上海市人民政府關于印發《上海市經濟適用住房管理試行辦法》的通知

滬府發〔2009〕29號

　　
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
　　《上海市經濟適用住房管理試行辦法》已經市政府第47次常務會議審議通過，現印發給你們，請按照執行。

上海市人民政府
二○○九年六月二十四日

上海市經濟適用住房管理試行辦法

　　第一章總則

　　第一條（目的和依據）
　　為了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困難家庭居住條件，根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)，參照原建設部等七部門《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號），結合本市實際情況，制定本試行辦法。
　　第二條（適用范圍）
　　本試行辦法適用于本市行政區域范圍內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理。
　　本試行辦法所稱的經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，按照有關標準建設，限定套型面積、銷售價格及租金標準，面向本市城鎮中低收入住房困難家庭供應的具有保障性質的政策性住房。
　　第三條（管理部門）
　　市政府設立市住房保障領導小組，負責經濟適用住房的制度、政策、規劃和計劃等重大事項的決策和協調。區（縣）政府負責組織實施該行政區域內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理。
　　市住房保障房屋管理局是本市經濟適用住房工作的行政主管部門。區（縣）房屋管理部門是該行政區域內經濟適用住房工作的行政管理部門。
　　市和區（縣）發展改革、城鄉建設、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門按照職責分工，負責經濟適用住房的相關管理與監督工作。
　　市住房保障房屋管理局、區（縣）房屋管理部門、街道辦事處和鄉鎮政府分別設立住房保障機構，承擔經濟適用住房的事務性工作。

　　第二章經濟適用住房的建設

　　第四條（規劃和計劃編制）
　　區（縣）政府應當根據本區（縣）住房保障需求、城市規劃實施和土地利用現狀等情況，組織編制區（縣）經濟適用住房的建設發展規劃和年度實施計劃，經市住房保障房屋管理局會同市發展改革、城鄉建設等部門綜合平衡，報市政府批準后，納入本市經濟適用住房的發展規劃和年度實施計劃。
　　經濟適用住房建設用地納入土地利用年度計劃管理，市和區（縣）規劃國土部門應當在安排年度用地指標時單獨列出，并確保優先供應。
　　建設用地緊缺的部分中心城區政府可以向市政府申請統籌安排經濟適用住房建設用地；經批準統籌安排建設用地的經濟適用住房，由提出申請的區政府組織實施供應，并按照有關規定承擔土地占用補償等費用。
　　第五條（項目選址）
　　經濟適用住房建設項目的選址應當根據經批準的城市和鎮規劃，做到統籌規劃、合理布局，充分利用儲備土地、閑置土地、產業結構調整土地。項目選址應當符合經濟適用住房的發展規劃和年度實施計劃，由市和區（縣）規劃國土部門會同房屋管理、城鄉建設等部門予以落實。
　　第六條（項目認定）
　　經濟適用住房建設項目由區（縣）房屋管理部門等單位向市住房保障房屋管理局申報。項目申報應當明確用地范圍、規劃參數、建筑面積、套型面積和比例、配套條件、建設項目招標價格和開發建設方式等事項。
　　市住房保障房屋管理局應當組織市發展改革、城鄉建設、規劃國土等部門進行項目認定，并對符合要求的項目作出批復。土地供應由市規劃國土資源局組織實施。
　　第七條（建設方式）
　　經濟適用住房的開發建設按照下列方式進行：
　　（一）單獨選址、集中建設經濟適用住房的，由區（縣）政府通過住房保障機構采取項目法人招投標方式，確定具有相應資質和良好社會信譽的房地產開發企業實施開發建設；也可以由區（縣）政府直接組織實施開發建設。
　　（二）在普通商品住宅建設項目中配建經濟適用住房的，由土地管理部門采用國有土地使用權出讓招標、拍賣或者掛牌方式，確定房地產開發企業實施開發建設。區（縣）每年度配建的經濟適用住房面積，原則上不低于該行政區域內商品住宅建設項目開發建設住宅總面積的5%；區（縣）政府可以根據實際條件和需要，按照年度實施計劃統籌平衡設定。
　　第八條（建設項目管理）
　　經濟適用住房項目法人招投標文件和國有土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌文件，應當明確建設用地范圍、規劃條件、建設要求和建設方式等內容。
　　建設單位確定后，住房保障機構應當和建設單位簽訂經濟適用住房建設項目協議書。項目協議書作為國有土地使用權劃撥決定書或者出讓合同的附件，并由住房保障機構報市住房保障房屋管理局備案。
　　經濟適用住房建設納入政府投資計劃管理。建設單位應當按照有關規定，向發展改革部門辦理項目核準或者備案手續。
　　第九條（主要建設要求）
　　經濟適用住房的建筑設計必須符合節能、省地、環保要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構成等要素，在較小的套型內滿足家庭基本居住生活要求。
　　單獨選址、集中建設的經濟適用住房建設項目應當按照規定建設相應的公建配套設施。公建配套設施應當與經濟適用住房同步建設、同步投入使用。
　　用于出租的經濟適用住房，出租人應當按照有關標準進行室內裝修；用于出售的經濟適用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求進行室內裝修。
　　第十條（優惠政策）
　　經濟適用住房建設項目，享受以下優惠政策：
　　（一）建設用地的供應方式采取行政劃撥；
　　（二）免收建設中的行政事業性收費與政府性基金；
　　（三）建設項目外的基礎設施建設費用由政府負擔；
　　（四）按照規定不宜建設民防工程的，免收民防工程建設費；
　　（五）按照規定申請經濟適用住房開發貸款，取得行政劃撥土地使用權的，可以用于貸款抵押；
　　（六）按照規定享受稅收優惠政策；
　　（七）國家和本市規定的其他優惠政策。
　　第十一條（繳費登記卡）
　　建設單位應當向住房保障機構辦理經濟適用住房建設項目繳費登記卡。有關單位向建設單位收費時，必須在繳費登記卡上如實填寫信息，并不得以押金、保證金等名義變相收費。價格管理部門應當進行監督檢查。
　　第十二條（價格管理）
　　經濟適用住房建設項目結算價格以保本微利為原則。住房保障機構應當依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、財務、管理成本、稅費和利潤的基礎上，制訂建設項目招投標的價格評定標準。
　　經濟適用住房銷售基準價格和浮動幅度以經濟適用住房建設項目結算價格為基礎，兼顧相鄰區域、地段內經濟適用住房項目價格平衡等因素，由組織出售經濟適用住房的區（縣）住房保障機構擬訂；經濟適用住房基準租金和浮動幅度，由組織出租經濟適用住房的區（縣）住房保障機構參照相同地段、質量的普通商品住房市場租金的一定比例擬訂。擬訂的銷售基準價格和浮動幅度、基準租金和浮動幅度，經區（縣）價格主管部門會同房屋管理部門審核后，報區（縣）政府批準，并報市價格主管部門和市住房保障房屋管理局備案。市價格主管部門和市住房保障房屋管理局應當加強指導，做好價格協調平衡工作。
　　經濟適用住房銷售價格不得高于銷售基準價格及上浮幅度；經濟適用住房租金不得高于基準租金及上浮幅度。住房保障機構應當明碼標價，向社會公布。
　　第十三條（收購）
　　經房屋所有權初始登記后滿一年尚未出售的經濟適用住房，按照項目協議書約定由住房保障機構收購，繼續用于經濟適用住房的供應。

　　第三章經濟適用住房的供應

　　第十四條（申請條件）
　　符合下列條件的本市城鎮家庭，可以申請購買或者租賃經濟適用住房：
　　（一）家庭成員之間具有法定的贍養、撫養或者扶養關系，且共同生活；
　　（二）家庭成員具有本市城鎮常住戶口達到規定年限，且戶口在提出申請所在地的區（縣）達到規定年限；
　　（三）住房面積低于規定限額；
　　（四）可支配收入和財產低于規定限額；
　　（五）在提出申請前的規定年限內，任何成員未發生過住房交易行為；
　　（六）市政府規定的其他條件。
　　符合下列條件的本市單身人士，可以申請購買或者租賃經濟適用住房：
　　（一）具有本市城鎮常住戶口達到規定年限，且戶口在提出申請所在地的區（縣）達到規定年限；
　　（二）年齡符合規定標準；
　　（三）具有完全民事行為能力；
　　（四）住房面積低于規定限額；
　　（五）可支配收入和財產低于規定限額；
　　（六）在提出申請前的規定年限內，未發生過住房交易行為；
　　（七）市政府規定的其他條件。
　　本條第一款、第二款規定申請購買、租賃經濟適用住房的具體條件，由市政府確定并向社會公布。
　　第十五條（申請人及申請程序）
　　家庭申請經濟適用住房的，全體成員為共同申請人，應當推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。單身人士申請經濟適用住房的，本人為申請人。
　　申請人代表和單身申請人（以下合稱申請人）應當向戶籍所在地的街道（鄉鎮）社區事務受理服務中心如實填報申請文書，提交戶籍、身份證、房地產權屬證明、租用公房憑證、收入和財產證明等資料，并簽署同意接受住房和經濟狀況核查且核查結果予以公示的書面文件。
　　第十六條（審核）
　　經濟適用住房的審核，實行“兩級審核、兩次公示”。
　　街道（鄉鎮）住房保障機構負責初審，其中，申請人的收入和財產狀況由上海市居民經濟狀況核對中心核查，住房狀況由房屋管理部門指定的專門機構核查。經初審符合條件的，應當在申請人的戶籍所在地和實際居住地進行公示。公示期間無異議，或者雖有異議但經審核異議不成立的，應當報區（縣）住房保障機構復審。
　　經區（縣）住房保障機構復審符合條件的，應當通過指定媒體向社會公示。公示期間無異議，或者雖有異議但經審核異議不成立的，應當以戶為單位（以下簡稱申請戶）予以登記，出具登記證明，并報市住房保障機構備案。
　　第十七條（建立輪候名冊）
　　區（縣）住房保障機構應當結合經濟適用住房的供應情況，采用公開搖號方式對在規定時限內登記的申請戶進行排序，并建立輪候名冊。
　　區（縣）住房保障機構在輪候選房前應當對已登記的申請戶進行隨機抽查和定期核查，發現不符合申請條件的，應當取消其登記資格。
　　經登記的申請戶，在輪候選房前申請資料填報情況發生變化的，應當在變化發生之日起30日內，如實向區（縣）住房保障機構報告。
　　第十八條（供應標準）
　　經濟適用住房的供應標準由市政府根據本市城鎮居民家庭住房困難面積標準與申請家庭原有住房面積之間的差額等因素確定，并向社會公布。區（縣）住房保障機構應當按照供應標準，審核批準申請戶購買或者租賃相應的經濟適用住房。
　　經區（縣）住房保障機構同意，申請戶將原有住房交政府指定的機構按照合理價格收購的，可以適當提高購買或者租賃經濟適用住房的套型。
　　第十九條（供應程序）
　　區（縣）住房保障機構應當按照有關規定及時發布經濟適用住房供應信息。
　　區（縣）住房保障機構根據房源類型和輪候次序，分期分批通過搖號等方式組織申請戶購買或者租賃經濟適用住房。
　　申請戶購買、租賃經濟適用住房的，應當先與區（縣）住房保障機構簽訂選房確認書，然后簽訂《經濟適用住房預（出）售合同》或者《經濟適用住房租賃合同》。
　　第二十條（合同文本）
　　本市經濟適用住房供應合同的書面形式使用統一的《經濟適用住房預（出）售合同》和《經濟適用住房租賃合同》，其主要內容包括經濟適用住房合理使用、限制處分、回購、收回及違約責任等。
　　經濟適用住房供應的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制訂。
　　第二十一條（輪候序號的調整）
　　申請戶因當期供應房源的套數或者房型等有限而未能購買或者租賃經濟適用住房的，其輪候序號排列在下期房源供應的輪候序號之前。
　　申請戶在當期房源供應的規定期限內不簽訂選房確認書，或者不簽訂《經濟適用住房預（出）售合同》、《經濟適用住房租賃合同》的，視為放棄選房權利，其輪候序號排列在屆時已登記的申請戶之后；兩次放棄選房權利的，5年內不得申請經濟適用住房。
　　第二十二條（房地產權利人和承租人的確定）
　　家庭購買經濟適用住房的，申請人可以協商確定房地產權利人。經協商一致，由部分申請人作為共同共有的房地產權利人的，全體申請人應當形成書面意思表示，并將房地產權利人以外的申請人明確為同住人。申請人之間達不成一致意見的，全體申請人為共同共有的房地產權利人。單身人士購買經濟適用住房的，本人為房地產權利人。
　　家庭租賃經濟適用住房的，全體申請人為承租人；單身人士租賃經濟適用住房的，本人為承租人。
　　第二十三條（購房優惠政策）
　　購買經濟適用住房可以按照規定，申請住房公積金購房貸款或者商業性購房貸款。
　　購買經濟適用住房可以按照規定享受稅收優惠政策。
　　第二十四條（租金的支付）
　　承租人應當按照《經濟適用住房租賃合同》的約定支付租金。
　　承租人可以按照規定申請提取住房公積金賬戶余額用于支付租金。
　　第二十五條（租售轉化）
　　經批準租賃經濟適用住房的申請戶，可以在簽訂《經濟適用住房租賃合同》時，向區（縣）住房保障機構申請采取租售轉化方式購買該套經濟適用住房。經批準的，承租人在按照經濟適用住房總價款的一定比例支付購房款后，可以按照該經濟適用住房原銷售價格，在規定期限內予以購買。購房款付清前，承租人應當按照規定支付租金。
　　第二十六條（房地產登記）
　　《經濟適用住房預（出）售合同》簽訂后，房地產權利人持選房確認書、身份證明等材料，到經濟適用住房所在地的區（縣）房地產登記機構申請辦理房地產登記。經審核準予登記的，房地產登記機構應當在預告登記證明和房地產權證上注明房地產權利人、同住人姓名及其身份證號碼、產權份額，并注記“經濟適用住房（有限產權），5年內不得轉讓或者出租”。
　　《經濟適用住房租賃合同》簽訂后，應當按照規定申請辦理租賃合同登記。經濟適用住房租售轉化家庭在支付全部房屋價款后，按照本條第一款的規定辦理房地產登記。
　　第二十七條（與廉租住房政策的銜接）
　　購買或者租賃經濟適用住房的家庭屬于享受廉租住房保障家庭的，區（縣）住房保障機構應當自入住通知送達后三個月屆滿之日起，停止發放租金補貼、收回配租房屋。

　　第四章經濟適用住房的售后管理

　　第二十八條（有限產權）
　　經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權，其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經濟適用住房預（出）售合同》中約定，并在房地產登記信息中予以載明。
　　經濟適用住房的房地產權利人、同住人不得將經濟適用住房擅自轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質，不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。
　　第二十九條（經濟適用住房的回購）
　　取得房地產權證未滿5年，經濟適用住房的房地產權利人、同住人購買其他住房的，該經濟適用住房應當由原批準購買該經濟適用住房的區（縣）住房保障機構（以下簡稱原住房保障機構）予以回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。
　　取得房地產權證未滿5年，但確因特殊情況需要轉讓經濟適用住房的，房地產權利人、同住人之間應當達成一致意見（單身人士購房的除外），并向原住房保障機構提出申請。經審核同意后，由原住房保障機構予以回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。
　　第三十條（經濟適用住房的轉讓）
　　取得房地產權證滿5年后，需要轉讓經濟適用住房的，房地產權利人、同住人之間應當達成一致意見（單身人士購房的除外），并征詢原住房保障機構的意見。原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質量的普通商品住房市場價確定；原住房保障機構決定不予回購的，房地產權利人方可向他人轉讓。經濟適用住房向他人轉讓后，轉為商品住房。
　　按照前款規定，經濟適用住房由原住房保障機構回購或者向他人轉讓的，房地產權利人按照其擁有的有限產權份額獲得總價款的相應部分，其余部分上繳原住房保障機構所在區（縣）的財政部門。
　　第三十一條（禁止再次申請）
　　經濟適用住房按照本試行辦法第二十九條、第三十條規定被回購或者轉讓的，原房地產權利人及其同住人不得再次申請經濟適用住房。
　　第三十二條（經濟適用住房的繼承）
　　經濟適用住房依法發生繼承的，房地產權利人、同住人依據本試行辦法、《經濟適用住房預（出）售合同》等法律文件所確定的其他權利義務關系不變。
　　第三十三條（維修資金）
　　經濟適用住房的維修資金應當按照本市商品住宅維修資金的有關規定繳納。
　　第三十四條（物業服務費）
　　經濟適用住房的前期物業服務，由建設單位采取招投標方式選擇物業服務企業，按照約定提供物業服務。
　　集中建設的經濟適用住房前期物業服務收費，按照本市住宅物業服務收費管理有關規定執行。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業協商確定物業服務收費標準。
　　配建經濟適用住房的物業服務收費執行所在住宅小區的物業服務費標準。

　　第五章經濟適用住房的租賃管理

　　第三十五條（權利限制）
　　承租人不得將經濟適用住房擅自轉租、出借，或者改變房屋使用性質。
　　第三十六條（違反租賃合同行為的處理）
　　承租經濟適用住房期間，承租人違反《經濟適用住房租賃合同》約定使用承租房屋，區（縣）住房保障機構應當按照規定取消其租賃資格；原承租人5年內不得申請經濟適用住房。
　　第三十七條（續租）
　　租賃合同期限屆滿前3個月內，承租人可以向原批準其租賃經濟適用住房的區（縣）住房保障機構申請續租；經審核符合條件的，可以續簽租賃合同；不符合條件或者承租人已在租賃合同期限內購買其他住房的，租賃合同到期終止。
　　第三十八條（維修資金和物業服務費）
　　經濟適用住房用于出租的，由出租人按照本辦法第三十三條、第三十四條規定支付維修資金和物業服務費。

　　第六章監督管理

　　第三十九條（行政監督）
　　市住房保障機構對經濟適用住房申請審核檔案和住房需求檔案實行備案抽查制度。抽查發現不符合規定的，應當提出整改意見，由區（縣）住房保障機構作出相應處理。
　　市和區（縣）的房屋管理、發展改革、城鄉建設、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門應當加強對經濟適用住房建設、審批、供應、售后和租后管理工作的監督，依法查處違法違紀行為。
　　第四十條（社會監督）
　　經濟適用住房建設、申請審核、供應、售后和租后管理工作接受公民、新聞媒體和其他社會組織的監督。有關部門應當及時處理違紀違法行為，并向社會公開處理結果。
　　第四十一條（工作人員的責任追究）
　　在經濟適用住房建設、申請審核、供應、售后和租后管理過程中，有關行政管理部門和住房保障機構工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究有關單位和工作人員的行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
　　第四十二條（申請人弄虛作假的處理）
　　當事人弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財產狀況及偽造相關證明申請經濟適用住房的，區（縣）住房保障機構應當如實記錄當事人的不良信用記錄，并按照規定納入上海市個人信用聯合征信系統，供有關社會主體依法查詢使用；當事人已取得的申請資格應當取消，并禁止其5年內再次申請。當事人已騙取購買或者租賃經濟適用住房的，區（縣）住房保障機構應當按照規定予以收回，并追究其法律責任。
　　第四十三條（出具虛假證明主體的處理）
　　個人或者單位為他人申請經濟適用住房出具虛假證明材料的，區（縣）住房保障機構應當如實記錄個人或單位的不良信用記錄，并按照規定納入上海市個人或者企業信用聯合征信系統，供有關社會主體依法查詢使用，并追究其法律責任。
　　第四十四條（登記限制）
　　經濟適用住房的房地產權利人擅自轉讓經濟適用住房，或者經濟適用住房的承租人違反《經濟適用住房租賃合同》約定擅自轉讓和抵押原有住房的，房地產登記機構不予辦理轉移登記。

　　第七章附則

　　第四十五條（籌措經濟適用住房房源的其他渠道）
　　政府鼓勵社會機構和居民將可用于出租的自有住房交由住房保障機構代理經租，出租給符合經濟適用住房申請條件的家庭。
　　政府指定機構可以收購符合要求的普通商品住房或者存量住房作為經濟適用住房的房源。經濟適用住房房源收購執行國家規定的稅收扶持政策。
　　第四十六條（特殊家庭的政策適用）
　　經市政府認定的其他特殊困難家庭，可以申請經濟適用住房，具體辦法另行制定。
　　第四十七條（配套文件的制訂）
　　市發展改革、城鄉建設、房屋管理、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門根據職責分工，負責制訂本試行辦法的配套文件。
　　第四十八條（具體應用問題的解釋）
　　本辦法的具體應用問題，由市住房保障房屋管理局負責解釋。
　　第四十九條（試行的范圍和日期）
　　本辦法自印發之日起試行。試行的具體范圍及其時間由市住房保障房屋管理局確定。