杭州市物業服務企業退出項目管理暫行辦法

杭物改 〔2010〕1號


各有關單位：
為進一步規范我市物業管理行業的有序進入和退出機制，維護當事人的合法權益，做好項目管理的銜接工作，保持業主正常生活秩序，我們在調研基礎上制訂了《杭州市物業服務企業退出項目管理暫行辦法》，現將該辦法印發給你們，請認真貫徹執行。
附：《杭州市物業服務企業退出項目管理暫行辦法》

杭州市物業管理改善工程領導小組
二0一0年二月一日








附件：
杭州市物業服務企業退出項目管理暫行辦法

第一條（目的依據）為了規范物業服務企業退出項目管理的活動，維護當事人的合法權益，做好項目管理的銜接工作，保持業主正常生活秩序，根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》和國家有關法律、法規、政策，結合本市實際，制定本辦法。
第二條（適用范圍）本辦法所稱物業管理項目，是指物業服務企業與開發建設單位、業主根據物業服務合同的約定提供服務的項目。
杭州市區范圍內（不含蕭山區、余杭區，下同），因物業服務合同期滿未續約或者提前解除合同，物業服務企業退出項目管理的活動，適用本辦法。
第三條(退出原則)退出項目管理應當本著維護社會穩定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。
第四條（管理職責）市物業管理行政主管部門（簡稱市物業主管部門，下同）負責全市物業服務企業退出物業項目管理過程的監督工作。
各區物業管理行政主管部門（簡稱區物業主管部門，下同）負責本轄區內物業服務企業退出物業項目管理過程的監督、業務指導工作。
各區人民政府負責制訂本轄區內小區管理應急預案，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）（簡稱街道，下同）對本轄區內物業服務企業退出項目管理的工作實施監督和組織協調，按《關于進一步加強住宅小區綜合管理的若干意見》的規定根據實際情況召開相應級別的聯席會議。社區協助街道做好有關工作。
各級建設、規劃、市政公用、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商行政等相關職能部門要按照各自工作職責，加強與物業管理行政主管部門的協調配合，協助做好物業服務企業退出項目管理階段的銜接工作。
供水、供電、供氣、供熱等專業單位應當嚴格履行職責，協助區人民政府和有關部門做好物業服務企業退出項目管理階段的工作。
第五條（物業服務企業義務）物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應職責，協助解決項目遺留問題，做好新老物業管理的銜接工作，保持項目管理的連續性。
第六條（業主義務）業主大會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，慎用辭退權，保證業主的正常生活秩序。
第七條（開發單位義務）房地產開發建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決項目遺留問題，為物業管理順利開展提供保證。
第八條（前期物業管理期間）前期物業管理期間，是指物業開始銷售（預售）起，至業主大會成立并與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之日前的物業管理。在前期物業管理期間，物業服務企業或開發建設單位要求提前解除合同的，應于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。開發建設單位應當及時另行選聘不低于原企業資質的物業服務企業，物業服務標準、收費標準按原物業服務合同約定的標準執行。物業項目符合杭州市物業管理招投標要求的，應由開發建設單位按規定重新招標。開發建設單位應于新物業服務企業確定后10日內將更換物業服務企業的情況書面函告物業買受人，并抄報物業項目所在區物業主管部門、街道和社區。
第九條（物業服務企業提前解除合同）物業服務合同期限未滿，物業服務企業要求提前解除合同的，適用下列程序：
（一）物業服務企業應當在擬解除合同日前3個月，將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業主委員會，并同時告知當地街道、社區和區物業主管部門。
（二）業主委員會應于收到書面通知后3日內將物業企業退出的相關事宜在物業管理區域內進行公告征求業主意見，公告時間不少于7天。公告期滿持異議業主未超過建筑物總面積1/2且總人數1/2的，業主委員會應及時與物業企業就退出事宜進行協商，并依法簽訂退管協議。退管協議應在物業管理區域內公告7天，同時抄報項目所在區物業主管部門、街道和社區。
（三）業主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內在當地街道、社區的指導下開展選聘新物業服務企業的工作，并于擬解除合同之日前依法與新物業服務企業簽訂物業服務合同。
（四）公告期滿持異議業主超過建筑物總面積1/2且總人數1/2或雙方未達成退管協議的，原物業服務合同繼續履行，有異議的一方應通過司法途徑解決。
第十條（業主提前解除合同）物業服務合同期限未滿，業主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：
（一）業主委員會或占建筑物總面積20%且總人數20%以上業主提議提前解除合同的，業主委員會應當自收到提議之日起20日內籌備召開業主大會進行表決。在召開業主大會１５日前，將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業管理區域內公告，同時告知當地街道、社區。擬解除合同時間不得少于召開業主大會表決之日后三個月。
（二）經業主大會表決通過提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決議后３日內，將解約原因、解約時間和同意承擔的違約責任書面告知物業服務企業，并及時與物業服務企業協商退出事宜，依法簽訂退管協議。退管協議應在物業管理區域內公告7天，并抄報項目所在區物業主管部門、街道和社區。
（三）業主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內在當地街道、社區的指導下開展選聘新物業服務企業的工作，并于擬解除合同之日前依法與新物業服務企業簽訂物業服務合同。
（四）業主大會表決未通過或雙方未達成退管協議的，原物業服務合同繼續履行，有異議的一方應通過司法途徑解決。
（五）業主大會已對提前解除合同事宜進行表決的，對業主大會決議有異議的業主、使用人不得以串連、在物業區域內張貼大小字報等形式影響物業的穩定秩序。
第十一條（合同期滿未續約）業主委員會應于物業服務合同期滿前三個月，在當地街道、社區的指導下組織召開業主大會續聘或選聘物業服務企業，并在物業服務合同期滿前簽訂新的物業服務合同。業主大會決定不續聘原物業服務企業的，應于業主大會決議后10日內書面告知原物業服務企業，同時抄報項目所在區物業主管部門、街道和社區。
第十二條（移交要求）符合第八、九、十、十一條情形物業服務合同終止的，原物業服務企業應當做好以下工作：
（一）原物業服務企業應當在合同終止之日前１個月，在物業區域內公布物業經營性收入的收支情況；
（二）原物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會（開發建設單位）、新物業服務企業移交下列資料和財物：
1、利用物業共用設施、共用場地等所得收益的收支情況明細帳和余額；
2、物業管理用房和屬于業主共同所有的其他財物；
3、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫，地下管網工程竣工圖等相關資料；
4、共用設施設備清單；
5、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
6、業主名冊和業主水、電表抄見數；
7、多收的物業服務費、能耗費等相關費用；
8、物業管理商業用房的出租合同以及利用屬業主所有的共用部位經營的相關資料；
9、物業管理需要的其他資料；
10、實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。
第十三條（物業查驗）新的物業服務企業進駐物業時，應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業和業主委員會蓋章。存在爭議的，應當在查驗記錄中載明。
第十四條（糾紛協調）合同未解除前，物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業主大會選聘新物業服務企業。業主應當按時交納物業服務費至合同解除之日。
（一）原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可委托新物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費，也可以自行收取，但不得影響業主的正常生活、工作秩序。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助。
（二）業主委員會對原物業服務企業提供的帳目有異議的，可聘請專業審計機構進行財務審計，審計費用可從屬業主所有經營性收益中支出，業主委員會應向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合作好審計工作。
（三）新舊物業服務企業應本著友好合作的態度辦理交接工作，交接過程中出現的不同意見，可由當地街道和社區會同區物業主管部門組織協調，協調無效的，應通過司法途徑解決。
第十五條（特殊情況處理）在物業交接、查驗過程中如出現業主委員會未成立或未能履行職責的情況，可在業主代表和當地街道、社區的鑒證下，由新舊物業服務企業自行辦理交接、查驗手續。
第十六條（特殊情況處理）物業服務合同期滿雙方當事人不再續約，或經雙方約定提前解除物業服務合同，但業主大會在規定時間內未能選聘到新的物業服務企業接管的，適用下列程序：
（一）在合同到期1個月前，業主或業主大會仍未選聘到新物業服務企業，業主委員會或原物業服務企業應當到物業所在街道和社區備案，并告知物業所在區物業主管部門。
（二）街道和社區接到業主委員會或物業服務企業備案后５個工作日內，應會同區物業主管部門到物業管理區域聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。
（三）街道、社區應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業，指導業主大會與新接管的物業服務企業簽訂物業服務合同。區物業主管部門應主動提供相關信息，協助做好選聘工作。
（四）物業服務企業退出項目管理時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道應將有關情況書面報送所在區人民政府。區人民政府應當及時按照制定的小區管理應急預案組織街道、區市容環衛、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等基本服務工作。實際發生的費用由業主交納，各專業部門自行上門收取，也可委托社區代為收取，業主委員會應配合相關部門作好收費工作。
第十七條（合同終止條件）物業服務企業和業主、業主大會應當按照物業服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。
第十八條（法律責任）物業服務企業不按本辦法規定程序做好退出銜接工作的，由當地區物業主管部門將該企業的不良行為書面報送市物業主管部門，記入該企業誠信檔案，并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業一年內參與物業服務項目招投標的資格，其管理的物業項目三年內不得參與國家、省、市的物業管理示范（優秀）項目評選活動。
第十九條（指導原則）因項目規模較小導致物業服務企業退出項目管理的，區物業主管部門要會同街道、社區從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合，推進物業管理上水平。
第二十條（參照執行）本辦法蕭山區、余杭區和各縣（市）可參照執行。
第二十一條（施行時間）本辦法自發布之日起施行。