄉規劃的違法建設行為進行查處的；

（六）其他違反城鄉規劃法律、法規的行為。

第五十九條 有下列情形之一的，由上級人民政府責令改正，通報批評；對有關負責人和其他直接責任人員依法給予處分：

（一）違反城市、鎮總體規劃確定的規劃建設用地范圍和布局設立城市新區以及開發區、旅游度假區、科技園、產業園等各類工業、服務業園區的；

（二）市轄區、風景名勝區以及各類工業、服務業園區未依法由城市、縣城鄉規劃主管部門統一實施規劃管理的。

第六十條 縣級以上地方人民政府有關部門有下列行為之一的，由同級人民政府、上級人民政府有關部門或者監察機關依據職責責令改正，通報批評；對有關負責人和其他直接責任人員依法給予處分：

（一）對未依法取得建設工程規劃許可證的建設單位或者個人作出建設工程施工許可，或者違反建設工程規劃許可證的要求頒發施工許可證的；

（二）對未依法取得建設工程規劃許可證的建設單位頒發商品房預（銷）售許可證明，或者擅自改變建設工程規劃許可證的內容頒發商品房預（銷）售許可證明的；

（三）對未經城鄉規劃主管部門核實或者經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的建設工程辦理竣工驗收備案手續的；

（四）對未經城鄉規劃主管部門核實或者經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的建設工程辦理房屋產權登記，或者擅自改變建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的內容進行房屋產權登記的。

第六十一條 城鄉規劃編制單位或者勘察設計單位有下列行為之一的，由項目所在地城市、縣城鄉規劃主管部門責令限期改正，處以合同約定的規劃編制費、設計費一倍以上二倍以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，由原發證機關降低資質等級或者吊銷資質證書；造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）違反國家和省有關標準編制城鄉規劃的；

（二）違反城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證提供施工圖紙的。

省外的城鄉規劃編制單位在本省行政區域內承擔規劃編制任務未備案的，由城鄉規劃主管部門責令補辦備案手續。

第六十二條 在城市、鎮規劃區內，未取得建設工程規劃許可證進行建設，或者未按照建設工程規劃許可證確定的內容進行建設，或者利用失效的建設工程規劃許可證進行建設的，由城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處以建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款。

前款所稱無法采取改正措施消除影響應當限期拆除的情形，包括：

（一）占用城市道路、廣場、綠地、河湖水面、地下工程、軌道交通設施、通訊設施或者壓占城市管線、永久性測量標志的；

（二）占用各級文物保護單位保護范圍用地進行建設的；

（三）違反建筑間距、建筑退讓城市道路紅線、建筑退讓用地邊界等城市規劃管理技術規定或者控制性詳細規劃確定的強制性內容的；

（四）擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內以及配建的停車場地進行建設的；

（五）其他無法采取改正措施消除影響的。

本條第一款所稱建設工程造價，是指違法建設工程整體造價。

第六十三條 違反本條例第三十條規定，在城市、鎮地下空間開發利用中建設單位或者個人有下列行為之一的，由城鄉規劃主管部門責令停止建設，限期改正，處以建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款：

（一）未依法辦理建設工程規劃審批手續的；

（二）在經城鄉規劃主管部門核實后的建筑內擅自新建地下建筑物、構筑物的；

（三）擅自改變經規劃審批的地下空間的使用功能、層數和面積的。

前款第（二）項、第（三）項所列行為同時違反有關民防法律、法規規定的，按照有關法律、法規的規定執行。

第六十四條 未經驗線，建設單位或者個人擅自開工的，由城鄉規劃主管部門責令停止建設，限期改正，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第六十五條　違反本條例第五十條第二款規定，未經城鄉規劃主管部門批準，擅自將住宅改變為經營性用房的，由城鄉規劃主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。



第六章 附 則



第六十六條 本條例自2010年7月1日起施行。1990年10月28日江蘇省第七屆人民代表大會常務委員會第十七次會議通過的《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》同時廢止。《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》的規定與本條例不一致的，依照本條例的有關規定執行。

關于《江蘇省城鄉規劃條例

（草案）》的說明

——2009年11月21日在省十一屆人大常委會第十二次會議上

省住房和城鄉建設廳廳長 周 嵐



主任、副主任、秘書長、各位委員：

我受省人民政府的委托，現就《江蘇省城鄉規劃條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》），作如下說明：

一、關于立法的必要性

城鄉規劃是各級政府統籌安排城鄉空間布局和各項建設，保護和合理利用各類資源，引導和促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展的重要依據。作為重要的公共政策，城鄉規劃對于維護社會公正和公平，保障公共利益和公眾合法權益，推動和諧社會的構建，具有重要意義。

改革開放以來,特別是近年來,我省城鄉規劃工作在省委、省政府的正確領導下，在省人大及其常委會的支持、監督下，經過各級黨委、政府和社會各界的共同努力，取得了巨大成就。我省城鄉規劃的編制和管理總體水平，在全國處于領先地位，率先實現了城鄉規劃全覆蓋，為推動全省經濟社會的發展發揮了十分重要的作用。

2007年10月，十屆全國人大常委會第三十次會議審議通過

了《中華人民共和國城鄉規劃法》（以下簡稱《城鄉規劃法》），已于2008年1月1日起施行。隨著《城鄉規劃法》的實施，城鄉規劃更加突出了貫徹落實科學發展觀和構建和諧社會的要求。《城鄉規劃法》對依法科學合理地制定城鄉規劃、保障城鄉規劃的權威性和嚴肅性、強化政府的依法行政等方面提出了更高的要求。我省現行的《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》和《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》已經不能適應當前城鄉規劃形勢的發展，迫切需要結合新情況，加以修改和完善。因此，制定《江蘇省城鄉規劃條例》，十分必要。

（一）制定《條例》是貫徹實施《城鄉規劃法》的需要。《城鄉規劃法》按照統籌城鄉發展的要求，強調了城鄉規劃在引導、促進城鄉經濟社會全面可持續發展中的統籌協調和綜合調控作用，在規劃的制定和實施方面作出了很多新規定。為更好地貫徹落實《城鄉規劃法》，需要以立法手段，更新原有的城鄉規劃理念和指導思想，健全統籌城鄉的規劃管理機制，進一步補充、細化和完善城鄉規劃編制、審批程序和制度。

（二）制定《條例》是適應我省經濟社會發展的客觀需要。城鄉規劃是政府引導和調控經濟社會發展的重要依據和基本手段。我省正處在經濟社會快速發展、工業化和城市化快速提升的歷史進程。一方面我省的城鄉規劃已經具有大量的豐碩成果，另一方面經濟社會發展不斷對城鄉規劃提出新的要求。通過制定《條

例》，可以進一步明確各級政府依法制定城鄉規劃的職責以及對

城市規劃的具體要求，為經濟社會發展提供支撐和保障。

（三）制定《條例》是維護公共利益和城鄉規劃嚴肅性的需要。城鄉規劃具有重要的公共政策屬性，關系到各行各業的發展和千家萬戶的利益，是事關全局和長遠發展的重大戰略。近年來，城鄉規劃的權威性和嚴肅性不斷受到沖擊，擅自改變規劃、違反規劃的現象時有發生，致使城鄉發展的整體利益、長遠利益以及公眾的合法權益受到損害。通過制定《條例》，可以強化城鄉規劃的法律地位，依法維護規劃的嚴肅性，遏制破壞規劃、違反規劃的行為，加大對公共利益和公民合法權益的保護力度。

（四）制定《條例》是進一步規范和加強我省城鄉規劃管理的需要。健全的城鄉規劃管理機制和體制，是保障規劃實施和依法行政的重要基礎。目前，我省的城鄉規劃管理工作還存在一定的不平衡，一些地區和市、縣（市）規劃機構不健全，規劃管理不夠規范，鄉鎮和村莊的規劃管理還比較薄弱。通過制定《條例》，可以有效強化城鄉規劃的統籌管理，完善規劃的決策機制，加強公眾參與和監督檢查，促進城鄉規劃實施的規范化、有序化管理。

二、關于起草過程

根據省人大常委會、省政府立法計劃，省住房和城鄉建設廳在進行大量調查研究的基礎上，組織起草了《條例（草案）》（送審稿），于2009年1月報送省政府。省政府法制辦經過初步審查修改，按程序書面征求了省發改、國土、交通、水利、環保、文物等各有關部門以及各市政府的意見，并先后到南通、無錫、南京、常州、泰州等地進行了調研。7月3日，省政府法制辦組織舉行了《條例(草案)》（送審稿）的立法辯論會，經公開報名遴選和邀請產生的來自三個方面的8位辯論人，就與經濟建設關系密切、老百姓關心、社會關注的4個辯論事項進行了激烈的交鋒，還有8名旁聽人和1位觀摩者獲得了發言機會，表達了自己的觀點和建議。立法辯論會后，省政府法制辦對各方面代表陳述的意見和建議進行整理和分析研究。在此基礎上，省政府法制辦會同省住房和城鄉建設廳以及省發展和改革委員會、省交通運輸廳、省水利廳等有關部門，并邀請省人大有關委員會，對送審稿進行了反復協調、論證和修改，充分消化、吸納了各方的合理意見和建議，形成了《條例（草案）》（修改送審稿）報送省政府。10月30日，省人民政府第39次常務會議討論通過了《條例（草案）》，并提請本次常委會審議。

三、需要說明的幾個問題

（一）關于城鄉規劃的統籌協調

我省的城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。城鎮體系規劃分為省域城鎮體系規劃和區域性城鎮體系規劃。城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。城鄉規劃還包括近期建設規劃、城市設計和專項規劃等。各位階、各層次、各類型的規劃如何協調統一，是實際工作中經常遇到的問題。因此，《條例（草案）》在第七條規定：建設全省城鄉規劃管理信息系統，建立城鄉規劃信息共享平臺。在第十條規定：城市、鎮總體規劃,區域性專項規劃，應當符合省域城鎮體系規劃的總體要求，并與區域性城鎮體系規劃相銜接。在第十四條規定：城市、縣城鄉規劃主管部門和其他有關部門可以依據城市總體規劃和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，單獨編制有關專項規劃。在第二十條規定：編制城鄉規劃應當符合經依法批準的上位規劃。在第十五條規定：編制控制性詳細規劃，應當依據城市總體規劃或者鎮總體規劃。

針對一些地方城市與所轄區、市區與城鄉結合部、城市和鄉村規劃管理上存在的不協調問題，《條例（草案）》在第四條規定：省、市、縣（市）人民政府城鄉規劃主管部門負責本行政區域內的城鄉規劃管理工作。這里,明確了負責城鄉規劃管理工作的機關,不含市轄區這一級。在第五條規定：對城市規劃區范圍內的鎮、鄉、村莊，鎮、鄉規劃區范圍內的村莊，不單獨劃定規劃區，由其隸屬的城市或者鎮、鄉統一實施規劃管理。這一規定，解決了規劃區范圍內城區和郊區、城市和鄉村的規劃統一管理問題。

為加強對城市新區以及開發區、旅游度假區、科技園、產業園等各類工業、服務業園區的規劃統一管理，《條例（草案）》在第二十六條規定：設立城市新區以及開發區、旅游度假區、科技園、產業園等各類工業、服務業園區，應當符合有關城市、鎮總體規劃確定的規劃建設用地范圍和布局。市轄區、風景名勝區以及各類工業、服務業園區，由所在地城市、縣城鄉規劃主管部門依法統一實施規劃管理。這樣規定，有利于減少和避免開發區、園區分割規劃管理權,游離于城鄉規劃管理之外的現象。

（二）關于城鄉規劃的公眾參與

城鄉規劃的編制和實施，關系經濟社會發展的全局，也與人民群眾日常生產、生活密切相關，社會關注度很高。在編制城鄉規劃過程中，增加公眾的參與度，有利于提高規劃的科學性、合理性和可操作性。在《城鄉規劃法》相關規定的基礎上，《條例（草案）》在第十二條規定：鄉規劃在報送審批前，應當先經鄉人民代表大會審議，代表的審議意見交由鄉人民政府研究處理。鄉人民政府報送審批鄉規劃，應當將鄉人民代表大會代表的審議意見和根據審議意見修改規劃的情況一并報送。村莊規劃在報送審批前，應當經村民會議或者村民代表會議討論同意。在第二十一條規定：城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取公示、論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不少于三十日。在第二十二條規定：省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃的組織編制機關，應當組織同級城鄉規劃等有關部門和專家定期對規劃實施情況進行評估，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見。組織編制機關應當向本級人民代表大會常務委員會、鎮人民代表大會和原審批機關提出評估報告，并附具征求意見的情況。

我省自2003年起率先在全國推行城市規劃公示制度，得到建設部的肯定并在全國推廣。城市規劃公示制度的實施，推動了城市規劃的公開化和民主化，促進了城市規劃依法行政，加強了規劃的社會監督，對提高規劃工作水平、加強反腐倡廉、維護公眾權益等，具有十分重要的意義。根據我省實施城市規劃公示制度的實際做法，《條例（草案）》在第四十四條規定：城鄉規劃主管部門應當就下列建設工程的修建性詳細規劃、建設工程設計方案，以公示的方式征詢利害關系人意見：（一）與居住建筑相鄰，可能影響居民合法權益的；（二）位于文物保護單位建設控制地帶、歷史文化街區和風景名勝區內的。可能對居住環境造成重大影響的建設項目，城鄉規劃主管部門在核發選址意見書前，應當以公示的方式征詢利害關系人意見。核發建設工程規劃許可證時，涉及修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案的，應當重新公示。公示的時間不少于七日。城鄉規劃主管部門核發建設工程規劃許可證后，應當公布經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖。這樣規定，便于將城市規劃實施的公眾參與和監督納入法制化的軌道。

（三）關于城鄉規劃的修改和變更

城鄉規劃應當具有科學性、前瞻性、全局性和穩定性，但規劃又必須適應發展的要求，根據經濟社會發展的實際適時進行調整完善。為此，《條例（草案）》在第十三條規定：編制鎮總體規劃、鄉規劃，應當按照適度集聚、節約用地、有利于農業生產、方便農民生活的要求，確定鎮域、鄉域內的村莊布局，統籌安排與村莊相關的各項基礎設施和公共服務設施。城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃的規劃期限一般為二十年；城市和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，還應當對更長遠的發展作出預測性安排。在第二十九條規定:城鄉規劃確定的鐵路、公路、港口等重要基礎設施和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，未經原規劃審批機關批準，不得改變用途；擅自改變用途進行建設的，城鄉規劃主管部門不予辦理規劃審批手續。

在規劃的實施過程中，建設單位特別是房地產開發企業改變規劃許可內容或者未按規劃進行配套設施建設，損害相關人利益的現象時有發生，社會公眾反應較大。因此，《條例（草案）》在第四十九條規定：建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃許可內容，向城鄉規劃主管部門申請核實。城鄉規劃主管部門應當及時組織核實。未申請核實或者經核實不合格的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。規劃條件確定應當同步配套建設的基礎設施、公共服務設施，建設單位應當一并向城鄉規劃主管部門申請核實。未申請核實或者經核實不合格的，建設工程不得交付使用。

建設工程建成以后，改變原規劃確定的用途使用，特別是將住宅改變為經營性用房，造成對居住環境的破壞，也是社會關心的熱點問題，容易引發鄰里糾紛和公眾對政府部門的投訴。為了加強這方面的管理，《條例（草案）》在第五十二條規定：房屋產權登記機關核發的房屋權屬證件上記載的用途，應當與建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證確定的用途一致。不得擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環境、交通、鄰里關系等方面的要求，征得包括本棟建筑物其他業主在內的利害關系人同意，報經城鄉規劃主管部門批準，到房屋產權登記機關變更房屋權屬證件；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續。擅自將住宅改變為經營性用房的，有關部門不得核發相關證件。同時強調,不得將與住宅配套的車庫等配套設施改作其他用途。

（四）關于規劃條件的規范管理

在土地使用權出讓前，由城鄉規劃部門依據規劃及有關要求提出規劃條件，是實施建設用地規劃管理的重要手段。在實踐中，一些地方規劃條件內容不完整、不規范，在土地使用權出讓以后擅自改變規劃條件、提高容積率的現象時有發生，這不僅損害了公眾利益，也造成國家利益的損失。為此，國家住房和城鄉建設部、監察部正在開展房地產開發領域擅自變更規劃、提高規劃容積率的專項治理，要求嚴查各類開發項目違法違規改變規劃、提高容積率的行為。我省住房和城鄉建設廳會同有關部門也組織對全省進行了檢查。為了進一步規范這項工作，加強對規劃條件的規范管理，《條例（草案）》在第三十三條規定：在國有土地使用權出讓前，城市、縣城鄉規劃主管部門應當依法確定擬出讓地塊的規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。規劃條件應當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發利用等規劃要求，以及有關規劃引導要素，并附規劃用地紅線圖。需要建設單位編制修建性詳細規劃的，應當在規劃條件中予以明確。確定規劃條件應當同時明確其有效期。規劃條件的有效期不得低于一年。超過有效期出讓國有土地使用權的，應當在出讓前重新核定規劃條件。未經城鄉規劃主管部門確定規劃條件的，國有土地使用權不得出讓。國有土地使用權出讓合同不得改變規劃條件。規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。

（五）關于地下空間開發利用的規劃和管理

隨著城市化和城市現代化進程的加快，加快地下空間開發利用，提高城市空間利用效率，已經成為一些城市特別是大中城市建設的重要內容。隨著城市地下交通設施、商業設施、防災設施的建設，城市地下空間的開發利用形式也越來越廣泛。由于缺乏規劃的統籌安排和引導，現有的城市地下空間開發利用缺乏整體性和系統性，對新時期城市地下空間開發利用缺少統籌安排和規劃的超前預控，地下空間開發建設的規劃審批管理也缺乏具體規定。為此，《條例（草案）》在第三十條規定：地下空間開發利用規劃由城市、縣城鄉規劃主管部門會同民防主管部門，依據城市、縣人民政府所在地鎮的總體規劃組織編制，經聽取發展和改革、文物等部門的意見后，報同級人民政府審批。地下空間開發利用規劃應當對地下的交通設施、人防設施、公共服務設施、市政管網、需保護的文物及其他地下建筑物、構筑物等進行統籌安排，并與地面相關設施合理銜接。控制性詳細規劃應當落實地下空間開發利用規劃的有關內容。開發利用地下空間，應當符合有關規劃和城鄉規劃主管部門確定的規劃條件，依法辦理建設項目選址、建設用地和建設工程的規劃審批手續。與地面建設工程一并開發利用地下空間的，應當與地面建設工程一并辦理規劃審批手續；獨立開發利用地下空間的，單獨辦理規劃審批手續。任何單位和個人不得開挖住宅底層地面，不得擅自改變經規劃審批確定的地下空間的使用功能、層數和面積；確需改變的，應當經原負責審批的城鄉規劃主管部門審批。不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不予批準。

（六）關于城鄉規劃行政許可

城鄉規劃行政許可是實施城鄉規劃的重要環節，也是規劃管理的重要手段。《城鄉規劃法》設定了規劃選址意見書、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、鄉村建設規劃許可等制度。按照我省城鄉規劃依法實施管理的需要，《條例（草案）》就上述規劃許可的主體、條件、程序、時限、需要提交的材料、許可變更、許可有效期以及規劃放線、核驗等許可的監管進行了細化，增強了可操作性。《條例（草案）》在第三十一條、第三十二條就規劃選址意見書的核發；第三十四條至第三十八條就建設用地規劃許可的核發；第三十九條至第四十四條就建設工程規劃許可證、鄉村建設工程規劃許可證的核發；第四十五條就建設用地規劃許可、建設工程規劃許可的時限；第四十六條就建設工程開工前的規劃放線、驗線；第四十七條、第四十八條就臨時建設工程規劃許可證的核發；第四十九條就建設工程竣工驗收前的規劃核驗；第五十條就規劃許可的有效期；第五十一條、第五十二條就規劃的變更等等,都作出了較為具體的規定。這些規定，將為依法實施城鄉規劃許可,嚴格實施城鄉規劃,維護城鄉規劃管理秩序,促進經濟社會發展,提供有力的保障。

（七）關于城鄉規劃的監督管理

《城鄉規劃法》對人大、政府、城鄉規劃主管部門及有關部門的監督責任作出了一系列規定。《條例（草案）》結合我省的實踐，作了適當的補充和細化，特別是強調了基層組織在規劃監督管理中的作用。如《條例（草案）》在第五十七條規定：街道辦事處對本轄區內的違法建設行為，應當及時予以制止，并配合城鄉規劃主管部門予以處理。居民委員會、村民委員會、物業服務企業發現本區域內違法建設行為的，有權予以制止，并及時向城鄉規劃主管部門或者鄉、鎮人民政府報告。

此外,《條例（草案）》還針對我省處理違法（違章）建筑的執法實踐需要，在第六十一條規定：對違反本條例規定的行為，實行相對集中行政處罰權的，由承擔相對集中行政處罰權職責的部門按照有關規定實施處罰。這是對涉及城鄉規劃的執法體制改革問題所作的必要銜接，有利于在城市管理領域進一步推進和完善相對集中行政處罰權工作。

以上說明，連同《條例（草案）》，請一并予以審議。





關于《江蘇省城鄉規劃條例（草案）》

審查意見的報告

——2009年11月21日在省十一屆人大常委會第十二次會議上

省人大常委會環境資源城鄉建設委員會



主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

受主任會議委托，我委對省人民政府提請省人大常委會審議的《江蘇省城鄉規劃條例（草案）》（以下簡稱條例草案）進行了審查，現將審查意見報告如下：

城鄉規劃是各級政府指導和調控城鄉建設和發展的基本手段之一，也是政府履行經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務職責的重要依據。近年來，隨著經濟社會的發展和城市化進程的加快，城鄉規劃作為一項重要公共政策，其原有的管理體制、機制遇到了一些新的問題，原有的法規已經不能適應城鄉發展的需要，亟需進行調整。江蘇又是全國較早開展城鄉規劃全覆蓋的省份，許多新情況、新經驗迫切需要進行調整和規范。2008年1月1日施行的《中華人民共和國城鄉規劃法》在城鄉規劃管理體制、規劃的制定、實施、修改等方面作出了許多新規定，需通過制定地方性法規進行細化和補充。

在省十一屆人大一次會議上，張鈞等10位省人大代表提出了“關于制定《江蘇省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》的議案”（第37號），建議盡早立法。2008年7月，省十一屆人大常委會第四次會議審議通過了該議案處理意見的報告。省人大常委會將制定《江蘇省城鄉規劃條例》列入了五年立法規劃和2009年的立法計劃。今年以來，我委在聽取省住房和城鄉建設廳匯報的基礎上，會同省有關部門在蘇南、蘇中、蘇北等市縣圍繞立法中的重點和難點問題多次進行了調研，并召開了由省人大常委會立法咨詢專家和省人大代表參加的征求意見座談會，聽取了專家和代表的意見和建議。在條例草案的起草和修改過程中，我委提出的在編制、修訂和實施城鄉規劃的過程中擴大社會參與和群眾監督、充分發揮基層組織在制止違法建設中的作用、切實解決配套服務設施建設、懲處擅自開挖地下室行為等許多意見和建議被吸收。我委認為，現在提請常委會會議審議的條例草案吸納并體現了多方面的意見，結構較合理，內容較全面，與國家有關法律不相抵觸，具有一定針對性和可操作性，總體上是可行的。同時，對進一步完善條例草案提出如下建議：

一、要進一步明確制定和實施城鄉規劃的指導思想。城鄉規劃是各級政府統籌安排城鄉發展建設空間布局，保護生態和自然環境，完善和提升城市功能，合理利用自然資源的重要依據。條例草案總則部分缺少制定和實施城鄉規劃應當遵循的指導思想這方面的規定。江蘇人多地少、土地資源匱乏，城鄉規劃要體現節約用地的原則，優化利用土地與自然資源，防止城鄉發展建設的盲目性、無序性；城市是人們賴以生存和發展的重要載體，城鄉規劃要以人為本，避免盲目擴大城市規模，進一步完善和提升城市功能，營造良好的人居環境；江蘇歷史悠久，歷史文化名城和街區眾多，城鄉規劃要充分體現對城市歷史風貌和特色的保護，切實保護歷史文化遺產和傳統風貌，防止千篇一律。因此，我委建議在條例草案總則部分第五條后增加一條，作為第六條，內容為：“制定和實施城鄉規劃應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，完善和提升城市功能，保持城鄉的地方特色和傳統風貌。”

二、要加強對公共綠地等重要地塊的規劃的監督。目前城鎮規劃中有些地方對公共綠地保護不夠，隨意侵占的現象時有發生，部分人大代表和基層建議，在城市規劃和建設中，各地人大常委會要加強對公共綠地的保護。從可操作性出發，人大常委會可以將公共綠地等重要地塊的修建性詳細規劃作為監督重點。建議在條例草案第十六條后增加一款，作為第二款：“城市、縣人民政府在審批公共綠地等重要地塊的修建性詳細規劃之前，應當聽取本級人民代表大會常務委員會的意見。”

三、建議對城市、鎮規劃區內城鎮居民個人自建住房問題不作規定。城鎮居民個人自建住房是指城鎮居民個人新建、擴建、改建、翻建私有居住房屋。目前，我省城市、鎮規劃區內城鎮居民建房僅限于危房翻建，不能新建私有房屋。條例草案規定城市、鎮規劃區內城鎮居民個人自建住房的規劃管理辦法，由城市、縣人民政府制定，會造成鼓勵城鎮居民個人建房的誤解，因此，建議刪除條例草案第四十三條第二款。

四、建議明確條例草案第52條中的有關部門。目前不少住戶擅自將住宅改變為經營性用房，由此引發的矛盾比較多，群眾反映強烈，條例草案對解決這個問題有所規定，但核發相關證件的部門還不夠明確，調研中不少同志建議進一步明確有關部門。實踐中，核發證件的部門主要是指工商、文化等部門，建議將條例草案第52條第三款“有關部門不得核發相關證件”中的“有關部門”明確為“工商、文化等部門”。

五、建議條例草案中有關農民自建住房的部分條款合并表述。農民自建住房核發建設工程規劃許可證、規劃放驗線、規劃核實等規劃管理內容，散落在條例草案第43條、第46條、第49條中，可以合并表述，修改為：“農村集體土地上的農民自建住房的規劃放線、驗線，自建住房是否符合規劃許可的內容，城鄉規劃主管部門可以委托鄉鎮人民政府進行。”

此外，條例草案還有一些文字表述也需要進一步斟酌修改。

以上報告，請予審議。





關于《江蘇省城鄉規劃條例（草案）》

審議結果的報告

——2010年3月25日在省十一屆人大常委會第十四次會議上

省人大法制委員會副主任委員　王臘生



主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《江蘇省城鄉規劃條例（草案）》已經省十一屆人大常委會第十二次會議初次審議。委員們認為，為統籌安排全省城鄉空間布局和各項建設，保護和合理利用各類資源，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展，制定該條例十分必要。同時，委員們在保障城鄉規劃制定的科學性和實施的嚴肅性、強化人大的監督作用以及維護公眾合法權益等方面，也提出了不少修改意見和建議。會后，法工委書面征求了十三個設區的市人大常委會、部分省人大代表和立法專家的意見；在江蘇人大網上全文公布了條例草案，并針對委員和代表們集中反映的問題以問答的形式公開向社會征求意見；同時，赴常州、南京、蘇州、揚州及外省進行立法調研，廣泛聽取有關部門和單位的意見。在此基礎上，會同環資城建委、省住建廳對各方面的意見逐一進行分析、研究，對草案進行反復修改。3月11日，召開了省有關部門參加的征求意見座談會，就條例草案的修改內容征求各部門的意見。3月15日，省人大法制委員會召開全體會議對草案進行了審議。現將審議結果報告如下：

一、關于城鄉規劃的科學性和嚴肅性

1. 有的委員和環資城建委提出，城鄉規劃要科學合理，能夠體現城鄉統籌和可持續發展的要求，草案缺少對制定和實施城鄉規劃應當遵循的指導思想的規定。因此，建議增加一條作為草案修改稿第六條：“制定和實施城鄉規劃，應當堅持以人為本，遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，協調城鄉空間布局，改善人居環境和生態環境，促進資源能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，并符合國防建設和防災減災的需要，實現城鄉經濟社會全面協調可持續發展。”

2. 有的委員、代表和專家提出，應當充分發揮專家和公眾在城鄉規劃制定中的作用，草案對此體現不夠充分。因此，建議在草案第二十一條中增加兩款作為草案修改稿第二十條第二款、第三款：“組織編制機關應當充分考慮專家和公眾的意見，并在報送審批的材料中附具意見采納情況及理由。”“省域城鎮體系規劃、區域性城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃批準前，審批機關應當組織專家和有關部門進行審查。”同時，建議在草案第四十條中增加規定：“城鄉規劃主管部門在審查過程中，應當根據需要組織專家評審”，作為草案修改稿第三十九條第三款的內容。

3. 有些委員和代表提出，有的地方隨意變更規劃，群眾意見較大，草案第二十三條對規劃修改程序的規定過于原則，沒有針對性，條例應當對規劃的修改規定嚴格的條件和程序，以維護規劃的嚴肅性。因此，建議對草案第二十三條作如下修改：一是刪去草案第二十三條第一款、第二款，增加一款作為草案修改稿第二十二條第一款，明確規定：“經依法批準的城鄉規劃應當嚴格執行，任何單位和個人不得擅自修改。”二是增加一款作為第二款，明確要求省域城鎮體系規劃、總體規劃的修改，應當符合城鄉規劃法的規定，并按照條例規定的審批程序報批。三是增加一款作為第三款，明確規定：“有下列情形之一的，組織編制機關方可對控制性詳細規劃進行修改：（一）因總體規劃修改需要對控制性詳細規劃進行修改的；（二）因實施國家、省和城市重點基礎設施和公共服務設施、防災減災等重點工程項目需要修改的；（三）規劃實施過程中經編制機關組織論證認為確需修改的；（四）法律、法規規定的其他情形。”同時，在第四款具體規定了控制性詳細規劃修改的程序。

二、關于人大對城鄉規劃的監督

1. 有些委員和有的地方提出，草案中未體現人大在城鄉規劃制定過程中的監督作用。因此，根據城鄉規劃法的規定，建議增加兩款作為草案修改稿第十二條第一款、第二款：“省域城鎮體系規劃、城市總體規劃和縣人民政府所在地鎮的總體規劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議，常務委員會的審議意見匯總后交由本級人民政府研究處理。”“其他鎮的總體規劃在報上一級人民政府審批前，應當先經鎮人民代表大會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。”

2. 有的委員和環資城建委提出，一些地方對公共綠地保護不夠，隨意侵占的現象時有發生，人大應當將公共綠地等重要地塊的修建性詳細規劃作為監督重點。因此，建議在草案第十六條中增加規定：“對于事關公共利益的修建性詳細規劃，城市、縣人民政府在審批前，應當報經本級人民代表大會常務委員會審議，常務委員會的審議意見匯總后交由城市、縣人民政府研究處理。”

3. 有的委員、代表和專家提出，歷史文化名城、名鎮、名村和歷史文化保護區的專項保護規劃十分重要，人大應當加強對這類專項保護規劃的監督。因此，建議增加一款作為草案修改稿第十六條第三款，規定歷史文化名城、名鎮、名村和歷史文化保護區的保護規劃應當報經所在地城市、縣人大常委會審議，并相應刪去草案第十八條第三款中的有關內容。

4. 有的委員和地方提出，對城鄉規劃實施的情況人大要加強監督，必要時人大可以作出決議、決定，督促政府及其有關部門實施好規劃。因此，建議在草案第五十四條中增加規定：“地方各級人民代表大會常務委員會或者鄉、鎮人民代表大會根據需要，可以作出相應的決議、決定。”

三、關于在城鄉規劃實施中對群眾合法權益的保護

1. 有的代表和委員提出，有的住宅項目對于小區的配套設施不能按期建成，使群眾利益受到侵害，條例需要明確同步建設配套設施的要求。因此，建議在草案第三十三條中增加一款作為第六款：“住宅項目的規劃條件除了應當明確本條第三款規定的內容外，還應當明確同步建設的基礎設施、公共服務設施的建設時序，并作為國有土地使用權出讓合同的內容。住宅項目的建設單位應當按照國有土地使用權出讓合同的規定同步建設基礎設施、公共服務設施。”

2. 有的代表和地方提出，改建、擴建項目需要重新辦理建設用地規劃許可證的，應當要有程序性的規定，并對許可條件加以限定，以維護老百姓的利益。因此，建議在草案第三十六條中增加一款作為第二款：“城鄉規劃主管部門對改建、擴建項目在核發建設用地規劃許可證前，應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。不符合控制性詳細規劃的，不得核發建設用地規劃許可證。因改建、擴建對利害關系人合法權益造成損害的，建設單位或者個人應當依法給予補償。”

3. 有些委員提出，對草案第五十一條規定的建設項目申請變更規劃許可的行為，應當嚴格控制。有的代表和專家提出，有的房地產開發項目在建設過程中，通過申請提高容積率、降低綠地率等，侵害群眾利益，群眾反映強烈，條例應當嚴格禁止此類情況的發生。因此，建議對草案第五十一條第一款進行修改，增加規定：“建設單位或者個人應當按照規劃條件和規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向城鄉規劃主管部門申請。申請變更的內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準。對房地產開發項目，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉規劃主管部門不得批準。”

4. 有的委員和專家提出，在城鄉規劃制定和實施過程中，應當充分發揮公眾的社會監督作用。因此，建議增加一條作為草案修改稿第五十三條：“任何單位或者個人都有權對城鄉規劃的制定和實施提出意見和建議，就建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢；有權向城鄉規劃主管部門或者其他有關部門舉報、控告違反城鄉規劃的行為，城鄉規劃主管部門或者其他有關部門應當依法及時受理并查處。”

四、關于對政府及其城鄉規劃主管部門的責任要求

1. 有些委員提出，對于農村村民自建住房，城鄉規劃主管部門應當方便群眾，減少相關手續。環資城建委建議對多處涉及農村村民自建住房規劃管理的內容合并表述。因此，建議增加一條作為草案修改稿第四十二條：“農村村民在鄉、村莊規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當向鄉、鎮人民政府提交宅基地使用證明或者房屋權屬證明、村民委員會意見、新建住宅相關圖件等有效證明文件，由城市、縣城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。”“農村村民在城市、鎮規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當由城市、縣城鄉規劃主管部門核發建設工程規劃許可證，其需要提供的材料和辦理程序，按照前款的規定執行。”同時，相應刪去草案第四十二條中的有關內容和第四十三條。

2. 有些委員認為，草案第四十五條規定的三種規劃許可的辦理期限一律為六十日，期限太長，不利于提高行政效率。有的地方建議區分許可類別規定不同的辦理期限。因此，建議對草案第四十五條作相應修改，縮短辦理期限，規定鄉村建設規劃許可證的辦理期限為二十個工作日，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的辦理期限為三十個工作日。

3. 有的委員和專家提出，條例要強化對政府及其規劃主管部門在城鄉規劃制定和實施過程中的違法失職行為的責任追究。因此，建議在草案第六十二條中對城市和縣政府在城鄉規劃制定和實施中的違法失職情形予以細化；同時，增加一條作為草案修改稿第五十八條，規定城鄉規劃主管部門違反城鄉規劃法律、法規的情形以及應當承擔的法律責任。

此外，還根據有關方面的意見，對城市設計、臨時建設的使用期限等內容作了修改。同時，對草案作了部分文字、技術修改，并對有關條款順序作了相應調整。

法制委員會已按照上述修改意見提出了草案修改稿，建議本次常委會審議后通過。

以上報告和草案修改稿是否妥當，請予審議。