長春市人民政府令第16號


　　《長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法》業(yè)經(jīng)2010年10月29日市政府第32次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2011年1月1日起施行。

　　市長：崔杰

　　二〇一〇年十月二十九日

長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)商品房屋（包括經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房）、已售公有住房等物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱維修資金，是指專項用于商品房屋和已售公有住房等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位，以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋及道路、綠地等。

　　本辦法所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、小區(qū)道路照明設(shè)備、非經(jīng)營性車場等。

　　第四條維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、物業(yè)所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)維修資金的交存、使用和管理工作。

　　各區(qū)建設(shè)主管部門按照規(guī)定的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的相關(guān)工作。

　　市房地產(chǎn)主管部門可以委托下設(shè)的市維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修資金的交存、使用和管理的日常工作。

　　第二章維修資金交存

　　第六條下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

　　（一）商品房屋，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

　　（二）已售公有住房。

　　前款所列物業(yè)中的已售公有住房，除業(yè)主交存維修資金外，售房單位亦應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定單獨交存維修資金。

　　第七條商品房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金的數(shù)額為本市上一年度公布的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的7%。

　　第八條出售公有住房的，按照以下規(guī)定交存首期維修資金：

　　（一）業(yè)主按照購房款的2%交存；

　　（二）自管公房售房單位按照售房款的35%交存，直管公房售房單位按照售房款的30%交存。

　　第九條市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)委托本市商業(yè)銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。

　　開立商品房屋維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)帳，按戶門號設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按戶門號設(shè)分戶賬。

　　開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的維修資金，按戶門號設(shè)分戶帳。

　　第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可或者房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)，為房屋買受人代交首期維修資金，并存入商品房屋維修資金專戶。

　　第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房屋預(yù)售許可時，代交維修資金的，在取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的驗收合格備案證明后，房屋買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付代交的首期維修資金。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房屋初始登記時，代交維修資金的，在取得商品房屋備案證明后，房屋買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付代交的首期維修資金。

　　第十二條 已售公有住房的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬登記時，將首期維修資金存入已售公有住房維修資金專戶，或者交由售房單位存入已售公有住房維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修資金存入已售公有住房維修資金專戶。

　　第十三條業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。續(xù)交后的賬面余額不得少于規(guī)定的首期交存額。

　　第三章維修資金使用

　　第十四條維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　第十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照以下規(guī)定分?jǐn)偅?br>
　　（一）維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由所涉及業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅?br>
　　（二）維修和更新、改造費用只涉及到已售公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偅还�有住房售房單位交存的維修資金余額不足時，再使用業(yè)主交存的維修資金，按照所涉及業(yè)主各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅?br>
　　（三）維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照本條第（一）項、第（二）項的規(guī)定分?jǐn)偂?br>
　　第十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出房屋的建筑面積比例分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。

　　第十七條維修資金的使用按照以下程序辦理:

　　（一） 申請

　　申請人應(yīng)當(dāng)組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修的工程、列支范圍、費用預(yù)算及分?jǐn)偳鍍浴?br>
　　成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域申請使用維修資金的，由業(yè)主委員會作為申請人向市房地產(chǎn)主管部門提出申請；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域申請使用資金的，由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主會議決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者社區(qū)居民委員會作為申請人向市房地產(chǎn)主管部門提出申請。

　　申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為申請人,向市房地產(chǎn)主管部門提出申請。

　　（二）勘查、公示

　　市房地產(chǎn)主管部門收到申請后，在七個工作日內(nèi)審查維修資金使用方案并組織現(xiàn)場勘查。申請人應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日。

　　（三）業(yè)主表決

　　維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)與物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主表決，在專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意時，即為表決通過。

　　成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會組織召開相關(guān)業(yè)主會議進(jìn)行表決；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由社區(qū)居民委員會組織召開相關(guān)業(yè)主會議進(jìn)行表決。

　　使用公有住房售房單位交存的維修資金的，由公有住房售房單位或者由其委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織召開相關(guān)業(yè)主會議進(jìn)行表決。

　　相關(guān)業(yè)主會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式表決，表決通過后的意見，作為業(yè)主會議決議。

　　（四）核實劃轉(zhuǎn)

　　市房地產(chǎn)主管部門核實同意相關(guān)業(yè)主會議決議后，在十五個工作日內(nèi)，按照核實的維修費用70%劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。使用公有住房售房單位交存的維修資金的，按照核實的維修費用一次性劃轉(zhuǎn)到公有住房售房單位或者由其委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶。

　　第十八條申請使用商品房屋維修資金的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：

　　（一）申請書；

　　（二）業(yè)主委員會成立的備案證明（未成立業(yè)主委員會的，受委托單位應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)業(yè)主會議決定的委托書）；

　　（三）與物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主分戶清冊;

　　（四）維修資金使用方案;

　　（五）相關(guān)業(yè)主會議決議及公示的證明材料。

　　第十九條申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：

　　（一）申請書；

　　（二）維修資金使用方案；

　　（三）公有住房售房單位交存的維修資金分?jǐn)偳鍍裕?br>
　　（四）按幢提供房屋建筑面積資料；

　　（五）相關(guān)業(yè)主會議決議。

　　第二十條維修項目竣工后，申請劃轉(zhuǎn)維修費用余額的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：

　　（一）維修項目施工合同;

　　（二）維修項目竣工驗收報告；

　　（三）工程決算清單；

　　（四）維修工程結(jié)算發(fā)票。

　　市房地產(chǎn)主管部門在七個工作日內(nèi)對提交的資料核實后，將維修費用余額劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。

　　第二十一條維修項目預(yù)算費用在10萬元以下（含10萬元）、維修項目決算金額超出核定預(yù)算費用在1萬元以上的，或者維修項目預(yù)算費用在10萬元以上、維修項目決算金額超出核定預(yù)算費用10%以上的，超出核定預(yù)算金額的部分，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定重新申請。

　　第二十二條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備危及生命財產(chǎn)安全和嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：

　　（一）申請人向市房地產(chǎn)主管部門提出書面申請；

　　（二）市房地產(chǎn)主管部門收到申請后立即組織現(xiàn)場勘察；

　　（三）經(jīng)勘察需要維修的，市房地產(chǎn)主管部門通知申請人立即組織維修，并按照核實的維修費用70%劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶；

　　（四）維修項目竣工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)將維修費用分?jǐn)偳鍍栽谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后按照本辦法第二十條的規(guī)定申請辦理維修費用余額劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　第二十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備危及生命財產(chǎn)安全和嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，一般包括：

　　（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；

　　（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；

　　（三）下水管道嚴(yán)重堵塞，影響業(yè)主正常生活的；

　　（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

　　（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的。

　　第二十四條在維修項目施工過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得阻撓正常施工。

　　因維修項目施工不可避免原因造成業(yè)主自用部位損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償，費用計入維修成本。因施工單位責(zé)任造成業(yè)主自用部位損壞發(fā)生的相關(guān)費用由責(zé)任人承擔(dān)，不得計入維修成本。

　　第二十五條在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產(chǎn)主管部門可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買國債。利用維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

　　利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

　　利用已售公有住房維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)財政部門同意。

　　第二十六條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入維修資金專戶滾存使用：

　　（一）維修資金的存儲利息；

　　（二）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，業(yè)主所得的收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

　　（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；

　　（四）利用維修資金購買國債的增值收益；

　　（五）其他按規(guī)定應(yīng)當(dāng)計入維修資金的收益。

　　第二十七條下列維修費用不得從維修資金中列支：

　　（一）依法應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費用；

　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用；

　　（三）依法應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、排水、供電、燃?xì)狻⒐�熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；

　　（四）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

　　（五）外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業(yè)主使用，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)的維修費用。

　　第四章維修資金管理

　　第二十八條維修資金自存入銀行專戶之日起按規(guī)定計算利息，利息轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用，本息每年轉(zhuǎn)存一次。

　　維修資金的管理費用，在維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

　　第二十九條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)直接過戶給買受人。

　　第三十條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金：

　　（一）房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金返還業(yè)主；

　　（二）公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，上繳同級國庫。

　　第三十一條市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)每年向交存維修資金的業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

　　（一）維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

　　（二）發(fā)生列支的維修項目、費用以及分?jǐn)偳闆r；

　　（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

　　（四）其他有關(guān)維修資金交存、使用和管理的情況。

　　業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產(chǎn)主管部門申請復(fù)核。市房地產(chǎn)主管部門自收到申請之日起五個工作日內(nèi)給予書面答復(fù)。

　　第三十二條市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第五章法律責(zé)任

　　第三十三條違反本辦法第十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未代交維修資金的，由市房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　第三十四條違反本辦法第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和公有住房售房單位未分?jǐn)偩S修和更新、改造費用的，由市房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十五條市房地產(chǎn)主管部門工作人員在維修資金管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責(zé)任人和直接負(fù)責(zé)的主管人員行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章附則

　　第三十六條 本辦法實施前未交存維修資金的業(yè)主，仍按照原標(biāo)準(zhǔn)交存首期維修資金。

　　第三十七條各縣（市）維修資金的交存、使用及管理參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十八條本辦法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法》同時廢止。