九江市人民政府辦公廳印發《關于整治城區房地產開發中違法違規行為進一步規范房地產市場秩序的工作方案》的通知

九府廳發〔2009〕87號


潯陽區、廬山區人民政府，九江經濟開發區管委會，九江縣人民政府，市政府各部門，市直及駐市各單位：
　　經市政府同意，現將《關于整治城區房地產開發中違法違規行為進一步規范房地產市場秩序的工作方案》印發給你們，請認真組織實施。

　　二OO九年十月十三日

　　關于整治城區房地產開發中違法違規行為進一步規范房地產市場秩序的工作方案

　　為貫徹落實中辦、國辦《〈關于開展工程建設領域突出問題專項治理工作的意見〉的通知》以及住房和城鄉建設部、監察部《關于對房地產開發中違規變更規劃，調整容積率問題開展專項治理的通知》精神，結合我市實際，制訂如下工作方案：
　　一、指導思想
　　以科學發展觀為指導，以整治房地產開發中違法違規行為為切入點，進一步規范房地產市場秩序，提高政府依法監管水平，維護人民群眾合法權益，促進房地產市場健康有序發展，為九江的科學發展、奮起趕超營造良好的市場環境和社會氛圍。
　　二、基本原則
　　依法辦事，寬嚴相濟；統一政策，集中處理；自查從寬，被查從嚴；完善制度，規范市場。
　　三、主要任務
　　（一）整治城市規劃區內2002年7月1日以后開工的房地產開發項目中下列違法違規行為：
　　1.“一改”：擅自改變用地性質和原批準用途的，包括將集體土地、劃撥土地和非經營性用地改變為經營性用地進行房地產開發的，以及經營性用地改變原批準用途的。
　　2.“兩超”：超批準用地范圍建設，超批準容積率建設。
　　3.“三欠”：欠繳土地出讓金、欠繳規費、欠繳稅收。
　　4.“四不落實”：房產發證不落實，土地發證不落實，水電一戶一表不落實，物業管理不落實。
　　（二）總結經驗教訓，提出規范城區房地產市場秩序的政策措施。
　　四、處理辦法
　　整治規范工作采取集中領導、集中時間、集中力量，統一政策，分類處理的方式。
　　（一）關于“一改”的處理
　　凡擅自改變用地性質和原批準用途進行房地產開發的，必須先依法依規進行處罰，其中存在土地使用權非法轉讓行為的，依法沒收非法所得，并處以非法所得50%以下的罰款，其余按非法占地處罰，然后按下列方式完善用地出讓手續。
　　1.凡集體土地用于房地產開發的，依法完善用地手續，追繳新增建設用地報批規費，并按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金和規費。
　　2.凡劃撥用地用于房地產開發的，應按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金和規費。
　　3.凡非經營性用地用于房地產開發的，應按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金差價和規費。
　　4、凡經營性用地改變原批準用途的，應按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金差價和規費。
　　（二）關于“兩超”的處理
　　1.凡超批準用地范圍的，必須先依法依規進行處罰，然后按開工時點評估地價全額補交超占范圍的土地出讓金及相關規費，完善用地手續。
　　2.凡超批準容積率建設的，除嚴重影響城市規劃必須拆除或沒收的以外，對于2002年7月1日至2007年12月31日期間發生的，按土建工程總造價的3-5%處以罰款，對于2008年1月1日以后發生的，按建設工程造價5-10%處以罰款，并補交土地出讓金差價和規費。
　　（三）關于“三欠”的處理
　　1.欠繳土地出讓金
　　(1)凡2002年7月1日以后公開和協議出讓的經營性用地，欠繳或緩繳土地出讓金的按《土地出讓合同》約定和有關批準緩繳文件進行追繳。
　　(2)2002年7月1日以后以劃撥方式依法取得國有土地使用權，但未辦理土地出讓審批手續，未依法繳納土地出讓金就進行房地產開發的，先依法依規進行處罰，再按項目開工時征收土地出讓金政策標準補交土地出讓金，完善用地手續。其中：2002年7月1日至2004年3月30日開工建設的商品房，按項目開工時的評估地價30%繳納土地出讓金；2004年4月1日至2005年10月23日開工建設的商品房，按項目開工時的評估地價的40%繳納土地出讓金；2005年10月24日以后開工建設的商品房，按項目開工時的評估地價的50%繳納土地出讓金。
　　（3）2002年7月1日以后未依法取得土地使用權，非法占用國有土地使用權進行房地產開發的，除依法處罰外，土地出讓金按評估地價全額征繳。
　　2.欠繳規費
　　(1) 凡2002年7月1日至2002年12月31日開工建設的商品房，按75元/㎡的標準繳納欠繳規費。
　　(2)凡2003年元月1日至2004年12月31日開工建設的商品房，按155元/㎡的標準繳納欠繳規費。
　　(3)凡2005年元月1日至2008年12月31日開工建設的商品房，按165元/㎡的標準繳納欠繳規費。
　　3.欠繳稅收
　　(1)凡欠繳土地契稅的，按土地出讓金總價的4%繳納。
　　(2)凡欠繳營業稅、土地增值稅、企業所得稅、城市維護建設稅及防洪保安資金、教育費附加等稅費的，由稅務部門按規定清繳并依法處理。
　　(四)關于“四不落實”的處理
　　1.關于房產證和土地證不落實
　　凡經結構安全認定無明顯安全隱患的，并繳清土地出讓金、規費、稅收及處罰完畢后，辦理房屋和土地分戶登記發證。
　　2.關于水電一戶一表不落實
　　（1）凡未完成水電一戶一表改造的物管小區，由該小區物業服務公司負責配合小區業主委員會或業主代表收集整理業主信息資料，報供水供電部門，由供水供電部門實施水電一戶一表改造；凡未完成水電一戶一表改造且未實施物業管理的小區，由所在街道、社區牽頭收集整理業主信息資料，報供水供電部門，由供水供電部門實施水電一戶一表改造。
　　（2）水電一戶一表改造費用按市物價局核定的標準收取。
　　3.關于物業管理不落實
　　(1)凡開發（建設）單位代收代繳的物業維修基金，開發（建設）單位應將業主已繳交的資金及時繳交到市房管局住宅專項維修資金專戶。業主未繳交的由開發（建設）單位限期催交到位，逾期催繳不到位的，由開發（建設）單位代墊，繳交到市房管局住宅專項維修基金專戶。
　　(2)開發建設的商品房，有條件實行物業管理的，由市房管局和轄區政府（管委會）共同指導督促成立業主委員會，選聘物業服務企業負責物業管理；不具備條件的，納入社區管理，由社區居委會按標準收取保潔費用，并提供必要的社區保潔服務。
　　(五)關于工作經費
　　集中處理期間的工作經費可在追繳的款項中列支；各項評估費、鑒定費、測繪費按標準減半收取，由開發企業負擔，開發企業追究不到的，可在追繳的款項中列支；經司法機關強制追繳的，按追繳金額的10%給予獎勵。
　　五、組織領導
　　成立整治房地產開發中違法違規行為、進一步規范房地產市場秩序領導小組，組長：市政府副市長盧天錫；副組長：市政府黨組成員、監察局局長湯瑞琪，市政府副秘書長曹俊良；成員：市委副秘書長、市信訪局局長吳秋紅，市委宣傳部副部長張延芳，市規劃局局長熊春華，市國土資源局局長齊美龍，市房產局局長朱作清，市建設局局長許立仁，市行政執法局局長王建楠，市財政局局長沈建生，市國稅局局長榮延標，市地稅局局長王顯和，市行政服務中心主任萬躍華，市法制辦主任金峰，市公安局副局長易炳根，市中級法院副院長柯軍，九江供電公司總經理蔡小平、九江水務公司董事長鄭田田，潯陽區政府副區長胡斌，廬山區政府副區長王風雷，九江開發區管委會副主任劉蕓，九江縣政府副縣長余菊生。
　　領導小組下設辦公室，辦公室主任由市政府副秘書長曹俊良兼任，市規劃局副局長郭軍、市房產局副局長劉觀明、市國土局副局長尹冬林、市建設局副局長邱家傳、市財政局副局長梅華國、市公安局副局長易炳根、市行政執法局副局長艾宏泉、市地稅局副局長段南星、市國稅局總經濟師鄒俊、市紀委執法監察室主任夏啟財擔任辦公室副主任，辦公室工作人員從由各成員單位抽調，辦公室工作人員集中在房管局辦公。
　　六、工作步驟
　　（一）宣傳發動階段（2009年10月15日至25日）
　　公布整治方案，召開動員大會，宣講政策法規，組建整治機構。
　　（二）自查自糾階段（2009年10月26日至11月20日）
　　1.房地產開發企業自行梳理“一改”、“兩超”、“三欠”、“四不落實情況”，主動繳納欠繳土地出讓金、規費、稅收和接受處罰，主動辦理房產和土地登記發證，落實水電一戶一表、物業管理。
　　2.國土、房產、規劃、建設、執法、財政、地稅、行政服務中心梳理房地產開發過程中的“一改”、“兩超”、“三欠”、“四不落實”情況，完善相關審批手續，接受房地產開發企業的辦證申請和繳款。
　　（三）集中整治階段（2009年11月21日至2010年元月20日）
　　1.各政府行政主管部門充分發揮行政職能作用，督促房地產開發企業整改。
　　2.市公安局牽頭組成的強制追繳組對各行政主管部門提請的事項采取強制措施，督促房地產開發企業整改。
　　四、總結經驗階段（2010年元月21日至30日）
　　1.匯總整治成果。
　　2.根據整治情況，各行政主管部門提出完善監管措施的意見，出臺規范房地產市場秩序的政策措施。
　　七、工作要求
　　(一)統一思想，提高認識
　　開展整治房地產開發違法違規行為、進一步規范房地產市場秩序，是認真貫徹中央、省、市一系列部署的需要，是維護人民群眾合法權益的需要，是提高政府依法行政水平的需要，是促進房地產市場健康開展的需要，是實現九江科學發展、奮起趕超的需要。各有關部門要把思想和認識統一到市委、市政府的決策和部署上來，把開展好此次專項整治工作作為深入學習貫徹科學發展觀活動的具體行動，增強政治責任感和工作緊迫感，加強領導、精心組織，切實把這項工作抓好。要加強政策宣傳工作，通過報紙、廣播、電視、網絡，召開現場咨詢等多種形式，力爭使我市整治工作的各項政策規定、業務辦理程序家喻戶曉。
　　(二)依法依規，寬嚴相濟
　　凡房地產開發企業認真自查，發現問題，糾正及時的可按最低標準處罰，補繳應繳納土地出讓金、報建規費、稅收后，由各行政主管部門完善相關審批手續。
　　對被查發現的房地產開發企業違法違規行為，依法追繳其應繳納土地出讓金、規費、稅收，并按最高標準處罰。拒不繳納和隱匿財產的，一律停止其全市所有的在建、新建項目的審批和建設，五年內不接受土地公開出讓競買報名，并由市公安局實行強制追繳，必要時依法申請人民法院強制執行，涉嫌犯罪的，由公安機關立案偵查，并依法追究其刑事責任。
　　(三)強化責任，加強協調
　　領導小組要及時掌握清查處理工作情況，定期協調解決工作中的困難和問題，督促工作進度；領導小組辦公室要定期組織各行政主管部門召開聯席會議，通報情況，研究問題，對疑難案件進行會審。各行政主管部門各有關部門要把這項工作擺上重要議事日程，做到全力支持、主動工作、積極作為；要建立本部門整治工作的內部工作機制，明確各環節業務的程序和時限，保證各環節的業務辦理暢通；要建立各行政主管部門之間的業務信息共享機制，保證業務信息及時傳遞，加強業務溝通，積極協助提供各類證明材料，確保及時、準確高效地推進相關工作。
　　(四) 嚴肅紀律，強化監督
　　各行政主管部門要嚴格執行法律法規，準確把握政策界限，嚴格監管，嚴肅紀律。自查自糾中發現的問題要認真制定并落實整改措施，依法依規處理到位；對損害國家和群眾利益的要堅決制止；對利用職權索賄受賄的要予以嚴懲；對整治工作搞形式、走過場和敷衍塞責、弄虛作假的要嚴肅處理并追究有關責任人員的責任。要加強社會監督，對群眾舉報的案件線索，要及時組織力量進行核查，做到件件有著落，事事有交待，確保整治工作取得預期效果。