市政府關于修訂印發無錫市城市房屋拆遷估價管理規定的通知

錫政發〔2009〕75號


各市（縣）和各區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　為進一步完善我市城市房屋拆遷政策，根據建設部《房地產估價機構管理辦法》等法律、法規規定，市政府決定，對現行的《無錫市城市房屋拆遷估價管理規定》（錫政發〔2004〕306號）部分條款予以修訂，現將修訂后的《無錫市城市房屋拆遷估價管理規定》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　二○○九年三月二十日

　　無錫市城市房屋拆遷估價管理規定

　　第一條　為規范本市房屋拆遷估價行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，保障城市建設的順利進行，根據國家及省、市房地產估價和房屋拆遷管理的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。

　　第二條　在本市城市規劃區國有土地上進行房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本規定。

　　第三條　本市設立房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會），負責對拆遷估價進行技術指導和估價技術鑒定。

　　估價專家委員會應當建立擁有一定數量資深注冊房地產估價師及房地產管理、城市規劃、司法等方面專家在內的房地產評估專家庫，并定期公布和更新專家庫名錄。

　　第四條　房屋拆遷估價應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

　　第五條　房屋拆遷估價必須由取得省級以上建設行政主管部門核準的三級以上（含三級）資質的專業房地產價格評估機構（以下簡稱估價機構）承擔。未取得房地產估價三級以上（含三級）資質的估價機構，或信用檔案管理中發現重大問題的，不得承擔房屋拆遷估價業務。

　　符合條件的房屋拆遷估價機構，由市房產管理局會同市建設局每年向社會公告一次，供拆遷當事人選擇。

　　第六條　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內被拆遷房屋，原則上只能委托一家估價機構進行評估，拆遷總戶數達到500戶以上的，可以由兩家估價機構共同評估，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等統一執行標準后，方可進行估價活動。

　　拆遷估價機構的選定過程應當公開、透明，采取拆遷當事人共同選擇的方式。一般先由拆遷人在報名參與且符合條件的估價機構中選擇一家估價機構，然后在拆遷地點公告征詢被拆遷人意見。如果3日內同一項目半數以上被拆遷人對估價機構不持有異議，則可確定該估價機構承擔拆遷項目估價工作；如果半數以上被拆遷人對此提出異議，則由房屋拆遷管理部門在報名參與拆遷估價并符合條件的其他估價機構中抽簽確定。房屋拆遷管理部門應當在組織抽簽前3日內，在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。

　　第七條　拆遷估價機構選定后，拆遷人應當與拆遷估價機構訂立書面拆遷估價委托合同。

　　第八條　從事拆遷估價的人員必須為房地產估價師和房地產估價員。房地產估價師是指經全國房地產估價師執業資格統一考試合格，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員；房地產估價員是指通過省建設行政主管部門組織的考試，取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。

　　拆遷估價人員進行估價活動，應在拆遷現場向被拆遷人、房屋承租人出示《房地產估價師注冊證》或《房地產估價員崗位合格證》，做好評估咨詢、解釋工作；未出示有效證件的，被拆遷人或者房屋承租人有權拒絕配合評估。

　　第九條　受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。

　　估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

　　第十條　估價機構接受拆遷估價委托后，應當指定專門估價人員，依據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）、《無錫市城市房屋拆遷估價技術規范》及拆遷法規、規章的有關規定，按照委托合同約定的時間和要求，進行房屋拆遷估價并提交規范性的估價報告。

　　《無錫市城市房屋拆遷估價技術規范》由市房產管理局會同市建設、國土、物價、財政部門另行制定。

　　第十一條 對成片簡、舊房屋及非成套獨用居住房屋和成套居住房屋，拆遷人應當委托估價機構做抽樣估價報告。抽樣估價的樣本房屋應當是在拆遷范圍內與多數被拆遷房屋相類似的房屋，抽樣估價結果作為該項目被拆遷房屋評估的基準價格。

　　第十二條　拆遷當事人應當如實向估價機構提供拆遷估價所需的資料，并協助估價機構開展現場查勘等工作；因拆遷當事人未如實提供有關資料，造成評估失實或其他后果的，由拆遷當事人承擔相應責任。

　　第十三條　拆遷估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案資料的，可憑有效的房屋拆遷估價委托合同，向房地產權屬登記部門辦理檔案資料查閱手續，房地產權屬登記部門應當積極配合。

　　第十四條　拆遷估價人員應當事前通知被拆遷房屋當事人并對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由查勘估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和拆遷估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在分戶估價報告中作出相應說明后，估價機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估。

　　第十五條　拆遷估價前，應當依法明確被拆遷房屋的性質（含結構、用途等）和面積。

　　被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；一棟房屋有兩種以上（含兩種）結構或用途、房屋所有權證與土地使用權證記載的用途不一致以及權屬檔案無記載或與權屬證書及檔案資料記載不一致時，以城市規劃部門核發建設工程規劃許可證時確定的性質為準；被拆遷人或房屋承租人具有工商營業執照并已持續經營一年以上的房屋（需提供拆遷前一年的持續營業稅單），考慮非住宅房屋經營實際情況，可在被拆房屋按原產權性質拆遷評估價格的基礎上增加一定的拆遷補貼。

　　經營面積按土地變更后相對應的房屋建筑面積或房屋租賃備案的面積認定；被拆遷房屋的面積在權屬證書及權屬檔案中無記載或與權屬證書及權屬檔案中記載不一致以及部分房屋拆遷時，由拆遷人委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算并經房屋權屬登記機構審核確認后作為估價依據。

　　被拆遷人改變被拆遷房屋用途性質的，應當依法辦理相應的規劃、土地、房屋用途變更手續。未依法辦理變更手續的，拆遷時仍按原房屋產權證上載明的用途進行評估。

　　第十六條　市房產管理局委托房屋產權登記機構根據權屬登記資料和房地產市場實際成交情況，定期公布不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格和二手房成交案例。

　　拆遷估價機構應當參照房屋產權登記機構定期公布的房地產市場價格，選取類似房地產成交案例，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行評估。

　　第十七條　估價機構應當將初步估價結果告知拆遷當事人（其中分戶估價結果告知被拆遷人），拆遷人應當在5日內公示初步估價結果，估價機構進行現場說明，7日內拆遷當事人可以反饋有關意見。

　　公示期滿后，估價機構應當結合拆遷當事人反饋的意見盡快結束評估工作，并向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

　　第十八條　拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

　　第十九條　拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以選擇以下一種方式處理：

　　（一）申請原估價機構復估。原估價機構應當在收到復估申請起5日內向申請人出具復估結論。原估價機構調整評估結果的，應重新出具估價報告并注明調整原因。

　　（二）另行委托符合條件的估價機構重新評估。受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

　　第二十條　拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異，且協商達不成一致意見的，自收到復估報告或另行委托的估價報告、分戶估價報告之日起5日內，可以向市房地產估價專家委員會申請評估鑒定。

　　原出具估價報告機構應當向估價專家委員會提供評估報告、評估技術報告和其他有關資料，配合估價專家委員會做好鑒定工作。

　　第二十一條　受理拆遷估價技術鑒定申請后，估價專家委員會應當在10日內指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

　　經鑒定估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當重新出具估價報告。

　　鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

　　第二十二條　估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

　　第二十三條　房屋拆遷評估費由委托評估的拆遷當事人承擔。評估報告被鑒定為存在技術問題的，估價機構應當將所收評估費用退還委托人。

　　拆遷當事人另行委托其他估價機構重新估價的，評估費由委托人預交，評估費由被鑒定存在技術問題的估價機構承擔，否則由委托人承擔。

　　房屋拆遷評估鑒定費用由申請人預交。經鑒定機構鑒定，評估報告被鑒定為存在技術問題的，鑒定費用由出具估價報告的估價機構承擔，否則由申請人承擔。

　　房屋拆遷評估費由物價部門制定公布。鑒定費的收費標準可參照房屋拆遷評估費標準執行。

　　第二十四條　對有下列行為之一的估價機構和估價人員，由市房產管理局依據《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定進行處罰，并記入其信用檔案：

　　（一）違反《無錫市城市房屋拆遷估價技術規范》，出具有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏的估價報告的；

　　（二）與拆遷當事人一方串通，損害另一方合法權益的；

　　（三）以商業賄賂等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；

　　（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；

　　（五）不履行評估技術咨詢或復估解釋義務以及不配合估價鑒定工作的；

　　（六）經估價鑒定專家組認定，估價報告存在技術問題或未被采用的分戶報告超過全年分戶評估報告總量10%（含）的；

　　（七）違反有關法律、法規、規章規定的其他情形。

　　第二十五條　以產權調換作為房屋拆遷補償、安置方式，對所調換房屋的房地產市場價格進行評估的，參照本規定執行。

　　第二十六條 本規定中有關工作時限的規定，是指工作日，不包含節假日。

　　第二十七條　江陰、宜興市可以結合本地實際，參照本規定制定實施細則。

　　第二十八條　本規定自發文之日起施行。