漯河市人民政府關于印發漯河市城中村改造規定的通知

漯政[2008]37號





各縣區人民政府,經濟開發區管委會,市人民政府各部門,直屬及駐漯各單位:
　　《漯河市城中村改造規定》已經2008年1月8日市政府第13次常務會議通過,現予印發,請遵照執行。




二○○八年三月十三日


漯河市城中村改造規定


第一章　總　則


　　第一條　為保證我市城中村改造依法、和諧、有序進行,加快城市化進程,改善城市面貌,提升城市形象,根據有關法律、法規的規定,結合我市實際情況,制定本規定。
　　第二條　本規定所稱城中村,是指在本市城市建成區范圍內(含郾城區、源匯區、召陵區、經濟開發區)使用集體土地,并以村民委員會或居民委員會為組織形式的農民聚居村落。
　　第三條　本規定所稱村(組),是指改造范圍內的行政村、享有對集體資產處置權的村民組(自然村);本規定所稱村民,是指我市戶籍改革前在冊的農業人口,即城中村原居民,不包括在城中村購置住宅的外來居民。
　　第四條　本規定所稱安置房,是指按照規定的拆遷補償安置標準,由各區人民政府、經濟開發區管委會認定的用于安置村民的新建住宅和安置村(組)辦公用房、集體經濟組織經營用房的新建房屋。
　　第五條　本規定所稱安置開發比,是指安置房的建筑面積與開發商品房的建筑面積之比。城中村改造的安置開發比,按照兼顧各方利益、實現合理利潤、提高開發效益的原則,由各區城中村改造領導小組研究確定。
　　第六條　城中村改造的基本目標:通過城中村改造,把原農民聚居村落變成現代化城市社區。
　　第七條　城中村改造堅持政府主導、市場運作、區級負責、村為主體、群眾自愿、一村一策、讓利于民、多方共贏的原則。
　　第八條　城中村改造的方式:經各區人民政府、經濟開發區管委會批準,可以通過招標、拍賣、掛牌方式確定房地產開發企業參與改造;村(組)可以自行籌集資金進行改造;條件成熟的,也可由各區會同有關部門統一拆遷改造。在村(組)所有土地統一規劃的前提下,可以一次性改造,也可以分步實施改造。
　　第九條　在城中村改造中,市人民政府負責制定政策、指導協調;各區人民政府、經濟開發區管委會是城中村改造的責任主體,在市人民政府的統一領導下,具體負責本區范圍內城中村改造的組織實施;市有關部門和單位應在各自的職責范圍內,做好城中村改造的管理和服務工作。
　　第十條　城中村改造應按照統一政策、統一規劃、因地制宜、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、分步實施的指導思想,充分調動各方面的積極性,依法保護村(組)及村民的合法權益,統籌兼顧國家、集體、個人及投資者的利益。


第二章　規劃管理


　　第十一條　城中村改造的范圍為市人民政府公布的建成區范圍內的村(組)。
　　第十二條　有多個村民組的自然村,應以自然村或村民組為改造單位;村(組)或自然村內的所有土地應統一規劃、統一改造。土地面積不足以改造需要的村(組),可對周邊舊城區進行連片改造,但應當統一規劃、統一改造。
　　第十三條　城中村改造詳細規劃的編制及審批。
　　各區應組織參與城中村改造的開發企業,委托有相應設計資質的規劃設計單位,充分聽取村民意見,編制城中村改造控制性詳細規劃和修建性詳細規劃,報市規劃部門審核批準后實施。
　　第十四條　編制城中村改造規劃應符合下列要求:
　　(一)規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》,委托具有相應資質的規劃設計單位進行。
　　(二)控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》要求的內容進行編制,除依據國家規定的強制性內容外,還應明確以下內容:
　　1.城中村改造的用地范圍;
　　2.根據拆遷安置人口、戶數以及改造村在城市中的區位等因素,合理確定的拆遷安置用地性質和規模,核定村民安置用地、配套開發用地的面積;
　　3.根據城市總體規劃要求,合理確定的其余用地(含政府儲備土地)的土地位置、用地性質和規模;
　　4.根據城市總體規劃、控制性詳細規劃和城市專項規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局;
　　5.根據市城市人防工程規劃,標明人防工程的布局、面積和等級,保證人防工程規劃落實。
　　(三)城中村修建性詳細規劃的編制應以控制性詳細規劃為依據,與開發建設項目相結合,達到國家規定的規劃編制深度要求。
　　第十五條　城中村改造的規劃編制和審批,應當在充分考慮改造城中村具體情況的基礎上,本著積極推進、可操作性強的原則,合理確定城中村改造用地的各項指標,按照國家有關規范要求合理配套公共服務設施和市政基礎設施。確定配套安置房的面積應當廣泛征求村民意見。配套開發的商品房應按照上級有關套型面積控制比例的有關規定執行。
　　第十六條　城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目,應嚴格按照經批準的城中村改造控制性和修建性詳細規劃進行,并按照《城鄉規劃法》的規定履行規劃審批手續。
　　第十七條　城市管理行政執法部門和各區人民政府(經濟開發區管委會)應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度,保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。


第三章　土地管理


　　第十八條　村(組)使用的土地,經村民(股東)大會或代表大會同意,所在區人民政府(經濟開發區管委會)審核確認,按土地利用現狀依照法定程序轉為國有后,依法確認國有劃撥土地使用權,辦理國有土地使用證。
　　村(組)使用的土地,應當以村(組)為單位,一次性全部按《土地登記規則》規定的程序辦理申請和登記發證手續。
　　第十九條　安置房和規定安置開發比以內的配套開發商品房用地,應當按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。規定安置開發比以外的土地,納入市人民政府統一收購儲備范圍,收益由市、區兩級人民政府分成,比例由市人民政府另行確定。
　　第二十條　凡未轉為國有的城中村土地,有關部門不得為其辦理規劃、建設手續,并不得轉讓、出租、抵押;未經批準私自進行開發改造的,按違法用地處理。
　　已登記發證的城中村土地或已經依法辦理出讓的城中村土地,在安置房未完成之前,未經村民(股東)大會或代表大會同意,不得轉讓、出租、抵押。
　　第二十一條　土地面積較少的村(組),可由所在區人民政府(經濟開發區管委會)協調與有富余土地的村(組)聯合進行改造。不能與有富余土地的村(組)聯合進行改造的,政府在確定的安置開發比以內給予一定的土地搭配,所搭配土地上的開發建設享受城中村改造的相關優惠政策。


第四章　建設和拆遷安置


　　第二十二條　城中村改造,應按照規定履行相應的手續,違反本規定開工建設的,規劃、建設等部門和城中村所在區人民政府(經濟開發區管委會)、街道(鄉鎮)、村(組)應當予以制止,并由規劃、建設行政執法部門按違法建設工程予以查處。
　　第二十三條　城中村改造中所涉及的城市道路、排污、環衛等市政基礎設施、配套設施建設管理,統一納入城市市政和公用設施進行建設管理。
　　城中村改造建設中,應根據《人民防空法》的規定修建相應的人防工程,確因客觀條件不能修建的,經人防部門批準后可易地建設。
　　第二十四條　實施拆遷前,拆遷人與被拆遷人應按照村民(股東)大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案,簽訂拆遷補償安置協議。
　　第二十五條　城中村改造拆遷補償安置方案,應載明拆除住宅房屋的貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準,供被拆遷人自由選擇。
　　第二十六條　城中村改造采取就地安置、易地安置兩種安置方式。對于土地充足、可以滿足就地安置的村,實行就地安置;對于土地緊缺、不能滿足就地安置的村,實行易地安置。
　　第二十七條　原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據,被拆遷人選擇貨幣補償的,補償金額根據被拆遷房屋的面積、區位、用途等因素確定,按市場評估價給予補償。被拆遷人選擇產權調換的,原則上按1.1的容積率給予拆一平方米還一平方米的標準安置;1.1容積率之外進行產權調換的,按市場價結算差價安置。
　　購置城中村住宅用地的外來居民,采取貨幣補償的辦法進行安置,不享受城中村改造產權調換的優惠政策。
　　第二十八條　對村(組)辦公用房、商業用房、公益用房等集體資產,在滿足改造后社區使用功能的前提下,經村民(股東)大會或代表大會討論通過后,由村(組)與開發商協商合理安置。
　　第二十九條　被拆遷房屋統計調查所載明的附屬物、臨時結構房屋、裝修等,按照市人民政府規定的附屬物補償標準進行補償,其中室內四壁裝修無論是否裝修、無論何種形式裝修均按高1.5米計算補償面積。
　　第三十條　違法建筑一律不予補償安置。
　　第三十一條　城中村改造中涉及搬遷或臨時安置的,搬遷或臨時安置費用標準由各區自行確定。
　　第三十二條　城中村改造中連片改造的舊城區,應按照城市建設拆遷管理法規辦理拆遷許可手續,制定拆遷補償安置方案。
　　拆遷人、被拆遷人就拆遷補償安置標準達不成協議的,可以向市人民政府城市建設拆遷管理部門申請裁決。拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議,經雙方協商仍不能達成一致意見時,有爭議一方應依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
　　第三十三條　在舊村實施拆遷之前,各區人民政府(經濟開發區管委會)應組織對被拆遷人的房屋所有權證登記造冊并統一收集整理,向市房管部門備案;拆遷后及時到市房管部門辦理房屋所有權證的注銷手續。
　　第三十四條　安置房和配套開發商品房建設用地應納入本市年度房地產開發供應計劃。安置房納入經濟適用房建設管理。
　　第三十五條　城中村改造應優先進行安置房的建設。
　　第三十六條　城中村改造采取先安置后拆遷方式的,在安置房竣工驗收分配后,被安置人應在三個月內搬遷入住,原有住房應及時拆除。
　　第三十七條　安置房未竣工而出售的商品房銷售款及按揭抵押貸款應進入專用帳戶,由各區人民政府(經濟開發區管委會)嚴格監管。
　　各區應當加強對安置方案、銷售情況等過程的監管,規范安置行為。


第五章　城中村改造的審批程序


　　第三十八條　改造條件成熟的村(組),應以文件形式向所在鄉鎮(街道辦事處)、區人民政府(經濟開發區管委會)逐級申請進行城中村改造。區人民政府(經濟開發區管委會)應按照市政府統一要求,組織對申請村的基本情況進行調查,會同市土地儲備部門與村(組)協商后,擬定城中村改造方案和土地儲備方案,經村民(股東)大會或代表大會形成決議,在村(組)予以公示,以文件形式向市人民政府呈報。經市人民政府組織審核批準后,該城中村改造享受本規定優惠政策。
　　第三十九條　申報、審批城中村改造應提供下列資料:
　　(一)經屬地公安派出所或鄉鎮、街道辦事處審定的村民詳細統計資料。
　　(二)村(組)范圍內土地總量和現有建(構)筑物情況統計資料。
　　(三)經村民(股東)大會或代表大會討論通過的村(組)改造方案、土地儲備方案等資料。改造方案中應包括村(組)改造的基本設想、拆遷補償安置方案、基本經濟分析。
　　(四)村民(股東)大會或代表會議做出的對本村、組進行改造的決議。
　　第四十條　各區人民政府(經濟開發區管委會)應組織對改造村的村民詳細統計資料、各類建(構)筑物統計資料和安置房的建筑面積及所需用的土地面積進行調查認定,公示核準后,由市人民政府有關部門按有關程序核算出規定安置開發比內土地使用權出讓金和有關規費的數額,報市人民政府批準后,執行補貼撥付和有關規費的減免。
　　第四十一條　在辦理土地、規劃、房管、建設等有關手續時,所在區人民政府(經濟開發區管委會)應當出具文字報告,上報市人民政府有關部門審核辦理。
　　第四十二條　市、區城中村改造工作機構具體負責城中村改造的政策咨詢、資料審核、督促指導、監督檢查等相關工作。
　　第四十三條　城中村改造工作中,相關工作人員及村(組)干部有弄虛作假、依權謀私等違規、違紀行為的,依黨紀、政紀予以處理;觸犯法律的,移交司法部門依法處理。參與城中村改造的房地產開發企業有違法行為的,依國家有關法律、法規予以處理,觸犯法律的,移交司法部門依法處理。被拆遷人采取圍攻、謾罵、毆打工作人員,無理阻撓拆遷工作正常進行的,由公安等部門依法處理。


第六章　優惠政策


　　第四十四條　對安置房建設項目,市政府規定權限范圍內的行政性收費全免,經營服務性收費減半征收,涉及安置房房產證辦理的有關事宜按照《財政部國家稅務總局關于<城鎮房屋拆遷有關稅收政策>的通知》(財稅〔2005〕45號)的有關規定執行。
　　第四十五條　村(組)或房地產開發企業按規劃投資新建的非營利性公共事業用房,享受安置房的有關政策。非營利性公共事業用房包括公辦的中小學、幼兒園及公共配套設施用房。
　　第四十六條　規定安置開發比以內的配套開發商品房及所需用的土地享受以下優惠政策:
　　(一)所需用土地的土地使用權出讓金,除國家、省規定應上繳財政的部分外,另提取10%廉租住房建設基金,其余部分以市人民政府補貼方式撥付到所在區,用于城中村改造規定范圍內基礎設施配套建設。
　　(二)享受建設安置房的規費減、免政策。
　　第四十七條　建立開發商前期介入城中村退出機制。前期介入城中村改造并已有投入的開發企業,如通過招拍掛未競得土地,按以下方式退出:
　　(一)前期介入城中村改造投入成本退還開發企業時,按投入成本加同期銀行貸款利息退還。
　　(二)退還開發商前期介入城中村改造的投入成本及利息計入土地招拍掛的拆遷安置成本。開發商前期介入城中村改造的投入成本,由所在區人民政府(經濟開發區管委會)負責進行核算并協調退還。
　　第四十八條　村民身份改變為城市居民后,已參加城鎮職工社會保險的,繼續參加城鎮職工社會保險;符合參加城鎮職工社會保險條件的,應按規定參加城鎮職工社會保險;原參加農村合作醫療保險,現自愿參加城鎮醫療保險的,按規定參加城鎮居民醫療保險。村民轉為城市居民后,享受城市居民有關的優撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策。村民改居民人員符合城鎮居民低保條件的,可按規定程序申領城市居民最低生活保障金。


第七章　附則


　　第四十九條　本規定自下發之日起施行。《漯河市城中村改造規定(試行)》(漯政〔2006〕46號)同時廢止。
　　第五十條　舞陽縣、臨潁縣可參照本規定,結合實際另行制定政策后實施。