鹽城市人民政府關于印發鹽城市區房地產開發項目公建配套設施建設驗收和移交管理暫行辦法的通知

鹽政發〔2008〕232號


鹽都區、亭湖區人民政府，市開發區管委會，市各有關委、辦、局，市各有關直屬單位：
　　現將《鹽城市區房地產開發項目公建配套設施建設驗收和移交管理暫行辦法》印發給你們，希認真貫徹執行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 鹽城市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十二月二十九日


　　　　　　　　鹽城市區房地產開發項目公建配套設施建設驗收和移交管理暫行辦法

　　第一章總則
　　第一條為規范房地產開發項目公建配套設施建設行為，加強開發項目公建配套設施驗收和移交管理，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、國務院和江蘇省《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法所稱公建配套設施是指房地產開發項目規劃用地紅線范圍內的市政公用設施(路燈、照明、供電、供水、排水、燃氣、廣電、通信等各種管線與設施)、公共服務設施(環衛、物管用房、停車場、健身、郵政、公示欄等)、安全設施(消防、安保設施、大門、值班室、治安室、圍墻等)及道路、綠化等。
　　第三條本辦法適用于市規劃區內，經市規劃行政主管部門批準興建的住宅類小區、組團及零星開發工程，包括廉租房、經濟適用房和中低價位商品房等政策性保障類住房建設項目。
　　第四條市建設行政主管部門負責國家、省有關住宅小區公建配套設施建設標準的執行的監督管理；市房管部門根據物業管理法律法規負責住宅小區公建配套設施的移交管理工作。
　　第五條住宅小區公建配套設施建設應當符合國家、省有關標準，不符合國家、省有關標準和建設設計規范要求的，不得交付使用。
　　分期開發的房地產項目，具備公建配套設施驗收移交條件的，可以分期驗收和移交。

　　第二章建設標準
　　第六條房地產開發項目在開工建設前，開發企業應根據土地出讓合同中約定的建設期限，制訂包括公建配套設施建設的開發項目建設時序進度計劃(規模較大的開發項目可以集中按組團分期、分塊建設，并具體明確分期、分塊建設的樓號和計劃開、竣工時間)。
　　第七條房地產開發項目(包括政策性保障類住房，下同)公建配套設施建設應嚴格按照國家規范和技術標準及其要求，高起點規劃、高標準設計、高質量建設，并依據基本建設程序的管理規定，與單體工程同步設計、同步建設、同步質監，確保房地產開發項目配套完善，功能齊全。
　　第八條房地產開發項目公建配套設施建設標準不得低于國家規范或行業標準，市政府或行業管理部門依據法律法規授權，對配套項目制定的高于國家標準的，應當作為地方性標準予以執行。
　　第九條為了提升城市形象，建設舒適的人居環境，對房地產開發項目公建配套設施中的環境景觀、綠化指標、道路設施、管線綜合等重要配套項目，按照國家、行業和地方標準的上限建設。
　　第十條為確保房地產開發項目公建配套設施按標準建設，建立房地產開發項目公建配套初步設計和施工圖技術審查制度。開發項目獲得規劃批準后，應當按照下列程序進行公建配套技術審查。
　　(一)開發企業委托具備相應資質的設計單位根據審定的項目修建性詳細規劃和國家、省、市有關住宅類開發項目公建配套專項設計驗收的標準，完成項目的平面、豎向、環境景觀、管線綜合等初步設計，報建設行政主管部門。建設行政主管部門組織規劃、房管、公安、供電、郵電、廣電、污水、 自來水、市政、園林、燃氣、環衛、路燈等部門對項目公建配套初步設計進行審查，形成初步設計審查意見，作為項目公建配套專項設計的依據之一。政策性保障住房的公建配套初步設計審查，由建設行政主管部門會同房管部門共同組織實施， 出具審查意見。
　　(二)初步設計審查后，開發企業依據初步設計審查意見，與開發項目第一批(棟)單體工程施工圖設計同步委托具備資質條件的設計單位進行公建配套施工圖專項設計，并在報送單體工程施工圖審查時，同步向施工圖審查機構提供初步設計審查意見、公建配套專項設計施工圖等設計文件(滿足各專業施工要求)和實施方案(含施工組織、時序進度、每個單體工程竣工時應同步完成的公建配套工程量等)。
　　(三)施工圖審查機構在對單(群)體工程施工圖進行審查的同時，應當在出具單體工程施工圖審查報告前，組織相關部門專業技術人員，依據項目修建性詳細規劃、初步設計審查意見及有關規范標準，對公建配套施工圖進行審查，并作出審查結論。屬于政策性保障住房的，施工圖審查機構在組織公建配套施工圖審查時，應告知房管部門，形成的公建配套施工圖審查結論，同時送房管部門。
　　(四)建設行政主管部門根據單(群)體工程施工圖技術審查報告和公建配套專項設計審查結論，進行施工圖審查備案和抗震審批，作為對開發項目公建配套建設監督管理的依據之一。
　　第十一條項目公建配套專項設計及實施方案一經審定，任何單位和個人不得擅自變更。開發項目在實施過程中確需調整規劃設計方案的，應履行有關程序，原審定的公建配套指標不得降低，調整部分的公建配套專項設計需按程序重新進行審查。
　　第十二條項目單(群)體工程施工圖和公建配套專項設計施工圖及實施方案審查合格后，開發企業憑“公建配套初步設計審查意見”、“公建配套施工圖設計審查報告”等有關文件材料，到相關部門同步辦理單(群)體工程和公建配套設施的質量安全監督和施工許可手續。
　　第十三條各級建設工程質量監督部門應同步對單(群)體工程和公建配套設施的建設情況進行監督，監理企業應對公建配套項目建設的進度、質量進行同步監理，建立監理日記。各公建配套專業部門應組織技術人員，對公建配套建設情況進行巡查監督。對發現的一般工程質量缺陷，按程序發出整改通知書，督促整改到位；對發現未按公建配套專項設計和公建配套實施方案建設的，或違反工程建設標準強制性規定的，按有關規定處理，并及時書面報告建設行政主管部門；各級建設工程質量安全監督部門在向建設行政主管部門報送房地產開發單(群)體工程質量安全監督報告時，應當同步報送公建配套建設的監督報告。
　　第三章驗收流程
　　第十四條住宅類開發項目公建配套設施驗收必須達到下列條件和要求：
　　(一)建設項目的各項內容必須符合城市規劃行政主管部門審定的總平面規劃及核發的《建設工程規劃許可證》內容要求，并全部竣工，符合規劃技術指標條件；
　　(二)在整個項目或分期建設的組團最后一棟(批)樓辦理竣工驗收備案前，相應的公建配套建設項目必須經各專業部門驗收認定，否則不予辦理竣工驗收備案證明。
　　(三)公建配套各專業單項工程按照國家、省、市有關住宅類開發項目公建配套專項設計、驗收標準建設到位，滿足相關要求；
　　(四)分期建設的開發項目，按規劃實施序列要求，相關的公建配套全部到位，滿足獨立使用功能和管理需要。
　　第十五條建設單位根據國家、省有關標準和設計規范，申請對住宅小區公建配套設施進行驗收的，應當提交下列文件：
　　(一)驗收申請報告和市建設行政管理部門統一印制的《鹽城市房地產開發住宅項目公建配套設施驗收申請表》；
　　(二)建設項目批準或備案文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、項目修建性詳規及批準文件、建設工程規劃許可證、項目初步設計審查意見、公建配套專項工程施工圖設計文件及審查報告、中標通知書及備案證明、質量安全受監證明材料、建設工程施工許可證等；
　　(三)完整的施工技術、管理資料，完整的監理資料，勘察、設計、施工、監理單位的質量檢查報告；公建配套項目各專項工程的招標或直接發包合同及相關技術管理資料；
　　(四)單(群)體(最后一棟、批除外)建筑工程竣工驗收備案證明；
　　(五)公建配套設施按照國家、省、市有關住宅類開發項目公建配套專項設計、驗收的標準和要求，經各專業管理部門驗收認定的證明材料；
　　(六)經市建設行政主管部門核驗的《房地產開發項目手冊》；
　　(七)《商品房預售許可證》或《商品房現房備案證明》。
　　第十六條開發企業憑市建設行政主管部門出具的《關于組織房地產開發項目公建配套設施驗收的通知》，按下列程序實施公建配套設施驗收：
　　(一)城市規劃行政主管部門按照批準的總平面規劃和《建設工程規劃許可證》內容，對各項建筑物、構筑物、道路、場地、管線和其它工程設施的規劃實施情況進行驗收認定；
　　(二)公建配套相關部門依據市建設行政主管部門牽頭組織會審的“開發項目公建配套初步設計審查意見”和“公建配套施工圖審查報告”，按照各自的職責，分別對下列項目實施單項驗收：
　　1�狈抗懿块T對物管用房的位置、面積核查認定；
　　2�本G化管理部門對綠化工程進行驗收認定；
　　3�笔姓�設施管理部門對道路接入市政路網的情況進行驗收認定；質量監督部門對道路、排水、排污、建(構)筑物的質量狀況進行驗收監督；
　　4�迸潘�、排污管理部門對排水、排污管道接入市政管網進行驗收認定；
　　5�比細夤芾聿块T對燃氣工程進行驗收認定；
　　6�惫�安部門對安保設施進行驗收認定；
　　7�毕�防部門對消防設施進行驗收認定；
　　8�背枪懿块T對環衛設施進行驗收認定；
　　9�编]政部門對郵政設施進行驗收認定；
　　10�睔庀蟛块T對氣象防雷設施進行驗收認定；
　　11�惫╇�、供水、廣電、路燈、通訊等專業管理部門，對管線接入城市網絡情況進行驗收并接管。
　　各部門的驗收認定，應當將相應的技術指標填寫在《鹽城市住宅小區公建配套項目驗收表》內，在驗收責任人簽字單位蓋章后，一式四份，分別由市建設行政主管管理部門、驗收認定單位、開發企業和業主委員會或物業服務企業存檔。屬于政策性保障住房的，公建配套項目驗收表還應送房管部門存檔。
　　(三)開發企業制定項目驗收方案，并向市建設行政主管部門申請，由市建設行政主管部門牽頭組織規劃、房管、城管、屬地派出所和物管服務企業、社區居委會等，實施項目整體驗收。
　　1�遍_發企業介紹項目規劃、設計、施工和工程驗收等情況；
　　2�彬炇杖藛T審閱相關資料、實地查勘核驗；
　　3�彬炇杖藛T作出總體評價，形成驗收意見。驗收合格的簽署項目公建配套設施驗收證明書；驗收不合格的提出整改意見和要求，待整改完成后，重新組織驗收。
　　第十七條各單項工程專業部門應當在接到開發單位申報后的5個工作日內完成驗收認定工作；參加項目整體驗收的有關部門、單位應按市建設行政主管部門告知的時間、地點，一次性完成驗收的相關工作。
　　第十八條依據《江蘇省物業管理條例》的有關規定，開發項目建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收；物業服務企業接管物業時，應當與委托方按照物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。
　　第四章移交管理
　　第十九條房管部門應按相關規定要求，牽頭組織和督促開發企業在項目驗收合格后，組織移交方和接受方進行交接，辦理移交手續，簽署《項目交接書》，并報區級房管部門鑒證備案，廉租住房和經濟適用房項目報市房管部門鑒證備案。
　　對驗收合格的住宅類開發項目，交、接雙方不得拒絕移交或接收。
　　第二十條開發項目內按照城市規劃配套建設經驗收合格的供水、供電、路燈、環衛、廣電、通訊設施及其設備由開發企業按照規定向有關部門移交。
　　第二十一條開發企業按照城市規劃配套建設的下列設施，無償移交給業主，實施物業管理，法律、法規及市政府另有規定的除外：
　　(一)物業服務用房及設施；
　　(二)小區內綠化及設施；
　　(三)道路、排水管網等設施；
　　(四)小區的其他公建配套設施。
　　住宅小區業主委員會成立之前，開發企業應自行或委托物業服務企業對住宅小區進行物業管理。
　　第二十二條開發項目公建配套設施移交后， 由業主委員會和社區居委會進行日常自治管理。
　　第二十三條接收方對接收的住宅小區，應依照《鹽城市住宅小區物業管理暫行辦法》組織實施物業管理。
　　第二十四條住宅小區移交前由開發企業負責管理維修，并承擔所需費用；移交后由接收方負責管理維護，并承擔所需費用。在質量保修期內，所需的維修費用按《質量保證書》的規定執行。對需限期保養、維護的設施，由交接雙方按約定履行各自的權利、義務。
　　第二十五條住宅小區內的公建配套設施，不得擅自改變其使用性質或者將其出售、抵押。如確需改變使用性質的，應按規定征得業主同意，并報市規劃行政主管部門審批。
　　第二十六條建設驗收移交所需的文件、圖表、資料等，由市建設行政主管部門、房管部門、移交方、接收方保留存檔。
　　第五章附則
　　第二十七條住宅小區公建配套設施驗收移交工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，視情節輕重，由其所在單位或者上級主管部門給予相應行政處分；涉嫌觸犯刑律的，移送司法機關依法追究刑事責任。
　　第二十八條本辦法自發布之日起實施。