關于印發自治州進一步加強物業管理暫行辦法的通知

昌州政辦發[2010]2號


各縣市人民政府，昌吉國家農業科技園區管委會，烏昌財政局，州政府有關部門：
　　《自治州進一步加強物業管理暫行辦法》已經自治州十三屆人民政府第十九次常務會議研究通過。現印發你們，請認真貫徹執行。

自治州進一步加強物業管理暫行辦法
第一章總則

　　第一條為進一步規范物業管理活動，切實維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，改善城市人居環境，根據《物業管理條例》和《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》，結合試點縣市物業管理具體工作措施，特制定本辦法。
第二條自治州物業管理遵循市場化經營、社會化管理的原則，實行分等定級、質價相符、按面積收費，依法規范物業管理行為，維護各方合法權益，提升管理水平，改善人居環境。
第三條本辦法適用于自治州轄區內物業服務管理活動。

第二章 職責劃分

第四條州房地產行政主管部門負責自治州行政區域內物業管理活動的監督管理工作，嚴格落實物業管理有關配套政策，負責物業服務企業資質的評定和審核審批工作，協調處理重大物業管理投訴；配合州發改委制定和監督物業服務收費，依法查處違反《物業管理條例》等有關法律法規的行為，依法加強對物業服務企業的監督和檢查，整頓規范物業管理市場，提高物業服務企業的管理水平；同時充分發揮行業協會作用，加強行業自律和行業監管，促進物業服務行業健康發展。
第五條縣市房地產行政主管部門負責轄區內物業管理活動的具體指導、監督和管理工作，接受業主委員會備案；責令限期改正或者糾正業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規的決定，并通告全體業主。負責年度物業小區等級評定工作，負責牽頭組織相關部門、社區、業主委員會、業主代表開展小區物業服務滿意度測評工作。負責轄區內物業服務企業的信用檔案建立和日常管理工作，對居民反映或投訴較多的企業，向社會進行公示。嚴格企業資質審批和等級管理制度，負責本轄區內物業服務企業資質評定的初審，依法查處違反《物業管理條例》等有關法律法規的行為。
第六條街道辦事處、社區負責小區綜合協調管理工作。在縣市房地產主管部門的指導下，街道辦事處負責指導小區業主成立業主大會、選舉產生業主委員會，指導和監督業主委員會工作；協調業主與物業服務企業之間的關系，并做好業主委員會備案管理工作。處理業主與物業服務企業在服務過程中的糾紛，做好物業服務企業對小區安全防范應急預案的備案審查等工作。
凡是由單位自管的小區應由單位牽頭，縣市建設、房管、街道辦事處等部門指導監督，選擇有資質、有實力的物業服務企業開展物業服務工作，并協調業主與物業服務企業之間的關系。
第七條發改部門依據房地產行政主管部門評定的物業管理等級，批準相應收費標準，并依法進行監督管理。

第三章物業服務各方職責

第八條物業服務企業根據《物業管理條例》及有關規定，履行相應權利和義務，依法從事物業管理服務活動。按照批準的物業服務收費標準，向業主收取相應的物業服務費。
小區內物業服務企業負責小區內公共衛生、綠化、安全保衛等日常管理工作。按照物業服務合同約定，提供相應服務。配合街道辦事處、社區做好綜合治理、精神文明建設工作，開展治安消防宣傳、教育、動員、服務等活動。
負責做好物業管理區域內安全防范工作，遵守安全生產有關規定，制定物業管理區域內安全防范應急預案。發生突發性自然災害，供水、供電和供氣事故，物業安全事故，公共衛生事件，治安及刑事案件等突發事件或其他緊急事件時，物業服務企業應在第一時間采取應急措施，并按規定向有關行政管理部門報告，協助做好相關工作。
物業服務企業在簽訂物業服務合同之日起十五日內將物業服務合同副本報所轄社區和縣市房地產行政主管部門備案，小區安全防范應急預案報轄區街道辦事處、社區備案。
第九條業主根據《物業管理條例》及有關規定，履行相應權利和義務, 根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。監督物業服務企業依法履行物業服務合同約定的各項義務和職責，并積極支持和配合物業管理企業做好服務工作。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的業主負連帶交納責任。
對小區已成立業主委員會的，業主委員會根據《物業管理條例》履行相應權利和義務。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，合同簽訂時，業主委員會應當出具業主大會選聘該物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。
第十條供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當根據《物業管理條例》相關規定，做好各物業管理區域的服務保障工作。
第十一條建設單位在物業管理中依照相關法律法規和合同約定承擔物業保修責任，并向業主提供物業質量保證書和使用說明書；依法參與首次業主大會會議籌備工作，協助成立業主大會；依法提供物業服務設備用房、物業服務辦公用房、業主委員會用房和社區警務室服務用房；承擔以未出售物業業主身份的相關義務，法律、法規和合同約定的其他義務。建設單位有權根據本辦法選聘物業服務企業提供前期物業服務，并以未出售物業業主身份享有相關權利。

第四章物業服務企業的選擇及物業服務合同

第十二條新建小區前期物業管理，在未成立業主委員會時，由建設單位委托有資質的物業服務企業進行管理。
第十三條成立小區業主委員會后物業服務企業的選擇，嚴格按照《物業管理條例》規定，由小區業主委員會負責牽頭，縣市房地產主管部門、轄區街道辦事處、社區共同參與，通過招投標的形式確定物業服務企業，并由物業服務企業與業主簽定服務合同。
第十四條舊有小區在街道辦、社區的指導下，由業主自行選擇物業服務企業和管理方式。
第十五條物業服務合同應當對物業管理范圍、管理事項、服務質量、服務費用、服務期限、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、違約責任以及法律法規明確的其他事項等內容進行約定。

第五章保障措施

第十六條從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格,并獲得房地產行政主管部門頒發的物業服務企業資質證書，方可從事物業服務活動。
第十七條積極鼓勵小區整合，大力推行物業服務市場化管理，提倡小區物業服務市場化、專業化。小區業主可自行管理物業，也可聘請具有相應資質的物業服務企業進行管理。業主自行管理的居民小區，由業主負責本區域內保潔、安全、綠化等工作。本區域不能自管的，由街道辦、社區確定物業服務企業實施管理。
第十八條建設開發單位應在商品住宅開盤銷售之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，雙方應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設開發單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應在物業管理區域內配置物業服務企業辦公用房、業主委員會用房和社區警務室(以下合稱物業管理用房)，對建筑面積5萬平方米以下的，物業管理用房按照不低于建筑面積100平方米提供； 其中，業主委員會用房按照不低于建筑面積30平方米提供；社區警務室用房按照不低于建筑面積30平方米提供，物業管理用房最高不宜超過500平方米。2003年以前的舊有小區，應由縣市根據實際情況，撥付一定資金予以解決。
第十九條 《物業服務合同》期滿后，物業服務企業未與小區業主委員會續簽《物業服務合同》的，物業服務企業應在《物業服務合同》期滿前2個月內，以書面形式告知轄區內社區，規定期限內社區未做出答復的，合同到期，物業服務企業與業主委員會交接工作完成后，可撤離物業服務小區。
第二十條 小區區域內地面規劃用于停放汽車的車位、道路或其他共用場地屬業主共有。小區區域內規劃用于地表停車庫和地下停車位應當首先滿足業主需要。其歸屬權由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。屬業主共有的道路或者其他共用場地，變更其用途時，需經業主大會同意，收入所得歸業主共有。
第二十一條 業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，由街道辦、社區進行協調交納，協調不成、仍不交納者通過司法途徑解決。
第二十二條 物業服務企業不得擅自退出被服務小區，若與小區業主達成協議提前解除服務合同的，由業主委員會、物業服務企業以書面形式告知房地產行政主管部門、轄區內街道辦事處、社區居委會后，同時與業主委員會做好物業相關資料、財產的移交與清算工作，方可退出。對物業服務企業擅自退出被服務小區，物業行政主管部門將其行為作為不良業績記入企業信譽檔案；若因擅自退出小區造成嚴重后果的，由物業資質主管部門注銷其物業服務資質；未經小區三分之二以上業主同意，小區業主委員會無正當理由擅自做出單方違反《物業服務合同》決定的，房地產行政主管部門對其予以糾正。
第二十三條物業管理區域內供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視維修、養護、改造等工作由其供應單位負責。
由物業服務企業承接的住宅小區，綠化面積要達到綠委會要求的標準，居民生活用水和綠化用水應分表計量，用于綠化用水的小區綠化水費，按綠化用水標準執行，不得以任何理由擅自提高小區綠化用水價格。
第二十四條業主在業主大會上的投票權數，按照實際入住小區的住戶一戶一票。
經業主大會選舉產生的業主委員會，應自選舉產生之日起30日內，持業主大會的會議記錄和決議、業主委員會成員名單和基本情況、業主大會議事規則、管理規約等材料，到縣市房地產管理部門備案。凡符合規定產生的業主委員會，并經縣市房地產管理部門同意備案的，由縣市房地產管理部門出具業主大會、業主委員會印章刻制證明，業主委員會應按規定刻制、使用和管理印章。
第二十五條按照城市規劃和住宅小區布局，合理劃分物業管理區域，劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素。新建住宅物業一般以規劃批準的范圍確定，設施設備相關、共用的物業可以劃為一個區域。已建成的住宅物業管理區域范圍，一般應與社區居委會管轄范圍相適應，自然分割且相對易于統一管理的物業可以劃為一個區域。住宅與非住宅結構相連的區域，應本著有利于物業管理的原則劃定。物業管理區域已經劃分且無爭議的，不再重新劃分。
第二十六條物業管理涉及建設、規劃、司法、環保、發改委、民政、工商等職能部門，各相關部門要根據《物業管理條例》以及有關規定，履行各自職責，配合解決小區物業管理存在的問題，研究制定有利于提升物業管理水平的政策措施，為市民創造良好的工作和生活環境。

第六章 附則

第二十七條本辦法由州建設局負責解釋。
　　第二十八條本辦法自下發之日起實施。

昌吉回族自治州人民政府辦公室

二０一０年一月二十二日