舟山市人民政府關于印發(fā)舟山市物業(yè)管理辦法的通知

舟政發(fā)(2009)35號


各縣（區(qū)）人民政府，市政府直屬各單位：

《舟山市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府第26次常務會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照實施。



二○○九年五月十四日

舟山市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)、規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條　市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱縣（區(qū)）物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)（市本級直管和賦予縣級社會事務管理權限的管委會管轄區(qū)域除外）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

市房地產(chǎn)管理局為市物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金的管理機構（以下簡稱維修資金管理機構），代為統(tǒng)一管理定海城區(qū)（不含鹽倉街道）、新城的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）和物業(yè)保修金（以下簡稱保修金）。各縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門為縣（區(qū)）維修資金管理機構，代為統(tǒng)一管理轄區(qū)內(nèi)的專項維修資金和保修金。

賦予縣級社會事務管理權限的管委會，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理及專項維修資金、保修金的管理工作。

各級有關職能部門按照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)同實施本辦法。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。



第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有并承擔《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利和義務。

第五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按以下標準劃分：

（一）屬同一規(guī)劃地塊且相對獨立封閉的建筑物群體，應當劃歸為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（二）相鄰規(guī)劃地塊，但區(qū)內(nèi)道路相連，主要配套設施、設備共用的可以劃歸為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）舊城區(qū)內(nèi)新開發(fā)建設的房屋，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)合并區(qū)域內(nèi)2/3以上業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求物業(yè)所在地居民委員會（以下簡稱居委會）的意見。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主少于30戶（含30戶）且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第六條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備召開首次業(yè)主大會條件的，所在地居委會應當在轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導下，牽頭組織建設單位、物業(yè)服務企業(yè)，以及業(yè)主推選的代表(單位或個人)共同組成業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。

首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

無故超過兩年未成立業(yè)主大會的，業(yè)主少于30戶（含30戶）一致同意不成立業(yè)主大會的除外，物業(yè)服務企業(yè)可以決定終止物業(yè)服務，但應當提前三個月以公告形式告知，同時書面告知所在地居委會和物業(yè)主管部門。

第七條 新建物業(yè)交付后，首屆業(yè)主大會召開前，所在地居委會牽頭組建由居委會、業(yè)主代表、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)組成的物業(yè)前期綜合協(xié)調(diào)管理小組，負責綜合協(xié)調(diào)、解決前期物業(yè)管理、物業(yè)服務中出現(xiàn)的各類問題。

建設單位應將業(yè)主相關資料抄送所在地居委會。

第八條　業(yè)主可以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會或推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會前，就業(yè)主大會擬定的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權的意見須經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主本人不簽字的，視作未參加業(yè)主大會，但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的，從其約定。

第九條 業(yè)主大會成立后，應根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定依法行使管理職能。

業(yè)主大會或受業(yè)主大會委托的業(yè)主委員會應當確定管理區(qū)域今后的管理方式，并在業(yè)主大會成立后三個月內(nèi)與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)。無故逾期不交接的，物業(yè)服務企業(yè)可以退出管理。

第十條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定成立，并嚴格按照《浙江省物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的有關規(guī)定行使職能。

第十一條　業(yè)主委員會每屆任期為三至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，由上一屆業(yè)主委員會組織換屆選舉，逾期未換屆的，由居委會牽頭做好換屆工作。原業(yè)主委員會應當按照《浙江省物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定辦理移交。

第十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第十三條　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則應當依據(jù)《物權法》及物業(yè)管理相關法規(guī)，對相關事項依法作出約定。

第十四條　非業(yè)主使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主與非業(yè)主使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

非業(yè)主使用人違反本辦法和管理規(guī)約的，業(yè)主應當承擔連帶責任。

第十五條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，按照《物權法》相關規(guī)定處理。



第三章 前期物業(yè)管理

第十六條　新建總建筑面積在10萬平方米以上（含10萬平方米）的商住項目、2萬平方米以上（含2萬平方米）的商業(yè)（辦公）項目，應當采取公開招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于3個或物業(yè)規(guī)模小于上述標準的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第十七條 建設單位應當在物業(yè)竣工驗收前，將相關資料移交前期物業(yè)服務企業(yè)，并由前期物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)及相關設施設備。

第十八條　物業(yè)服務企業(yè)應與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同，履行以下主要職責：

（一）熟悉場地，掌握物業(yè)管理區(qū)域的管網(wǎng)、線路布置及設施設備功能等情況；

（二）督促建設單位按設計方案、向業(yè)主承諾的內(nèi)容、招標書所列內(nèi)容如期完成各項配套設施設備安裝及相關場地建設；

（三）查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備狀況，并提出整改意見；

（四）向物業(yè)買受人解釋物業(yè)管理政策；

（五）結合物業(yè)管理特點，對設計方案提出建議；

（六）做好房屋交付中接待業(yè)主入住的各項準備工作；

（七）做好交房開始至業(yè)主委員會成立止的物業(yè)服務工作；

（八）做好其它合同約定的服務事項。

第十九條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)小區(qū)內(nèi)附屬設施、附屬用房的所有權歸屬。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的附屬設施、附屬用房不得改變使用性質(zhì)，并應向業(yè)主開放，以業(yè)主為主要服務對象。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建設單位應在物業(yè)銷售合同中約定車位、車庫的歸屬。

物業(yè)交付滿1年，業(yè)主仍未明示購買或承租車位、車庫的，建設單位有權將車位、車庫向物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人出租，但業(yè)主擁有優(yōu)先承租權。向物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人出租的，租期不得超過3年；租期屆滿，在無業(yè)主購買或承租情況下，可以續(xù)租。

第二十一條 建設單位不得向購房人承諾降低或減免物業(yè)服務費。已作出承諾的，應作為不良行為記入建設單位誠信檔案，其降低或減免部分款項須由建設單位向物業(yè)服務企業(yè)補足。

第二十二條　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交《浙江省物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定的相關資料，同時還應移交綠化的相關資料。

第二十三條　物業(yè)管理用房應當安排在區(qū)域內(nèi)交通方便處，其具體位置應在建設工程規(guī)劃許可證中明確標注。

物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)為住宅（或商住）的，按照不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的可確權總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的可確權總建筑面積的千分之三。物業(yè)管理用房不包括門崗、監(jiān)控室、設備房等配套用房。

物業(yè)管理用房的經(jīng)營收入用途由業(yè)主大會決定，主要用于共用設施設備維修，也可用于補充物業(yè)服務經(jīng)費。



第四章 物業(yè)服務、物業(yè)的使用與維護

第二十四條　物業(yè)服務企業(yè)應當建立企業(yè)負責人業(yè)主接待日制度，定期接受業(yè)主的咨詢與投訴，并做好相應的記錄。

第二十五條 物業(yè)項目負責人應當接受物業(yè)主管部門組織的定期培訓。物業(yè)服務企業(yè)聘請未經(jīng)培訓合格的人員擔任物業(yè)項目負責人的，取消該項目的評優(yōu)、評先等資格。

第二十六條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時、全額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。

第二十七條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)非營業(yè)性的公共用水、用電應當以居民生活類價格標準收取費用。

第二十八條 物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案，企業(yè)的誠信情況作為企業(yè)資質(zhì)升級、評先、招投標的主要依據(jù)。

第二十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權屬證書載明的用途和規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，依法辦理相關手續(xù)。

第三十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和省、市有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

確需改變建筑物外形外觀的，不得侵占公共空間，并且應當經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意，由整幢業(yè)主共同申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后實施。

第三十一條 給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

專業(yè)單位實施共有設施設備維修、養(yǎng)護、更新改造，應當提前7日公示，告知物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)。

專業(yè)單位在實施維修、養(yǎng)護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部分、其他設施設備的，應當事前公示告知全體業(yè)主并征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意，依法辦理相關手續(xù)；業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當給予配合和支持。

專業(yè)單位臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部位、其他設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)公共照明等費用由業(yè)主共同承擔。



第五章 物業(yè)專項維修資金

第三十三條 2000年12月31日前已按相關規(guī)定在市、縣（區(qū)）范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用的物業(yè)維修費用應在此日前交存的統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)專項維修資金的增值部分中列支。

在本辦法實施前，根據(jù)有關規(guī)定已在物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用專項維修資金的，仍以小區(qū)為核算單位，在小區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，業(yè)主大會另有決議的，按業(yè)主大會決議施行。

第三十四條 專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。

定海、普陀二區(qū)普通低層、多層商品住宅物業(yè)及與之相連的非住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的按50元/m2交存；設有電梯的多層和中高層住宅及與之相連的非住宅物業(yè)，按70元/m2交存；高層住宅及與之相連的非住宅物業(yè)按90元/m2交存。

岱山、嵊泗兩縣物業(yè)維修資金的交存標準由物業(yè)主管部門會同同級財政部門確定，報經(jīng)縣人民政府批準后公布。

專項維修資金的交存標準需要調(diào)整的，由市、縣維修資金管理機構提出意見，物業(yè)主管部門會同同級財政部門確定后，報市、縣人民政府批準后執(zhí)行。

第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房及其他配套用房的專項維修資金由建設單位交存并設立分戶帳。

第三十六條 交存的專項維修資金自資金實際到達管理機構專項維修資金專戶之日起計息。

當年交存或使用部分的專項維修資金按活期存款利率計息，其余部分按一年期定期存款利率計息。專項維修資金利息實行一年一結，定期計入業(yè)主分戶帳內(nèi)。

第三十七條 管理機構的管理費用，從專項維修資金增值部分扣除業(yè)主分戶帳增值部分后，提取一定比例使用，納入維修資金管理機構部門預算。管理費用應與專項維修資金分賬核算。

實行業(yè)主自主管理的，管理費用由業(yè)主大會決定。

第三十八條 業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續(xù)交專項維修資金。實施物業(yè)管理且已成立業(yè)主大會的小區(qū)由業(yè)主大會制定續(xù)籌方案；未實施物業(yè)管理或未成立業(yè)主大會的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會會同相關業(yè)主制定續(xù)籌方案。續(xù)籌方案須經(jīng)維修資金管理部門核準后組織實施。

實行業(yè)主自主管理的，續(xù)籌方案由業(yè)主大會決定。

第三十九條 業(yè)主委員會（居委會）應將以下情況向全體業(yè)主公示：

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存金額；

（二）專項維修資金的使用方案、施工項目及其預結算；

（三）發(fā)生列支的其他項目、費用分攤情況；

（四）其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可要求業(yè)主委員會（居民委員會）復核。業(yè)主委員會（居民委員會）應在15日內(nèi)予以答復。

第四十條 劃撥物業(yè)專項維修資金，應由業(yè)主委員會（居委會）提出申請，并提供以下材料：

（一）《物業(yè)專項維修資金劃撥申請表》；

（二）業(yè)主委員會（居委會）與施工單位簽定的施工合同（附施工單位資質(zhì)證明）；

（三）業(yè)主大會或相關業(yè)主出具的書面確認資料；

（四）專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主名冊；

（五）經(jīng)業(yè)主委員會（居委會）審核的資金使用預算書；

（六）經(jīng)辦人身份證復印件（原件校驗）、委托書；

（七）專項維修資金使用方案；

（八）其他應提供的資料。

第四十一條 設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新，應急備用金為前期實際交存的專項維修資金總額的5%。應急備用金使用后，業(yè)主委員會（居委會）應及時辦理核銷手續(xù)，經(jīng)維修資金管理機構核實后補足應急備用金。

辦理核銷手續(xù)，應提供工程施工合同、工程結算書、業(yè)主委員會（居委會）的確認意見等相關資料。

第四十二條 專項維修資金結算撥付，須提供以下材料：

（一）工程質(zhì)量驗收意見；

（二）經(jīng)審核的工程結算書；

（三）經(jīng)辦人身份證復印件（原件校驗）、委托書；

（四）其他規(guī)定材料。

第四十三條 業(yè)主自主管理專項維修資金的，按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會應根據(jù)業(yè)主大會的決議在銀行開設專項維修資金專用賬戶；

一個業(yè)主委員會只能在一家銀行開立一個專項維修資金專用賬戶；

（二）業(yè)主委員會開戶后，持業(yè)主大會決議及銀行開戶證明，到所在地專項維修資金管理機構備案；

（三）維修資金管理機構應在備案后15日內(nèi)將該物業(yè)管理區(qū)域交存的專項維修資金本息劃轉，業(yè)主委員會應出具收據(jù)。

第四十四條 專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主大會必須形成決議，其決議應包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)小區(qū)專項維修資金使用管理制度（含管理費用提取方案、業(yè)主大會授權業(yè)主委員會負責專項維修資金日常管理的內(nèi)容等）、應急支取預案；

（二）以業(yè)主委員會的名義開設本物業(yè)管理區(qū)域的維修資金賬戶；

（三）選擇一家銀行（分支機構）開立維修資金賬戶；

（四）由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上業(yè)主同意本物業(yè)小區(qū)專項維修資金使用管理方案的簽名；

（五）確定專項維修資金賬戶的責任人；

（六）其他與維修資金有關的決議事項。

第四十五條 本辦法發(fā)布之日后竣工，尚未辦理房屋產(chǎn)權初始登記的物業(yè)，均應按本辦法規(guī)定的標準交存物業(yè)專項維修資金。建設單位已按原交存標準向業(yè)主代收的，在物業(yè)交付時按現(xiàn)標準補收。

本辦法發(fā)布前已完成房屋產(chǎn)權初始登記的，仍按原標準交存專項維修資金。



第六章 物業(yè)保修金

第四十六條 建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的物業(yè)保修金存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。

物業(yè)建筑安裝總造價的確定，以該物業(yè)工程項目的中標價為準。中標后因項目調(diào)整，實際竣工面積與中標時確定的面積不一致的，總造價按照以下公式折算：

總造價=中標價×（實際竣工面積/中標確定面積）

第四十七條 保修金交納范圍按《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條 住宅物業(yè)建設單位向物業(yè)所在地保修金管理機構交納住宅物業(yè)保修金時應遞交下列資料：

（一）物業(yè)工程項目中標通知書；

（二）物業(yè)建筑安裝工程施工合同；

（三）物業(yè)建設工程施工許可證；

（四）物業(yè)建筑總平面圖（竣工圖）；

（五）物業(yè)及其保修金清單；

（六）其他必需的材料。

保修期限自物業(yè)交付消費者之日起計算。

第四十九條 使用保修金，應由業(yè)主提出并提供以下資料：

（一）建設單位不履行保修責任或無法履行保修責任的相關證明；

（二）符合使用保修金的情況；

（三）業(yè)主委員會或居民委員會的證明。

具體申請程序參照本辦法第四十條規(guī)定。

第五十條 建設單位應做好物業(yè)保修期內(nèi)的物業(yè)維修工作，物業(yè)保修金在到期返還建設單位前，除在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示征求業(yè)主意見外，還應當征求物業(yè)服務企業(yè)的意見。

第五十一條 保修金的管理費用，從保修金增值收益中提取一定比例使用，納入維修資金管理機構部門預算，與保修金分賬核算。



第七章 附 則

第五十二條 其他物業(yè)的專項維修資金、保修金的管理參照本辦法執(zhí)行。

第五十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人與業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議，可以要求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會調(diào)解。

第五十四條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行自我管理的，依照本辦法相關規(guī)定執(zhí)行。

第五十五條　 本辦法自2009年8月1日起施行，原《舟山市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及舟山市物業(yè)專項維修資金的有關規(guī)定同時廢止。