印發清遠市城市規劃區經營性用地超容積率管理暫行辦法（試行）的通知

清府辦（2010）30號


各市、縣、自治縣、市轄區人民政府，市政府各部門，各直屬機構：

《清遠市城市規劃區經營性用地超容積率管理暫行辦法》（試行），業經市人民政府同意，現印發給你們，請遵照實施。施行過程中遇到的問題，請逕向市規劃局反映。

二○一○年四月二日

清遠市城市規劃區經營性用地超容積率管理暫行辦法

（試行）

　　第一條 為保障城鄉規劃管理的順利實施，維護房地產市場的正常秩序，提高土地集約節約利用水平，依據《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）、《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》（建規〔2008〕227號）和《關于對房地產開發中違規變更規劃調整容積率問題開展專項治理的通知》（建規〔2009〕53號）等相關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用清遠市城市總體規劃區內所有經營性建設用地超容積率的管理。

本辦法所稱超容積率是指經營性建設用地的容積率超過基準容積率。已出讓土地合同中有容積率約定的，其約定容積率即為基準容積率；已出讓土地合同中沒有容積率約定的，按下列原則確定基準容積率：

（一）出讓時已有已批準的控制性詳細規劃的，以控制性詳細規劃確定的容積率為基準容積率。

（二）出讓時無已批準的控制性詳細規劃，但有已批準的修建性詳細規劃的，以修建性詳細規劃確定的容積率為基準容積率。

（三）出讓時既無已批準控制性詳細規劃，又無已批準的修建性詳細規劃的，根據用地性質以2.5（鎮2.0）為基準容積率。

第三條 清遠市城市規劃區內經營性建設用地超容積率的管理由城鄉規劃主管部門負責，國土、財政、監察等主管部門協同管理。

城鄉規劃主管部門負責城市規劃區內建設項目超容積率的組織審核及報批工作，并向國土資源主管部門提供容積率超標情況清單；國土資源主管部門根據城鄉規劃主管部門提供的清單核定征收補交價款并繳入地方國庫，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》；財政主管部門負責土地補差價費用入庫后的管理工作；監察部門負責對容積率管理工作中各部門履行職責的監督檢查。

第四條 申請增加容積率應不得降低綠地率和增加建筑密度，且必須滿足下列條件之一：

（一）土地出讓所在區域因城市規劃調整，需要增加建設強度的。

（二）在出讓范圍內增加廣場等城市公共空間，或者增建中小學校、幼兒園、醫院等公共配套設施以及市政公用設施等，并符合周圍整體環境要求的。

（三）增加用地范圍內小區綠地，改善小區環境的。

（四）原建設限制條件現在發生重大變化的，包括規劃道路調整、高壓線走廊取消等。

（五）法律法規規定可以調整的其它情形。

第五條 建設項目申請增加用地容積率需遵循如下程序：

（一）建設單位或個人向城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明增加的理由。

（二）城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證。

（三）在本地的主要媒體上進行公示，采用多種形式征求利害關系人的意見，必要時應組織聽證。

（四）經組織論證、征求利害關系人的意見后，城鄉規劃主管部門應依法提出容積率調整建議并附論證、公示（聽證）等相關材料報市規劃委員會審議。

（五）市規劃委員會審議通過的方案報市人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批手續，并及時將依法變更后的規劃條件抄告國土資源主管部門備案。

（六）建設單位或個人應根據增加后的容積率到國土資源主管部門辦理相關土地出讓收入差價補交手續并簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》。

（七）城鄉規劃主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》以及土地差價補交憑證，辦理后續的規劃審批手續。

涉及容積率調整的相關批準文件、調整理由、調整依據、規劃方案以及相關論證意見、公示（聽證）材料等均應按照國家有關城建檔案管理的規定及時向城建檔案管理機構（館）移交備查。

第六條 凡有下列情形之一的不得增加容積率：

（一）同一項目用地已完成部分建設，并已公告預售，剩余用地申請調整容積率的。

（二）違法建設項目。

（三）超過基準容積率還沒有補交土地出讓差價的。

（四）與城市規劃相沖突的。

（五）公示時利害關系人反對強烈并有充分理由的。

（六）組織論證無法通過的。

（七）法律規定不得調整容積率的其他情形。

第七條 凡超過基準容積率以及申請增加容積率的已出讓經營性建設用地，均應補交國有土地使用權出讓金差價。補交差價的計算公式為：

應補交的土地出讓金差價=超容面積×樓面地價

超容面積=容積率增加值×建設用地面積

樓面地價的計算分以下兩種情形：

（一）以招標、拍賣、掛牌等方式出讓的土地。

樓面地價=成交時的土地總價格/成交時確定的總建筑面積

成交時的土地總價格是指土地使用者與國土資源主管部門簽訂的國有土地使用權出讓合同所確定的土地總價格。

（二）以協議方式出讓的土地。

樓面地價=新用途基準地價/基準容積率

新用途基準地價以土地用途變更時國土資源主管部門所確定的新用途基準地價為準。

第八條 本辦法發布之日起，凡是超容積率的建設項目，規劃報建前必須先交清土地出讓差價，否則，規劃部門不得給予報建。

第九條 國有建設用地使用權出讓合同簽訂后，城鄉規劃主管部門及其公務員擅自批準調整容積率的，依照監察部、人力資源和社會保障部以及國土資源部《違反土地管理規定行為處分辦法》（〔2008〕第15號令）等規定嚴肅處理。

第十條 市轄縣（市、區）容積率超標管理參照本辦法執行。

第十一條 本辦法自發布之日起施行。