瀘州市物業(yè)管理辦法
瀘市府令（2008）第57號



《瀘州市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2008年6月26日市政府第7次常務會議討論通過，現(xiàn)予以公布實施。







代市長 劉國強



二○○八年七月一日





瀘州市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范瀘州物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 瀘州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

第三條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。使用人是指房屋的承租人或?qū)嶋H使用人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條 瀘州市規(guī)劃建設(shè)局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

瀘州市房地產(chǎn)管理局負責承辦本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理的具體工作。

各區(qū)縣建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。（以上統(tǒng)稱物業(yè)監(jiān)督管理部門）

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會協(xié)助和配合有關(guān)部門做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督和指導工作。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達50%以上（含返遷房）或竣工驗收合格交付使用滿兩年的物業(yè)，應當在物業(yè)所在地的區(qū)縣建設(shè)行政主管部門或在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成首次業(yè)主大會籌備組，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

首次業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主持有的《房屋所有權(quán)證》或其他證明房屋權(quán)屬的合法有效證件確認業(yè)主身份后進行登記。共有物業(yè)的業(yè)主按產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利。單個業(yè)主首次業(yè)主大會上的投票權(quán)超過全部投票權(quán)30%的部分不再計投票權(quán)并在計算投票權(quán)比例時從總投票權(quán)中扣除。依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)不計投票權(quán)。

首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)以業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅建筑面積確定，每平方米（不足1平方米不計）建筑面積為一個投票權(quán)，投票權(quán)數(shù)累加計算。

業(yè)主依據(jù)投票權(quán)在首次業(yè)主大會上對提交的事項行使表決權(quán)。業(yè)主在首次業(yè)主大會之后的投票權(quán)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主及其配偶可以擔任業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員。

第十條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表由每幢、單元或樓層的全體業(yè)主推選產(chǎn)生，推選業(yè)主代表應當經(jīng)有投票權(quán)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，應當真實反映其所代表的該幢、單元或樓層的業(yè)主的意愿。業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本辦法第十條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定對業(yè)主具有約束力。

第十三條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務的實施情況；

（二）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務委托服務合同。

（三）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)落實各項管理措施；

（四）監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十四條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時需提交業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主大會決定、業(yè)主身份確認材料、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料。

業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強，具有一定組織能力、工作能力和必要的工作時間的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會由主任、副主任、委員組成。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應當為5人以上單數(shù)，每屆任期3年，可連選連任；業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生；業(yè)主委員會成員物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的，應予以改選。

第十五條 管理規(guī)約應對有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理和業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)使用人應當嚴格遵守管理規(guī)約。

第十六條 業(yè)主大會自成立之日起2個月內(nèi)，應當決定物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘或另選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)服務無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)服務無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)縣建設(shè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十條 建設(shè)單位在辦理商品房預售許可證時，應當提交物業(yè)服務合同和物業(yè)服務方案。購房人在簽訂購房合同時，應與受委托的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。前期物業(yè)服務協(xié)議應作為房屋銷（預）售合同的內(nèi)容。

第二十一條 建設(shè)單位應當在房屋銷（預）售前制定臨時管理規(guī)約，在房屋銷（預）售時向購房人明示，并予以說明。購房人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應當對臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十二條 在物業(yè)銷（預）售前，對住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)總建筑面積在2萬平方米以下的小區(qū)，由建設(shè)單位征得物業(yè)管理主管部門同意后，可以采用協(xié)議方式明確物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理；對住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)總建筑面積在2萬平方米以上的，應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)對擬銷售的物業(yè)實施前期物業(yè)管理，投標人少于3人的，由建設(shè)單位征得物業(yè)管理主管部門同意后，可以采用協(xié)議方式明確物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。經(jīng)查驗后，辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。

第二十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)之日起15日內(nèi)，建設(shè)單位應當將下列資料移交物業(yè)服務企業(yè)，資料移交后報物業(yè)管理主管部門備案：

（一）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖、附屬配套設(shè)施、水、電、氣、通訊、光纖布局圖和地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同終止時，應當將上述資料全部移交給業(yè)主委員會。

第二十五條 建設(shè)單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第二十六條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章 物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格。物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在依法取得物業(yè)服務資質(zhì)證書、工商營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證件后，按照核定的資質(zhì)等級，承攬相應的物業(yè)服務業(yè)務。

市外物業(yè)服務企業(yè)進入本市接受委托從事物業(yè)服務活動的，應當持物業(yè)服務資質(zhì)證書和有關(guān)證件到物業(yè)所在地的建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)備案，并到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)變更名稱、住所和企業(yè)法定代表人及注冊資本等，應在工商辦理變更之日起30個工作日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門辦理變更和備案手續(xù)。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利：

（一）可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

（二）依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同，收取物業(yè)服務費用和代辦服務費用；

（三）有權(quán)制止并處理違反本住宅區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務制度的行為，對造成損害的有權(quán)要求賠償；

（四）依法開展多種經(jīng)營和特約有償服務。

（五）對物業(yè)區(qū)域內(nèi)存在的問題提出整改意見；

第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)的義務

（一）全面履行物業(yè)服務合同，及時提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務，提高物業(yè)服務水平；

（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（三）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議決定；

（四）配合區(qū)域所在地社區(qū)委員會、公安派出所等相關(guān)部門搞好社區(qū)文化和安全防范工作；

（五）落實消防、治安等安全防范措施和應急措施，發(fā)生事故及時向有關(guān)部門報告；

（六）接受物業(yè)管理主管部門和有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和指導。

第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十三條 提倡物業(yè)服務合同使用國家規(guī)范性文本，服務合同自簽訂后15日內(nèi)，報物業(yè)監(jiān)督管理部門備案。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第二十四條第一款規(guī)定的資料。

第三十五條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第二十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

第三十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與物業(yè)服務內(nèi)容、服務水平相適應的原則。

第三十七條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

第三十八條 普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。普通住宅范圍由建設(shè)行政主管部門依照相關(guān)規(guī)定進行認定。

普通住宅以外的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價；為業(yè)主提供的代辦性特約服務費和專項服務費，除價格管理部門另有規(guī)定外，均實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。

第三十九條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費；

（七）辦公費用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

第四十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

第四十二條 納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供氣、供電、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)手續(xù)費（不得計入價內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十四條 物業(yè)服務費的收取和使用，應當統(tǒng)一管理，專款專用，嚴格財務管理制度，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督。

第五章 物業(yè)的裝飾裝修管理和維修管理

第四十五條 業(yè)主或使用人對其房屋有進行裝修的權(quán)利，但不得危及建筑物的整體安全，更不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第四十六條 業(yè)主或使用人進行裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

第四十七條 業(yè)主或使用人因裝飾裝修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由責任人負責修復或賠償；業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應配合做好協(xié)調(diào)工作。

第四十八條 業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議包括以下內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施方案；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處理；

（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定，對裝飾裝修活動進行管理工作。

業(yè)主和使用人在實施物業(yè)裝飾裝修活動中，應自覺接受物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。

對違反裝修規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應及時勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

第五十條 物業(yè)在規(guī)定的保修期內(nèi)的維修，按照《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的約定辦理。超過保修期限的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主或使用人負責。物業(yè)服務合同另有約定除外。

第五十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新所需費用由責任人承擔。

第六章 物業(yè)管理用房和共用設(shè)施設(shè)備

第五十二條 建設(shè)單位應當將物業(yè)管理用房和公建配套用房納入建設(shè)配套項目計劃，并在總體方案圖中明確物業(yè)管理用房的地點、面積和用途。與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工。

第五十三條 建設(shè)單位應在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，提供不得低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積2‰的物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房。房屋總建筑面積不足5萬平方米的，物業(yè)管理企業(yè)用房建筑面積應不低于100平方米。

業(yè)主委員會用房應為不低于30平方米的地面上獨用成套房屋，并具備水、電等基本功能。

第五十四條 物業(yè)管理用房確權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域竣工驗收合格后，依據(jù)建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門按“物業(yè)管理用房”統(tǒng)一辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第五十五條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第五十六條 業(yè)主委員會成立后，建設(shè)單位應將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，應全部提供給物業(yè)服務企業(yè)使用。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)內(nèi)，建筑費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐電梯、供電線路、照明、暖氣、線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫和公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

住宅物業(yè)單體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指住宅建筑的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯、走廊通道等。

第五十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。

第五十九條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共同所有。但道路屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外，綠地屬于公共綠地或者明示屬于個人的除外。

第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供氣、供電、通訊以及光纖網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維修和管理，由相關(guān)公用事業(yè)單位自行負責。實行委托的，由被委托的物業(yè)服務企業(yè)按照委托協(xié)議的約定負責。

第六十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由瀘州市建設(shè)行政主管部門會同瀘州市財政部門依照國家有關(guān)規(guī)定制定。

第七章 法律責任

第六十二條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，按照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)服務職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務活動的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十五條 違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務機構(gòu)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務機構(gòu)的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十六條 違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給他人的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十九條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，觸犯刑律的，依法追究刑事責任，尚不夠刑事處罰的，依法給予治安管理處罰。

第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第八章 附 則

第七十一條 本辦法中有關(guān)用語的含義為：

（一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)裝飾等部位。

（二）住宅自用設(shè)備，是指住宅戶內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線及各類計量表具等設(shè)備。

（三）入住率是指從售房單位取得鑰匙的業(yè)主所占的比率。

第七十二條 本辦法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日發(fā)布的《瀘州市城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》（市政府令第29號）同時廢止。