印發關于理順汕頭市中心城區社區管理與住宅小區物業服務之間關系暫行辦法的通知

汕府辦〔2009〕142號

　　　
各區縣人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
《關于理順汕頭市中心城區社區管理與住宅小區物業服務之間關系暫行辦法》業經市政府同意，現予印發，自2009年11月 1日施行。
　　　　　　　

汕頭市人民政府辦公室　　　　　　　　　　　　　　
二○○九年十月十五日


關于理順汕頭市中心城區社區管理
與住宅小區物業服務之間關系暫行辦法


第一條 為理順社區管理與住宅小區物業服務的關系，確立街道辦事處、社區居委會在物業管理活動中的地位，明晰相關職能部門在物業小區的責任，明確物業服務企業和業主在社區管理中應盡的義務，完善中心城區城市管理體制，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《汕頭市城市市容環境衛生管理條例》等法律、法規和有關規定，結合本市實際，按照“重心下移、屬地管理，條塊結合、以塊為主、條條保障、全民參與”的原則，制定本辦法。
第二條 街道辦事處、社區居委會支持和指導物業服務企業依法經營；物業服務企業積極配合、協助街道辦事處、社區居委會履行社會管理職能和開展社區日常管理工作，接受街道辦事處、社區居委會的指導和監督；形成以社區居委會為主導，業主自主管理、小區資源共享、共建社會主義新社區的良好局面。
第三條 街道辦事處、社區居委會監督、協調相關職能部門依照各自職責，認真履行涉及物業服務工作的各項管理職能；相關職能部門在各自職責范圍內，做好物業管理活動的有關工作，指導街道辦事處、社區居委會做好涉及物業管理活動的協調、管理工作。
第四條 街道辦事處的監督、管理和協調工作
（一）對物業管理活動進行指導和監督。
1、負責轄區內公共設施、街貌的管理和監督；
2、參與新建住宅區的規劃驗收，對未按規劃要求建設配套的基礎設施和公共設施，有權提請規劃等行政主管部門予以糾正；對建設配套的基礎設施和公共設施的質量問題，有權提請建設行政主管部門予以糾正；
3、依照有關規定確定建成居住區物業管理區域并報備案，協同房地產行政主管部門處理物業管理區域劃定的爭議問題；
4、會同房地產行政主管部門，指導和協助物業小區業主推薦產生業主大會籌備組、成立業主大會，選舉業主委員會，監督業主大會及業主委員會的運作，協助業主委員會的換屆選舉、重新選舉；
5、協調物業服務與社區建設的工作；
6、會同主管部門協調處理物業管理活動中的糾紛；
7、負責“門前三包”責任制的組織實施和管理；
8、對物業小區的日常物業管理活動進行監督，并提出相應物業服務企業管理質量的評價意見，作為房地產行政主管部門進行物業服務企業資質管理的主要參數。
（二）協助相關職能部門在各自職責范圍內做好與物業管理活動的有關工作，定期主持召開相關職能部門參加的涉及物業管理聯席會議，對相關職能部門涉及物業管理的工作績效進行評價，促進其改進存在問題，向其上級部門反映有關情況。
（三）在授權及經費保障的前提下，完成相關職能部門委托的涉及物業管理活動的各項工作任務。
第五條 社區居委會的監督、管理和協調工作
（一）協助配合社區物業管理活動，進行指導和監督。
1、協助或組織業主推薦產生業主大會籌備組，并由居委會代表擔任籌備組組長；
2、協助業主推選樓、梯業主代表；
3、協助業主擬訂《業主大會議事規則》和《管理規約》草案；
4、協助業主提出業主委員會委員候選人產生辦法以及名單；
5、監督業主委員會的運作；
6、指導業主按照物業小區環境衛生質量標準與物業服務企業約定物業服務管理合同的相關內容；
7、會同業主委員會和物業服務企業在物業小區開展豐富多彩的文化、體育活動及國家有關政策法規宣傳工作；
8、參與調解物業管理活動的糾紛；
9、參與綠色住宅小區和物業管理示范小區的評選工作；
10、積極創建平安和諧文明示范小區。
（二）對相關職能部門履行與物業管理活動相關的管理職責進行社會監督，有權向其反饋存在問題，提出改進建議。
（三）在授權及經費保障的前提下，完成街道辦事處、相關職能部門委托的涉及物業管理活動的各項工作任務；接受責任單位或責任人委托，做好環境衛生、“門前三包”等有償服務工作。
第六條 相關職能部門的監督和管理工作
相關職能部門在各自職能范圍內做好物業管理活動的有關工作，協調處理物業服務企業的違規行為，同時抄送房地產行政主管部門備查，作為房地產行政主管部門進行物業服務企業資質管理的參考。
（一）價格主管部門依法對物業服務收費進行監督檢查，受理和處理涉及物業服務收費的投訴舉報；實行價費公示制度，推進價格服務進社區工作。
（二）公安行政主管部門對物業小區內違反治安管理的行為，依法予以處罰。
（三）公安派出所對轄區居民住宅區的管理單位、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責的情況實施消防監督。
（四）各級市容環境衛生行政主管部門負責本轄區市容環境衛生管理工作。
1、根據《汕頭市城市環境衛生質量標準》，制定物業小區環境衛生質量標準；
2、確定物業小區環境衛生責任區范圍及其責任人；
3、規定物業小區生活垃圾的收集、清運和環境衛生清掃保潔作業的時間、地點和方式，并對物業小區的環境衛生作業情況進行檢查監督；
4、負責對本轄區沿街單位“門前三包”責任制工作落實情況的檢查、監督、指導和協調；
5、依法對違反環境衛生規定行為進行糾正或處罰。
（五）規劃行政主管部門負責物業小區范圍各種違反城市規劃建設行為的監督檢查。
（六）城市管理執法部門負責對物業小區的違反城市管理行為依法實施行政處罰和行政強制措施。
（七）房地產行政主管部門負責物業管理活動的指導和監督。根據街道辦事處、社區居委會或相關職能部門對物業小區日常物業管理活動的評價意見，嚴格做好物業服務企業的資質審查和定、升級工作。
（八）市、區衛生監督部門要依法對物業小區游泳池、二次供水衛生情況進行監督檢查；疾病預防控制部門接受委托負責對物業小區游泳池、二次供水水質衛生進行監測。
（九）各級愛衛部門依法檢查指導物業小區開展除“四害”、講衛生、防治疾病活動。
（十）供水、供電、供氣、通訊與網絡、有線電視等單位，依法承擔所管轄的相關管線和設施設備的維修、養護的責任。
第七條 物業服務企業的服務工作
（一） 依據國家《物業管理條例》和省、市有關法律法規以及《物業管理服務合同》，做好物業管理服務工作。
（二）支持和配合街道辦事處、社區居委會進行包括治安、消防安全、計生、健康教育與除“四害”活動、征兵、民政等社區管理工作。
（三）及時協調和處理業主投訴的物業服務問題，改進工作方法，提高物業服務質量。
（四）配合調解業主之間的矛盾。
（五）按照 “門前三包”責任制工作有關規定，接受委托，做好物業小區沿街“門前三包”服務工作，接受街道辦事處、社區居委會和市容環境衛生行政主管部門的檢查、監督。
（六）按市容環境衛生行政主管部門規定的時間、地點和方式做好衛生責任區內的環境衛生清掃、保潔和生活垃圾的收集、清運工作。不得雇請或委托沒有取得汕頭市市區從事環境衛生經營服務行業資質的單位承擔本物業小區的環境衛生作業，不得容許垃圾清收人員在小區內外撕拆袋裝垃圾和撿拾廢品雜物。
（七）物業服務公司應做好小區內部環境衛生管理工作，小區外部周邊衛生管理由街道辦事處負責。
（八）履行消防安全職責，督促、指導業主或者用戶做好消防安全工作。
（九）物業服務企業對責任區內違反環境衛生管理規定的行為有權制止，必要時及時通報相關職能部門，并有權要求市容環境衛生行政主管部門或者城市管理執法部門查處。
第八條 業主委員會的義務
業主大會、業主委員會應積極配合相關社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，并接受其指導和監督。
（一）配合街道辦事處、社區居委會，共同做好維護物業管理區域內的衛生、治安、安全等工作。
（二）物業小區的業主大會、業主委員會擬定有關物業管理區域管理草案時，事前應告知相關的社區居委會，并認真聽取居委會的建議。
（三）落實業主大會通過的各項物業管理決議，不得從事與小區物業管理無關的活動和做出無關的決定。
（四）協調、指導、監督物業服務企業和業主共同搞好物業小區物業服務工作。
第九條 業主義務
業主是物業管理活動和社區工作的參與者和執行者。按國家《物業管理條例》和省、市法律法規的規定，在享有業主權利的同時應履行相應義務。
（一）積極支持和配合街道辦事處、社區居委會的各項社區工作，積極參與各項健康有益的文化、體育活動。
（二）發現各種違法行為及時向有關方面報告。并監督相關職能部門履行好各自職責，及時處理群眾反映的問題。
（三）不得在小區內進行違法違規活動，不得破壞公共設施、侵占公共場地，必須保障疏散通道、安全出口暢通。
（四）自覺履行業主大會通過的各項物業管理決議；認真履行物業服務合同，自覺繳交物業服務費。
（五）自覺遵守國家各項法律法規。
第十條 相應法律責任
（一）對責任范圍內社區物業管理活動有關工作不落實的單位或個人，給予批評教育、限期整改。責任單位對責任區范圍內的各類違規行為制止無效的，應當向市或區縣行政執法部門反映，市或區縣行政執法部門應及時依法查處。
（二） 違反本辦法的規定，縣級以上地方人民政府、房地產行政主管部門、街道辦事處或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
（三） 物業服務企業、物業使用人違反市容衛生管理規定的，按《汕頭市城市市容環境衛生管理條例》對相關責任人進行處罰。
（四） 小區業主委員會不按有關規定配合開展社區工作的，應承擔相應的責任。
（五）業主或物業使用人違反規定破壞社區公共設施、侵占公共用地等違規行為按相關法律法規論處。
第十一條 本辦法適用于汕頭市中心城區，中心城區未實行物業服務的住宅小區參照本辦法執行。
第十二條 本辦法自2009年11月1日起施行。