淮北市人民政府辦公室關于印發淮北市物業管理暫行辦法的通知

淮政辦〔2009〕68 號


濉溪縣、各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《淮北市物業管理暫行辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

二○○九年十二月四日



淮北市物業管理暫行辦法



第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》，結合本市實際，制定本暫行辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當堅持以人為本，按照業主自治、社區管理、專業服務與依法監管相結合的原則開展。

第四條 市、縣房地產管理部門（以下統稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。各區人民政府應當明確一個部門負責本行政區域內物業服務的監督管理工作。

建委、市容、衛生、物價、公安、規劃、環保、工商等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

第五條 物業管理實行屬地化管理，街道辦事處、鄉鎮人民政府在市、縣人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第六條 物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。市、縣人民政府根據實際制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。物業管理協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水平。



第二章 業主、業主大會與業主委員會

第七條 房屋的所有權人為業主。業主身份的確定，以房屋登記薄或者法律、法規規定的其他能夠證明其權屬的有效文件為依據。建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

第八條 業主有權要求物業服務企業按照物業服務合同履行義務，對物業服務企業不履行服務合同的行為可以向業主委員會、街道辦事處和物業主管部門投訴，但不得拒絕交納物業服務費。

第九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在 30 日內組建業主大會籌備組。符合業主大會成立條件尚未成立的物業管理區域，建設單位或業主可書面向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在 40 日內組建業主大會籌備組。

第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主委員會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當向市、縣人民政府房地產行政主管部門申請物業管理區域劃分登記。

第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

第十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權在物業管理區域內開展活動。

第十三條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由 3 人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過 3 年，可連選連任。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起 30 日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第十四條 業主委員會任期屆滿 60 日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉，逾期未換屆的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當督促或組織換屆。

換屆選舉后的 10 日內，上屆業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當協調督促其限期移交，在期限屆滿后仍不移交的，新一屆業主委員會可持物業主管部門的備案證明，經媒體公告原印章作廢，并向物業主管部門申請刻制新的印章；有關檔案資料的移交問題，可通過訴訟程序解決。

第十五條 業主大會與業主委員會的工作經費及業主委員會成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第三章 前期物業管理

第十六條 物業管理區域內的物業、城管執法、治安管理、社區居民委員會用房等各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第十七條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位負責投資并協助配合專業經營設施設備的施工。

第十八條 通過招投標方式選聘物業服務企業的物業區域，建設單位應當在銷售物業前嚴格按照有關規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。前期物業服務企業可以提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與驗收。

第十九條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬說明等資料報物業主管部門備案。

第二十條 房地產行政主管部門可以根據相關法律、法規對新建住宅小區的配套建筑及設施設備進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時整改。整改達到要求后，建設單位方可辦理物業交付手續。綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。

第二十一條 前期物業服務企業接受建設單位的委托，可以協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜，并向業主提供物業服務手冊。

建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和相關物業管理資料

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及物業管理資料移交業主委員會。建設單位可以為其開發住宅小區的前期物業服務企業提供適當的啟動經費。

第二十二條 物業建設單位不得向業主承諾減收或免收物業服務費用。

第四章 物業的使用

第二十三條 業主或者物業使用人使用物業應當嚴格遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，對發生違反法律、法規使用物業的行為，物業服務企業、業主委員會應給予勸阻、制止，或及時報告有關主管部門。

第二十四條 業主或者物業使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業辦理登記，簽訂住宅裝飾裝修服務協議，并按照規定持有關資料向住宅室內裝飾裝修主管部門辦理相關手續。

業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業不得向業主或物業使用人收取或變向收取裝修押金，對違反裝飾裝修規定的行為，物業服務企業有責任予以制止或向主管部門報告。

第二十五條 建設單位規劃建設的車庫應當優先滿足本小區業主的購買或租用。車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素決定。車位場地使用費屬于全體業主共有。業主需要在物業管理區域內停放車輛的，應當事先與物業服務企業商定停車位置（物業服務企業應根據業主大會約定進行商定），不得擅自占用道路或者其他場地。

業主對車輛有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。

第五章 物業服務企業和物業服務

第二十六條 物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

第二十七條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、排水設施疏通、秩序維護等專項服務，但不得將該物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第二十八條 物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第二十九條 物業主管部門應當加強對物業服務企業的管理，定期對其服務質量進行考核。物業主管部門應當建立物業服務企業信用檔案和行業投訴受理等相關制度，加強行業監督和管理。

第三十條 物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第三十一條 物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

第三十二條 業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同要采用省住房和城鄉建設行政主管部門制定、公布的示范文本。

第三十三條 物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，履行相關交接義務。

物業服務企業未辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第六章 物業收費

第三十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

第三十五條 新建商品房物業服務費的收取時間自領取鑰匙時開始計算；未領取的，自建設單位通知交房的最后期限開始計算。

竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔。

第三十六條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權向業主委員會、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或物業主管部門投訴，要求物業服務企業整改，退還不合理收費。

物業發生轉移或者滅失的，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。

業主或物業使用人應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。

第三十七條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

第七章 物業的維護

第三十八條 建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關內容委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

第三十九條 建立物業工程質量保修金制度。建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價3%至 5%的比例，一次性向物業主管部門設立的專戶交存物業質量保修金。

建設單位購買（投保）了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業工程質量保修金。

建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用可在物業工程質量保修金中列支。

物業工程質量保修期屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應將物業工程質量保修金本息余額及時退還建設單位。

物業主管部門應當對物業工程質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。

第四十條 物業工程質量保修期屆滿后，業主專有部分（自用設備、自用部位）的養護、維修，由業主負責。

業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

第四十一條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，并采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

第四十二條 物業工程保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔。住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

第四十三條 建設單位應當在物業建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位委托物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。

第八章 社區與物業管理

第四十四條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

第四十五條 物業管理、城管執法、公安、規劃、環保等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

第四十六條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

（三）物業管理區域內發生的突發事件；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

第四十七條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第四十八條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

第四十九條 縣、區人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當有計劃的采取措施進行改造整治。

第五十條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。

第五十一條 居民區下水道共用部位損壞維修或者需要改造時，有維修資金的由市、縣物業主管部門協調解決；屬于房改出售公有住房的由當時售房單位協調解決；售房單位現已不存在的，由其主管部門協調解決；無維修資金、無售房單位的由所在社區協調產權單位或者產權人解決。

第九章 法律責任

第五十二條 違反本辦法的行為，國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律法規有處罰規定的，依照其規定處理。

第五十三條 違反本辦法第五條、第九條、第四十四條規定，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府不履行轄區內物業管理指導、協調責任，沒有在規定期限內成立業主委員會籌備組的，由所在縣、區人民政府負責督促，或者由市、縣房地產主管部門提請縣、區人民政府督促；逾期不協調處理的，追究有關單位領導行政責任。

第五十四條 違反本辦法第十八條規定，建設單位沒有進行前期物業招投標的，由房地產主管部門責令限期整改。

第五十五條 違反本辦法第五十一條規定，市、縣物業主管部門、房改售房單位和社區居委會沒有及時協調處理居民下水道等共用部位維修事項的，由其本級人民政府或者上級主管部門責令限期整改；逾期不協調處理的，追究有關單位領導行政責任。

第五十六條 房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者謀取其他利益，不依法履行監督管理職責，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章 附 則

第五十七條 本辦法自 2010 年 1 月 1 日起試行 1 年。

第五十八條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。