鞍山市人民政府辦公廳關于印發鞍山市住宅專項維修資金管理辦法的通知

鞍政辦發[2008]56號



各縣（市）、區人民政府，市政府各部門，各有關單位：
經市政府同意，現將《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○八年六月二十五日

鞍山市住宅專項維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據國家《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 鞍山市市區內的商品住宅、非住宅，經濟適用房，安居房，拆遷安置住房，集資建房和公有住房房改出售后的住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱“專項維修資金”)的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 鞍山市房產局是全市專項維修資金歸集和使用管理的行政主管部門，負責指導、協調、監督專項維修資金的歸集和使用。
鞍山市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱市維修資金管理中心）具體負責專項維修資金的歸集、存儲、分攤核算、劃撥管理及保值增值；負責委托代辦銀行提供專項維修資金的開戶、存儲、支取、計息、分攤、結算等金融配套服務。
鞍山市財政局對專項維修資金的管理使用進行監管。
第二章 專項維修資金的交存和統籌
第四條 下列物業的產權人應當按照本辦法的規定交存專項維修資金：
（一）住宅，但一個產權人所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第五條 商品住宅、非住宅在辦理入住手續前，購買人按購房金額2.5%的比例向市房產局交納專項維修資金。
經濟適用房、安居房、拆遷安置住房和集資建房的產權人在辦理入住手續前，按評估價2.5%的比例向市房產局交納專項維修資金。評估由市房產局指定的評估機構進行。
第六條 公有住房房改出售的，公有住房房改購買人按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。該部分專項維修資金屬于購買人所有。
公有住房房改出售的，公有住房售房單位按照公有住房房改售房款25%的比例提取專項維修資金。該部分專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第七條 商品住宅、非住宅，經濟適用房，安居房，拆遷安置住房和集資建房的產權人應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。
未按本辦法規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
公有住房房改購買人應當在辦理房改手續時，將首期專項維修資金交由售房單位存入專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的專項維修資金存入公有住房房改售后專項維修資金專戶。公有住房房改售后專項維修資金的財務管理按照財政部門的有關規定執行。
第八條 原由國有單位自建而現已棄管的房屋，專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產局統籌使用。
第九條 房屋產權人除交納專項維修資金外，住宅按建筑面積每月每平方米0.10元、非住宅按建筑面積每月每平方米1.00元的標準，向管房單位（含物業服務企業）交納住宅共用部位、共用設施設備日常維修費。
第十條 房屋所有權轉讓時，產權人應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋結余的專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
第十一條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，應將個人繳納的專項維修資金余額退還給房屋產權人。原售房單位提取的專項維修資金余額由售房單位統籌使用。
第三章 專項維修資金賬戶的設置和管理
第十二條 業主大會成立前，商品住宅、非住宅的產權人交存的專項維修資金，由市房產局代管。
商品住宅、非住宅專項維修資金設置三級賬戶管理。市房產局與本市商業銀行(以下稱專戶管理銀行)簽訂托管協議，開立本市商品住宅、非住宅專項維修資金的專戶，為一級賬戶；每個物業管理區域(幢)設立二級賬戶；按產權人的房屋產籍號設立三級賬戶。
商品住宅、非住宅專項維修資金的利息也相應設置三級賬戶管理。本市商品住宅、非住宅專項維修資金專戶的利息賬戶，為一級賬戶；每個物業管理區域(幢)的利息賬戶為二級賬戶；產權人的房屋產籍號的利息賬戶為三級賬戶。
第十三條 公有住房房改出售后，產權人交納的專項維修資金，參照本辦法第十二條的規定，由售房單位代管，設置專項維修資金及其利息三級賬戶，進行管理。
第十四條 業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉商品住宅、非住宅產權人交存的專項維修資金：
（一）業主大會應當委托市商業銀行作為本物業管理區域內專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。
開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按產權人的房屋產籍號設分戶賬。
（二）業主委員會應當通知市房產局,市房產局應在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內產權人交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交給業主委員會。
第十五條 由業主委員會代表業主大會到專項維修資金專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。申請開戶時，應提交下列材料。
（一）開戶申請表；
（二）業主委員會成立的備案批件；
（三）物業管理區域內產權人明細表；
（四）業主委員會主任私章和業主委員會公章。
第十六條 專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立本物業管理區域內的專項維修資金管理制度。
業主大會開立的專項維修資金賬戶，應當接受市房產局的監督。
第十七條 業主委員會發生合并、分立或撤消時，當事人須持相關材料到市房產局辦理專項維修資金賬戶變動審核手續。審核通過后到專戶管理銀行辦理賬戶變更或銷戶手續。
第十八條 市房產局應定期與專戶管理銀行核對商品住宅、非住宅專項維修資金賬目。每月專戶管理銀行應向市維修資金管理中心報送上個月商品住宅、非住宅專項維修資金統計報表。專戶管理銀行應當每季度向業主委員會報送專項維修資金二級賬戶對賬單。產權人可以向專戶管理銀行查詢商品住宅、非住宅專項維修資金本金和利息額。
第十九條 公有住房房改出售后，售房單位統籌使用的專項維修資金設置二級賬戶管理。售房單位與本市商業銀行簽訂托管協議，開立專項維修資金的專戶，為一級賬戶；每個物業管理區域(幢)為二級賬戶。
售房單位提取的專項維修資金的利息也相應設置二級賬戶管理。提取的專項維修資金專戶的利息賬戶，為一級賬戶；每個物業管理區域(幢)的利息賬戶為二級賬戶。
第四章 專項維修資金本金及利息核算管理
第二十條 專項維修資金依照“專戶存儲，專款專用，所有人決策、政府監督”的原則進行使用管理。
第二十一條 在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買國債。
利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用產權人交存的專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的產權人同意。
利用從公有住房房改售房款中提取的專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十二條 專項維修資金三級賬戶利率按人民銀行掛牌活期利率執行。利息每年結算一次，結息日為每年12月20日。結算后轉存到三級利息賬戶。
第二十三條 下列資金應當轉入專項維修資金滾存使用：
（一）專項維修資金的三級賬戶存儲利息；
（二）利用專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的產權人所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第五章 專項維修資金使用及分攤核算管理
第二十四條 產權人交納的專項維修資金屬于房屋產權人所有，應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十五條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。產權人對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
第二十六條 商品住宅、非住宅專項維修資金的支出原則上按修繕涉及范圍內產權人所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例進行分攤。具體規定如下：
（一）物業管理區域內樓房外共用部位、共用設施設備的維修資金，除由專業管理部門維護管理及責任人負擔部分外，由全體產權人按其所擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
（二）單幢樓房的共用部位、共用設施設備的維修資金，由該幢樓房內全體產權人按其所擁有的專有部分占該幢建筑物總面積的比例分攤。
（三）專屬于一個單元（層）的共用部位、共用設施設備的維修資金，由該單元（層）內全體產權人按其所擁有的專有部分占該單元（層）總建筑面積的比例分攤。
（四）專屬于一個單元內單側立廳的共用部位、共用設施設備的維修資金，由該單元內該側立廳全體產權人按其所擁有的專有部分占該單元該側立廳總建筑面積的比例分攤。
第二十七條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或公有住房的，開發建設單位或公有住房管房單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅或公有住房的建筑面積占物業總建筑面積的比例，分攤維修和更新、改造費用。
第二十八條 商品住宅、非住宅專項維修資金使用前必須具備以下前提條件：
（一）已成立業主委員會并備案；
（二）業主委員會已在專項維修資金專戶管理銀行開立專用賬戶；
（三）專項維修資金足額歸集到位，或有部分專項維修資金已歸集到位，部分未歸集到位的相關產權人補交專項維修資金或書面承諾按分攤額承擔費用；
（四）需要修繕的共用部位、共用設施設備保修期滿，且符合專項維修資金使用范圍；
（五）專項維修資金已按本辦法第十四條的規定劃轉完畢。
第二十九條 專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）業主委員會提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、分攤范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金的情況的處置辦法等。
（二）業主大會依法審議通過使用方案。業主委員會根據修繕項目，應將修繕申請報告、開發建設單位出具的《住宅質量保證書》、工程預算書、工程進度計劃、修繕涉及范圍內專項維修資金歸集情況及分攤情況說明等提交業主大會審議。經修繕涉及范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占房屋產權人總數2/3以上的產權人同意后，形成書面決議與上述材料一并報市維修資金管理中心備案。
（三）業主委員會組織實施使用方案。原則上應采取招標方式選聘具有相應資質的施工企業。具體可參照國家和省、市有關工程招投標管理規定實行。業主委員會應與施工企業簽訂工程委托合同。施工企業按工程委托合同全額墊款進行施工。
（四）工程結束后，由業主委員會或其聘用的專業機構進行驗收，驗收合格后出具書面證明。驗收資料應報市維修資金管理中心備案。
（五）工程竣工驗收合格后，業主委員會應委托第三方審計機構進行工程決算審計。業主委員會須在審計完畢的工程決算書上加蓋公章并向全體產權人公布。
（六）決算審計完畢后，施工企業持工程委托合同、工程決算書、業主委員會出具的驗收合格證明到市維修資金管理中心辦理審核手續。審核通過后，專戶管理銀行應將專項維修資金支出額根據本辦法第二十六條的規定進行具體分攤，計入各房屋的三級賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至施工企業。
第三十條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由市房產局組織代修，維修費用從相關產權人專項維修資金三級帳戶中列支。
第三十一條 公有住房房改出售后，售房單位從售房款中提取的專項維修資金本金及利息由售房單位統籌使用。
（一）該部分專項維修資金本金支出以幢為單位，按每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。該幢房屋專項維修資金每年產生的利息一并統籌支出使用。
單幢房屋每年專項維修資金計劃支出額=該幢房屋每年年初專項維修資金本金總額/該幢房屋剩余使用年限+該幢房屋專項維修資金上一年度產生的利息
（二）售房單位每年計劃統籌支出的專項維修資金總額等于各單幢房屋每年專項維修資金計劃支出額與城維費投資之和。
售房單位每年計劃統籌支出的專項維修資金總額=各單幢房屋每年專項維修資金計劃支出額+城維費投資
（三）每年年初，售房單位應編制本年度專項維修資金使用計劃。每年年末，由售房單位上一級主管部門組織工程竣工驗收，審計決算。本金支出額按幢分攤到戶。節余或超支部分均轉入下一年度列支。
房改房戶分攤額=房改房戶專有面積/該幢房屋房改房總建筑面積×該幢房屋專項維修資金當年本金支出額
第三十二條 公有住房房改出售后，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，依據售房單位編制的施工計劃，按照下列規定分攤：
（一）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關產權人和公有住房房改售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應由產權人承擔的，再由相關產權人按照本辦法第二十六條之規定，參照商品住宅、非住宅專項維修資金的支出進行分攤。
（二）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關產權人和公有住房房改售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤。
第三十三條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
（五）私有房屋自用部位和自用設備的維修養護及更新費用，由產權人自行承擔，不得使用專項維修資金。
第六章 專項維修資金的續籌
第三十四條 1999年9月1日以前購買商品住宅、非住宅的產權人，應按本辦法的規定建立專項維修資金。
1999年9月1日以后購買商品住宅、非住宅但在辦理產權時沒有交納專項維修資金的產權人，應按本辦法的規定補交專項維修資金。
從未交納過專項維修資金的，在房屋產權轉讓時須按本辦法的規定補交專項維修資金。
第三十五條 本辦法施行前，公有住房房改出售后，相關產權人從未交納過專項維修資金的，在房屋產權轉讓時須按本辦法的規定補交專項維修資金。
第三十六條 專項維修資金二級或三級賬戶資金余額不足按規定首次歸集總額的30%時，應按產權人所擁有的專有部分占建筑物總面積的比例由產權人向市房產局續籌。具體的續籌標準，由業主委員會召開業主大會討論決定。業主委員會須將會議通過的書面決議報市房產局備案。
第三十七條 產權人必須遵守業主大會續籌專項維修資金的決議。在業主大會決議通過后30日內，持產權證到專項維修資金專戶管理銀行交納續籌資金。
第七章 修繕范圍
第三十八條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內產權人或者單幢住宅內產權人及與之結構相連的非住宅產權人共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
第三十九條 本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅產權人或者住宅產權人及有關非住宅產權人共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、護坡墻、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四十條 私有產權房屋的自用部位、自用設施設備是指進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等。
第八章 監督審計
第四十一條 業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對專項維修資金賬目，并向全體產權人公布下列情況：
（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）房屋產權人分戶賬中專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關專項維修資金使用和管理的情況。
產權人對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第四十二條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市維修資金管理中心及業主委員會發送專項維修資金對賬單。
市維修資金管理中心及業主委員會對專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立專項維修資金查詢制度，接受產權人、公有住房房改售房單位對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第四十三條 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第四十四條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。
市財政局應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第四十五條 專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省財政廳的有關規定執行，并接受市財政局的監督檢查。
第九章 附則
第四十六條 開發建設單位、物業服務企業等違反本辦法之規定的，依照國家、省、市相關法規進行處理。
第四十七條 海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣的物業管理行政主管部門會同財政主管部門，可參照本辦法的規定，制定本地區的專項維修資金實施細則。
第四十八條 本辦法由市房產局解釋。
第四十九條 本辦法自2008年1月1日起施行�！蛾P于建立城市住宅共用部位共用設施設備維修基金的實施意見》（鞍政辦發〔1999〕77號）、《鞍山市商品住宅維修基金歸集核算辦法》（鞍房發〔2002〕9號）同時廢止。