濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市住宅專項維修資金管理辦法的通知

濟政辦發〔2010〕65號


各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：
　　《濟南市住宅專項維修資金管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，望認真貫徹執行。

濟南市人民政府辦公廳
二O一O年五月三十一日

濟南市住宅專項維修資金管理辦法
第一章　總　則

　　第一條　為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主的合法權益，根據有關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　　第三條　本市市區范圍內的商品住宅（含經濟適用住房、拆遷安置房）、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
　　第四條　維修資金實行屬地化管理，堅持專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監管的原則。
　　第五條　市住房保障和房產管理局會同市財政局負責指導和監督本市維修資金管理工作。維修資金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房產管理局委托專門的機構（以下簡稱維修資金管理機構）負責。

第二章　維修資金的交存

　　第六條　下列物業的業主須按本辦法的規定交存維修資金：
　　（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
　　（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
　　前款第一項所列物業屬于出售公有住房的，由售房單位按照本辦法的規定交存維修資金。
　　第七條　商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金。首期交存標準為：別墅每平方米20元，未設電梯的多層房屋每平方米60元，設有電梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房產管理局今后可根據實際情況，適時調整交存標準。
　　本辦法實施前，已按《濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理暫行辦法的通知》（濟政辦發〔2001〕27號）交存商品住房維修基金的，其維修基金轉為維修資金管理使用；同一幢樓內尚未交存維修基金的商品住宅、非住宅，其購房人仍按照購房款的3%交存首期維修資金。
　　第八條　出售公有住房的，售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。
　　本辦法實施前，已按市政府辦公廳濟政辦發〔2001〕27號文件及濟南市出售公有住房政策提取的售后公房維修基金轉為維修資金管理使用。
　　第九條　商品住宅、非住宅的業主須在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入商品住宅維修資金專戶。公有住房售房單位須在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入售后公有住房維修資金專戶。
　　第十條　未按本辦法規定交存維修資金的，房屋產權登記部門不予受理房屋產權登記申請。
　　第十一條　商品住宅、非住宅業主交存的維修資金余額不足本辦法規定的首期交存額30%的，該房屋的業主須及時續交，續交后的維修資金余額應不少于本辦法規定的首期維修資金交存金額。已成立業主大會的，續交工作由業主委員會負責組織實施。尚未成立業主大會的，由物業服務企業在街道辦事處、區房產管理部門的指導監督下組織實施；沒有物業服務企業的，由居民委員會在街道辦事處、區房產管理部門指導監督下組織實施。
　　第十二條　已售公有住房售房單位按幢提取的維修資金余額不足首期交存額30%的，該樓業主應及時補交，交存標準為20元/平方米。已成立業主大會的，維修資金開戶、交存及建立業主分戶明細賬工作由業主委員會組織實施。尚未成立業主大會的，已售單位自管公房由售房單位組織實施；已售直管公房及已售單位自管公房售房單位已破產的，由區房產管理部門、街道辦事處指導居民委員會組織實施。業主補交維修資金工作完成前，該幢房屋的維修資金暫停使用。
　　第十三條　已辦理房屋確權手續但未建立維修資金管理制度的商品住宅項目，須補建維修資金管理制度。具體補建方案由業主大會決定，業主委員會組織實施。
　　已辦理房屋確權手續且已建立維修資金管理制度的商品住宅區域內，尚未交存維修資金的業主須補交，補交手續由業主委員會負責督辦。
　　公有住房售房單位尚未提取或未足額提取維修資金的，須按照出售公有住房時的有關政策規定補交。

第三章　維修資金的管理

　　第十四條　業主交存的維修資金屬于業主所有。
　　從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第十五條　業主大會成立前或業主大會未決定實行業主自主管理的，商品住宅、非住宅業主交存的維修資金，由維修資金管理機構負責日常管理，并按規定委托商業銀行為商品住宅維修資金的專戶管理銀行，在專戶管理銀行開立商品住宅維修資金專戶。開立的維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
　　第十六條　業主大會成立后，業主委員會可在當地街道辦事處監督下召開業主大會，按照下列程序和相關規定，討論決定是否授權業主委員會負責本物業管理區域內業主交存的維修資金的日常管理工作：
　　（一）在區房產管理部門指導下擬定資金管理、會計核算等制度，明確擬委托的賬目管理單位、管理人員、管理經費來源；
　　（二）公示資金管理制度、會計核算制度、管理經費來源等事項；
　　（三）經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意。
　　未按規定交存維修資金的業主，須補交后方可參與表決。
　　第十七條　經業主大會討論決定，授權業主委員會負責維修資金日常管理的，業主委員會按下列程序申請移交維修資金：
　　（一）持業主大會決議，在維修資金管理機構委托的銀行開立業主大會維修資金專戶。
　　（二）與開戶銀行、維修資金管理機構、區房產管理部門簽訂發生危及房屋使用安全等緊急情況，相關責任人未按規定及時實施維修和更新、改造時，同意由區房產管理部門組織代修并從維修資金中支付相應費用的授權協議書。
　　（三）持維修資金移交申請、業主大會決議、授權協議書、街道辦事處關于業主大會會議召開及表決情況的監督證明、開戶手續及業主交存維修資金票據原件等資料到維修資金管理機構辦理業主大會維修資金專戶備案和資金移交手續。
　　維修資金管理機構在收到維修資金移交申請等資料之日起30日內通知業主大會維修資金專戶開戶銀行，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會維修資金專戶，同時將有關明細賬目移交業主委員會。
　　第十八條　業主大會維修資金專戶應當通過轉賬支付方式結算，不得支取現金，并接受維修資金管理機構的監督。
　　第十九條　售后公有住房維修資金，由維修資金管理機構負責日常管理，并按規定委托商業銀行為售后公有住房維修資金的專戶管理銀行，在專戶管理銀行開立售后公有住房維修資金專戶，按照售房單位設賬，按幢設分戶賬。
　　公有住房售房單位在售房工作結束后，應按幢建立維修資金明細賬目，并將交存的維修資金劃轉至維修資金管理機構開立的專戶。
　　第二十條　維修資金自存入維修資金專戶之日起，按人民銀行有關規定計息，利息轉作維修資金滾存使用管理。
　　第二十一條　房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。
　　受讓人應當持房屋權屬證書、身份證等到維修資金管理機構辦理分戶賬更名手續。
　　第二十二條　房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金：
　　（一）房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主；
　　（二）售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位。售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四章　維修資金的使用

　　第二十三條　商品住宅、非住宅的共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的費用，由分擔維修責任的業主承擔應分攤的費用，并在其分戶賬中列支。
　　涉及已售公房的維修和更新、改造費用，首先在售房單位交存的維修資金分戶賬中列支。使用業主補交的維修資金時，由分擔維修責任的業主承擔應分攤的費用，并在其分戶賬中列支。
　　第二十四條　相關業主按照下列規定分擔維修責任：
　　（一）屬住宅小區內全體業主共有的共用部位及設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。
　　（二）屬單幢房屋內業主共有的共用部位及設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。
　　（三）屬一個單元內業主共有的共用部位及設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。屬單元內一側房屋業主共有的共用部位及設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。
　　（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。
　　（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關系的業主按照各自擁有車位的比例共同承擔。
　　第二十五條　維修資金使用按以下程序辦理：
　　（一）物業服務企業提出住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造計劃，經業主委員會同意后（未成立業主大會的，經所在地居民委員會同意），制定維修和更新、改造方案，并在物業區域明顯位置公示。
　　沒有聘用物業服務企業的，由相關業主、業主委員會（或居民委員會）委托相關單位或區房產管理部門在各社區設立的房屋維修便民服務站制定維修和更新、改造方案。
　　（二）維修和更新、改造方案須經有利害關系的、占已交付使用房屋面積和戶數三分之二以上的業主書面同意后，物業服務企業或者相關單位、業主委員會持相關資料到維修資金管理機構辦理維修資金支用申請或備案手續。
　　（三）維修資金管理機構審核同意后，通知專戶管理銀行將工程預算資金的70%劃轉至物業服務企業或者相關單位；業主大會開立維修資金專戶的，由業主委員會通知專戶開戶銀行。
　　（四）工程竣工驗收合格后，應簽署驗收報告，并對工程決算進行審核。
　　（五）維修資金管理機構對驗收報告和審核證明核實后，通知專戶管理銀行撥付扣除合同約定質保金后的剩余款項；業主大會開立維修資金專戶的，由業主委員會通知專戶開戶銀行。
　　第二十六條　相關業主、業主委員會（或居民委員會）委托相關單位組織實施維修過程中發生的監理、鑒定、造價審核、管理服務等費用計入維修和更新、改造成本。
　　第二十七條　物業區域發生屋面防水嚴重損壞、電梯因故障停運、消防系統故障等危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，維修資金使用按以下程序辦理：
　　（一）維修資金移交業主大會自主管理前，物業服務企業或業主、業主委員會委托的相關單位將經居民委員會核實的維修項目情況說明和維修方案，報維修資金管理機構審核同意后組織維修。
　　（二）維修資金劃轉至業主大會維修資金專戶后，業主委員會將經居民委員會核實的維修項目情況說明和維修方案報維修資金管理機構備案后，立即組織維修。
　　（三）工程竣工驗收合格后，物業服務企業、業主委員會或相關業主持工程決算、工程驗收合格證明到維修資金管理機構辦理劃轉維修資金手續。
　　第二十八條　對已建立維修資金管理制度的物業區域發生危及房屋使用安全等緊急情況，相關責任人未按規定實施維修和更新、改造的，經相關部門認定后，由區房產管理部門組織代修，費用從相關業主或售后公有住房維修資金分戶賬中列支。

第五章　附　則

　　第二十九條　在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立專項維修資金管理制度。
　　用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金管理制度。
　　第三十條　各縣（市）住宅專項維修資金管理，可參照本辦法執行。
　　第三十一條　本辦法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印發的《濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理暫行辦法的通知》（濟政辦發〔2001〕27號）同時廢止。