長沙市人民政府關于印發《長沙市農村土地流轉交易暫行規則》的通知

長政發〔2010〕9號


各區、縣（市）人民政府，市直機關各單位：
　　現將《長沙市農村土地流轉交易暫行規則》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　長沙市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二Ｏ一Ｏ年四月二十二日

長沙市農村土地流轉交易暫行規則

第一章　總　　則


　　第一條　為規范農村土地流轉交易的管理，保障農村土地所有權人、用益物權人等的合法權益，促進土地資源優化配置和高效集約利用，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國森林法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律、法規和規范性文件的規定，結合我市實際，制定本規則。
　　第二條　在市、縣（市）農村土地流轉交易中心進行的農村集體土地承包經營權、林權、農村集體建設用地使用權（以下統稱為農村土地）的流轉交易，適用本規則。
　　第三條　市、縣（市）國土資源、農經、林業、長沙大河西先導區（以下簡稱先導區）管委會國土規劃等相關部門和各鄉（鎮）人民政府等應當在職責范圍內相互配合做好農村土地流轉交易工作。
　　（一）市、縣（市）國土資源部門為本轄區范圍內農村土地流轉提供流轉交易平臺。
　　（二）市、縣（市）國土資源、農經、林業等部門分別依法批準、核實、審批農村土地流轉交易方案。
　　（三）岳麓區、長沙高新技術產業開發區范圍內農村土地流轉交易方案的批準、核實、審批，由先導區國土規劃部門（含國土、農經、林業職能）依法辦理。
　　（四）鄉（鎮）人民政府負責依法審查批準農村集體土地承包經營權流轉，審核集體建設用地流轉交易方案。
　　第四條　市農村土地流轉交易中心負責組織指導全市農村土地流轉交易工作，具體承辦市轄五區內的農村土地流轉交易。經土地綜合整治后產生的耕地指標置換為新增耕地和建設用地指標，統一在市農村土地流轉交易中心辦理流轉交易手續。農村土地承包經營權、林權和集體建設用地使用權流轉面積較大的項目，經申請人申請，也可在市農村土地流轉交易中心辦理。
　　縣（市）農村土地流轉交易中心負責組織實施本轄區范圍內農村土地流轉交易工作。


第二章　一般規定


　　第五條　農村土地流轉的形式有租賃、作價（出資）入股、股份合作、轉讓、轉包等。流轉交易的方式有招標、拍賣和掛牌等（以下統稱為交易）。
　　第六條　交易應當遵循依法、自愿、平等、有償的原則；遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則；遵循同等條件下本集體經濟組織內部成員享有優先受讓權的原則。
　　第七條　農村土地入市交易應具備下列條件：
　　（一）入市交易的標的為集體建設用地使用權、農村土地承包經營權和林權；
　　（二）符合土地利用總體規劃和城市、鄉鎮、村莊建設等規劃；
　　（三）已確權登記發證，且無權屬糾紛；
　　（四）未被司法機關、行政機關限制權利；
　　（五）符合國土資源、農經和林業部門的相關管理辦法；
　　（六）法律、法規法定的其他條件。
　　第八條　擬交易農村土地的所有權人、使用權人等用益物權人為交易委托人，負責流轉交易方案的擬訂、送交議定、報審工作，負責成交合同的履行及權利范圍內的監督。
　　土地承包經營權人可委托農民專業合作社等農村合作經濟組織進行交易前期準備工作。
　　第九條　流轉交易方案的議定須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
　　第十條　委托人在完成流轉交易方案及附件材料的議定、核實、批準手續后，向有管轄權的農村土地流轉交易中心遞交交易委托書。
　　第十一條　市、縣（市）農村土地流轉交易中心接受委托后，負責發布媒體公告、向委托人提供公告版本、向競買人提供交易須知和組織報價、競買（競投）等活動。
　　流轉方案、交易委托書和交易的公告及須知中交易條件的內容應當一致。
　　第十二條　交易公告應于交易前20日發布。
　　公告載體為市、縣（市）主要平面媒體、國土資源網、農經網、林業網、農村當地經常性發布公開信息的場所，必要時可擴大公告信息發布的范圍，增加公告信息發布的次數。
　　第十三條　委托人自收到交易中心提供的公告版本3日內，在擬交易土地所在地書面公示交易信息。公示期不少于20日。
　　第十四條　符合交易公告須知規定資格且參加流轉交易的個人或組織（以下統稱為競買人），應當對自己的報價或競價行為負完全的經濟和法律責任。
　　（一）競買人應按公告、須知所載要求，領取交易文件資料、勘察宗地開發狀況、了解宗地權屬、規劃情況以及承包經營土地和林地投入產出的現狀等。
　　（二）競買人應按交易須知要求提出競買申請，遞交申請材料，交付競買保證金，遵守現場競價規則，不得違規操作。
　　（三）本集體經濟組織內成員享有優先購買權，優先購買權人需按交易公告和須知所載明的要求行使優先購買權。集體經濟組織應當為優先購買權人出具書面證明。
　　第十五條　交易活動中的投標、競買和報價行為在交易公告所指定的場所進行。掛牌時間不少于10日。
　　設有底價的，在達到底價的基礎上，實行價高或高分者得的規則。拍賣和掛牌最高應價人或招標最高得分人為競得人。在最高應價或最高得分等同等條件下，優先購買權人有優先競得權。
　　其他交易方式由委托人、交易中心和競買人按合法公開互利互惠的原則執行。
　　第十六條　交易成交時，委托人應當場與競得人及市或縣（市）農村土地流轉交易中心共同簽訂《成交確認書》。
　　自成交確認之時起，競得人所交付的競買保證金自動轉為與委托人簽訂流轉交易合同的定金（不超過成交額的20%）。競得人和委托人雙方相互承擔定金的責任和行使各自的定金權利。
　　委托人、競得人應按照交易須知所規定的時間、地點和要求簽訂流轉交易合同，并自行履行和承擔相應的法律責任。
　　流轉交易合同應具體表述權利轉移后競得人的達標要求、委托人的監督、協調職責。
　　第十七條　出現下列情形，市、縣（市）農村土地流轉交易中心應當中止交易：
　　（一）交易公告或者交易須知有誤，明顯誤導競買人的；
　　（二）交易當事人之間出現重大分歧，導致交易現場出現秩序混亂而影響正常交易的；
　　（三）交易當事人、利害關系人提出足以影響交易進行或影響成交合同執行的異議，并舉證的；
　　（四）流轉交易方案的批準人、核實人及交易監督人提出需要重新查證資料，并說明理由的；
　　（五）其他必須中止的情形。
　　中止情形消除后，交易繼續進行；中止情形無法消除的，交易應當終止。
　　第十八條　出現下列情形，市、縣（市）農村土地流轉交易中心應當終止交易：
　　（一）委托人解除委托的；
　　（二）土地權屬存在重大瑕疵的；
　　（三）利害關系人提出足以影響交易進行的權利主張且查證屬實的；
　　（四）交易程序出現紕漏或錯誤且短期內無法補正的；
　　（五）其他必須終止的情形。
　　第十九條　農村土地流轉交易，應當接受市、縣（市）國土資源、農經、林業、監察等部門和所有權人或使用權人（交易委托人）的監督。
　　第二十條　流轉合同生效后，交易當事人可向相關職能部門申請辦理土地權益變更登記，相關職能部門應當受理。
　　委托人應配合競得人辦理變更登記。
　　第二十一條　市、縣（市）國土資源部門負責農村集體建設用地使用權變更登記、農村集體建設用地使用權流轉合同管理及合同執行情況的監督檢查。
　　市、縣（市）農經部門負責農村集體土地承包經營權流轉登記、農村土地承包經營權流轉合同管理及合同執行情況的監督檢查和合同糾紛調解、仲裁工作的指導。
　　市、縣（市）林業部門負責林權流轉登記、林權流轉合同管理及合同執行情況的監督檢查和合同糾紛調解、仲裁工作的指導。
　　鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村土地承包經營權流轉及林權流轉執行情況的監督和合同糾紛調解、仲裁管理。


第三章　集體建設用地使用權流轉交易


　　第二十二條　委托人擬訂集體建設用地使用權流轉交易方案，主要內容包括：擬交易土地的地點、面積、界址、開發現狀；規劃用途和指標、空間范圍、流轉年限；價格、付款方式；競買人資格（是否向本集體經濟組織成員外流轉等）；集體資產增長目標、收益分配以及其他交易條件等。
　　委托人在農村土地流轉交易中心的指導下，完成流轉交易方案下列附件的準備工作：
　（一）村民大會或村民代表會表決情況登記表；
　（二）集體土地所有權證或使用權證、紅線圖；
　（三）地籍權屬證明文件和測繪成果圖；
　（四）規劃設計條件書；
　（五）有地面建筑物的出具權屬證明文件；
　（六）《農村集體建設用地使用權流轉交易委托書》（申請承諾書）；
　（七）核算或地價證明文件；
　（八）其他需要提供的材料。
　　第二十三條　擬訂的流轉交易方案經在本地張榜公告10日后，依法召開村民大會或村民代表會對方案進行審議表決。
　　第二十四條　集體建設用地使用權流轉交易方案須經合法程序批準。
　　（一）市轄區范圍內的交易委托人負責將流轉交易方案及附件報經所在地鄉（鎮）人民政府審核和區人民政府同意后，向市國土資源局提出申請，經有批準權的機關批準后予以實施。
　　（二）縣（市）范圍內的交易委托人負責將流轉交易方案及附件報經所在地鄉（鎮）人民政府審核后，向縣（市）國土資源局提出申請，經有批準權的機關批準后予以實施。
　　（三）先導區范圍內的交易委托人負責將流轉交易方案及附件報經所在地鄉（鎮）人民政府審核后，向先導區國土規劃部提出申請，經有批準權的機關批準后予以實施。
　　第二十五條　委托人在完成流轉交易方案的議定、審核、同意及批準程序后，向市或縣（市）農村土地流轉交易中心遞交交易委托書及附件材料。
　　（一）交易委托書主要內容：委托人姓名或名稱、住所；交易土地的地點、面積、界址、開發現狀、地面附著物；規劃用途和指標、空間范圍、流轉年限；租賃權人和共有人情況；價格、是否設定底價、付款方式；競買人資格；集體資產增長目標、收益分配；定金責任、交地約定、稅費與產權登記約定、交易收費；土地利用及環境保護的監管約定等。
　　（二）委托書的附件：
　　1、流轉交易方案及本規則第二十二條第二款規定的主要附件。
　　2、審核批準材料。
　　《農村集體建設用地使用權流轉交易委托書》和《集體土地使用權流轉合同》范本由農村土地流轉交易中心提供。
　　第二十六條　交易公告的主要內容有：委托人姓名或名稱、住所；交易土地的地點、面積、界址、開發現狀、地面附著物；規劃用途和指標、空間范圍、流轉年限；租賃權人和共有人情況；起始價格、是否設定底價、付款方式；競買人資格、是否向本集體經濟組織成員外流轉；競買保證金；定金責任；交易時間地點和方式；索取文件資料和申請競買的辦法；優先競買人權利條款；其他需要公告的事項。


第四章　農村集體土地承包經營權流轉交易


　　第二十七條　委托人擬訂農村集體土地承包經營權流轉交易方案，主要內容包括：擬交易土地的地點、面積、用途、流轉年限；價格、付款方式；競買人資格（是否向本集體經濟組織成員外流轉等）；村民增收目標、收益分配；其他交易條件等。
　　委托人在市、縣（市）農經部門的指導下，完成流轉交易方案下列附件的準備工作：
　　（一）農民專業合作社成員大會表決情況登記表；
　　（二）村民大會或村民代表會表決情況登記表；
　　（三）經依法批準的土地承包經營權證明；
　　（四）承包土地現狀圖；
　　（五）《農村集體土地承包經營流轉交易委托書》（申請承諾書）；
　　（六）其他需要提供的材料。
　　第二十八條　擬訂的流轉交易方案經在本地張榜公告10日后，依法召開村民大會或村民代表會對方案進行審議表決。
　　農民專業合作社等農村合作經濟組織作為委托人的，還應當依法召開成員大會對流轉事項進行表決。
　　第二十九條　農村集體土地承包經營權流轉交易須經合法程序批準；承包經營土地流轉范圍內的集體建設用地，依法同時報經有批準權的機關批準。
　　（一）市轄區范圍內的委托人負責將流轉交易方案及附件報送所在鄉（鎮）人民政府批準、報經市農經局核實后予以實施。
　　（二）縣（市）范圍內的委托人負責將流轉交易方案及附件報送所在鄉（鎮）人民政府批準、報經縣（市）農經局核實后予以實施。
　　（三）先導區范圍內的委托人負責將流轉交易方案及附件報送所在鄉（鎮）人民政府批準、報經先導區管委會國土規劃部（含農經職能）核實后予以實施。
　　第三十條　委托人在完成流轉交易方案的議定、批準、核實后，向農村土地流轉交易中心遞交交易委托書及附件材料。
　　（一）交易委托書主要內容：委托人姓名或名稱、住所；交易土地的地點、面積、質量等級、水利設施；用途、流轉年限；價格、是否設定底價、付款方式；競買人資格；農民增收目標；定金責任、交地約定、稅費與產權登記約定、交易收費；綜合治理的監管約定、服務承諾等。
　　（二）委托書的附件：
　　1、流轉交易方案及本辦法第二十七條第二款規定的主要附件。
　　2、批準、核實材料。
　　《農村集體土地承包經營權流轉交易委托書》和《農村集體土地承包經營權流轉交易合同》范本分別由農村土地流轉交易中心、農經部門提供。
　　第三十一條　交易公告的主要內容有：委托人姓名或名稱、住所；交易土地的地點、面積、質量等級；用途分類、流轉年限；起始價格、是否設定底價、付款方式；競買人資格、是否向本集體經濟組織成員外流轉；競買保證金和定金責任；交易時間、地點和方式；索取文件資料和申請競買的辦法；優先競買人權利條款；其他需要公告的事項。


第五章　林權流轉交易


　　第三十二條　委托人擬訂林權流轉交易方案，主要內容包括：擬交易林地的地點、產權構成、面積、林木種類、用途、流轉年限；價格、付款方式；競買人資格（是否向本集體經濟組織成員外流轉等）；森林蓄積增長目標、收益分配；其他交易條件等。
　　委托人在市（縣）林業部門指導下，完成流轉交易方案下列附件的資料準備工作：
　　（一）村民大會或村民代表會表決情況登記表；
　　（二）林地、林木權屬證書；
　　（三）流轉林地資源狀況現狀調查成果及資源現狀圖；
　　（四）《林權流轉交易委托書》（申請承諾書）；
　　（五）評估機構出具的林權資產評估報告書。
　　第三十三條　擬定的流轉交易方案經在本地張榜公告10日后，依法召開村民大會或村民代表會，對方案進行審議表決。
　　第三十四條　委托人向市、縣林業部門提出申請，依照林權流轉面積和審批權限進行審批。
　　第三十五條　委托人在完成流轉交易方案的議定、審批程序后，向農村土地流轉交易中心遞交交易委托書及附件材料。
　　（一）交易委托書主要內容：委托人的姓名或名稱、住所；交易林地地點、面積、地形、地表、用途、地面附著物、林木種類、珍稀動植物、地下礦藏及開采；流轉年限；價格、是否設定底價、付款方式；競買人資格；森林蓄積增長目標；定金責任、交地約定、稅費與產權登記約定、交易收費、綜合治理及防火監管約定；其他交易條件等。
　　（二）委托書的附件：
　　1、流轉交易方案及本規則第三十二條第二款規定的主要附件；
　　2、審核批準材料。
　　《林權流轉交易委托書》和《林權流轉合同》范本分別由農村土地流轉交易中心、林業部門提供。
　　第三十六條　交易公告的主要內容有：委托人的姓名或名稱、住所；交易林地地點、面積、地形、地表、用途、林木樹種種類、流轉年限；起始價格、是否設定底價、付款方式；競買人資格、是否向本集體經濟組織成員外流轉；競買保證金和定金責任；交易時間地點和方式；索取文件資料和申請競買的辦法；優先競買人權利條款；其他需要公告的事項。


第六章　附　　則


　　第三十七條　農村土地流轉交易按物價管理部門有關規定，向集體建設用地使用權受讓人、農村土地承包經營權和林權的承包人、受讓人、接包人、承租人收取交易服務費。
　　第三十八條　法律、法規和規章對交易程序、條件有特別規定的，從其規定。
　　第三十九條　本規則自2010年5月1日起試行1年。國有農用地承包經營權、國有林權的流轉，可參照本規則執行。