西安市住宅專項維修資金管理辦法

西安市人民政府令85號


　　《西安市住宅專項維修資金管理辦法》已經2009年8月10日市人民政府第87次常務會議審議通過，現予公布，自2009年12 月23日起施行。

市長 陳寶根

二○○九年十一月二十三日


西安市住宅專項維修資金管理辦法


第一章 總 則
第一條　為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主的合法利益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條　本市行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條　市物業行政管理部門是本市維修資金的行政主管部門。其下設的市維修資金管理機構具體負責本市新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區行政區域內維修資金的日常管理工作。
閻良區、臨潼區、長安區及市轄縣物業行政管理部門負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。
第五條　維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第二章 交 存
第六條　一個物業管理區域內有兩個以上產權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存維修資金。
第七條　住宅的業主、非住宅的業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。物業行政管理部門應當根據相關規定合理確定、公布首期維修資金的交存數額，并適時調整。
出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。
第八條 業主交存的維修資金屬于業主所有。
第九條　物業行政管理部門應當與所在地商業銀行簽訂委托合同，設立維修資金專戶，委托其辦理維修資金的交存、劃轉、計息、結算等手續。
第十條　業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期維修資金交存至維修資金專戶。未按照本辦法規定交存的，建設單位不得交付房屋。
第十一條 建設單位和業主在辦理房屋權屬轉移登記時，應當向房屋權屬登記機關提交首期維修資金交存票據。
第十二條　維修資金自存入專戶之日起按照國家有關規定計息。
第十三條　維修資金實行由業主大會自主管理或者物業行政管理部門代為管理的方式。鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主大會自主管理。
維修資金由業主大會管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責維修資金的日常管理。
未成立業主大會或者業主大會決定委托物業行政管理部門代為管理的，其維修資金由物業行政管理部門代為統一管理。
第十四條 業主大會自主管理維修資金的，應當在物業行政管理部門委托的商業銀行中選擇一家開立維修資金專戶，維修資金代管部門應當按照有關規定將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
業主大會選擇物業管理部門委托的商業銀行以外的其他商業銀行開立維修資金專戶的，開戶銀行應當與物業行政管理部門簽訂監督協議。
第十五條　業主分戶賬面維修資金余額不足首期維修資金交存數額的30%時，業主應當續交維修資金。
成立業主大會的，續交的具體方案由業主委員會根據實際情況擬定，提交業主大會討論通過后組織實施。
未成立業主大會的，續交的方案由物業行政管理部門會同同級財政部門制定，但是續交后的維修資金數額不得少于首期維修資金。
第十六條 本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立維修資金的物業管理區域應當補建維修資金。
維修資金具體補建方案由業主大會討論決定；未成立業主大會的，按照本辦法規定補建。
第十七條　房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中的維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持房屋權屬證書、身份證及其他相關手續到專戶銀行辦理分戶賬更名手續。
第十八條　房屋滅失的，房屋所有權人或者售房單位應當持本人身份證、房屋滅失注銷證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取分戶賬中維修資金的余額，辦理分戶賬注銷手續。
第十九條 本辦法實施前，開發建設單位或者物業服務企業已代收的維修資金，應當按照有關規定將代收的維修資金劃轉至物業行政管理部門設立的維修資金專戶。
第三章 使 用
第二十條　維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十一條　維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十二條　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：
（一）用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支；
（二）用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的維修資金中列支；
（三）用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的維修資金中列支。
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十三條　維修資金劃轉業主大會管理前，使用時按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；
（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用方案；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向物業行政管理部門申請列支；
（五）物業行政管理部門審核同意后，5日內按規定程序劃轉維修資金。
第二十四條　維修資金劃轉業主大會管理后，使用時按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案；
（二）業主大會依法討論通過使用方案；
（三）物業服務企業或業主委員會組織實施使用方案；
（四）業主委員會將使用方案報物業行政管理部門備案；物業行政管理部門發現不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正；
（五）業主委員會到專戶銀行辦理維修資金使用手續；
（六）專戶銀行按規定程序劃轉維修資金。
第二十五條 物業管理區域應當按照首期維修資金總額的5%設立應急備用金，用于緊急情況下的維修、更新和改造。使用后由相關業主分攤，并補充至原有額度。
第二十六條　房屋共用部位、共用設施設備發生突發性損壞，不及時維修將危及房屋安全或者嚴重影響業主使用的，按照下列程序使用應急備用金：
（一）維修資金由物業行政管理部門代管的，業主委員會（相關業主）或物業服務企業提出申請后，維修資金管理部門可先予撥款；
（二）維修資金由業主大會自主管理的，由業主委員會決定應急備用金的使用，并將應急使用方案報物業行政管理部門備案。
第二十七條　使用維修資金的維修和更新、改造項目應當簽訂施工合同，提倡公開招標確定施工單位。
業主委員會或者相關業主，可以委托專業機構對維修和更新、改造工程實施監理以及對工程造價進行審核，相關費用計入維修和更新、改造成本。
第四章 監督管理
第二十八條　維修資金由業主大會自主管理的，應當接受所在地物業行政管理部門對其賬戶和資金使用情況的監督。
第二十九條　專戶銀行應當每月向物業行政管理部門、業主委員會核對并發送維修資金銀行存款對賬單。
專戶銀行應當每年至少一次與物業行政管理部門、業主委員會核對維修資金賬目，并向物業行政管理部門、業主委員會、業主公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關維修資金的情況。
第三十條　專戶銀行應建立維修資金查詢制度，接受物業行政管理部門、業主委員會及業主對其賬目的查詢。
物業行政管理部門、業主委員會及業主對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶銀行進行復核。
第三十一條　專戶銀行應當向業主出具由財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用憑證。
維修資金專用憑證的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第三十二條　維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。財政部門應加強對維修資金財務管理和會計核算情況的監督。


第五章 法律責任
第三十三條　開發建設單位或者物業服務企業未按規定將代收的維修資金轉入維修資金專戶的，由物業行政管理部門責令限期轉入專戶，對拒不轉入專戶的，處維修資金總額1%以上5%以下的罰款。
第三十四條　業主未按規定或者業主大會決議續交、補建維修資金的，業主委員會或者利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第三十五條　違反本辦法規定的其他行為，按照有關法律法規的規定予以處理。
第三十六條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法提起行政復議或者行政訴訟。
第三十七條 國家機關工作人員在維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十八條 出售公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《陜西省物業管理條例》的有關規定執行。
存量公有住房（房改房）維修資金的交存、使用和管理由公有住房售房資金的管理部門參照本辦法執行。
第三十九條　本辦法規定以外的其他非住宅物業可以交存維修資金，其維修資金的管理參照本辦法有關規定執行。
第四十條　本辦法自2009年12月23日起施行。