關于印發《濱州市城市商品房預售管理辦法》的通知
濱政發〔2008〕68號




各縣(區)人民政府,開發區管委會,市政府各部門、各直屬事業單位,市屬各大企業,各高等院校,中央、省駐濱各單位:
　　《濱州市城市商品房預售管理辦法》已經2008年10月14日市政府第17次常務會討論通過,現予印發。
　　濱州市人民政府　　　　　　　
　　二○○八年十二月二日　　　　



　　濱州市城市商品房預售管理辦法
　　第一章　總　　則
　　第一條　為加強商品房預售管理,維護商品房交易雙方當事人的合法權益,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省商品房銷售條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等法律、法規、規章,結合本市實際,制定本辦法。
　　第二條　本辦法適用于市行政區域內的城市商品房預售及其管理。
　　本辦法所稱商品房,是指由房地產開發企業在城市規劃區范圍內依法取得國有土地使用權的土地上開發建設,向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。
　　本辦法所稱商品房預售,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人按合同約定支付定金或者房價款的行為。
　　第三條　商品房預售應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。
　　禁止對商品房惡意炒作,哄抬房價。
　　第四條　市建設行政主管部門負責全市商品房預售管理工作。各縣人民政府商品房預售管理部門負責本行政區域內商品房預售管理工作(以下簡稱預售管理部門)。
　　工商行政管理、國土資源、稅務等部門,按照各自職責分工,共同做好與商品房預售有關的管理工作。
　　第二章　商品房預售管理
　　第五條　商品房預售實行許可制度。
　　開發企業進行商品房預售,應當向預售管理部門申請預售許可,取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的,不得進行商品房預售。
　　濱州市城市規劃區范圍內的商品房預售,向市預售管理部門申請預售許可;各縣規劃區范圍內的商品房預售,向所在地預售管理部門申請預售許可。
　　第六條　商品房預售應當符合下列條件:
　　(一)已交納全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
　　(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;
　　(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上、已完成基礎工程并已經確定施工進度和竣工交付日期。
　　即:三層以下的商品房項目已完成基礎工程,四層以上六層以下(含六層)的商品房項目完成地上兩層結構工程,七層以上商品房項目完成四層結構工程。
　　第七條　開發企業申請商品房預售許可,應當提交下列材料:
　　(一)商品房預售許可申請表;
　　(二)開發企業的營業執照和資質證書;
　　(三)符合本辦法第六條規定條件的證明文件,第六條第三項證明文件需提交:施工進度表、投入資金證明、竣工交付日期、工程施工合同;
　　(四)業主臨時公約;
　　(五)已簽訂的前期物業服務合同;
　　(六)商品房預售方案,預售方案應當說明營銷機構、商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經營性或者非經營性配套公共設施清單以及公共建筑的產權歸屬等內容;
　　(七)根據施工圖設計文件繪制的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖。
　　土地使用權、在建工程已經設置抵押的,還應當提交抵押權人簽署的書面意見。
　　開發企業應對其所提交材料的真實性負責。
　　第八條　商品房預售許可依下列程序辦理:
　　(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料,材料齊全符合法定形式的,預售管理部門應當場出具受理通知書;材料不齊的或者不符合法定形式的,應當場或者5日內一次性書面告知需要補充的全部內容。
　　(二)審核。預售管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
　　(三)許可。經審查,開發企業的申請符合法定條件的,預售管理部門應當在收到商品房預售申請之日起10日內,依法作出準予預售許可的書面決定,并向開發企業頒發商品房預售許可證。對不符合法定條件的,商品房銷售管理部門應當自受理之日起10日內,依法作出不予許可的書面決定,并應當說明理由。
　　(四)公示。預售管理部門作出的準予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱。
　　第九條　預售管理部門向開發企業頒發商品房預售許可證后,應及時通知稅務部門對開發企業進行稅收控管。
　　開發企業應按規定到稅務部門領取商品房預售通用發票,正確進行財務會計核算,依法申報納稅,接受稅務部門的監督、檢查。
　　第十條　商品房預售實行成交價格申報制度。具體辦法按照有關法律法規執行。
　　第十一條　預售管理部門對已核發《商品房預售許可證》的項目的進展情況進行跟蹤檢查、監督。發現問題,即時責令開發企業限期改正。預售管理部門設立投訴電話,對受理的投訴應當及時處理并予答復。
　　第十二條　開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后,開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發企業應當在變更確立之日起10日內,書面通知買受人。
　　買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。開發企業未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房;買受人退房的,由開發企業承擔違約責任。
　　第十三條　商品房預售實行實名制,開發企業應當與買受人簽訂商品房預售合同。
　　開發企業應當自合同簽訂之日起30日內,依法辦理商品房預售合同備案手續,并于15日內書面告知買受人。
　　第十四條　商品房預售合同應實行網上備案登記。
　　網上備案登記的具體辦法,由預售管理部門制定。
　　第十五條　開發企業進行商品房預售所得的款項,必須用于與預售商品房有關的工程建設,不得挪作他用。預售管理部門應當加強對商品房預售款用途的監管。
　　商品房預售款監管的具體辦法,由預售管理部門制定。
　　第三章　商品房預售經營
　　第十六條　開發企業可以自行預售商品房,也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。
　　采取代銷方式預售商品房的,開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面代銷合同。代銷合同應當載明代銷權限、代銷期限、傭金支付等內容。
　　采取包銷方式銷售商品房的,開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面包銷合同,約定包銷方式、包銷范圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內容。包銷期滿未銷售的商品房,由商品房承銷機構按照合同約定的包銷價格購買,當事人另有約定的除外。
　　第十七條　開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產項目開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明、經批準的房地產開發項目修建性詳細規劃圖、業主臨時公約、前期物業服務合同、商品房明碼標價書和銷售價格表以及商品房買賣合同示范文本等文件和材料。
　　商品房承銷機構應當向買受人明示有權銷售商品房的證明文件。第十八條　開發企業和商品房承銷機構預售商品房時設置樣板房的,應當說明將來實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。
　　第十九條　開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式預售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式預售未建成的商品房。返本銷售,是指開發企業以定期向買受人返還購房款的方式預銷商品房的行為。
　　售后包租,是指開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式預銷商品房的行為。
　　第二十條　已取得商品房預售許可證的開發企業和商品房承銷機構,在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的,從其約定。
　　未取得商品房預售許可證的開發企業和商品房承銷機構不得以任何形式向買受人收取預訂款性質的費用。
　　第二十一條　在訂立商品房預售合同前,開發企業和商品房承銷機構應向買受人明示有關商品房買賣的法律、法規、規章。
　　商品房預售合同的內容由當事人約定,主要包括下列內容:
　　(一)當事人名稱或者姓名和住所;
　　(二)商品房基本狀況;
　　(三)商品房的套內建筑面積、分攤的共有建筑面積和房屋建筑面積;
　　(四)商品房的計價結算方式;
　　(五)商品房總價款、付款方式、付款期限;
　　(六)交付使用條件及日期;
　　(七)裝飾、設備標準;(八)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建筑的交付條件和期限及有關責任;
　　(九)經營性或者非經營性配套公共設施、公共建筑的產權歸屬;
　　(十)面積差異的處理方式;
　　(十一)前期物業服務合同的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式;
　　(十二)房地產權屬登記的辦理方式和期限;
　　(十三)爭議解決的方式;
　　(十四)違約責任;
　　(十五)雙方約定的其他事項。
　　商品房預售合同應當附具土地宗地圖、修建性詳細規劃圖和商品房分戶面積圖。
　　第二十二條　開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式,對商品房買受人作不公平、不合理的規定,或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。
　　第二十三條　開發企業不得在已簽訂預售合同的商品房上設定他項權利。
　　開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房預售合同前,不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
　　第二十四條　除在商品房預售合同中約定和載明的商品房預售價款外,開發企業和商品房承銷機構不得再向買受人收取其他款項。
　　第二十五條　禁止預售商品房的買受人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、買受人取得房屋所有權證之前,預售主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的買受人不一致的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。
　　第二十六條　開發企業按預售合同向買受人交付商品房時,應當向買受人提供下列材料:
　　(一)房地產開發項目綜合驗收報告及備案證明;
　　(二)商品房質量保證書和使用說明書;
　　(三)具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件;
　　(四)房地產開發合同約定的商品住宅性能認定文件;
　　(五)物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備等證明材料;
　　(六)買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單;
　　(七)商品房預售合同約定的應當提供的其他材料。
　　買受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收;經驗收符合要求的,應當與開發企業簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署,視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的,從其約定。
　　第二十七條　開發企業交付的商品房質量有瑕疵的,應當及時予以維修。
　　第二十八條　開發企業應當按照商品房預售合同的約定按期交付商品房;遲延交付的,應當承擔違約責任。經催告在三個月內仍未交付的,買受人有權解除合同。
　　買受人應當按照商品房預售合同的約定,接收符合交付條件的商品房,不得無故拖延或者拒絕接收。
　　第二十九條　預售的商品房交付使用之日起90日內,買受人應當依法辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助,并提供必要的證明文件。
　　因商品房權利受限制或者開發企業的其他原因,致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,除合同另有約定外,買受人可以退房或者換房,開發企業應當依法承擔違約責任。
　　第三十條　開發企業和商品房承銷機構在取得商品房預售許可證后,方可發布預售廣告和宣傳資料,內容必須真實、合法、準確,不得有誤導和欺詐行為,并接受工商行政管理部門的監督管理。
　　第三十一條　開發企業、商品房承銷機構、廣告經營發布單位和個人發布商品房預售廣告,應當執行《中華人民共和國廣告法》等法律、法規和規章的規定,明示開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證證號。
　　第三十二條　開發企業和商品房承銷機構發布的商品房預售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定,并對商品房預售合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應當視為合同內容。當事人違反的,應當承擔違約責任。
　　第四章　法律責任
　　第三十三條　開發企業應當遵守有關商品房預售的法律、法規,全面履行與買受人訂立的商品房預售合同。有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,應當退還買受人已付購房款及利息,并賠償買受人因此受到的經濟損失:
　　(一)故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假的商品房預售許可證訂立商品房預售合同的;
　　(二)故意隱瞞所預售商品房已經抵押、出賣或者為拆遷補償安置房屋的事實訂立商品房預售合同的;
　　(三)訂立商品房預售合同后又將該房屋抵押或者出賣的;
　　(四)將未經竣工驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的;
　　(五)違反合同約定,遲延交付,經催告后在3個月的合理期限內仍未交付的;
　　(六)房屋主體結構質量經核驗確屬不合格或者因其他質量問題嚴重影響正常居住使用的;
　　(七)交付的房屋實際面積誤差比絕對值超過3%的;
　　(八)由于開發企業的原因導致未在合同約定期限內辦理房屋所有權證的。
　　有前款第(一)、(二)、(三)項規定情形之一的,開發企業應當按照消費者的要求賠償其受到的損失,賠償金額為消費者已付購房款的一倍。
　　第三十四條　開發企業未取得商品房預售許可證預售商品房的,由預售管理部門責令停止違法行為,依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
　　第三十五條　開發企業隱瞞有關情況、提供虛假證明,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可證的,由預售管理部門責令停止預售,撤消預售許可,依照《城市商品房預售管理辦法》第十五條的規定處罰。
　　第三十六條　開發企業或者商品房承銷機構在預售商品房過程中有下列行為之一的,由預售管理部門責令限期改正,給予警告,依照《山東省商品房銷售條例》第四十八條的規定處罰:
　　(一)采取返本銷售或者變相返本銷售的方式預售商品房的;
　　(二)采取售后包租或者變相售后包租的方式預售未建成商品房的。
　　第三十七條　開發企業、商品房承銷機構、廣告經營發布單位和個人發布商品房預售廣告違反《中華人民共和國廣告法》等法律、法規和規章的,由工商行政管理部門依照相關法律、法規和規章的規定予以處罰。
　　第三十八條　開發企業或者商品房承銷機構在預售商品房過程中的價格違法行為,由物價管理部門依照相關法律、法規和規章的規定予以處罰。
　　第三十九條　預售管理部門及其工作人員有下列行為之一的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法移送司法機關:
　　(一)對符合商品房預售條件的開發企業不予頒發商品房預售許可證或者對不符合商品房預售條件的開發企業頒發商品房預售許可證的;
　　(二)發現商品房預售違法行為不予查處的;
　　(三)未在規定期限內辦理有關許可、備案手續的;
　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
　　第五章　附　　則
　　第四十條　本辦法自2009年1月1日起施行。