自貢市人民政府辦公室關于印發《自貢市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》的通知

自府辦發〔2009〕30號


各區、縣人民政府，市級各部門：
《自貢市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。




二〇〇九年九月二日



自貢市集體建設用地使用權流轉管理辦法
（試 行）

第一章 總 則

第一條 為了統籌城鄉經濟社會發展，優化土地資源配置，規范集體建設用地使用權流轉管理，維護土地所有者和土地使用者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)等法律、法規和文件的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 在市、縣人民政府批準的試點區域內，合法取得的集體建設用地使用權流轉適用本辦法。
第三條 集體建設用地在符合土地利用總體規劃和村莊、集鎮建設規劃，保持土地所有權不變的前提下，實行使用權有償、有限期流轉。
第四條 市、縣國土資源行政主管部門負責本轄區范圍內集體建設用地使用權流轉的管理和監督工作。
各區國土資源行政主管部門負責本轄區范圍內集體建設用地使用權流轉管理的具體事務性工作。

第二章 產權界定
第五條 農民集體所有的土地依法屬于組農民集體所有的，由組集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六條 集體建設用地使用者，為合法取得集體建設用地使用權的自然人、法人或其他組織。
第七條 集體建設用地由市、縣人民政府登記造冊、頒發集體土地所有證和集體土地使用證。

第三章 流轉管理

第八條 流轉的集體建設用地必須合法取得：
（一）依照法律、法規和政策規定，經市、縣人民政府批準，辦理了集體建設用地批準手續的，為合法取得的集體建設用地。
（二）按照審批權限，經國土資源部、四川省國土資源廳批準，實施農村集體建設用地整理，將整理節約的建設用地指標掛鉤到符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的區域使用，為合法取得的集體建設用地。
第九條 集體建設用地使用權流轉包括劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押等形式。
第十條 集體建設用地使用權劃撥是指集體土地所有者將集體建設用地使用權以劃撥方式提供給土地使用者，并由土地使用者支付相應土地補償費用的行為。以劃撥方式提供土地使用權必須符合劃撥用地范圍。
第十一條 集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將集體建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費的行為。
第十二條 集體建設用地使用權轉讓，是指土地使用者將集體建設用地使用權再轉移的行為。
第十三條 集體建設用地使用權出租，是指土地所有者或使用者作為出租人，將集體建設用地使用權租賃給承租者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地使用權出租合同，并按合同約定支付土地使用權租金的行為。
第十四條 集體建設用地使用權抵押，是指抵押人將其合法的土地使用權以不轉移所有權和使用權的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。除法律、法規另有規定可以抵押的外，集體所有的土地使用權不能抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。
第十五條 集體土地所有者將集體建設用地使用權劃撥、出讓、出租和抵押的，須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表書面同意，涉及現使用權人的須經現使用權人同意。
第十六條 有下列情形之一的集體建設用地使用權不得流轉：
（一）不符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的；
（二）違法占用的集體建設用地；
（三）土地權屬有爭議的；
（四）司法機關依法裁定查封的；
（五）初次流轉后，土地使用者未按流轉合同約定履行合同擬再次流轉的；
（六）以其他形式限制土地權利的。
第十七條 集體建設用地使用權流轉可以采取劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等方式。
集體建設用地用于基礎設施、公益事業等用途的，可以劃撥方式辦理集體建設用地使用權手續。
集體建設用地用于工業、商業、旅游業用途以及有兩個以上意向用地者的，應當進入市、縣土地有形市場采取招標、拍賣、掛牌等方式公開交易。
第十八條 市、縣國土資源行政主管部門建立城鄉統一的建設用地流轉市場，集體建設用地使用權流轉成交后，雙方應當簽訂集體建設用地使用權流轉合同。
集體建設用地使用權流轉合同示范文本由市國土資源局制定。
第十九條 集體建設用地使用權劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押等按下列程序辦理：
（一）土地所有者持經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意集體建設用地使用權流轉的決議和集體土地所有證，向土地所在地國土資源行政主管部門提出流轉申請，經市、縣人民政府審批后，由市、縣國土資源局核發同意流轉批準書。
（二）土地所有者取得同意流轉批準書后，按本辦法第十七條的規定實施流轉，并與土地使用者簽訂集體建設用地使用權流轉合同。
（三）土地使用者持同意劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押的決議、批準書、集體建設用地使用權流轉合同等資料，到土地所在地縣（區）國土資源行政主管部門申請辦理土地使用權登記，由土地所在地的市、縣人民政府頒發集體土地使用證。
第二十條 集體建設用地可以用于基礎設施、公益事業、建設農民住房以及工業、商業、旅游業。
土地使用者應當按照規劃確定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途；確需改變土地用途的，應當事前報經原批準機關批準。
第二十一條 集體建設用地使用權初次流轉最高年限不得超過同用途國有土地使用權出讓最高年限，再次流轉年限不得超過初次流轉合同約定年限的剩余年限。
第二十二條 集體建設用地使用權再次流轉的，流轉雙方持集體土地使用證、前次流轉合同和再次流轉合同等資料向原登記機關申請辦理變更登記手續。
第二十三條 集體建設用地使用權再次流轉，地上建筑物及其附著物隨之流轉；地上建筑物及其附著物流轉，集體建設用地使用權隨之流轉。
第二十四條 流轉雙方應當按照合同約定支付土地使用費和提供土地。一方違約的，另一方有權解除合同，并按流轉合同約定請求違約賠償。
第二十五條 流轉合同約定的土地使用期屆滿，土地使用者要求續期的，應當于土地使用期屆滿前1年內向集體土地所有者提出申請，經土地所有者同意，重新簽訂流轉合同，支付土地使用費，辦理土地登記后，取得集體建設用地使用權。
第二十六條 流轉合同約定的土地使用期屆滿且不續期的，土地使用者應當到原登記機關辦理土地使用權注銷登記，土地使用權由土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照合同約定處理。
第二十七條 國家因公共利益需要使用集體建設用地的，依法辦理征收手續，集體土地所有者和土地使用者應當服從，原建設用地使用權流轉合同自批準集體土地征收之日終止。
征收土地涉及的地上附著物的補償費支付給附著物所有權人；土地補償費支付給農村集體經濟組織及土地使用者，具體比例由雙方協商確定。
第四章 宅基地流轉

第二十八條 農村村民宅基地嚴格執行一戶一宅的法律規定。在經批準統規統建的集中村購買房屋的，憑區、鄉鎮國土資源管理部門出具的原宅基地退出證明，辦理新的集體土地使用證；凡未退出原宅基地的，不得辦理新的集體土地使用證。農戶出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地。
農村村民依法取得的宅基地由區縣人民政府登記造冊，核發集體土地使用證。
第二十九條 農村村民宅基地的集體建設用地使用權不能設置抵押。
第三十條 鼓勵符合一定條件的農村村民退出宅基地。
農村村民自愿退出宅基地（含房屋）的，宅基地使用權予以注銷，并不得再申請新的宅基地，國土資源行政主管部門為其出具退出宅基地的證明。
農村村民退出的宅基地（含房屋），其建設用地指標由縣（區）人民政府收購儲備，房屋收購價按不低于當地征地住房貨幣補償標準確定，或按不低于當地征地住房現房安置標準進行住房置換，原宅基地由區縣人民政府組織復耕。
收購的零星分散宅基地，具備成片整理條件的，納入土地整理項目區報批立項和驗收，新增的耕地交所在農民集體經濟組織耕種。
第五章 地價和收益管理

第三十一條 市、縣人民政府制定并公布集體建設用地基準地價和集體建設用地使用權流轉最低保護價，并根據城鎮發展和土地市場狀況，對基準地價和最低保護價適時進行調整。
第三十二條 集體建設用地使用權流轉價格不得低于政府公布的該區域的集體建設用地基準地價的70%。
第三十三條 農村集體建設用地使用權初次流轉收益歸集體經濟組織，集體經濟組織應當按照規定統一管理，專戶儲存，專項用于農民的社會保障、城鄉統籌配套建設和農村公益事業。
集體建設用地使用權再次流轉的收益，土地使用者與集體土地所有者有約定的，從其約定；沒有約定的，歸土地使用者所有。
第三十四條 集體建設用地使用權流轉收益由市、縣國土資源行政主管部門負責代流轉方收取，按流轉收益總額的一定比例提取工作經費后劃轉給流轉方，并接受審計部門的監督。

第六章 附 則

第三十五條 集體建設用地閑置1年以上未使用的，參照國有建設用地使用權閑置辦法對閑置責任人進行處理，集體土地所有者對閑置土地負有直接責任的，在土地閑置狀況未改正之前，暫停辦理集體建設用地審批手續。
第三十六條 國家和省對集體建設用地使用權流轉管理若有新的規定，按新的規定執行。
第三十七條 各區縣可以結合實際制定具體實施細則。
第三十八條 本辦法由自貢市國土資源局負責解釋。
第三十九條 本辦法自公布之日起試行。