南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)《南寧市拆遷安置房建設(shè)銷售管理暫行辦法》的通知



南府發(fā)〔2008〕46號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，各管委會，市級各雙管單位，市直各事業(yè)、企業(yè)單位：

　　《南寧市拆遷安置房建設(shè)銷售管理暫行辦法》已經(jīng)市十二屆人民政府第三十八次常務(wù)會議研究同意。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。

二〇〇八年七月三十日

南寧市拆遷安置房建設(shè)銷售管理暫行辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加快南寧市城市建設(shè)步伐，保障被拆遷人的居住條件；貫徹貨幣化補償，政策優(yōu)惠安置原則，落實“先建安置房，再征地拆遷”的征地拆遷工作新思路；規(guī)范本市拆遷安置房建設(shè)、銷售工作。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的拆遷安置房建設(shè)和銷售適用本辦法。

　　本辦法所稱拆遷安置房（以下簡稱安置房），是指因舊區(qū)改造、政府投資的項目建設(shè)及政府實施土地征收而拆遷農(nóng)民或居民房屋，為保障選擇貨幣化補償后的被拆遷人的居住需要而建設(shè)的政策性安置房。

　　第三條 安置房建設(shè)及銷售工作應(yīng)嚴(yán)格遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理設(shè)計、綜合配套、政府定價、統(tǒng)籌分配的原則。

　　第四條 市政府成立市拆遷安置房建設(shè)管理辦公室（以下簡稱市安置辦），辦公室設(shè)在市建委。市安置辦全面統(tǒng)籌推進(jìn)本市安置房建設(shè)工作，審定建設(shè)管理工作有關(guān)政策、計劃及其他各項重大事項。

　　市建委負(fù)責(zé)做好安置房建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)，推進(jìn)安置房建設(shè)。

　　城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）作為安置房建設(shè)的項目業(yè)主，相應(yīng)成立安置房建設(shè)管理辦公室，負(fù)責(zé)組織實施轄區(qū)內(nèi)安置房建設(shè)和銷售的管理。

　　市發(fā)改、財政、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、城管、民政、物價、審計、監(jiān)察、國有資產(chǎn)管理等部門根據(jù)各自職責(zé)，配合做好安置房建設(shè)、銷售等相關(guān)工作。

　　第二章 安置房的建設(shè)

　　第五條 城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)根據(jù)全市年度拆遷及征地計劃以及安置量，提出年度安置房建設(shè)計劃。

　　安置房建設(shè)計劃經(jīng)市安置辦組織市建設(shè)、發(fā)改、財政、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、城管、民政等部門會審后，報市政府批準(zhǔn)納入年度城建計劃。

　　城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)根據(jù)年度城建計劃和拆遷調(diào)查情況編制安置房項目建設(shè)方案報市政府批準(zhǔn)，安置房項目建設(shè)方案應(yīng)包括建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型、選址建議、開發(fā)建設(shè)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)時限、安置房價格上限控制價、投資規(guī)模等內(nèi)容。

　　第六條 城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)根據(jù)已批準(zhǔn)的安置房建設(shè)計劃，向市發(fā)改部門申辦項目立項手續(xù)。

　　第七條 市規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和安置房建設(shè)計劃，結(jié)合城區(qū)提出的規(guī)劃選址建議及本市房屋拆遷情況按照“多點、就近、方便”的原則確定安置房項目的用地選址方案報市政府批準(zhǔn)后實施。

　　市規(guī)劃部門在確定安置房項目的用地選址方案時，應(yīng)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范提供規(guī)劃設(shè)計條件。

　　第八條 安置房項目建設(shè)用地由市國土資源部門根據(jù)用地選址方案將符合建設(shè)需要的土地依照國家用地程序劃撥給城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）。

　　安置房建設(shè)用地涉及征地拆遷的，由城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）具體負(fù)責(zé)組織實施。

　　第九條 安置房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場運作的原則，采取競爭性談判的方式，選擇符合本辦法第十條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位實施。

　　城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)按設(shè)定的規(guī)劃建設(shè)條件和經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)方案與開發(fā)建設(shè)單位簽訂安置房項目開發(fā)建設(shè)協(xié)議，并報市安置辦備案。

　　開發(fā)建設(shè)單位選定后，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）及有關(guān)部門應(yīng)配合將安置小區(qū)的立項、土地、規(guī)劃、等手續(xù)及時變更給開發(fā)建設(shè)單位。

　　第十條 安置房建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　（一）有承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和資金實力；

　　（二）有滿足項目管理需要的專業(yè)技術(shù)人員；

　　（三）企業(yè)性質(zhì)為市屬國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　有下列情形之一的，不得確定為安置房開發(fā)建設(shè)單位：

　　（一）已被行政機關(guān)責(zé)令停業(yè)或停止承接工程任務(wù)的；

　　（二）上一年度中承接建設(shè)項目發(fā)生過重大責(zé)任事故或者有重大違規(guī)、違約行為的；

　　（三）資金、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備及工程業(yè)績等達(dá)不到已有資質(zhì)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（四）無法履行項目建設(shè)任務(wù)的其他情形。

　　第十一條 在開發(fā)建設(shè)協(xié)議范圍內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及開發(fā)建設(shè)協(xié)議行使項目法人職能，并履行以下職責(zé)：

　　（一）辦理建設(shè)項目立項、土地、規(guī)劃、拆遷、環(huán)保、消防等相關(guān)報建手續(xù)；

　　（二）組織工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等的招標(biāo)活動，并將招投標(biāo)情況和中標(biāo)合同文本報城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）、市安置辦備案；

　　（三）及時支付項目建設(shè)費用；

　　（四）定期向城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）、市安置辦報送項目建設(shè)工作進(jìn)展和資金使用情況。

　　第十二條 安置房的建設(shè)應(yīng)考慮拆遷安置的需要。安置房原則上建設(shè)多層住宅或中高層住宅，房屋建筑面積按多種戶型設(shè)計，以滿足被拆遷人的需求，其中建筑面積90平方米以下的戶型原則上不應(yīng)低于安置房總建筑面積的70%。戶型比例具體設(shè)計方案由城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）根據(jù)被拆遷人的意見提出，并報市安置辦組織相關(guān)部門確定。

　　安置房項目應(yīng)建造管理性或多功能性用房，基本的配套設(shè)施必須齊備，滿足使用要求。小區(qū)建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)綠色建筑特色，規(guī)劃設(shè)計不應(yīng)低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中住宅小區(qū)的規(guī)范要求。

　　第十三條 安置房建設(shè)應(yīng)按照國家基本建設(shè)程序組織建設(shè)。

　　安置房開發(fā)建設(shè)實行招投標(biāo)制度、工程建設(shè)監(jiān)理制度、工程質(zhì)量保證制度、安全生產(chǎn)責(zé)任制等相關(guān)制度，保證工程質(zhì)量，確保按時竣工交房。

　　第十四條 安置房項目工程建設(shè)完成后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定組織竣工驗收。

　　竣工驗收合格后，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）向市安置辦提出交付驗收申請，交付驗收由市安置辦組織城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）及相關(guān)單位和部門進(jìn)行，主要核驗項目落實開發(fā)建設(shè)協(xié)議、配套設(shè)施建設(shè)要求等內(nèi)容，經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。

　　第十五條 安置房項目工程建設(shè)通過交付驗收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向買受人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，為買受人辦理安置房房屋登記。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)對其建設(shè)的安置房房屋工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，確保工程質(zhì)量和使用安全。

　　第三章 資金的使用及監(jiān)管

　　第十六條 安置房建設(shè)由城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）及開發(fā)建設(shè)單位多渠道籌措資金并按進(jìn)度及時到位，確保項目建設(shè)的資金需要。

　　開發(fā)建設(shè)單位依法進(jìn)行房屋預(yù)售的，預(yù)售回收的資金只能用于安置房的建設(shè)。

　　第十七條 經(jīng)市政府同意，市財政局可根據(jù)城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）的申請及本市年度城建計劃給每個安置房項目一定數(shù)額的借款作為項目建設(shè)前期費用。

　　城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)將作為項目建設(shè)前期費的借款專款用于安置房項目的前期建設(shè)及征地拆遷，并在規(guī)定的期限內(nèi)歸還。

　　城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）將前款費用轉(zhuǎn)借開發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂借款協(xié)議，并督促其將資金用于安置房建設(shè)。

　　第十八條 安置房項目建設(shè)費用構(gòu)成：

　　（一）建設(shè)用地的征地拆遷補償費用；

　　（二）勘察設(shè)計和前期工程費；

　　（三）建安工程費；

　　（四）安置房項目內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；

　　（五）需交納的稅金和行政事業(yè)性收費；

　　（六）管理費；

　　（七）其它可列支的費用。

　　第十九條 安置房項目建設(shè)按照現(xiàn)行規(guī)定需繳納的各種費用中屬市本級財政收取的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后給予減免，不能免的按照最低限度收取。

　　第二十條 安置房項目驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位要將結(jié)算按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，并依法接受審計。

　　第二十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)開設(shè)安置房建設(shè)資金專戶，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）和開發(fā)建設(shè)單位籌措用于安置房項目建設(shè)的資金、預(yù)售房款等應(yīng)實行專戶儲存、專款專用。市財政、審計、城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）等部門按各自職能進(jìn)行監(jiān)管。

　　第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位籌措和安置房銷售后回收的資金，應(yīng)優(yōu)先歸還城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）墊支的項目建設(shè)前期費用及征地拆遷費用。

　　第四章 安置房的銷售及管理

　　第二十三條 被拆遷人按本辦法只能享受一次安置房購買政策。已享受過購買安置房政策的被拆遷人，其享有產(chǎn)權(quán)的其它房屋被拆遷的，不能再次享受購買安置房政策。

　　選擇購買經(jīng)濟適用住房或產(chǎn)權(quán)調(diào)換及其他安置方式解決拆遷安置住房的被拆遷人，不得再行購買安置房。
第二十四條 被拆遷人每戶可購買安置房建筑總面積=應(yīng)安置人口數(shù)×本辦法第二十六條規(guī)定的人均購買標(biāo)準(zhǔn)。

　　被拆遷人每戶根據(jù)可購買安置房建筑總面積自由組合戶型及套數(shù)，選擇多套住宅的，購買面積按實際購買住宅的總面積計。

　　除因戶型結(jié)構(gòu)原因外，被拆遷人實際購買的住宅總面積不得超出本條第一款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十五條 安置房售房價參照本市經(jīng)濟適用房的價格并結(jié)合安置房項目建設(shè)費用，由市物價部門會同城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）、市財政、審計等部門確定并報市安置辦備案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　第二十六條 被拆遷人為城市戶口的，以家庭戶為單位購買，每個安置人口原則上可按安置房售房價購買25平方米建筑面積的安置住房。

　　被拆遷人為農(nóng)業(yè)戶口的，以家庭戶為單位購買，實行政府指導(dǎo)價貨幣補償安置的，每個安置人口原則上可按安置房售房價購買60平方米建筑面積的安置住房。實行評估價補償安置的，每個安置人口原則上可按安置房售房價購買25平方米建筑面積的安置住房。

　　被拆遷人所購買安置房因戶型結(jié)構(gòu)原因超過每戶可購買安置房建筑總面積時，每戶超出面積10平方米以內(nèi)的，按安置房售房價購買，超出10平方米以上30平方米以下的，該部分面積按安置房售房價上浮20％購買，超出30平方米以上的，按同時期、同等地段商品房市場交易平均價購買。

　　商品房市場交易平均價由市房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門公布。

　　第二十七條 被拆遷人應(yīng)安置的人口數(shù)，以拆遷公告或征地預(yù)公告發(fā)布之日，在拆遷范圍內(nèi)常住戶口為計算標(biāo)準(zhǔn)。

　　被拆遷人為城市戶口，家庭成員有下列情況之一的，應(yīng)計入安置人口數(shù)：

　　（一）在拆遷地原有常住戶口，已應(yīng)征入伍的現(xiàn)役軍人（不包括已在外地結(jié)婚的）；

　　（二）在外地單位工作的夫妻一方；

　　（三）原戶口在拆遷地，現(xiàn)在大、中專院校就讀的學(xué)生；

　　（四）戶口落在本市工作單位的海員、船員、野外勘測人員；

　　（五）住在工作單位集體宿舍的夫妻一方；

　　（六）在簽證期內(nèi)的（包括自費留學(xué)）出國留學(xué)的學(xué)生；

　　（七）常住戶口不在父母或其他監(jiān)護人處的被監(jiān)護人；

　　（八）一方居住在拆遷范圍內(nèi)，另一方居住在拆遷范圍外且居住有困難的夫妻。

　　 被拆遷人為農(nóng)業(yè)戶口的，按照本市現(xiàn)行征收集體土地及房屋拆遷補償安置政策的有關(guān)規(guī)定計算安置人口數(shù)。

　　第二十八條 市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)安置房銷售的指導(dǎo)工作，制定拆遷安置房銷售合同、購買拆遷安置房申請表、拆遷安置房認(rèn)購?fù)ㄖ獣�等文書的統(tǒng)一樣式。

　　第二十九條 安置房預(yù)售前，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位制定安置房的銷售方案，報市房產(chǎn)管理部門審核，經(jīng)市政府審定后實施。

　　第三十條 申請購買安置房的被拆遷人，應(yīng)當(dāng)在填寫《購買拆遷安置房申請表》后，持下列證件（材料）到城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）辦理購房申請：

　　（一）拆遷補償安置協(xié)議；

　　（二）城區(qū)政府出具的拆遷證明；

　　（三）身份證、戶口本；

　　（四）其他需要提供的材料。

　　第三十一條 被拆遷人所申購的安置房地點應(yīng)在被拆遷房屋所在城區(qū)范圍內(nèi)。

　　拆遷安置對象需全市統(tǒng)一調(diào)劑安置住房的，由市安置辦組織相關(guān)部門核實后報市政府批準(zhǔn)，從全市安置房中解決。

　　第三十二條 經(jīng)審核符合購買條件的，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)將被拆遷人基本情況和核準(zhǔn)購房面積、價格計算標(biāo)準(zhǔn)在報刊等公示，公示期限為10日。

　　公示期間無異議或者異議不成立的，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)向被拆遷人發(fā)放拆遷安置房認(rèn)購?fù)ㄖ獣�；公示期間有異議的，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)予以核實。經(jīng)核實異議成立且屬購買條件不符合規(guī)定的，不予發(fā)放拆遷安置房認(rèn)購?fù)ㄖ獣�并告知被拆遷人；異議成立且屬購房面積、價格計算標(biāo)準(zhǔn)等問題的，應(yīng)核實結(jié)果重新公示。

　　城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)定期將拆遷安置房認(rèn)購?fù)ㄖ獣�的發(fā)放情況報市房產(chǎn)管理部門備案。

　　第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)安置房可供房源情況，公布其樓盤地址、棟號、房號、面積、價格等情況，在選房前30日告知申請人選房時間，申請人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到指定地點，按拆遷安置房認(rèn)購?fù)ㄖ獣�編號的先后順序進(jìn)行選房。

　　超出規(guī)定時間后的三日內(nèi)（含本數(shù)）到指定地點的，視為放棄按順序號選房，采取隨機的方式選房，逾期視為放棄購買拆遷安置房。

　　第三十四條 選定房屋后，被拆遷人應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂拆遷安置房銷售合同，并根據(jù)合同支付購房款。

　　第三十五條 市房產(chǎn)管理部門、國土管理部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理安置房的房屋登記和土地登記，并分別在權(quán)屬證書上注明：“拆遷安置住房”、“劃撥土地”、每平方米當(dāng)年土地出讓金價格及規(guī)費數(shù)額。

　　第三十六條 被拆遷人購買安置房，取得該房屋所有權(quán)證書不滿5年的，不得直接上市交易，因特殊原因確需提前轉(zhuǎn)讓安置房的，由城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）確認(rèn)后，按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

　　安置房購買滿5年，購房人轉(zhuǎn)讓安置房的，政府可優(yōu)先按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購；購房人也可以按照政府依法所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，上市進(jìn)行交易。

　　第三十七條 安置房交付被拆遷人之前的物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織落實，物業(yè)管理經(jīng)費從項目建設(shè)費用中列支。

　　安置房交付被拆遷人后的物業(yè)管理依照物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

　　第三十八條 安置房項目竣工，并通過交付驗收達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位方可向市政府提出要求處理安置剩余房屋的申請。市政府在收到書面申請后，應(yīng)于15日內(nèi)作出是否回購安置剩余房屋的決定。市政府作出回購決定的，市安置辦應(yīng)督促城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）或相關(guān)部門按安置房售房價回購，回購的安置房只能用于轄區(qū)或全市拆遷安置房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房的調(diào)劑安排。

　　第五章 責(zé)任義務(wù)

　　第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位不得在自己建設(shè)管理的項目中，自行承擔(dān)勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等業(yè)務(wù)。

　　第四十條 未經(jīng)市人民政府同意，開發(fā)建設(shè)單位不得將安置房作為商品房銷售、出租或用于其他經(jīng)營活動。

　　第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照約定履行義務(wù)，不得將約定應(yīng)由其自行完成的義務(wù)再行委托。

　　開發(fā)建設(shè)單位在履行項目開發(fā)建設(shè)協(xié)議過程中有嚴(yán)重違法行為或違反約定的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，城區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）可依法取消開發(fā)建設(shè)單位的安置房項目開發(fā)建設(shè)資格。

　　第四十二條 各相關(guān)部門應(yīng)設(shè)立項目建設(shè)審批綠色通道，提高效率，加快對安置房項目建設(shè)各種手續(xù)的辦理，確保建設(shè)工作的順利進(jìn)行。

　　第四十三條 監(jiān)察部門對安置房項目的建設(shè)、管理和銷售工作全過程進(jìn)行監(jiān)察。嚴(yán)格查處相關(guān)部門工作人員在安置房項目的建設(shè)、管理和銷售工作中玩忽職守、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的行為。

　　第六章 附則

　　第四十四條 各市轄縣可結(jié)合本地情況參照執(zhí)行。

　　第四十五條 本辦法自印發(fā)之日起實施。