關于印發寧波市老小區物業管理補貼考核評價辦法的通知
（甬政辦發〔2008〕208號）



各縣（市）、區人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
　　《寧波市老小區物業管理補貼考核評價辦法》經市政府第35次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。
　　
　　
　　
　　二○○八年八月二十二日
　　
　　
　　
　　
　　寧波市老小區物業管理補貼
　　考核評價辦法
　　
　　為保障我市老小區物業管理工作的長效運行，提高老小區物業管理的服務質量，根據市政府《關于進一步加強物業管理工作的若干意見》（甬政發〔2005〕131號），制定本辦法。
　　一、本辦法適用于海曙區、江東區、江北區三區在老小區整治范圍內并實施物業管理的老小區。
　　二、本辦法所稱的老小區是由物業服務企業實施管理，管理內容包含公共秩序維護、清衛、綠化、房屋維修等物業管理基本內容，且物業服務企業應收的物業費能基本滿足物業服務企業正常管理支出（最低不低于物業服務企業正常管理支出的70%）的老小區。
　　應收物業費包含：
　　（一）物業管理綜合服務費;
　　（二）物業經營用房租金收入;
　　（三）區政府、街道兩級政府對物業服務企業的補助經費。
　　老小區實施物業管理的，業主委員會應當參照市物業管理協會制定的《寧波市物業管理行業服務等級參考標準》中的第四級標準和《寧波市物業管理行業用工參考標準》與物業服務企業簽定物業管理委托合同，明確服務標準和收費標準；已確定的服務標準明顯高于第四級標準的不在補貼范圍。
　　管理老小區的物業服務企業應根據已確定的服務標準，結合《寧波市物業管理行業用工參考標準》，測定物業服務企業正常管理支出，經業主委員會書面同意和區物業辦初審合格后報市建委核準。
　　三、老小區物業管理補貼資金由市建委在老小區整治經費中按10元/平方米的標準提取。
　　四、每個實施物業管理的老小區管理經費計劃補貼額度為0.05元/平方米/月。
　　五、每個老小區的管理經費實際補貼額度由市建委根據計劃補貼額度結合老小區管理業績考核分值，于次年度一次性撥給物業服務企業。
　　管理業績分在90分（含）以上的，按計劃補貼額度的100%劃撥；
　　管理業績分在80-90分之間的，按計劃補貼額度的80%劃撥；
　　管理業績分在70-80分之間的，按計劃補貼額度的70%劃撥；
　　管理業績分在60-70分之間的，按計劃補貼額度的60%劃撥；
　　管理業績分在60分以下的，不予劃撥。
　　六、老小區管理業績分總分為100分，由日常考核分和綜合考核分組成，其中綜合考核由市建委組織，為60分；日常考核由區物業辦組織，為40分。
　　各級物業管理主管部門應當按照市建委制定的《寧波市老小區物業管理考核細則》進行考核、評分。
　　七、市建委對每年度管理業績分前三名的老小區授予市級物業管理優秀稱號。
　　八、其他各縣（市）、區的老小區實施物業管理的，可參照本辦法，另行制定具體實施辦法。
　　九、本辦法由市建委負責解釋。
　　十、本辦法自頒布之日起實施。
　　
　　附件：1.寧波市老小區物業管理日常管理補貼考核評分細則（區級40分）
　　2.寧波市老小區物業管理綜合管理補貼考核評分細則（市級60分）
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　附件1：
　　

寧波市老小區物業管理日常管理補貼
考核評分細則（區級40分）


項目
內容
分值
服務要求
評分細則

綜合管理服務

　　

　　
管理處要求
1
小區內設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話,8:00至17:00期間有專人負責接待業主。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。

管理人員要求
1
管理處主任持經理上崗證；特種作業人員全部持有政府或有關部門頒發的有效資格證書。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。

公示制度
2
與委托方簽訂規范的物業服務合同，在小區醒目處公示合同約定的物業服務項目、內容及收費標準,每年兩次公示小區公共財務使用情況。
符合2分,基本符合1分，不符合0分。

投訴處理
2
公示服務聯系電話，統一受理業主、使用人的咨詢、報修、投訴和費用交納，有規范的投訴處理流程,對業主或使用人的投訴在10天內答復或報有關部門。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱相關投訴記錄)。

便民服務
1
能提供1種以上特約服務（有償）和1種以上便民（無償）服務。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。

尊重業主

　　委員會
2
列席旁聽每次業主委員會會議,履行業主委員會作出的合法決議;對小區的公共經費使用上,年前有預算報業主委員會審議,年終有決算報業主委員會確定;在日常管理中,使用1000元以上的預算外公共經費須經業主委員會同意。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱相關會議記錄和維修費使用情況)。

公共區域秩序維護
人員要求
2
秩序維護員佩帶相應標志,身體健康,服裝整潔,精神面貌良好,能正確使用消防器材。
符合2分,基本符合1分，不符合0分。

門崗要求
2
每個出入口有專人值班看守(定時開放的邊門除外,但在門口處應有定時開放的告知牌)；對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區的商販進行勸阻,勸阻不聽的予以登記；對大件物品運出小區時予以登記；對業主的服務要求予以登記,并通知其他工種人員。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(在門崗處查閱相關登記情況)。

巡邏崗要求
2
每天不定時在小區內巡邏,并有巡邏記錄；在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱巡邏記錄)。

車輛管理
2
設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區內的道路進行停車劃線,使小區內的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱小區停車路線和停車費收支情況)。

公共區域綠化日常養護服務

　　
草坪
2
年普修1遍以上；每年除草1遍以上；無明顯缺水枯黃；控制大面積病蟲害發生。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查看綠化地和養護記錄)。

樹木
1
喬、灌木每年適時修剪1次；籬、球年修剪1遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。有針對性及時滅治，年噴藥1次以上。發生倒伏扶正。年中耕除草不少于2遍。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查看綠化地和養護記錄)。

公用配套設備設施日常保養維修服務

　　
人員要求
1
維修工按每8萬平方米1人配置。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。

業主報修
2
屬于物業企業維修職責范圍的,3天內予以修理。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱業主報修記錄)。

公建配套

　　設施用房
2
每年1次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查,發現損壞及時修理或報請建設單位修理；每月1次巡視樓內公共部位門窗，每年1次對屋面進行檢查，發現損壞，在年前業主委員會確定的年度維修資金可支配范圍內，適時修理。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱維修檢查單和維修記錄)。

小區消防

　　設施、設備
2
消防泵每季啟動1次，每年保養1次；消防栓每半年巡檢1次，消防栓箱內各種配件完好；每年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查。
符合2分,基本符合1分，不符合0分(查閱消防巡查記錄和保養記錄。

公共照明
1
每月2次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持屬物業服務企業管理的樓道燈、街坊燈75%以上的亮燈率。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查閱公共照明巡查記錄和維修記錄)。

道路、場地等
1
每月1次巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設施，發現損壞，在年前業主委員會確定的年度維修資金可支配范圍內，在1月內修理。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查閱巡查、維修記錄)。

安全標志
1
對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。

公共

　　區域清潔

　　衛生服務
公共部位和公共場地保潔
2
樓內地面每周清掃1次；道路地面、綠地每日清掃1次；沿街人行道每日清掃1次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次，天臺、內天井每季清掃1次；公共門、窗等玻璃每半年擦拭1次；天花板每半年除塵1次。
符合2分,基本符合1分，不符合0分 (查看現場和清衛記錄)。

公共設施保潔
1
樓梯扶手、欄桿、窗臺每2周擦抹1次；消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等等每半月擦抹1次；垃圾廂（房）每日清理、沖洗1次。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分 (查看現場和清衛錄)。

垃圾收集
1
生活垃圾集中投放點保持堆放有序,不凌亂；定點收集裝璜垃圾，每3周清運1次。
符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。

滿意度

　　調查
業主委員會
2
由業主委員會出具書面意見
滿意2分,基本滿意1分,不滿意0分。

社區居委會
2
由社區居委會出具書面意見
滿意2分,基本滿意1分,不滿意0分。

轄區街道
2
由轄區街道出具書面意見
滿意2分,基本滿意1分,不滿意0分





附件2：
　　

寧波市老小區物業管理綜合管理補貼
考核評分細則（市級60分）

項目內容
分值
考核要求
評分細則

區級信用體系
2
區物業辦建立物業信用體系。
建立2分，未建立0分

2
區物業辦有每月一次以上的日常檢查。
達到2分，未達到0分

2
區物業辦每年有兩次以上對物業從業人員進行培訓。
達到2分，未達到0分

2
推行規范化的老小區服務標準。
全面推行2分，試點推行1分，未推行0分

2
區物業辦高度重視轄區的老小區物業管理工作,積極向各部門聯系、協商，成效顯著。
符合2分，基本符合1分，不符合0分

區級扶持政策

　　
2
成立老小區工作協調小組。
成立2分，未成立0分

2
定期召開聯席會議。
符合2分，基本符合1分，不符合0分

4
給物業企業給予管理經費補助。
達到2分，未達到0分

2
建立老小區管理糾紛投訴處理機制。
建立2分，未建立0分

屬地街道監管

　　
2
屬地街道有指定專人監管。
有專人2分，兼職1分，無人管理0分

2
指導業主成立業主大會、業主委員會。
符合2分，基本符合1分，不符合0分

2
有效處理業主委員會與物業企業之間的糾紛。
符合2分，基本符合1分，不符合0分

2
社區居委會的基層作用發揮明顯。
符合2分，基本符合1分，不符合0分

2
能監督物業企業的日常服務質量，對物業企業在管理上遇到的困難能給予監督，予以協調。
符合2分，基本符合1分，不符合0分

市級信用體系

　　
2
市物業協會將管理該老小區的物業企業列入市級物業信用體系。
企業信用良好2分; 企業信用一般1分, 企業信用差0分

2
物業企業能積極參加協會組織的各類行業自律活動。
積極2分，一般1分，不參加0分

2
能及時完成市物業協會下轉的信訪投訴的。
及時2分，一般1分，不及時0分

對小區的清衛工作總體評價

　　
5
小區環境整潔有序。
小區清衛工作安排科學,環境整潔有序,無衛生死角5分;小區清衛工作基本可以,衛生死角不多2.5分;小區環境總體感覺臟、亂、差0分。

對小區的公共秩序維護工作總體評價


5
小區公共秩序井然有序，發案率低。
小區進出、巡邏記錄齊全，公共秩序井然有序，發案率低5分；小區進出、巡邏記錄基本齊全，公共秩序在有序范圍，發案率不高2.5分；小區進出、巡邏記錄相當不完整或沒有，公共秩序雜亂，發案率高0分。

老小區整治

　　質量追蹤

　　
2
在保修期限內，保修單位與物業企業簽定委托保修協議或保修聯動機制齊全。
符合2分，基本符合1分，不符合0分。

1
整治后工程翻修現象不多的，整治后綠化長勢較好的。
符合1分，基本符合0.5分，不符合0分。

1
整治后無新違章建筑出現。
符合1分，基本符合0.5分，不符合0分。

業主的滿意率
10
隨機抽樣調查10戶以上業主。
90%以上業主認為滿意10分，70—90%業主認為滿意8分，50—7%業主認為滿意6分，30—50%業主認為滿意4分，30%以下業主認為滿意0分。