關于轉發蚌埠市在建工程抵押管理辦法的通知

蚌政辦〔2009〕12號


各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
市政府金融辦、市房管局《蚌埠市在建工程抵押管理辦法》已經市十四屆人民政府第8次常務會議研究通過，現轉發給你們，請認真組織實施。


二○○九年一月十五日


蚌埠市在建工程抵押管理辦法
市政府金融辦 市房管局
（2009年1月）

第一條 為加強在建工程抵押管理，維護房地產市場秩序，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市城市規劃區國有土地范圍內進行在建工程抵押的，應遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱在建工程，是指正在施工建設的房屋。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押人，是指將合法取得的在建工程提供給抵押權人，作為履行債務擔保的企業。
本辦法所稱在建工程抵押權人，是指接受在建工程抵押貸款作為債務人履行債務擔保的銀行和經中國人民銀行批準開展房地產抵押的其他金融機構。
第四條 以依法取得的在建工程設立抵押的，該在建工程占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條 市房地產管理局是本市在建工程抵押的行政主管部門，負責在建工程的抵押登記工作。
第六條 下列在建工程不得設定抵押：
（一）在建工程存在建筑承發包合同爭議的；
（二）行政罰沒、司法裁定和依法查封的（含土地查封）；
（三）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的；
（四）法律、法規規定不得設定抵押的其他情形。
第七條 在建工程中已經預（銷）售的商品房不得設立抵押。在建工程占用范圍內的土地使用權已經抵押的，須解除該抵押，方可辦理在建工程抵押。
已設立抵押的在建商品房預售的，必須經過抵押權人書面同意。
第八條 以在建工程設立抵押的，必須交齊土地使用權出讓金，并取得國有土地使用權證，同時完成工程建設投資總額的百分之二十五以上（不含已交土地使用權出讓金）。
第九條 以兩宗以上在建工程設定同一抵押權的，視為同一抵押在建工程；在抵押權存續期間，其承擔的共同擔保義務不可分割。抵押當事人另有約定的除外。
第十條 同一在建工程上已有其他抵押權的，抵押人應當將已經設立抵押的情況告知抵押權人。
抵押人所擔保的債權不得超出抵押在建工程的價值。
第十一條 以多方投資聯建（合作建房、集資建房等）在建工程設立抵押的，應取得聯建各方的書面同意。
第十二條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的在建工程抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十三條 以有限責任公司、股份有限公司的在建工程抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十四條 以集體所有制企業的在建工程抵押的，必須經職工（代表）大會通過，并報其上級主管部門備案。
第十五條 以國有企業法人的在建工程抵押，必須報市國有資產管理部門審批。
第十六條 企業用于抵押的在建工程，應當進行資產評估，并以評估確定的價值作為其價值。當事人另有約定的除外。
第十七條 在建工程抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同應當載明下列事項：
（一）抵押當事人的名稱，單位所在地和法定代表人姓名、國籍等；
（二）抵押在建工程的名稱、建筑面積、處所；
（三）抵押貸款或擔保債務的價款、幣別、期限、利率、支付方式和地點、還本付息方式；
（四）抵押在建工程意外毀損、滅失責任；
（五）抵押在建工程保險受益人；
（六）抵押在建工程的占管方式；
（七）抵押在建工程被處分時受償人的受償順序；
（八）違約責任及補救措施；
（九）爭議解決方式（訴訟、仲裁）；
（十）合同訂立的時間、地點、生效方式；
（十一）雙方約定的其他事項。
第十八條 在建工程抵押當事人應當于抵押合同簽訂之日起三十日內，持下列材料到登記機關申請在建工程抵押權設立登記：
（一）抵押當事人的身份證明（營業執照、機構代碼證和影印件）；委托他人辦理的，同時提供授權委托書和經辦人的身份證件；
（二）登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）國有土地使用權證（土地使用權已抵押的，須先解除抵押）；
（六）建設用地規劃許可證；
（七）建設工程規劃許可證和規劃部門蓋章的《規劃審批圖》；
（八）建筑工程施工許可證；
（九）商品房預（銷）售許可證（商品房開發項目適用）；
（十）可以證明抵押房地產價值的材料；
（十一）經工商部門備案的公司章程；
（十二）抵押當事人對在建工程抵押范圍的說明（商品房項目扣除登記之前已預銷售部分）；
（十三）登記機關認為必要的其他材料。
第十九條 對符合規定條件的在建工程抵押申請，房屋登記機關應在十五日內將下列事項記載于房屋登記簿，并頒發《在建工程抵押登記證明》：
（一）抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；
（二）被擔保的債權數額；
（三）登記時間。
第二十條 在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。
第二十一條 因主債權消滅，抵押權已經實現，抵押權人放棄抵押權以及法律、法規規定的其他情形而使抵押權消滅的，抵押當事人應當申請抵押權注銷登記。辦理抵押權注銷登記時，應提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房地產他項權證或登記證明；
（四）證明房屋抵押權消滅的材料；
（五）登記機關認為必要的其他材料。
第二十二條 抵押在建工程由抵押人占管。抵押人應按建筑承包合同的約定，保證工程質量，并按期竣工。抵押權人有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押在建工程。
第二十三條 抵押人未征得抵押權人的書面同意，不得擅自將抵押在建工程轉讓、拆除、改造或以其他方式處分，不得改變抵押在建工程使用性質。
第二十四條 抵押在建工程發生損壞（不可抗力除外），抵押人應當迅速將情況通知抵押權人，抵押人有防止損失擴大的義務，并采取一切措施防止損失的擴大。
第二十五條 抵押在建工程因抵押人的過失而發生貶值，以致不能或不足以作為履行債務的擔保，抵押人有責任重新提供或者增加擔保以彌補不足。
第二十六條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押在建工程優先受償。
實現抵押權時，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押在建工程。協商不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，也可以根據仲裁協議申請仲裁。
第二十七條 處分抵押在建工程所得金額，按照下列順序分配：
（一）支付處分抵押在建工程的費用；
（二）扣除抵押在建工程應繳納的稅款；
（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；
（四）賠償因債務人違約而對抵押權人造成的損失；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押在建工程所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第二十八條 在城市規劃區外國有土地上的在建工程抵押，可參照本辦法執行。
第二十九條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
第三十條 本辦法自發布之日起實施。