紹政辦發(fā)〔2008〕63號



紹興市人民政府辦公室關于印發(fā)紹興市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法（試行）的通知


　
　
越城區(qū)人民政府，市政府各部門：
　　《紹興市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。




二○○八年四月七日



紹興市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法（試行）

第一章 總　則

　　第一條 為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》等有關規(guī)定,結合紹興市區(qū)實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于紹興市區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業(yè)主交存的專項用于建筑物內(nèi)共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
　　第三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存專項維修資金。
　　第四條 專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業(yè)主通過民主協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。
實行業(yè)主自主管理的，應召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。
　　未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的,其專項維修資金由市物業(yè)維修資金管理機構(以下簡稱“管理機構”)代為管理。
　　業(yè)主委員會有未按期換屆、應改選而未改選或未按規(guī)定及時備案等情況的，業(yè)主不得提出專項維修資金實行自主管理、使用的申請及組織開展相關工作。
　　第五條　市建設行政主管部門（以下簡稱“建設部門”）會同市財政等部門負責市區(qū)內(nèi)專項維修資金交存、使用、管理的指導和監(jiān)督。
　　袍江新區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會會同市財政等部門負責做好本區(qū)域內(nèi)專項維修資金的交存、使用、管理等工作。

第二章 專項維修資金的交存

　　第六條 新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%，建筑安裝工程平均造價由市建筑業(yè)主管部門核定。
　　本辦法施行前已通過竣工驗收的物業(yè)，其專項維修資金交存標準仍按原規(guī)定執(zhí)行。
　　第七條 出售公有住房，由業(yè)主和售房單位依據(jù)國家有關房改政策規(guī)定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，專款專用。
　　第八條 專項維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)代收代交。
　　新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記手續(xù)之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定代為交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設單位應當在簽訂購房合同時向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。建設單位沒有向購房人說明且沒有將該內(nèi)容在購房合同中約定的，建設單位不得向購房人收取，房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業(yè)（含配套用房）專項維修資金由建設單位交存。
　　第九條 實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應持下列資料向管理機構提出申請：
　　（一）專項維修資金業(yè)主自主管理申請表；
　　（二）業(yè)主大會同意本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金由業(yè)主自主管理的決定書；
　　（三）經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意的、專項維修資金自主管理有關帳目管理單位和專項維修資金專戶管理銀行及帳號等方面的實施方案和續(xù)籌方案；
　　（四）業(yè)主表決意見及業(yè)主大會決定書的公證證明。
　　管理機構在收到申請之日起30日內(nèi)，經(jīng)核查符合業(yè)主自主管理條件的，將該物業(yè)小區(qū)專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業(yè)主委員會。
　　第十條 專項維修資金應當按有關規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房號設分戶帳；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設帳，按房號設分戶帳。
　　專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，不得以業(yè)主委員會成員及其它人員個人名義開立帳戶。
　　第十一條 業(yè)主分戶帳內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應按當年新建物業(yè)首期專項維修資金交存標準續(xù)交專項維修資金。
　　專項維修資金由管理機構代為管理的，管理機構應書面通知業(yè)主在30日內(nèi)到指定的商業(yè)銀行續(xù)交專項維修資金。


第三章 專項維修資金的使用

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同已明確在物業(yè)服務費中列支外，在專項維修資金中列支。
本辦法所稱的保修期限，自物業(yè)交付之日起計算（分期開發(fā)建設的物業(yè)分別計算）。
　　第十三條 專項維修資金的支出由相關業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。
　　涉及整個物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業(yè)主的專項維修資金賬戶中列支。
　　售后公有住房與商品房混合物業(yè)，其共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。
　　售后公有住房專項維修資金的使用辦法由市房改部門參照本辦法制定。
　　第十四條 由管理機構負責專項維修資金管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)使用狀況，提出一定時期內(nèi)共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，由業(yè)主委員會（沒有業(yè)主委員會的，由所在社區(qū)居民委員會）組織征求意見，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報管理機構備案。
　　未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會（有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會）參照前款規(guī)定，提出維修、更新、改造計劃，制定使用方案組織實施并報管理機構備案。
　　共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案應包含以下內(nèi)容：
　　（一）維修、更新和改造項目及其具體內(nèi)容；
　　（二）每個項目涉及的戶數(shù)明細；
　　（三）每個項目的維修、更新和改造組織方式；
　　（四）其他需要上報的材料。
　　第十五條　由管理機構負責專項維修資金管理且已列入計劃的項目，其專項維修資金的使用按照以下程序進行：
　　（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)專項維修資金使用方案，提出具體實施項目和資金使用預算；未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關業(yè)主根據(jù)專項維修資金使用方案提出具體實施項目和資金使用預算；
　　（二）具體實施項目資金使用方案和資金使用預算，報業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會審核，審核時應當征求相關業(yè)主的意見；
　　（三）經(jīng)審核后的具體實施項目的資金使用方案和資金使用預算，由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理區(qū)域（具體實施項目所涉及的區(qū)域范圍）內(nèi)進行公示，公示期為7天。業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應當就公示內(nèi)容向有關業(yè)主做好解釋工作；
　　（四）由物業(yè)服務企業(yè)向管理機構提出維修資金使用申請，申請時應提供經(jīng)審核后的具體實施項目的資金使用方案、資金使用預算及公示情況等，并填寫物業(yè)專項維修資金使用申請登記表；未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會（有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會）負責提出維修資金使用申請；
　　（五）物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會（未實施物業(yè)管理但有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會，下同）與施工單位簽訂維修、施工合同。對單個項目申請使用金額在10000元以上的，物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會應當采取招投標方式選擇專業(yè)施工單位。無能力組織招標的，可以委托招標代理機構招標，相關費用列入維修、更新和改造成本；
　　（六）管理機構按以下規(guī)定撥付專項維修資金：
　　1．單個項目申請使用金額在10000元以下的，工程竣工后，按本條第（九）項規(guī)定一次性劃撥；
　　2．單個項目申請使用金額在10000元及以上的，按工程合同造價的70%資金劃撥；
　　（七）工程竣工后,由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，或者其委托的專業(yè)機構出具工程決算單及工程質(zhì)量驗收合格證明，工程費用在10000元以上的需要由專業(yè)的審計機構審核并出具審計報告；
　　（八）物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應當按照決算費用作出維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊。并在物業(yè)管理區(qū)域（具體實施項目所涉及的區(qū)域范圍）內(nèi)進行公示，公示期為7天。業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應當就公示內(nèi)容向有關業(yè)主做好解釋工作；
　　（九）決算費用未超過維修、更新和改造方案工程造價或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會持維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊、工程決算單、工程質(zhì)量驗收合格證明、公示有關情況等材料到管理機構辦理工程款（或尾款）核撥手續(xù)，經(jīng)管理機構核實后撥付工程款（或尾款），并按照分攤清冊從相關業(yè)主的個人維修資金明細賬中核減。
　　第十六條 專項維修資金使用后，管理機構應當將工程決算單、工程質(zhì)量驗收合格證明、審價報告及維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊等按物業(yè)項目立卷存檔。
　　物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會應當將維修、更新和改造方案、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發(fā)票復印件、驗收合格文件等按物業(yè)項目立卷存檔。
　　第十七條 專項物業(yè)維修資金實行業(yè)主自主管理的,其具體的使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定提出,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會組織實施。
　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當按首期交存的專項維修資金總額的5%設立應急備用金，用于緊急情況下物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修和更新。
　　發(fā)生緊急情況，需要立即對房屋共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會證明核實，并提交物業(yè)管理聯(lián)席會議討論通過后，可直接撥付應急備用金。
　　第十九條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用；
　　（二）依法應當由相關專業(yè)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
　　（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；
　　（四）根據(jù)物業(yè)服務合同應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修養(yǎng)護費用；
　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關規(guī)定中明確由有關單位和個人承擔的費用。


第四章 專項維修資金的監(jiān)督管理

　　第二十條 下列資金應當轉入專項維修資金：
　　（一）專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息；
　　（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；
　　（三）物業(yè)共有部分、共有設施設備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；
　　（四）共有設施設備報廢后回收的殘值；
　　（五）業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項；
　　（六）其他按規(guī)定轉入的資金。
　　第二十一條 交存的專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業(yè)主分戶帳內(nèi)。2008年1月1日前專項維修資金按已實際產(chǎn)生利息總額的日平均利率計息分攤。
　　第二十二條 專項維修資金專戶及存儲情況,應當定期與銀行核對，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：
　　（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
　　（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
　　（三）其他有關專項維修資金使用和管理情況。
　　業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。
　　第二十三條 專項維修資金應當建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。
　　第二十四條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。
　　除本辦法規(guī)定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。
　　第二十五條　專項維修資金的管理費用，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。
　　第二十六條　專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行國家和省財政部門有關規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。
　　第二十七條　物業(yè)轉讓時，該物業(yè)分戶賬中結余的專項維修資金隨物業(yè)所有權同時轉移。
　　第二十八條　因拆遷、自然災害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結余金額，并按照以下規(guī)定返還：
　　（一）物業(yè)分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業(yè)主；
　　（二）公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。
　　第二十九條 違反本辦法規(guī)定挪用專項維修資金的，由建設部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，對相關單位和個人給予行政處罰。
　　第三十條 有關行政管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
　　（一）未依照本辦法規(guī)定及時核準、撥付專項維修資金，造成一定損害后果的；
　　（二）未按照本辦法規(guī)定進行管理，造成專項維修資金流失的；
　　（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的；
　　（四）有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的。

第五章 附 則

　　第三十一條 用于銷售的新建獨立非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立專項維修金制度。
　　第三十二條 本辦法由紹興市建設局負責解釋。
　　第三十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。