威海市人民政府關于印發《威海市區住宅專項維修資金管理辦法》的通知

威政發〔2010〕21號


各市、區人民政府，高技術產業開發區、經濟技術開發區、工業新區管委會，市政府各部門、單位：

《威海市區住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。







二○一○年四月二十九日

威海市區住宅專項維修資金管理辦法



第一章 總 則



第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）及《山東省住宅專項維修資金管理辦法》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 威海市區（包括環翠區、高技術產業開發區、經濟技術開發區、工業新區，下同）的商品住宅（含經濟適用住房、拆遷安置房屋等）專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、防雷、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市住房保障房產管理部門具體負責商品住宅專項維修資金的歸集、交存和使用，保證資金安全、使用便利。

市財政部門按照職責負責指導和監督住宅專項維修資金財務管理等方面的工作。



第二章 交 存



第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。首期住宅專項維修資金交存標準為，七層（含七層）以下的單幢物業（含單獨依法登記權屬的專用車庫和共用車庫內的車位）每平方米建筑面積70元，八層（含八層）以上的單幢物業每平方米建筑面積110元。

市住房保障房產管理部門和市財政部門應當根據我市實際情況，對首期交存的住宅專項維修資金標準適時調整。

第八條 按照《威海市城市住宅小區物業管理暫行辦法》（威政發〔1997〕52號）規定收取的房屋共用部位、共用設施維修資金，原管理單位應當自本辦法施行之日起90日內將結余部分移交市住房保障房產管理部門管理。

第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

第十條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由市住房保障房產管理部門代管。

市住房保障房產管理部門和市財政部門應當通過招投標方式委托所在地商業銀行作為市區住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條 新開發建設的商品住宅，期房在辦理商品房預售合同備案前、現房在辦理產權登記前，買受人應當向市住房保障房產管理部門交存首期住宅專項維修資金。未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，市住房保障房產管理部門不予受理產權登記申請。

開發建設單位與買受人訂立商品房買賣合同時，應當約定首期住宅專項維修資金交存事項。

第十二條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付買受人。

第十三條 收取住宅專項維修資金的單位應當出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十四條 業主大會成立后，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可以向市住房保障房產管理部門申請劃轉相關住宅專項維修資金。業主大會應當委托市住房保障房產管理部門和市財政部門共同確定的所在地商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金專戶管理銀行。經審核符合條件的，市住房保障房產管理部門30日內將物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

第十五條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

市住房保障房產管理部門和市財政部門應當對業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶實施監管。

第十六條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。業主拒不履行續交義務的，業主委員會可通過法律途徑解決。

尚未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市住房保障房產管理部門會同市財政部門制定。



第三章 使 用



第十七條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅公用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十八條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十九條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備，維修費用由該單元業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層的共用部位、共用設施設備，維修費用由該樓層業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

第二十條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十一條 業主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。提出的使用建議應當在所涉及業主的公共活動區域予以公示。

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。

（四）物業服務企業或者相關業主向市住房保障房產管理部門提出申請，經審核符合條件的，按工程進度定向分期劃轉住宅專項維修資金。

（五）工程竣工驗收合格后，物業服務企業或者相關業主到市住房保障房產管理部門辦理住宅專項維修資金結算手續。

第二十二條 業主大會成立后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，業主委員會在物業區域內公示使用方案，并組織業主大會表決通過。

（二）物業服務企業或者經業主大會同意的專業維修單位，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金計劃，經業主委員會依據使用方案審核同意，由市住房保障房產管理部門監管使用：

1.住宅專項維修資金未劃轉業主大會管理的，由市住房保障房產管理部門按工程進度定向分期劃轉住宅專項維修資金。

2.住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，由市住房保障房產管理部門依照業主委員會的申請通知專戶管理銀行定向分期劃轉住宅專項維修資金。

（三）工程竣工驗收合格后，業主委員會或者業主委員會委托的物業服務企業到市住房保障房產管理部門辦理住宅專項維修資金結算手續。

第二十三條　發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）尚未成立業主大會的，按照本辦法第二十一條第（四）項、第（五）項的規定辦理；

（二）成立業主大會的，按照本辦法第二十二條第（二）項、第（三）項的規定辦理。

發生前款情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，市住房保障房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

第二十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十五條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；尚未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十六條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。



第四章 監督管理



第二十七條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第二十八條 因城市房屋拆遷改造、不可抗力等原因致使房屋滅失的，業主可持房屋滅失證明材料向市住房保障房產管理部門申請提取分戶賬中結余的資金。

　第二十九條 市住房保障房產管理部門或者業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向全體業主公布下列住宅專項維修資金的賬目內容：

（一）住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

住宅專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十一條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算，應當執行財政部門的有關規定。

市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十二條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第三十三條 住宅專項維修資金使用后，市住房保障房產管理部門、業主委員會、物業服務企業應當將住宅專項維修資金使用的相關資料立卷存檔。　



第五章 法律責任



第三十四條　開發建設單位違反本辦法第十二條規定將房屋交付買受人的，由市住房保障房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本辦法第二十條規定分攤維修和更新、改造費用的，由市住房保障房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十五條　違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由市住房保障房產管理部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

住房保障房產管理部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府住房保障房產管理部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條　住房保障房產管理部門違反本辦法第二十五條規定的，由上一級人民政府住房保障房產管理部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

財政部門違反本辦法第二十五條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第二十五條規定的，由市住房保障房產管理部門責令改正。

第三十七條　對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》、《山東省財政票據管理辦法》的有關規定，嚴肅處理，并追究法律責任。

第三十八條　市住房保障房產管理部門、市財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第六章 附 則



第三十九條 本辦法施行前已出售商品住宅的專項維修資金，由業主委員會統一歸集交存；尚未成立業主大會的，以幢為單位統一歸集交存，由市住房保障房產管理部門按照本辦法規定管理使用。交存數額按照本辦法第七條的規定執行。

本辦法施行前從公有住房售房款中提取并交存的住宅專項維修資金，按照原有模式管理。

第四十條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金制度。

第四十一條 本辦法自2010年5月1日起施行。