成都市人民政府關(guān)于印發(fā)《成都市業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則》的通知

成府發(fā)〔2009〕47號(hào)


各區(qū)（市）縣政府，市政府各部門：
《成都市業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則》已經(jīng)2009年7月9日市政府第43次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予公布，自2010年1月1日起施行。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年十月三十日

　　　　　　　　　　　　　　　成都市業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則

第一條 （目的范圍）
為了規(guī)范本市行政區(qū)域建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、活動(dòng)及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 （業(yè)主大會(huì)的組成）
業(yè)主大會(huì)由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使權(quán)力。
第三條 （開發(fā)建設(shè)單位的報(bào)告義務(wù)）
建筑區(qū)劃符合《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報(bào)告。
第四條 （業(yè)主大會(huì)籌備組）
業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）總?cè)藬?shù)一般為5至15人。籌備組中的業(yè)主代表由業(yè)主按物業(yè)類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產(chǎn)生。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)及推選結(jié)果，公告期不少于7日。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，籌備組除履行法定職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)制定選舉工作實(shí)施方案。
籌備組需要查詢業(yè)主清冊(cè)、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五條 （首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議內(nèi)容）
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照以下順序進(jìn)行：
（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（三）表決通過其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議議決的事項(xiàng)。
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進(jìn)行相應(yīng)修改后，重新組織表決。
第六條 （業(yè)主委員會(huì)的選舉）
業(yè)主委員會(huì)由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議以記名投票、公開計(jì)票的方法直接選舉產(chǎn)生。選舉應(yīng)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，實(shí)行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行職責(zé)，并接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)可以委托專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)人員協(xié)助履職，費(fèi)用在業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)中列支。
第七條 （委員組成）
業(yè)主委員會(huì)一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業(yè)主委員會(huì)可設(shè)1至5名候補(bǔ)委員；業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。
第八條 （候選人條件）
業(yè)主委員會(huì)委員候選人是應(yīng)當(dāng)符合下列條件的業(yè)主：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守（臨時(shí)）管理規(guī)約，履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、繳存專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)；
（三）辦事公道，作風(fēng)民主；
（四）組織協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)，有必要的工作時(shí)間；
（五）本人及其近親屬未在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職；
（六）無侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為；
（七）其他符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的條件。
籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。
第九條 （候選人當(dāng)選）
候選人獲得建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)（以下簡(jiǎn)稱雙過半數(shù)）的業(yè)主贊成票時(shí)，始得當(dāng)選。獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的候選人人數(shù)超過應(yīng)選名額時(shí)，以得票多的當(dāng)選。如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時(shí)，應(yīng)當(dāng)就票數(shù)相等的人再次投票，以得票多的當(dāng)選。未當(dāng)選的候選人，按照得票多少作為業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。
獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的當(dāng)選人數(shù)少于應(yīng)選名額時(shí)，不足的名額另行選舉。
第十條 （設(shè)立備案）
業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立之日起30日內(nèi)，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含成都高新區(qū)）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門提交下列資料，其他區(qū)（市）縣業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交下列資料：
（一）業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)登記表；
（二）經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（三）表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)；
（四）經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況；
（五）業(yè)主名冊(cè)及其他資料。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)，依照本條規(guī)定重新記錄備案。
業(yè)主委員會(huì)違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)撤銷備案，責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立備案資料有異議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定進(jìn)行處理。
第十一條 （賬戶設(shè)立）
業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)缴虡I(yè)銀行開設(shè)建筑區(qū)劃業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)賬戶，并自開設(shè)之日起5個(gè)工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告。
第十二條 （業(yè)主大會(huì)會(huì)議）
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少應(yīng)召開一次。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他形式；會(huì)議表決采取記名投票的方式；會(huì)議可以引入公證機(jī)制。
業(yè)主大會(huì)可以建立鼓勵(lì)業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票的激勵(lì)機(jī)制，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第十三條 （業(yè)主大會(huì)會(huì)議議定事項(xiàng)）
建筑區(qū)劃內(nèi)下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定：
（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（二）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案（包括選聘方式、具體實(shí)施者）；
（三）決定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及其質(zhì)量、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；
（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案；
（五）選舉、終止業(yè)主委員會(huì)委員；
（六）決定業(yè)主委員會(huì)的工作職責(zé)和經(jīng)費(fèi)；
（七）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度工作報(bào)告；
（八）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營、收益分配等方案；
（九）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；
（十）決定利用物業(yè)共有部分停放機(jī)動(dòng)車的車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十二）改變和撤銷業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會(huì)決定有抵觸的決定；
（十三）決定本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案；
（十四）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；
（十五）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將需由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前15日內(nèi)依法定方式告知全體業(yè)主。
業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理公共事務(wù)的意見和建議應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提交，由業(yè)主委員會(huì)討論決定或形成議題后提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。
第十四條 （業(yè)主大會(huì)會(huì)議的參加）
業(yè)主為法人、其他組織的，應(yīng)書面委派代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)書面委托他人代理出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的具體事項(xiàng)、權(quán)限和專有部分面積。一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其監(jiān)護(hù)人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
共有物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)推舉一名共有人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
不參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定。
第十五條 （業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議）
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理；
（二）五分之一以上的業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)書面提議；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)三分之一，或者業(yè)主委員會(huì)主任委員、副主任委員全部辭職、離任；
（四）其他依業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情形。
第十六條 （業(yè)主委員會(huì)會(huì)議）
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)主任委員或三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第十七條 （業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選）
業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)缺額時(shí)，在候補(bǔ)委員中按得票多少的順序自動(dòng)遞補(bǔ)，并由業(yè)主委員會(huì)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公布；業(yè)主委員會(huì)委員缺額超過三分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)按本規(guī)則設(shè)定的程序和方法進(jìn)行補(bǔ)選。
補(bǔ)選的業(yè)主委員會(huì)委員，其任期到本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿為止。
第十八條 （業(yè)主委員會(huì)換屆改選）
業(yè)主委員會(huì)換屆改選的，一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)換屆籌備組。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告，公告期不少于7日，并抄告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。
換屆籌備組中的成員由上一屆業(yè)主委員會(huì)委員及按照物業(yè)類型、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業(yè)主委員會(huì)候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。
原業(yè)主委員會(huì)委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人。
新一屆業(yè)主委員會(huì)依法選舉產(chǎn)生后，換屆籌備組的職責(zé)自行終止。
第十九條 （物業(yè)服務(wù)的選聘）
一個(gè)建筑區(qū)劃，選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在啟動(dòng)選聘程序前由業(yè)主大會(huì)會(huì)議就選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決，經(jīng)雙過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十條 （合同簽訂與公示）
業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，并依法辦理物業(yè)服務(wù)的交接手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，將合同在建筑區(qū)劃公告欄內(nèi)公布，并書面或網(wǎng)上抄送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、房產(chǎn)行政主管部門。
第二十一條 （印章管理）
建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)印章及其財(cái)務(wù)專用印章應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一標(biāo)明行政區(qū)域、建筑區(qū)劃名稱，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明行政區(qū)劃、建筑區(qū)劃名稱、屆次和任期。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理與使用制度。
需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主大會(huì)作出決定；處理業(yè)主大會(huì)內(nèi)公共事務(wù)使用業(yè)主委員會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)決定。
第二十二條 （財(cái)物管理）
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益等的管理制度。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度末向業(yè)主大會(huì)報(bào)告上年度工作經(jīng)費(fèi)使用情況和當(dāng)年度工作經(jīng)費(fèi)使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)工作經(jīng)費(fèi)、議事活動(dòng)用房、購置的設(shè)備設(shè)施等財(cái)物的管理，建立健全共有財(cái)物登記、保管制度。
第二十三條 （財(cái)務(wù)監(jiān)督）
業(yè)主大會(huì)可建立財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，監(jiān)督財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況和物資管理、財(cái)務(wù)公開情況。
第二十四條 （檔案管理與查詢）
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案管理制度。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案查詢制度，提供業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案資料的查詢，并負(fù)責(zé)接待業(yè)主的咨詢、投訴。
第二十五條 （重大事項(xiàng)公開）
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立重大事項(xiàng)公開制度，每年至少一次向業(yè)主公布以下內(nèi)容：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第二十六條 （信用監(jiān)督）
本市實(shí)行業(yè)主委員會(huì)委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定如實(shí)提供相關(guān)信用信息。業(yè)主委員會(huì)委員信用信息統(tǒng)一納入全市物業(yè)管理信用體系，在成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺(tái)上公布。
第二十七條 （解釋機(jī)關(guān)）
本規(guī)則具體應(yīng)用中的問題由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋，并可制定細(xì)則。
第二十八條 （施行時(shí)間）
本規(guī)則自2010年1月1日起施行。