杭州市人民政府關于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設的實施意見

杭政函［2010］232號

　　
各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
　　為認真貫徹落實國家和省有關房地產(chǎn)市場調(diào)控政策精神，進一步加快我市保障性住房建設，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，結(jié)合我市實際，提出以下意見：
　　一、堅決貫徹落實國家和省有關調(diào)控政策，抑制不合理住房需求
　　（一）統(tǒng)一思想認識。各級各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，堅決貫徹落實國家和省關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策，切實采取有力措施，強化工作責任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件。
　　（二）落實差別化商業(yè)信貸政策。居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）向商業(yè)銀行貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。
　　嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。凡不能提供證明的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
　　各商業(yè)銀行要認真執(zhí)行國家有關部門關于第二套住房認定標準，并加強對消費性貸款的管理，禁止將消費性貸款用于購買住房。
　　（三）落實差別化住房公積金信貸政策。市民連續(xù)繳存住房公積金一年以上的，方可申請住房公積金貸款。對家庭購買首套自住房的，住房公積金貸款予以優(yōu)先保障；對購買非改善型第二套住房的家庭暫停發(fā)放住房公積金貸款；對購買第三套及以上住房的家庭停止發(fā)放住房公積金貸款。
　　住房公積金貸款首付比例按國家規(guī)定執(zhí)行。對貸款購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的家庭，首付款比例不低于20%；對貸款購買首套商品住房的家庭，首付款比例不低于30%；對貸款購買改善型第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%。
　　（四）落實差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
　　對購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。
　　對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
　　根據(jù)國家稅務總局《關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求，稅務部門要進一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預征率為3%，住房開發(fā)項目銷售均價高于項目所在區(qū)域?qū)脮r新建商品住房平均價格1倍以上的土地增值稅預征率為5%。同時，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，稅務部門要加強稅務稽查，嚴格土地增值稅清算管理。
　　（五）暫時限定居民家庭購房套數(shù)。自本實施意見發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房（含二手存量住房）。嚴格執(zhí)行國家關于境外機構(gòu)和個人購房管理相關規(guī)定。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。
　　停止執(zhí)行購房補貼政策，恢復征收房地產(chǎn)登記等相關費用。
　　二、進一步加強保障性住房建設和管理，完善住房保障體系
　　（六）進一步加大保障性住房建設力度。堅持“租、售、改”三位一體的方針和“租售并舉”的方向，切實加大保障性住房建設力度，進一步調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)。編制保障性住房“十二五”規(guī)劃、2010-2012年住房保障規(guī)劃和2010-2012年住房建設規(guī)劃，并及時向社會公布。
　　市區(qū)2010年開工建設保障性住房（含拆遷安置房）540萬平方米，完成市區(qū)危舊房改善掃尾項目，通過收購、采購二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。
　　（七）進一步加大保障性住房供地和配套建設力度。優(yōu)先安排保障性住房建設用地，擴大保障性住房建設用地供應量和供應比例，并按年度分解用地供應計劃，確保落實到具體地塊。保證大型居住區(qū)公建配套建設與住宅同步設計、同步建設、同步交付使用，切實增強保障性住房的宜居性。　　　　進一步提高保障性住房品質(zhì)，實施保障性住房建設代建制，選擇實力強、信譽好的品牌企業(yè)承擔經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房、人才專項用房等保障性住房的建設。
　　（八）擴大經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障覆蓋面。放寬經(jīng)濟適用住房和廉租住房準入條件，加大困難家庭住房保障力度。市區(qū)經(jīng)濟適用住房供應對象的準入條件逐步擴大至人均可支配收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%以下的住房困難家庭，廉租住房供應對象的準入條件逐步擴大至低保標準2.5倍（含）以下住房困難家庭，以提前兩年實現(xiàn)省政府確定的住房保障工作目標。
　　（九）進一步加大對保障性住房建設資金的支持力度。確保保障性住房建設資金來源，認真做好利用住房公積金支持保障性住房建設試點工作。市、區(qū)財政要對廉租住房、公共租賃住房等保障性住房項目建設給予資金支持。金融機構(gòu)要加強對保障性住房項目的信貸支持和金融服務。
　　（十）加快發(fā)展公共租賃住房。根據(jù)國家和省有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，研究制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，出臺公共租賃住房建設管理辦法，明確公共租賃住房建設管理的目標任務、建設標準、管理模式和準入退出機制等。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策。
　　三、進一步加強普通住房供地及建設管理，增加住房有效供給
　　（十一）加快住房建設項目行政審批進度。國土資源、規(guī)劃、建設、房管等部門要共同建立保障性住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行政審批“綠色”通道。各部門要及時溝通辦理結(jié)果，主動進行銜接，提高辦事效率，加快住房項目供地、建設和上市進度，增加住房的有效供應。
　　（十二）嚴格規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。土地出讓后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂土地出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)，受讓企業(yè)必須繳納土地價款50%的首付款，余款按合同約定及時繳納，付款時間不得超過1年。
　　（十三）加大土地市場監(jiān)管力度。各部門要加大土地批后監(jiān)管和施工現(xiàn)場監(jiān)管力度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格執(zhí)行土地出讓合同和規(guī)劃、施工許可等規(guī)定，在保證工程質(zhì)量的前提下，促進商品住房開工、建設，形成市場持續(xù)有效供應。要認真落實房地產(chǎn)項目開竣工申報制度，對不執(zhí)行開竣工申報制度的企業(yè)進行曝光，并規(guī)定其至少在1年內(nèi)不得參加新的土地出讓交易活動。未按時繳納土地出讓價款的單位，在付清合同應付價款前不得參與新的土地出讓交易活動。未按照合同約定時間開工的單位申請參與新的土地出讓交易活動的，在出具已受讓地塊限期開工的書面承諾后，其競買保證金按出讓起價的50%繳納，并按合同規(guī)定收繳違約金。依法加大閑置土地清理處置力度，收回的閑置土地符合城市規(guī)劃的，應優(yōu)先安排用于保障性住房和普通商品住房建設。
　　四、進一步加強市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展
　　（十四）加強商品房預售許可管理。全面規(guī)范商品房預售條件，嚴格加強商品房預售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售方案銷售商品房。申請商品住房預售許可時應當申報每套房屋價格，實行一房一價，銷售時應當嚴格按照申報價格實行明碼標價并一次性公開銷售，提高銷售價格的，需經(jīng)物價管理部門備案并公示。
　　（十五）加強商品房預售資金監(jiān)管。嚴格執(zhí)行省有關商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定，將商品房預售資金納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品房項目工程建設，降低購房者資金風險和金融風險，保護消費者合法權(quán)益。
　　（十六）加強房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管。商品房實行代理銷售的，應當委托在房產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當將經(jīng)紀服務項目、服務內(nèi)容和收費標準在顯著位置進行公示；額外提供的延伸服務項目，需事先向當事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得慫恿客戶簽訂“陰陽合同”，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息。
　　（十七）加強聯(lián)合執(zhí)法。建設、發(fā)改、房產(chǎn)、國土資源、規(guī)劃、稅務、工商、物價、國有資產(chǎn)和金融管理等部門要各司其職、分工協(xié)作，加強對房地產(chǎn)企業(yè)和項目的監(jiān)督管理，建立房地產(chǎn)信用管理制度和聯(lián)動監(jiān)管工作機制，采取聯(lián)合執(zhí)法、綜合檢查等方式，加大對違規(guī)囤地、閑置土地、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度，對消費者投訴集中的項目，要進行重點檢查。對有上述違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以采取暫停網(wǎng)上銷售、記入信用檔案、降低直至取消資質(zhì)以及暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等措施，各商業(yè)銀行停止對其新開發(fā)項目發(fā)放貸款和貸款展期。
　　（十八）引導房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進普通商品住房銷售。鼓勵和引導金融機構(gòu)加大對普通商品住房建設項目特別是中小套型、中低價位住房建設項目的信貸支持力度，為有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并、重組及參與保障性住房建設提供融資和相關金融服務。
　　（十九）提高政府服務水平。市各有關部門及各城區(qū)政府要創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，加強與房地產(chǎn)企業(yè)的溝通聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難；要加強服務，提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限。同時，要認真貫徹《杭州市人民政府關于暫停征收152項行政事業(yè)性收費的通知》（杭政函〔2008〕184號）、《杭州市人民政府辦公廳關于貫徹落實國家、省涉及部分行政事業(yè)性收費政策有關事項的通知》（杭政辦函〔2008〕432號）、《杭州市人民政府關于取消暫停征收部分行政事業(yè)性收費項目和降低部分收費標準的通知》（杭政函〔2009〕168號）精神，確保涉及房地產(chǎn)的取消、暫停征收項目和降低征收標準項目落實到位。
　　（二十）進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。市實施“居者有其屋”工程領導小組應不定期召集成員單位及相關部門，分析當前房地產(chǎn)形勢，及時準確地發(fā)布房地產(chǎn)市場動態(tài)信息，穩(wěn)定市場預期。各有關部門要積極做好政策解讀工作，加強對法律法規(guī)以及購房投資風險等知識的宣傳。同時，制訂房地產(chǎn)市場突發(fā)事件應急處置預案，建立完善突發(fā)事件處理機制，積極應對房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的突發(fā)公共事件。
　　（二十一）加快信息系統(tǒng)建設。加強組織領導，落實各項保障，加快全市個人住房信息系統(tǒng)建設，在2010年年底前完成市區(qū)數(shù)據(jù)資源整合工作，滿足宏觀調(diào)控政策的實現(xiàn)需要；在2011年6月底前完成所有區(qū)、縣（市）數(shù)據(jù)資源整合工作；在兩年內(nèi)完成房產(chǎn)紙質(zhì)檔案數(shù)字化工作，個人住房信息系統(tǒng)統(tǒng)一升級到基于SOA架構(gòu)的杭州市個人住房信息系統(tǒng)。
　　（二十二）進一步加強輿論引導。引導媒體全面、客觀地報道房地產(chǎn)市場形勢，大力宣傳房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和我市保障性住房建設成果，加強對消費者理性購房的引導，樹立合理的住房消費觀念，形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的輿論氛圍。
　　前發(fā)文件與本意見不一致的，以本意見為準。
　　如上級有新政策出臺，按新政策執(zhí)行。

二O一O年十月十一日