洛陽市人民政府辦公室關于印發洛陽市城中村改造實施辦法的通知

洛政辦〔2009〕76號


各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

《洛陽市城中村改造實施辦法》已經市政府第23次常務會議研究同意，現印發給你們，請認真組織實施。




洛陽市人民政府辦公室
二〇〇九年七月十二日　　　　





洛陽市城中村改造實施辦法



第一章 總則



第一條 為了推進和規范城中村改造工作，加快城市化進程,改善人居環境，提高居民生活水平，根據有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城中村，是指在本市建成區范圍內，使用集體土地并以村民委員會為組織形式的農民聚居村落或街區。

第三條 本辦法所稱安置房是指按照規定的拆遷補償安置標準，經區人民政府認定的用于安置村民的新建住宅和安置村（組）辦公用房、集體經濟組織經營用房的新建房屋。

第四條 城中村改造的基本目標：通過城中村改造，使原村民聚居村落或街區成為規劃合理、公共服務設施配套、居住條件改善、城市形象提升、基礎設施齊全的現代化城市社區。

第五條 城中村改造的基本方針：政府主導、區級負責、市場運作、群眾自愿、因地制宜、一村一案、積極推進、注重實效。

第六條 城中村改造的方式：可以根據實際情況，由村（組）自行組織改造，或由村（組）聯合房地產開發企業共同實施改造，也可引進開發企業實施改造。市政府鼓勵區、鄉、村（組）在保證村（組）及村民利益的前提下，積極探索新的改造方式。

自行改造的村（組）應成立集體性質或村民入股性質的開發公司具體負責操作。

需改造的城中村在整體規劃的前提下，可以一次性整體改造，也可以分步實施改造。

第七條 城中村改造由市人民政府統一領導、組織和協調。各區人民政府具體負責本區范圍內城中村改造的組織實施。市規劃、國土資源、建設、財政、房管、公安、民政、勞動與社會保障、教育、發展改革、環境保護、人防、公用事業、文物、電力、通訊等有關部門和單位應在各自職責范圍內，做好城中村改造的管理和服務工作。

第八條 城中村改造應按照統一政策、統一規劃、綜合開發、配套建設的原則，充分調動各方面的積極性，依法保護村（組）及村民的合法權益，統籌兼顧國家、集體及投資者的利益。



第二章　規劃管理



第九條 市規劃部門應根據《城鄉規劃法》，會同市國土資源、建設、房管等部門及各區人民政府，編制全市城中村改造總體規劃，報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造的依據。

第十條 需改造的城中村應將該村的全部土地納入村莊整體改造的統一規劃。在實施整村改造時，確因改造需要，城中村周邊與城中村交叉地塊可一并納入城中村改造范圍，并享受相應政策。

第十一條 城中村改造規劃的編制，應按照《城鄉規劃法》的要求，委托具有相應資質的規劃設計單位進行。

第十二條 城中村改造應在規劃的指導下合理確定安置開發比。安置開發比由市人民政府根據市場情況及相關政策變化情況確定并公布。本辦法所稱安置開發比是指安置房的建筑面積與配套開發商品房的建筑面積之比。

第十三條 各區人民政府應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃和分區規劃、城中村控制性詳細規劃編制要求，組織編制城中村改造項目控制性詳細規劃，報市規劃部門審核，經市人民政府批準后，作為實施城中村改造的依據。

第十四條 城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，與開發建設項目相結合，充分聽取村民意見，按照國家有關規范要求，合理配套公共服務設施和市政基礎設施。

第十五條 城中村改造項目的開發建設企業在取得土地使用權后，要按照《城鄉規劃法》的規定辦理后續的規劃審批手續。



第三章 土地管理



第十六條 城中村改造用地納入全市用地計劃。除城市規劃涉及的市政公用設施及市級以上重大公益建設項目外，城中村現有土地應全部用于城中村改造，不再審批與城中村開發改造無關的項目。

第十七條 城中村改造范圍內市政基礎設施及公共設施用地以劃撥方式供地。安置房建設用地可采取劃撥方式供地，也可采取招標、拍賣、掛牌方式供地。

第十八條 擬改造城中村的全部土地不能滿足改造需要，或經文物部門認定在安置開發比范圍內的部分土地依法不允許作為安置和商業開發用地時，由所在區人民政府調劑轄區內其它地塊供改造使用。超出規定安置開發比以外的土地，納入市人民政府統一收購儲備。



第四章 建設和拆遷安置



第十九條 城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資質的拆遷單位拆遷。

第二十條 實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協議。

第二十一條 城中村房屋拆遷實行實物安置和貨幣安置兩種安置方式，被拆遷人可以自主進行選擇。

第二十二條 被拆遷人選擇貨幣安置的，對二層以下（含第二層）的合法建筑，按市場評估價給予補償。

被拆遷人選擇實物安置的，對二層以下（含第二層）的合法建筑中的有效面積，等面積予以安置。

第二十三條 被拆遷人選擇實物安置時，若被拆遷房屋合法建筑面積不足人均30平方米的，按人均建筑面積30平方米給予補差安置，補差的面積按安置房成本價結算。

第二十四條 被拆遷人選擇實物安置時，戶安置面積超出應安置面積10平方米以內（含10平方米）的面積按安置房成本價結算。超出10平方米以上的面積，按安置房市場評估價結算。

第二十五條 城中村改造中被拆遷人的搬家補助費、臨時安置補助費標準參照洛陽市國有土地房屋拆遷的有關標準執行。

第二十六條 未經依法批準，沒有取得合法手續私自新建、改建、擴建的建筑，按照違章建筑處理，不予補償。

第二十七條 非城中村村民或在本村已有宅基地的村民購買村集體或個人宅基地上所建房屋，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策。具體安置辦法由各區人民政府確定。

第二十八條 對村（組）合法的辦公用房、集體經濟用房和其他集體用房進行拆遷，應等面積給予安置。

第二十九條 城中村改造中要根據實際情況建設一定面積的經濟適用房和廉租房，用于解決困難居民的住房問題。



第五章 優惠政策



第三十條 城中村改造安置房建設享受以下優惠政策：

1. 經市舊城改造工作領導小組審核、報市政府常務會議批準后，土地出讓金和土地收益由市財政在10個工作日內以等額資金撥付項目所在地的區人民政府，專項用于被拆遷村民的補償安置及公共、基礎設施配套建設。

2. 安置房建設中涉及的人防工程易地建設費參照經濟適用房政策執行；文物鉆探費、考古發掘費按人工成本費收取；城市基礎設施配套費、房屋初次交易費、房屋土地權屬初次登記費等其它各類行政事業性收費和新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金等各類政府性基金，一律免繳。

3. 安置房建設中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網的開口費、初裝費等非維護性和非使用性經營服務收費，且屬于市級權限范圍內設定的，一律免繳；市、區政府有關部門管轄單位收取的其他經營服務性費用，原則上按標準的30%繳納。

第三十一條 城中村改造規定的安置開發比以內配套開發商品房享受以下優惠政策：

1. 經市舊城改造工作領導小組審核、報市政府常務會議批準后，土地出讓金扣除上解省3%部分、10%廉租住房保障金、農業發展資金、2%土地收購儲備資金等相關費用后，由市財政在10個工作日內以等額資金撥付項目所在地的區人民政府，專項用于彌補被拆遷村民的補償安置不足部分及公共、基礎設施配套建設。

2. 商品房建設中涉及的人防工程易地建設費參照經濟適用房的政策執行；文物鉆探費、考古發掘費按人工成本費收取；城市基礎設施配套費、房屋初次交易費、房屋土地權屬初次登記費等其他各類行政事業性收費按標準的30%繳納；新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金等各類政府性基金按規定繳納。

3. 商品房建設中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網的開口費、初裝費等非維護性和非使用性經營服務收費，且屬于市級權限范圍內設定的，按標準的30%繳納；屬于經營服務性費用，要給予一定的優惠。

第三十二條 市人民政府在城中村開發改造中形成的財政收入應列入當年財政預算，除提取城中村改造獎勵資金外，余額全部撥付城中村改造所在區人民政府，用于城中村改造區域被拆遷村民的補償安置保障和市政基礎設施、公共設施建設。



第六章 村民利益保障



第三十三條 各區人民政府要妥善安排好實施改造的城中村群眾在拆遷過渡安置期間的就學、困難群眾的生活等相關問題。

第三十四條 城中村村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。因城中村改造增加的就業崗位，要優先安排原村村民。城中村改制后，符合條件的未就業原城中村村民，可享受市、區人民政府有關就業扶持政策。

第三十五條 各區人民政府要建立城中村村民就業、創業扶持基金，資金可從上級撥付給區人民政府的土地收益和本轄區內城中村改造形成的財政收入中提取。

第三十六條 城中村改制后，原城中村村民要逐步納入城市醫療、就學、養老等社會保障體系。

第三十七條 城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，應及時納入城鎮最低生活保障。對尚未改制的城中村中的困難群眾，凡符合城市居民最低生活保障條件的，可參照城市居民標準享受城市最低生活保障。



第七章 組織領導



第三十八條 市舊城開發改造（城中村改造）工作領導小組負責城中村改造工作的組織領導和政策制定。

市舊城開發改造（城中村改造）工作領導小組辦公室（以下簡稱市舊改辦）負責城中村改造項目審批以及協調、督查、考核等日常工作。

第三十九條 各城市區人民政府應成立相應的組織管理機構，具體負責本轄區城中村改造工作。



第八章　城中村改造的審批程序



第四十條 改造條件成熟的城中村，應向所在鄉（鎮）、街道辦事處、區人民政府逐級申請進行城中村改造。區人民政府應按照市人民政府統一要求，組織對該村的基本情況進行調查登記認定，擬定城中村改造方案，經村民（股東）大會或代表大會形成決議，在村（組）予以公示，由區人民政府向市舊改辦呈報，經市舊改辦組織審核批準后實施。



第九章 保障措施



第四十一條 城中村改造項目審批工作，實行“一站式”辦公，建立項目審批綠色通道，提高辦事效率。其“一站式”辦公實施辦法另行規定。

第四十二條 城中村改造實施過程中出現的特殊情況，由市舊城開發改造（城中村改造）工作領導小組或區人民政府按照權限，采取“一事一議”的方式予以解決。

第四十三條 實行城中村改造安置保證金制度。凡實施改造的城中村，在改造拆遷前，開發建設企業應向所在區人民政府交納該項目拆遷補償安置費用5-10%的安置保證金，待被拆遷村民安置到位后，安置保證金退回。

第四十四條 實行城中村改造拆遷安置資金監管制度。各區人民政府對參與城中村改造的開發建設企業所需投入的拆遷補償安置資金要實行全額監管，其管理辦法參照洛陽市國有土地房屋拆遷補償安置資金監管辦法執行。

第四十五條 對于前期已介入城中村改造但未競得前期參與的城中村土地使用權的企業，或在城中村開發改造過程中非正常退出的企業，由所在區人民政府與開發建設企業在介入城中村改造前共同協商解決辦法并以協議形式約定。

第四十六條 要充分利用新聞媒體采取開辟專欄、專題、專訪等形式，進一步加大城中村改造宣傳力度，創造濃厚的輿論氛圍，以取得全市上下更加廣泛的支持。

第四十七條 建立城中村改造激勵約束機制。城中村改造工作應列入市、區年度經濟社會發展規劃，實行目標管理，嚴格進行考核。市舊改辦要制定城中村改造規劃，確定分年度改造的城中村名錄，實行城中村改造名錄登記備案制。

市人民政府設立專項獎勵資金，用于城中村改造工作的獎勵。對城中村改造工作推進快、效果好的區人民政府給予獎勵。具體獎勵辦法另行制定。

第四十八條 對未取得合法手續在城中村集體所有土地上擅自開工建設的，市規劃、國土資源、建設等部門和城中村所在區人民政府、街道辦事處、鄉（鎮）、村（組）應當予以制止并依法查處。

第四十九條 在城中村改造工作中，相關國家工作人員有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等違法違紀行為的，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

開發建設企業在城中村改造工作中有違法違規行為的，由有關部門按照有關法律、法規和規章的規定依法予以處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

被拆遷人圍攻、漫罵、毆打工作人員，無理阻擾拆遷工作正常進行的，由公安機關依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。



第十章 附則



第五十條 本市城郊村改造參照本辦法執行。

第五十一條 本辦法自2009年7月1日起施行，有效期為3

年。以往相關規定與本辦法不一致的以本辦法為準。