國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

國稅發[2009]91號


　　各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：
　　為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。
　　
　　
　　
　　 國家稅務總局　
　　 二○○九年五月十二日
　　


土地增值稅清算管理規程

　　第一章 總則
　　第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。
　　第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。
　　第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
　　第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
　　第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
　　主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
　　第二章 前期管理
　　第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。
　　第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
　　第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。
　　第三章 清算受理
　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
　　（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
　　（三）直接轉讓土地使用權的。
　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
　　（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
　　（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
　　（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
　　（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
　　對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
　　第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
　　應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
　　第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
　　（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。
　　（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
　　（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
　　（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
　　第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
　　第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
　　第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
　　第四章 清算審核
　　第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。
　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
　　第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
　　第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
　　必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。
　　第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定
　　（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
　　（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
　　第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
　　（一）取得土地使用權所支付的金額。
　　（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
　　（三）房地產開發費用。
　　（四）與轉讓房地產有關的稅金。
　　（五）國家規定的其他扣除項目。
　　第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
　　（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
　　（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
　　（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
　　（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
　　（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
　　（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
　　第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
　　（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
　　（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
　　（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
　　第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
　　（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。
　　（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。
　　（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
　　第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
　　（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。
　　（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。
　　（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
　　第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
　　（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
　　（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
　　（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
　　（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
　　（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。
　　第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：
　　（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。
　　（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
　　第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：
　　（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
　　（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
　　（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
　　第二十八條 代收費用的審核。
　　對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
　　第二十九條 關聯方交易行為的審核。
　　在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
　　應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
　　第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
　　第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
　　第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
　　第五章 核定征收
　　第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。
　　第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
　　（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
　　（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
　　第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
　　第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。　　
　　第六章 其他
　　第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
　　第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化。
　　
　　附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人適用）　　http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082306.doc
　　2.各類附表
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082307.doc