雞西市人民政府印發雞西市中心區棚戶區改造實施辦法的通知

雞政發〔2010〕17號


縣（市）、區人民政府，市政府各委、辦、局，各企事業單位：



現將《雞西市中心區棚戶區改造實施辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。







二○一○年五月十四日



雞西市中心區棚戶區改造實施辦法


第一章 總 則


第一條 為改善城市居民居住條件，滿足低收入家庭基本住房需求，根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號），住房建設部、國家發改委、財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保〔2009〕295號），《黑龍江省人民政府關于城市棚戶區改造的實施意見》（黑政發〔2008〕31號）等有關規定，結合我市中心區實際，制定本辦法。



第二條 本辦法所稱棚戶區是指中心區規劃控制區域范圍內面積較大、基礎設施落后、低矮連片的平房區。



第三條 棚戶區改造堅持政府主導、市場運作、政企合作的原則，實行統一規劃、成片改造、分步實施、配套建設，應與廉租住房、經濟適用住房和普通商品住房建設有機結合。



第四條 棚戶區改造是政府有限定的房地產開發，要嚴格執行涉及建設方面法律法規，妥善解決好困難群眾的住房問題，確保社會穩定。


第二章 資格條件和管理審批程序


第五條 資格條件。



（一）凡擬參與棚戶區改造的開發企業，須具備三級以上（含三級）開發資質，并具有與擬改造項目相配套的充裕建設資金。



（二）經審核同意參與棚戶區改造的開發企業，與市中心區棚戶區改造推進領導小組辦公室簽訂《雞西市中心區棚戶區改造項目開發建設框架協議》，按建筑面積100元/㎡交納項目建設保證金。



第六條 管理審批程序。



（一）市城鄉規劃局提出棚戶區改造項目選址意見，直接受理開發企業改造申請，報市中心區棚戶區改造推進領導小組決定。



（二）對經批準列入棚戶區改造的項目，由市城鄉規劃局牽頭負責制定控制性詳細規劃，提出回遷房用地面積（回遷房面積由動遷辦初步調查測算）、配建廉租住房數量、公益性用房、基礎設施建設項目、建筑容積率等規劃設計條件，并予以公示，同時告知房屋產權登記部門。



（三）對已確定開發改造、并已制定控制性詳細規劃的項目，由市國土資源局按規定程序完成該宗土地注銷登記，收回原有土地使用權，按照法律法規及相關政策確定供地方式。



對取得土地使用權的予以發放《國有建設用地使用權成交確認書》，同時對回遷房和廉租住房用地辦理行政劃撥手續，市城鄉規劃局予以核發《建設用地規劃許可證》，市環保局環評審核，市發改委按核準程序制發項目核準文件，市人防辦辦理結建防空地下室審批手續,市地震局辦理抗震設防審批手續。



（四）棚戶區改造修建性詳細規劃方案報市規劃委員會審查后，方可實施。



（五）開發企業持市國土資源局核發的《建設用地批準書》、市城鄉規劃局核發的《建設用地規劃許可證》、市發改委制發的項目核準文件，到市動遷辦審核房屋拆遷計劃和方案，由市動遷辦予以核發《房屋拆遷許可證》，并發布房屋拆遷公告，實施拆遷。



（六）對完成房屋拆遷的改造項目，由開發企業到市城鄉規劃局辦理《建設工程規劃許可證》，到市房產局辦理《房地產開發項目許可證》，到市城鄉建設局辦理工程報建手續,在足額交納農民工工資保證金的前提下，予以發放《建筑工程施工許可證》，經市城鄉規劃局定位放線和驗線，以及消防設計備案審核后，方可開工建設。



（七）市房產局會同市城鄉規劃局，加強對回遷房、廉租住房、經濟適用住房的監督管理，確保質量、數量及戶型。



（八）對于竣工的棚戶區改造項目，按有關規定進行工程質量備案和綜合驗收、專項驗收合格后，方可到市房產局辦理房屋登記。對開發企業出售的商品房，執行商品房預售許可證制度。



第七條 棚戶區改造項目實施分期建設的，須由市城鄉規劃局審定批準。未經批準擅自分期建設的，先期建設部分正常繳納稅費。



第八條 開發企業須向房屋買受人（包括以產權調換方式回遷安置戶）出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。



第九條 市城鄉建設局監督開發企業采取招投標方式確定建設施工單位。



建設施工單位須具備三級以上（含三級）資質，具有與本資質相應的工程專業技術人員，企業規范，無欠稅、拖欠農民工工資等違法違規行為，無建筑方面不良記錄。加強分包管理，須具有相應資質的正規企業方可分包，嚴禁分包給社會自然人。



第十條 實行棚戶區改造的小區，應嚴格按照規劃設計條件進行開發建設，因特殊情況確需調整或改變的，須經市中心區棚戶區改造推進領導小組同意，按程序審批。



第三章 建設標準


　 第十一條 棚戶區改造的回遷房，設置建筑面積40平方米、50平方米、60平方米、60平方米以上基本戶型，用于被拆遷居民的回遷安置；配建的廉租住房，套型建筑面積控制在40-50平方米；經濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右。



第十二條 棚戶區改造須堅持標準、保證質量。樓梯間墻面粘貼防凍瓷磚、白鋼扶手、理石踏步，棚面刮兩遍麻絲后刷涂料；設置管道井，供熱供水一個通道，安裝供熱分戶計量表，對地溝內的供水管道和水表間設置防寒保護層；單元門采用“三七開”電子門。



新建的回遷房、廉租住房和經濟適用住房須進行初裝修。廚房設置洗菜盆、灶臺，棚面吊棚，墻面粘貼普通瓷磚，并預留排油煙機等設施位置；衛生間配置洗手盆、座便等潔具，同時具有防水和便于檢修的措施，墻面采用普通瓷磚粘貼，棚面吊棚；其他居室墻面刮大白，所有地面鋪裝普通地面磚，安裝普通照明燈具；設進戶防盜門，室內安裝普通實木門，采用單玻璃雙層塑鋼窗。



對于自愿自行裝修的回遷戶，由開發企業與回遷戶協商解決。



第十三條 棚戶區改造新建小區必須保證供熱、供電、供水、排水、燃氣等基礎設施配套齊全，并按照規劃要求，進行硬化、綠化、亮化，達到道路暢通，環境整潔。



第十四條 建筑節能符合規定標準，工程質量合格率達到100%，優良品率不低于50%。



第四章 優惠政策


　　第十五條 對經批準列入棚戶區改造的項目，安置回遷用房和公益性用房的建設用地享受經濟適用住房政策，配建的廉租住房或經濟適用住房按行政劃撥方式供地，其他用地以出讓方式供應，所得的土地凈收益按收支兩條線規定管理，用于棚戶區改造和基礎設施配套建設。



配建廉租住房資金應按工程形象進度進行撥付，最多可預付總額的70%，綜合驗收全部合格后，支付剩余的30%資金。



第十六條 棚戶區改造項目中安置回遷用房、公益性用房、配建的廉租住房或經濟適用住房建設，免收城市基礎設施配套費等各項行政事業性收費和政府性基金。其他普通商品住房及配套建設的商業、服務業等經營性設施，按建筑面積的70%收取城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。項目中安置回遷用房、公益性用房、配建的廉租住房或經濟適用住房涉及的經營服務性收費，按國家規定最低收費標準收取。電力工程配套費實行預算評審制度，按財政部門評審額度由開發商支付(具體收費項目見附表)。



第十七條 棚戶區改造項目以劃撥方式取得的土地使用權不征收土地契稅；棚戶區居民因拆遷而重新購買的普通住房價款未超出拆遷補償款的免征契稅；房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷面積房屋部分，經主管地稅機關核準，暫不征收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加；被拆遷人依據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定標準取得的拆遷補償款，免征營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅。



第十八條 棚戶區改造項目相鄰城市規劃道路、且需要同時拆遷的，其主路面及兩側各外延一米（以市城鄉規劃局出具的控詳規劃圖為準）減免土地費用，拆遷比例較大的給予適當拆遷補償。其余退紅線部分的拆遷補償和土地費用由開發企業負責。主路面及兩側各外延一米房屋拆遷需要回遷安置的，由開發企業按照《雞西市市中心區棚戶區改造房屋拆遷補償安置辦法》規定的標準，將其回遷安置到所在的回遷樓房之內，市政府按照統一確定的新建樓房成本價格將拆遷費用返還給開發企業。



第十九條 棚戶區改造項目土地出讓金可分期付款，首期付款不得低于50%，剩余部分一年內繳齊。



取得棚戶區改造項目用地批準文件的，應盡快組織實施，滿一年沒有實施拆遷的，按閑置土地處理；需要分期使用土地的，應到市國土資源局和市中心區棚戶區改造推進領導小組辦公室登記備案，對沒有登記備案且滿一年的,按閑置土地處理。


第五章 其他規定


　　第二十條 依規定進行房屋拆遷安置補償，采取產權調換和貨幣補償方式，鼓勵以產權調換方式進行拆遷補償安置，原則上實行“拆一還一、居民出資”。具體按照《雞西市中心區棚戶區改造房屋拆遷補償安置辦法》執行。



第二十一條 妥善解決被拆遷人子女就學問題，臨時過渡期間被拆遷人子女上學確有困難的，可持拆遷補償安置協議書和臨時居住地證明，由市、區教育行政機關負責就近安排上學。



第二十二條 規范物業管理，開發企業要根據《物業管理條例》規定，選聘有資質的物業服務企業進行物業管理，負責牽頭組建業主委員會，組織業主委員會與物業企業簽訂物業管理協議。



第二十三條 加強對棚改項目的服務和管理，市中心區棚戶區改造推進領導小組辦公室要加大對棚戶區改造政策及進展情況的宣傳，提高工作透明度；規范中心區棚戶區改造工作流程和工作制度，做好主動服務工作；協調有關部門集中辦公,實行“一站式”集約化服務，一次性告知，分階段辦理,爭取兩次辦結，加快推進速度；組織協調有關部門，對項目動拆遷、戶型設計、工程質量、回遷安置、回遷期限等進行全程監督。



因開發建設單位自身原因導致回遷安置拖延侵害被拆遷人、承租人利益和拖欠工程款、農民工工資的，由各行政管理職能部門按有關規定予以處罰。


第六章 附 則


　　第二十四條 本辦法與國家和省相關政策規定不一致時，執行國家和省相關政策規定。


　　第二十五條 本辦法自發布之日起施行。縣(市)可參照執行。