張掖市人民政府關于印發張掖市城市規劃區土地征收儲備開發管理暫行辦法的通知
張政發〔2007〕125號


各縣（區）人民政府，市政府各部門，市直及省屬駐張各單位：
《張掖市城市規劃區土地征收儲備開發管理暫行辦法》已經2007年8月6日市政府第八次常務會議研究，現印發你們，請認真貫徹執行。



二〇〇七年八月二十四日




張掖市城市規劃區土地征收儲備開發管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強政府宏觀調控，盤活土地資產，優化資源配置，合理利用土地，規范土地市場，保障經濟發展，根據《中華人民共和國土地管理法》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于張掖市城市規劃區范圍的土地征收、儲備和開發活動。
本辦法所稱土地征收儲備開發是指在城市規劃區范圍內，政府通過依法收購、收回國有土地，征收、征用集體土地等方式儲備建設用地，對建設用地進行開發整理，使其達到土地供應條件，并面向社會公開提供建設用地的行為。
第三條 凡納入儲備范圍的土地一律由市土地儲備機構實行統一規劃、統一征購、統一儲備、統一出讓和統一管理,其他任何單位和個人不得擅自處置。
第四條 市政府土地征收儲備開發領導小組負責統籌、協調、決定土地征收儲備和開發供應中的重大事項。
市國土資源局負責本市范圍內土地征收儲備開發工作的行政監督管理。
市土地儲備中心具體承擔城市規劃區內土地征收儲備開發及供應的組織實施。
甘州區政府，市政府發改、規劃、建設、財政、物價、勞動和社會保障、民政、環保、房產等部門按照各自職責，做好土地征收儲備開發的相關工作。

第二章 土地征收儲備

第一節 儲備范圍和方式


第五條 城市規劃區范圍內的下列土地應當列入儲備范圍：
（一）因國家建設或城市建設需要依法征收的集體土地；
（二）依法收購或優先收購的國有土地；
（三）依法無償或有償收回的國有土地；
（四）需要盤活的存量國有土地；
（五）市政府確定的其他儲備土地。
第六條 土地儲備機構應當依據國民經濟和社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，根據城市建設的需要逐年編制土地征收儲備開發計劃（以下簡稱土地儲備計劃），報經市政府批準后實施。
第七條 土地儲備可根據宗地性質和條件的不同，以貨幣儲備、合同儲備和紅線儲備等形式進行。
貨幣儲備是指對列入土地儲備計劃的土地簽訂土地儲備合同或協議，并按土地儲備合同支付貨幣補償，交付土地的儲備方式，包括集體土地征收、國有土地收購和土地置換。
合同儲備是指對列入土地儲備計劃的土地簽訂協議，約定土地價格和土地交付條件，在儲備宗地處置之后支付補償和交付土地的儲備方式，包括集體土地征收預約和國有土地收購預約。
紅線儲備是指對列入儲備計劃的土地以公告方式明確儲備土地位置、范圍和面積，不簽訂協議和支付補償，但對改變用途、轉讓等土地權利等加以限制的儲備方式。

第二節 土地征收儲備開發程序


第八條 土地儲備的程序包括：土地勘測調查、地價評估測算、征收征購土地、開發整理土地、制定處置方案、公開供應土地等。
第九條 土地勘測調查必須查清土地的權屬、四址、面積、用途、地上附著物種類和數量等內容。
第十條 地價評估測算包括土地、房屋價格評估和儲備土地成本測算。土地和房屋的補償價格評估應當委托具有資質的評估中介機構進行。儲備土地成本測算應參照評估結果按照原用途與地上物狀況和出讓用途與規劃指標分別進行成本收益測算。
第十一條 征收征購土地是土地儲備機構通過簽訂征收協議、儲備合同或依法收回等方式，按照協議相關約定或法律程序完成土地的交付和儲備。
第十二條 開發整理土地包括對建設用地進行開發整理，完善市政配套工程，使其具備開發建設條件和土地供應條件。
第十三條 制定處置方案應當依據成本測算分析結果，按宗地編制，主要包括宗地區位條件、四至范圍、權屬狀況、面積形狀、規劃條件、儲備成本、開發前景、處置收益、處置方式等內容。實施方案應當報經土地征收儲備開發領導小組批準后實施。
第十四條 土地供應必須符合國家產業政策，符合城市總體規劃和城市環境功能規劃。經營性用地、工業用地和經營性基礎設施用地，應當依法采取拍賣、招標、掛牌等方式進行出讓。劃撥供應儲備土地使用權必須符合法定條件。

第三節 土地征收收購


第十五條 征收收購土地應當區別集體土地和國有土地的權屬情況，分別實施簽訂征收協議和儲備合同。
第十六條 集體土地征收應當依照法定程序，實行統一征收，由土地儲備機構組織實施。土地儲備機構在實施集體土地征收前，要向有關鄉（鎮）或被征地單位下達《征地通知書》，有關鄉（鎮）或被征地單位接到《征地通知書》后，方可進行征地洽談。
任何單位和個人不得非法買賣、征收、租賃或征用集體土地。
第十七條 集體土地的征收可以依照《甘肅省統一征地費用包干暫行辦法》等有關規定，實行統一征地費用包干制度（以下簡稱統征包干）。
第十八條 土地儲備機構以統征包干方式實施集體土地征收的，可以委托有關鄉（鎮）人民政府具體承辦，并與承辦單位簽訂征地費用包干協議。
征地費用包干協議應當包含征地的位置和面積、包干費用總額、支付期限、交地時間和要求、雙方權利和義務、違約責任等內容。
第十九條 統征包干原則上采取全包方式，即由征地承辦單位采取包工作、包費用、包時間的方式，負責征地全過程的工作。
第二十條 國有土地的收購儲備，由土地儲備機構向土地使用權人發出《土地收購儲備通知書》，約定時間地點，協商洽談具體收購補償等事項，并簽訂《土地儲備合同》。
第二十一條 國有土地收購儲備合同內容應當包括宗地位置、四至、面積、用途、權屬依據，收購補償費用、支付期限，土地移交期限，雙方權利義務和違約責任等。
第二十二條 集體土地征地協議或國有土地儲備合同簽訂后，協議雙方均應按照協議約定及時支付補償和移交土地。

第四節 征收儲備補償


第二十三條 集體土地征收補償包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗補償費、地上附著物、建(構)筑物補償費等費用。
集體土地征收補償按照省政府批準的張掖市征地綜合區片價格確定，由土地儲備機構組織實施并按協議約定支付。
前款所列青苗補償費、地上附著物、建筑物、構筑物補償費繼續執行甘州區《關于市區重點道路建設項目征地附著物拆遷補償標準》（甘區政辦發〔2006〕9號）。
市政府根據社會經濟發展情況適時調整制定新的補償標準。
第二十四條 市政府發布紅線儲備公告或土地儲備機構下達《征地通知書》后，有下列情形之一的，一律不予清點登記和補償：
（一）在征地范圍內新建、改建、擴建或裝修地上建筑物及構筑物的；
（二）在征地范圍內種植樹木、花卉、苗木等附著物的；
（三）在征地范圍內以有關的土地權益或地上建筑物及附著物進行轉讓、抵押的；
（四）在征地范圍內設立或變更租賃關系的。
第二十五條 國有土地補償一般包含土地使用權收購、優先購買或收回所必需的補償費用，地上附著物和建(構)筑物補償費，評估、測繪、公告、廣告費用和有關稅費等。
第二十六條 國有土地補償標準，根據土地使用權類型不同分別按以下方法測算：
（一）劃撥土地使用權原則上只對地上附著物給予相應補償后依法收回。
（二）出讓土地使用權補償按原出讓合同，扣除已使用年限的土地價格后，對剩余年限土地出讓金、地上附著物和有證據的開發投入成本進行補償后依法收回。
（三）改制企業土地使用權按照經批準的企業改制方案，扣除已使用年限的土地價格后，對剩余年限土地出讓金、地上附著物和有證據的開發投入成本進行補償后依法收回。
（四）居民住宅用地，嚴格按照《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》和省、市有關規定補償后收回。
（五）以置換方式實施土地儲備的，根據評估價格，相互找補差價，原來返還土地出讓金或給予優惠的應當扣除返還金額和優惠金額。
第二十七條 國有土地范圍內的地上建筑物按照評估的重置價給予補償，建筑物以外的其它地上附著物按照市場現價給予補償。

第三章 土地開發及供應

第一節 土地開發


第二十八條 規劃行政主管部門應及時將城市總體規劃、控制性詳細規劃提供給國土資源部門和土地儲備機構。
第二十九條 土地儲備機構應根據土地儲備計劃、控制性詳細規劃或規劃條件，對儲備土地實施拆遷、整理，完善基礎設施，達到土地供應條件。
土地的開發整理由土地儲備機構組織實施，具體工程通過招標方式確定具備相應資質的企業實施。
以招標方式確定開發實施單位的，土地儲備機構應當與中標企業簽訂委托開發合同。
第三十條 土地的開發涉及房屋拆遷許可、基礎設施建設的，土地儲備機構應當依法辦理相關手續。
第三十一條 土地開發整理項目和基礎設施工程項目等，需要進行工程價格評估、預算和監理的，土地儲備機構應當通過招標方式選擇評估、預算、監理等單位。
第三十二條 土地開發整理和基礎設施配套工程應當與市政部門和城市規劃部門相銜接。
第三十三條 土地開發整理和基礎設施配套工程完成后，國土資源局、土地儲備機構應會同有關部門進行驗收。

第二節 土地供應


第三十四條 土地儲備機構應當堅持公開、公平、公正的原則，定期發布信息，向社會公開儲備土地的位置、四至、面積、用途等，依法統一供應儲備土地。
第三十五條 土地儲備機構應當根據年度土地儲備計劃，擬定土地供應方案，報經市政府批準后向社會發布公告。
土地供應方案應當包括土地的位置、四至、面積、用途、規劃條件、土地使用條件、供地方式、供地時間以及初步擬定的供地起始價格等。
第三十六條 依法以招標、拍賣、掛牌或協議出讓方式供應的儲備土地，由國土資源部門與受讓人簽訂土地出讓合同，并按規定及時征收土地出讓金。
依法以劃撥方式供應的儲備土地，用地單位應按規定支付土地征收和開發整理等補償費。
第三十七條 土地供應前，土地儲備機構可以依法對儲備土地使用權單獨或連同地上建（構）筑物以出租、抵押、臨時改變用途等方式加以利用。

第三節 土地預約


第三十八條 土地儲備機構可以將儲備周期過長、占用資金量大的儲備土地，與意向用地單位通過預約用地起始價格、規劃條件、競買方式等的形式，提前收取土地儲備開發補償費。
第三十九條 土地的預約應當由土地儲備機構與意向用地單位或個人簽訂土地使用權預約協議，收取的土地預約保證金不得低于土地儲備總成本的30%。
第四十條 土地使用權預約協議應當包括預約土地的位置、四至、面積、規劃用途和要求、預約土地的供應方式、競買條件、競買土地使用權起始價格、資金支付方式、支付期限、交地期限與方式、土地使用權預約協議的有效期限、中止與生效條件、違約責任和糾紛處理等內容。
第四十一條 土地預約的用地單位和個人必須通過競買方式獲得土地使用權，依法參加預約宗地的招標、拍賣、掛牌活動。競買失敗的，原來支付的訂金或土地開發補償費退還本金，不計利息，因預約發生的其它費用和損失由預約用地單位或個人自負。


第四章 資金管理

第一節 儲備資金管理


第四十二條 土地儲備資金來源主要有：
(一)市財政每年從土地出讓金留市級部分中核撥30%作為市級土地儲備發展資金；
（二）市財政部門暫時借給土地儲備機構的土地儲備資金;
（三）土地儲備機構向銀行及其他金融機構舉借的貸款;
（四）市財政部門批準可用于土地儲備的其它資金;
（五）上述資金產生的利息收入。
第四十三條 土地儲備資金使用范圍具體包括:
（一）土地征收征購支出，包括征地補償費、土地收購、收回和置換補償費，地上附著物補償費和勞動力安置補助費等。
（二）土地開發整理支出，包括拆遷補償費，道路、供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設等開發性支出。
（三）土地征收報批費用，包括上交省級的新增建設用地有償使用費、耕地開墾費等相關稅費。
（四）土地儲備貸款利息，包括土地征收儲備、土地開發整理等項目的銀行貸款利息。
（五）土地儲備業務支出，包括可行性研究、規劃設計、測繪評估、廣告宣傳、委托代理、公證審計、工程監理等中介費用，儲備土地招標、拍賣、掛牌等出讓工作的前期費用。
（六）其他支出。
第四十四條 土地儲備資金應當專戶儲存，專款專用，與土地儲備機構所需的日常經費實行分賬核算,不得相互混用。

第二節 征地資金管理


第四十五條 凡實行統征包干項目的用地，可依照《甘肅省征地管理費管理使用辦法》的有關規定提取不可預見費和征地管理費。
征地包干費用和征地管理費、不可預見費等，應當按照資金的不同性質和用途依法妥善管理。
第四十六條 土地儲備機構或征地承辦單位必須加強統征包干費用的管理，按規定用途�？顚Ｓ�。任何單位和個人不得以任何理由占用和挪用征地包干費用。
征地包干費用結余資金可以作為其它征地項目補償使用，嚴禁截留、挪用。
第四十七條 征地管理費屬納入預算管理的行政事業性收費，由土地儲備機構負責管理，�？钣糜谡鞯毓ぷ鞒修k單位在征地、安置、拆遷過程中的辦公、業務培訓、招聘人員、宣傳教育、經驗交流，儀器設備的購置、維修使用費和其他非經費人員的必要開支。
征地管理費的具體分配按照土地儲備機構40%，征地具體工作承辦單位60%的比例安排工作經費。
第四十八條 征地管理費依據征地費總額情況按以下比例計費：
（一）一次性征收耕地在66.67公頃（1000畝）以上（含66.67公頃）、其他土地133.34公頃（2000畝）以上的（含133.34公頃），征地管理費按不超過2.1%提取。
（二）征收耕地66.67公頃以下，其他土地133.34公頃以下的，征地管理費按不超過2.8%提取。
第四十九條 不可預見費是為了解決在征地過程中出現的不可預見的預算外收費，主要用于包干項目發生的差價、漏項、預料不到的特殊情況的補償。不可預見費按統征包干費用總額的3—5%計收，各項目之間可調劑使用。
不可預見費由土地儲備機構統一管理，�？顚Ｓ�，結余部分納入征地包干結余資金管理。

第三節 開發資金管理


第五十條 土地儲備機構應當設立土地儲備經營支出專戶，用于核算土地收購補償、土地儲備開發、業務工作經費、支付借款本息、相關規費等各種土地經營支出。
第五十一條 土地儲備機構應當設立土地經營支出明細賬，對每宗土地的經營成本賬務資料分別整理歸檔。土地經營成本費用包括：
（一）土地開發整理支出，包括拆遷補償費，道路、供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設等開發性支出。
（二）開發項目貸款利息，包括儲備土地開發整理等項目的銀行貸款利息。
（三）土地開發業務支出，包括可行性研究、規劃設計、測繪評估、廣告宣傳、委托代理、公證、審計、工程監理等中介費用。
（四）其他支出。
第五十二條 財政部門應當逐宗核實土地經營成本費用，按年度核算土地經營收益。
第五十三條 儲備土地開發項目開支要根據國家有關工程預算定額、取費標準確定，并按經確認的實際工程量，據實結算工程價款。
第五十四條 通過招標方式選擇開發單位實施土地儲備開發的，招標底價應當根據項目預算和評估確定。

第四節 資金監督管理


第五十五條 土地儲備機構的財務管理，納入綜合財政預算，實行收支兩條線管理，接受國土資源部門、財政部門的指導與監督，接受審計部門的審計。
第五十六條 國土、財政、審計部門應當加強對土地征收儲備開發資金使用情況的監督和管理，嚴格審核土地征收儲備開發成本，確保土地征收儲備開發資金安全。
第五十七條 土地儲備機構要按照財政管理規定,向財政部門報送土地儲備資金收支項目決算,并詳細提供宗地支出情況，接受財政部門的審核和監督。

第五章 法律責任

第五十八條 城市規劃區范圍內，凡納入儲備范圍和列入儲備計劃的土地，有關部門不得辦理土地出讓、轉讓、規劃選址和開發建設審批手續，不得辦理房屋等地上附著物過戶登記手續。
第五十九條 土地儲備機構未按協議規定支付征地包干費或土地補償費的，征地承辦單位或原土地使用權人有權解除協議，并按協議約定追究違約責任。
征地承辦單位或原土地使用權人未按協議交付土地及地上建（構）筑物的，或者在交付土地的同時，擅自處理其地上建（構）筑物的，土地儲備機構有權要求改正，并按協議約定追究違約責任。
第六十條 用地單位在國有土地使用權出讓合同簽訂后，未按合同規定繳納土地出讓金，國土資源部門有權解除國有土地使用權出讓合同，收回土地使用權。
第六十一條 威脅、恐嚇、辱罵、毆打土地征收儲備開發工作人員的，阻撓征收、收購土地的，由公安機關依法給予行政處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十二條 侵占、挪用被征收土地集體組織的征地補償費用或儲備土地開發整理等其它有關費用的，依法給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十三條 政府有關部門和土地儲備機構工作人員在工程招標或土地出讓底價中玩忽職守、濫用職權，給國家、集體造成重大損失或利用職務之便營私舞弊，索取或非法收受他人財物的，由紀檢監察部門依法給予相應的行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第六十四條 本辦法實施前已經簽訂補償協議的儲備土地，按原協議執行。
第六十五條 本辦法由張掖市國土資源局負責解釋。
第六十六條 本辦法自發布之日起施行。