株洲市人民政府關于印發株洲市區農村宅基地管理暫行辦法的通知

株政發〔2010〕4號


各縣市區人民政府，市政府各局委辦、各直屬機構：
現將《株洲市區農村宅基地管理暫行辦法》印發給你們，請認真執行。

二○一○年二月七日


　 株洲市區農村宅基地管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為維護集體土地所有者和使用者的合法權益，規范宅基地審批和管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《湖南省實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》、國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》和《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》等法律、法規、規章的有關規定，結合本市市區實
際，制定本辦法。
第二條　本市城市四區行政區域內農村村民宅基地管理適用本辦法。法律、法規、規章另有規定的，從其規定。云龍示范區及各縣市可參照本辦法執行。
第三條　本辦法所稱農村村民建房是指農村村民在依法取得的農村宅基地上自建房屋的行為；住房用地面積是指住房垂直投影占地面積；農村宅基地是指農村居民個人取得合法手續用以建造住宅的土地，包括住房、廚房、雜屋及院落等用地。
第四條　株洲市國土資源局是本市農村宅基地管理的行政主管部門；各區國土資源分局具體負責本轄區內的農村宅基地管理。市規劃局、市發改委、市農辦和各區人民政府按照各自的職責協同實施本辦法。
第五條　農村村民建房應堅持以下原則：
（一）依據規劃原則。農村村民住房用地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設規劃和村莊、鄉鎮建設規劃。
（二）節約用地原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民住房用地應節約和合理利用土地，嚴格控制使用耕地，禁止使用基本農田。
（三）相對集中原則。農村村民建房按規劃、有計劃地逐步向小城鎮、中心村和農村住宅小區集中。村民建房應與新農村建設、農村土地綜合整治相結合。
（四）依法審批原則。農村村民建房，必須嚴格審查建房資格，按程序、權限審批。嚴禁農村村民未批先建或者違反規劃亂占濫用土地建房。
　　第六條　宅基地涉及占用農用地的，在批準住房用地前，應當依法辦理農用地轉用審批手續。由各區分批次向市國土資源局申請，經依法批準后按戶逐宗批準供應住房用地。

　　第二章　用地申請

第七條　農村村民有下列情形之一的，可以申請住房用地：
（一）因無住房或現有住房用地面積明顯低于規定標準，需要新建住房或擴大住房用地面積的；
（二）因國家或者集體建設、實施村莊及鄉鎮建設規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施與公益事業建設，需要拆遷安置的；
（三）因發生或防御自然災害，需要搬遷的；
（四）向中心村、鄉鎮或者農村住宅小區集居的。
第八條　農村村民申請住房用地有下列情形之一的，不予批準：
（一）不符合土地利用總體規劃、城市建設規劃和村莊、鄉鎮建設規劃的；
（二）將原有宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈與或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請住房用地的；
（三）戶口已遷出不在當地居住的；
（四）原有住房用地面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；
（五）土地權屬有爭議的；
（六）不符合第七條規定申請條件的；
（七）其他不予批準的情形。
第九條　農村村民人均住房用地面積控制在35平方米以內,每戶住房用地面積不超過120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。住房用地盡量不占或少占耕地，確需占用耕地的，應實行“占一補一”，由所在農村集體經濟組織負責完成。申請建房戶只有1人的，按35平方米批準農村住房用地指標，不批準單獨建房；申請建房戶只有2人的，按3人安排住房用地面積。
第十條　有舊宅基地的農村村民申請新建住宅的，必須退出舊宅基地。在用地申請時，建房戶應向所在村委會或村級集體經濟組織按耕地開墾費標準繳納舊宅基地退出保證金，并與所在村委會或村級集體經濟組織簽訂舊宅基地退出合同，確保按期拆除舊房。建房戶交出舊宅基地后，保證金予以退還。
第十一條　農村村民擁有安置房的視為擁有一處宅基地，不再批準使用新的宅基地。

第三章　用地審批

第十二條　符合申請住房用地條件的村民，應當向村民委員會或村級集體經濟組織提出申請，并提交身份證、戶口簿等材料。村民委員會或村級集體經濟組織應當及時組織召開會議，進行建房資格初審。經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意后，村民委員會或村級集體經濟組織報鄉鎮人民政府（辦事處）。鄉鎮人民政府（辦事處）應組織鄉鎮規劃所、國土資源中心所實地踏勘，進行建房資格審查，資格審查結果在本村、組張榜公示，公示期限為5日。公示內容包括：申請人姓名、年齡、家庭成員、戶籍所在地等。
第十三條　公示期滿無異議的，由鄉鎮規劃所及國土資源中心所報區規劃分局和國土資源分局審查、審批，并提交以下材料：
（一）宅基地申請審批表；
（二）申請人的戶口簿及家庭成員的身份證復印件；
（三）農民建房資格審查表；
（四）擬劃定的住房用地宗地圖；
（五）村民會議結果情況和公示結果的書面材料、說明；
（六）其它需要提交的資料。
第十四條　土地利用總體規劃確定的中心城區建設用地規模范圍外（以下簡稱“圈外”）及個人建房嚴控區范圍外的住房用地申請經鄉鎮國土資源中心所及規劃所分別報區規劃分局、國土資源分局審批。市規劃局核發《建設用地規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》；區國土資源分局核發《個人建房用地批準書》，報市國土資源局備案。土地利用總體規劃確定的中心城區建設用地規模范圍內（以下簡稱“圈內”）及個人建房嚴控區范圍內不審批除危房改造外的重建、改建住宅和零星新建住宅。確需建房的，應安排在規劃確定的農村村民住宅小區內。住房用地申請經鄉鎮規劃所及國土資源中心所審核后，分別由區規劃分局審批，報市規劃局核發《建設規劃用地許可證》或《鄉村建設規劃許可證》；區國土資源分局審核，報市國土資源局核發《個人建房用地批準書》。住房用地經審批后，由鄉鎮人民政府、鄉鎮規劃所及國土資源中心所聯合張榜公布審批結果，共同實施放線。
第十五條　農村村民依法取得的原有住房需要改建，符合土地利用總體規劃、城市建設規劃和村莊、鄉鎮建設規劃的，經鄉鎮規劃所及國土資源中心所分別報區規劃分局、國土資源分局審核后，由市規劃局核發《建設用地規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》，區國土資源分局核發《個人建房用地批準書》并報市國土資源局備案。
第十六條　農村村民住宅小區（含安置房）建設用地，由村民委員會或者負責拆遷安置的項目業主單位根據建房戶數量和實際用地需求提出申請，經鄉鎮人民政府（辦事處）同意后，由鄉鎮規劃所及國土資源中心所分別報區規劃分局、國土資源分局審查，報市規劃局和市國土資源局依法批準后，核發《建設規劃用地許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設用地批準書》。有下列情形之一的，應當統一規劃建設農村村民住宅小區：
（一）農村村民因國家、集體建設需要拆遷安置的；
（二）城鄉建設用地增減掛鉤項目拆舊區需要拆遷安置的;
（三）農村土地整治（含“城中村”綜合整治）需要拆遷安置的。
申請農村村民住宅小區建設用地，應當提交下列材料：
（一）住宅小區建設用地申請；
（二）經鄉（鎮）人民政府或者村民委員會同意并經市規劃局審批的農村住宅小區修建詳細規劃；（三）規劃建房戶戶數和每戶的用地面積安排說明；（四）其他需要提交的材料。
第十七條　鄉鎮人民政府（辦事處）應在自收到村民委員會或村級集體經濟組織村民申請建房合格資料之日起15日內完成資料審查并由國土資源中心所及規劃所報區國土資源分局、規劃分局審批；區規劃分局、國土資源分局應在10日內完成審核、審批。需要由市規劃局、市國土資源局審批的，市規劃局、市國土資源局應在自收到資料之日起10日內完成審批（需上報省政府和國務院審批的除外）。

第四章　宅基地有償使用和流轉

第十八條　農村村民可以申請宅基地有償使用。
第十九條　建立集體建設用地基準地價體系，農村村民可以通過評估顯化宅基地資產。
第二十條　“圈外”及個人建房嚴控區范圍外依法取得的農村宅基地使用權有下列情形的在農村村民之間可以流轉：
（一）農村村民已進城購買商品房不再使用該處宅基地的；
（二）農村村民退出原承包土地并不再使用該處宅基地的；
（三）農村村民戶口已遷出不再使用該處宅基地的；
（四）在農村土地綜合整治、城鄉建設用地增減掛鉤項目區域內根據規劃和相關規定可以流轉的。
第二十一條　已獲批準的、符合第二十條規定的宅基地流轉條件的村民建房用地指標可以進行流轉。持有村民建房用地指標需要建房的，可以在規劃確定的住宅小區內購地建房。宅基地和村民建房用地指標流轉的辦理程序依照《株洲市集體建設用地有償使用和使用權流轉管理實施細則》的規定辦理。
第二十二條　建立宅基地退出補償機制。在政府實施土地整治、“城中村”綜合整治、城鄉建設用地增減掛鉤等項目范圍內，項目實施單位對農村村民自愿退出宅基地的，給予補償：
（一）農村村民按規定一戶一宅，將多余的宅基地退出的，地上附著物按照株洲市集體土地房屋拆遷的征購標準給予補償；
（二）農村村民拆舊建新進入農村住宅小區并退出原有宅基地的，在農村住宅小區內無償提供住房用地，地上附著物按照株洲市集體土地房屋拆遷的征收標準給予補償；
（三）農村村民進城購房，退出原承包土地及原宅基地的，地上附著物按照株洲市集體土地房屋拆遷的征購標準給予補償并參照被征農民社會保險標準給付保險金納入社會統籌；
（四）農村村民采取宅基地換房方式自愿退出宅基地，由項目實施單位統一興建公寓式安置房。擬換房的村民向村委會提出換房申請，村委會制定村民宅基地換房辦法提交村民代表大會或村民大會通過。村委會與村民簽訂宅基地換房協議，村委會再與項目實施單位簽訂本村村民宅基地換房總體協議。

第五章　確權登記

第二十三條　嚴格依照法律、法規、規章和政策規定，確定農村宅基地使用權：
（一）1982年2月，國務院《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積確定農村宅基地使用權。
（二）1982年2月《村鎮建房用地管理條例》發布時起至1987年1月《中華人民共和國土地管理法》開始施行時止，農村居民建房占用的宅基地，其面積超過湖南省規定標準的，超過部分按1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及有關規定處理后，按處理后實際使用面積確定農村宅基地使用權。
（三）1987年《中華人民共和國土地管理法》實施起至1998年12月31日止，農村村民建房占用的宅基地，超過湖南省規定標準的，按照實際批準面積確權登記。其面積超過規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理,并按照規定的面積標準重新進行登記。
（四）依法批準建設使用的住房用地，可以確定農村宅基地使用權。
（五）非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其農村宅基地使用權，房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體經濟組織收回。
（六）依法批準流轉取得的宅基地，可以確定農村宅基地使用權。
（七）依法繼承房屋取得的宅基地，可以確定農村宅基地使用權。
（八）符合申請宅基地條件的農村村民，經村民委員會或農村集體經濟組織全體成員討論同意后，購買本村或村集體經濟組織內部他人多余房屋的，可以確定農村宅基地使用權。
第二十四條　有下列情形的不能確定農村宅基地使用權：
（一）農村村民一戶擁有一處宅基地以外的宅基地（除繼承外）；
（二）城鎮居民私自在農村購買和違法建造住宅的;
（三）未經批準擅自流轉宅基地的；
（四）原宅基地房屋坍塌或房屋拆除后沒有批準重建或批準后兩年未建設的。
第二十五條　批準新建、改建、擴建農村村民住房和依法批準流轉的宅基地，應當自房屋竣工驗收合格和批準流轉之日起30日內依法向市土地登記機關申請辦理土地初始登記或者變更登記手續，領取土地使用權證書。持土地使用權證書、《建設工程規劃許可證》、《鄉村建設規劃許可證》等相關資料向市房產登記機關申請房屋產權登記手續，領取房屋所有權證書。
第二十六條　符合下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地機關，可以收回宅基地使用權及辦理原宅基地使用權注銷登記：
（一）為進行鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地；
（二）為實施村莊和集鎮規劃進行村鎮改造需要調整的宅基地；
（三）農村村民一戶一宅之外多余的宅基地；
（四）未按照批準的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情況除外）；
（五）農村村民戶口遷出本集體經濟組織后遺留的宅基地以及農村“五保戶”騰出的宅基地。
由于前款第（一）項、第（二）項和第（三）項規定的原因收回宅基地使用權的，農村集體經濟組織應當對地上附著物給予補償。

第六章　法律責任

第二十七條　農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀。
第二十八條　違反本辦法規定，非法批準農村村民住房用地的，其批準文件無效，對非法批準農村村民住宅建設用地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法追究有關責任人責任，并依法收回非法批準、使用的土地。非法批準土地給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十九條　違反有關規定，非法向申請住宅建設用地的農村村民收取費用的，上級行政主管部門責令限期退還，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任。
第三十條　實施農村宅基地管理的機關及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其上級主管部門或者監察機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任。