市政府令第32號(hào) 婁底市物業(yè)管理暫行辦法
　 　

《婁底市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2010年12月1日市人民政府第13次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布。自2011年1月1日起施行。　　

　 　

　 　

　 　

市 長 　　

　　

二○一○年十二月三十日　　　

　 　

　 　

　 　

婁底市物業(yè)管理暫行辦法　　

　　

第一章 總則　　

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。　　

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)（房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。　　

第三條 物業(yè)管理實(shí)行政府引導(dǎo)、業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場化管理體制，遵循公開公平、誠實(shí)守信、市場競爭和服務(wù)規(guī)范的原則。　　

第四條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。　　

住建、城管、公安、規(guī)劃、環(huán)保、物價(jià)等行政主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)行政管理工作。　　

供水、排水、供電、供氣、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。　　

第五條 縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。　　

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛。　　

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)　　

第六條 物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。　　

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。　　

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。　　

第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)；業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。　　

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。　　

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。　　

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：　　

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　　

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；　　

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；　　

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；　　

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；　　

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　　

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　　

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　　

（九）監(jiān)督物業(yè)共有部門、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；　　

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。　　

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　　

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　　

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　　

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　　

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　　

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。　　

第十條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。　　

新建物業(yè)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。　　

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，可以籌備召開首次業(yè)主大會(huì)。　　

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積超過物業(yè)總建筑面積60%以上的；　　

（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。　　

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過物業(yè)總建筑面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的房屋行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：　　

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；　　

（二）房屋及建筑物面積清冊；　　

（三）業(yè)主名冊；　　

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；　　

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；　　

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；　　

（七）其他有關(guān)的文件資料。　　

第十三條 籌備首次業(yè)主大會(huì)需要由小區(qū)10%以上業(yè)主提出申請。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。　　

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。　　

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。　　

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。　　

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。　　

第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員侯選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。　　

第十五條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：　　

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員；　　

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；　　

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　　

（五）決定管理、使用和籌集專項(xiàng)維修資金；　　

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；　　

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；　　

（八）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。　　

決定本條第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。　　

第十六條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。　　

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以棟、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，但業(yè)主代表人數(shù)不得少于50人，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。　　

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員所從事的工作不計(jì)報(bào)酬。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：　　

（一）具有完全民事行為能力；　　

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；　　

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；　　

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；　　

（五）具有一定的組織能力；　　

（六）具備必要的工作時(shí)間。　　

第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的房屋行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：　　

（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；　　

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　

（三）業(yè)主大會(huì)決議；　　

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及其產(chǎn)權(quán)證明、身份證明復(fù)印件。　　

第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期為3—5年，可連選連任。有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：　　

（一）任職期限屆滿的；　　

（二）不再具備業(yè)主身份的；　　

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；　　

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；　　

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；　　

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。　　

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交。抗拒責(zé)令移交的，通過訴訟途徑解決。　　

第三章 前期物業(yè)管理　　

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。　　

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)所在地房屋行政主管部門審核備案，其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，予以說明。　　

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。　　

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。　　

第二十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容。　　

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。　　

第二十四條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。　　

符合以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在地房屋行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：　　

（一）投標(biāo)人少于3個(gè)的；　　

（二）多層住宅項(xiàng)目總建筑面積在2萬平方米以下的；　　

（三）高層住宅項(xiàng)目總建筑面積在1.5萬平方米以下的；　　

（四）非住宅項(xiàng)目（含商住一體，多層、高層混合）總建筑面積在1.5萬平米以下的。　　

第二十五條 招標(biāo)人可以委托具有相應(yīng)資格的機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。　　

招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)人進(jìn)行資格評審和組織評標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建招標(biāo)工作小組：　　

（一）招標(biāo)人是新建物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法定代表人（負(fù)責(zé)人）或其代理人應(yīng)當(dāng)參加招標(biāo)工作小組；已組建業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)代表參加招標(biāo)工作小組；　　

（二）熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上；　　

（三）招標(biāo)公告和招標(biāo)文件應(yīng)符合法規(guī)政策要求。　　

第二十六條 前期物業(yè)管理招標(biāo)一律實(shí)行公開招標(biāo)。　　

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或由多家公司建設(shè)的，招標(biāo)人應(yīng)明確一致，按總體規(guī)劃建筑面積一次性招標(biāo)。　　

物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。　　

第二十七條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料。　　

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；　　

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝，使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；　　

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　　

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。　　

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。　　

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積的3‰—5‰在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，且具備基本的通風(fēng)、采光等條件和進(jìn)行普通以上裝修。物業(yè)服務(wù)用房包括：客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存，工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的座落位置（具體到樓棟、房號(hào)）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于100平方米，其中地上房屋不得低于80平方米　。　　

第二十九條 物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。　　

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在建設(shè)單位辦理房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案。　　

第四章 物業(yè)服務(wù) 　　

第三十條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。　　

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)的，需在本市所在地工商行政管理部門注冊成立分公司，并持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書副本（原件、復(fù)印件）、營業(yè)執(zhí)照副本（原件）、法人身份證明等資料，到所在地房屋行政主管部門備案。　　

所在地房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。　　

第三十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一的物業(yè)管理。　　

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。　　

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地房屋行政主管部門備案。已成立業(yè)主大會(huì)的，備案時(shí)應(yīng)當(dāng)附送業(yè)主大會(huì)選聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。　　

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿的90日前，組織召開業(yè)主大會(huì)作出是否延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　

業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　

業(yè)主大會(huì)決定通過招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同期滿的30日前完成招投標(biāo)工作。　　

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。　　　

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。　　

第三十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。　　

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。　　

如業(yè)主無正當(dāng)理由，拖延辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從建設(shè)單位書面通知辦理入住手續(xù)的次月開始計(jì)收，由業(yè)主交納。　　

空置房按物業(yè)服務(wù)費(fèi)90%收取。　　

縣級(jí)以上價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)房屋行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。　　

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。 　　　

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿的3個(gè)月前通知業(yè)主委員會(huì)。　　

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：　　

(一)移交物業(yè)共用部分； 　　　　

(二)移交本辦法第二十七條規(guī)定的相關(guān)資料； 　　　　

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；　　　　

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用； 　　　　

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。　　　　

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。 　　　　

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請仲裁或依法提起訴訟，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。　　　　 　　

第三十八條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。　　

第五章 物業(yè)使用與維護(hù) 　　　　

第三十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑�禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：　　

（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)；　　

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；　　

（三）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品；　　

（四）排放、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；　　

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家畜、家禽（含寵物）；　　

（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；　　

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。　　

第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及（臨時(shí)）管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)規(guī)劃、國土資源、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。　　

第四十一條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位和個(gè)人侵占、處分或者改作他用。　　

利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。　　

第四十二條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。　　　　

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。　　

第四十三條 業(yè)主大會(huì)決定收取車輛場地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報(bào)酬。業(yè)主對機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。　　

第四十四條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。　　

專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)；共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。　　

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。　　

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。　　

第四十六條 建立建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。　　

第四十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等相關(guān)責(zé)任。　　

第四十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　　　

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。　　

第六章 社區(qū)物業(yè)管理　　

第四十九條 全面推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，按照先試點(diǎn)、逐步推廣的原則，盡快建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、居民自治的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行機(jī)制。　　

新建住宅小區(qū)必須全面推行市場化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；　　

基本具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會(huì)成立物業(yè)服務(wù)中心，指導(dǎo)和幫助小區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，通過引入物業(yè)公司或社會(huì)服務(wù)組織，開展居民自治等方式實(shí)行物業(yè)管理；　　

暫不具備實(shí)施市場化物業(yè)服務(wù)條件的小區(qū)，要引導(dǎo)社會(huì)組織以低償、微利的方式，開展社區(qū)物業(yè)服務(wù)。　　

第五十條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)的社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。　　

第五十一條 住建、城管、公安、規(guī)劃、環(huán)保、物價(jià)、房產(chǎn)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。　　

第五十二條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和住建、公安、城管、規(guī)劃、物價(jià)、房產(chǎn)等部門參加。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：　　

（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；　　

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；　　

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；　　

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；　　

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。　　

第五十三條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法提起訴訟。　　

第五十四條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、消防安全、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社會(huì)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。　　

第五十五條 舊住宅區(qū)實(shí)施綜合改造前，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)，落實(shí)改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。舊住宅區(qū)可以實(shí)行專業(yè)管理和社區(qū)管理等模式。　　

第五十六條 舊住宅綜合改造后，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)參與日常管理，并承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的道路、綠化和供排水等公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，衛(wèi)生清潔等費(fèi)用。　　

第五十七條 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。　　

第五十八條 未建立住宅專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集住宅專項(xiàng)維修資金。有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。　　

第七章 法律責(zé)任　　

第五十九條 對違反本辦法有關(guān)規(guī)定的行為，按下列方式進(jìn)行處理：　　

（一）建設(shè)單位違反本辦法第二十七條規(guī)定，不履行資料移交義務(wù)的，由所在地房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；　　

（二）建設(shè)單位違反本辦法第十二條規(guī)定，未按規(guī)定提交籌備首次業(yè)主大會(huì)所需資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；　　

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十二條規(guī)定，未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由所在地房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；　　

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十六條規(guī)定，擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由所在地房屋行政主管部門責(zé)令改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；　　

（五）違反本辦法第三十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由所在地房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；　　

（六）業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法第三十九條規(guī)定，從事危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的，由相關(guān)職能部門依法查處。　　

有其他違反國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》行為的，按國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。　　

第六十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地房屋行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。　　

第八章 附則　　

第六十一條 本辦法所稱業(yè)主，指房屋所有權(quán)證載明或者其他法定文件確定的所有權(quán)人。若所有權(quán)為2人以上共有的，或業(yè)主為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法確定一個(gè)自然人為業(yè)主的代表人。　　

第六十二條 本辦法所稱共用部位，指一棟房屋內(nèi)部，由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)（包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓板、屋頂?shù)龋�、室外墻面等部位。　�?br>
第六十三條 本辦法所稱共用設(shè)備，指由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、各種線路、水箱、水泵、電梯、鍋爐、發(fā)電機(jī)、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)、供暖管道、防盜門、樓宇對講系統(tǒng)、郵政信報(bào)箱（群）、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。　　

第六十四條 本辦法所稱共用設(shè)施，指由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的道路、場地、噴泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、綠地、花草樹木、照明路燈、文化體育器械（包括各種體育器械、宣傳欄、廣播及背景音樂設(shè)施等）、連接房屋內(nèi)部的線路、供水管道、排水管道和窖井、化糞池、垃圾箱（房）、供水房、配電間及小區(qū)門樓、圍欄、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、售電售水系統(tǒng)等設(shè)施。　　

第六十五條 本辦法自　2011年1月1日起施行。