湖州市人民政府辦公室關于印發《湖州市中心城市物業專項維修資金管理實施細則》《湖州市中心城市物業保修金管理實施細則》《湖州中心城市物業區域相關共有設施設備管理實施細則》的通知

湖政辦發〔2008〕42號

各縣區人民政府，市府有關部門，市直各單位：

現將《湖州市中心城市物業專項維修資金管理實施細則》《湖州市中心城市物業保修金管理實施細則》《湖州中心城市物業區域相關共有設施設備管理實施細則》印發給你們，請遵照執行。





二○○八年四月十日











湖州市中心城市物業專項維修資金

管理實施細則



第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《浙江省物業專項維修資金管理辦法》、《湖州市中心城市物業管理辦法》，結合本市實際，特制訂本實施細則。

第二條 本實施細則適用于湖州市中心城市范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱的物業專項維修資金，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備，不屬于本細則所稱的物業共有部分、共有設施設備。

第三條 市規劃與建設局明確物業專項維修資金管理機構，具體負責中心城區規劃區范圍內（不含織里鎮）物業專項維修資金管理工作。

各區物業管理主管部門應設立物業專項維修資金管理機構，統一管理各自管轄區域內的物業專項維修資金。

第四條 新建物業，應當設立物業專項維修資金。中心城市范圍內開發建設的商品房(含住宅、辦公、商業營業用房等)、拆遷安置用房、經濟適用住房、廉租住房等，均應繳納物業專項維修資金。未售出和不可銷售物業的專項維修資金由建設單位交存，并建立分戶帳。

第五條 業主經業主大會決定對物業專項維修資金實行業主自主管理的，應具備下列條件：

1．經公證機關公證的該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意由業主委員會管理的決議和業主簽名清單；

2．經公證機關公證的業主委員會全體成員同意管理物業專項維修資金，并承擔資金管理安全法律責任的聲明；

3．已在本市已建立物業專項維修資金實時查詢系統的商業銀行開設資金管理專戶，并與銀行簽訂了資金管理協議。

第六條 新建物業首期物業專項維修資金，由業主按照所擁有物業的產權面積交存。中心城市范圍內本實施細則施行前已取得《商品房預售許可證》和已竣工銷售的物業按原標準交存，本實施細則施行后同一物業管理區域內首次申請《商品房預售許可證》和竣工未開始銷售的物業專項維修資金交存標準為：不帶電梯的多層物業50元/M2，帶電梯的多層、小高層、地下室（半地下室）等物業75元/M2，高層物業100元/M2。今后交存標準的調整，由市物業管理主管部門會同市財政部門和市價格主管部門根據中心城市房屋建筑安裝工程平均造價的變化情況，定期測算公布。

第七條 公有住房出售后按規定歸集的維修基金，由物業專項維修資金管理機構統一管理，專戶存儲，并在各自歸集范圍內統籌使用，其增值部分統一用于補貼歸集范圍內未建立物業專項維修資金住宅小區異產毗連房屋共有部位、共有設施設備維修經費的不足。

第八條 新建物業首次交存物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照本實施細則第六條的規定交存物業專項維修資金。

第九條 實行業主自主管理物業專項維修資金的，業主大會必須形成決議，其決議應包括以下內容：

1．物業管理區域維修資金使用管理制度、應急支取預案；

2．以業主委員會的名義開設本物業管理區域的維修資金賬戶；

3．明確業主委員會是本物業管理區域維修資金賬戶日常管理人；

4．確定業主委員會主任、副主任是維修資金賬戶的責任人；

5．物業專項維修資金無法保值增值或導致資金流失的解決方案；

6．物業專項維修資金的使用方案和使用程序；

7．建立分戶帳；

8．確定已建立實時查詢系統的資金存儲銀行；

9．其他有關維修資金的決議事項。

上述決議內容須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主簽名同意后，由業主大會出具相關書面決定，報所在地市、區物業管理主管部門備案，并通知所在地市、區物業維修資金管理機構。

市、區物業專項維修資金管理機構應當在收到通知之日起30日內，將該物業管理區域物業專項維修資金本息劃入存儲銀行指定帳戶，有關賬冊移交業主委員會。

第十條 由市、區物業專項維修資金管理機構管理的，應當按有關規定在已建立實時查詢系統的商業銀行開立專戶，并簽訂資金管理協議，專項儲存維修資金，以物業區域為管理單位，以幢為單位設帳，并按房號設分戶賬。專戶管理銀行應按協議建立實時查詢系統，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢，并定期向物業管理主管部門、物業專項維修資金管理機構發送物業專項維修資金對賬單。

第十一條 根據維修資金使用方案實施，物業專項維修資金不足支付維修費用或使用后物業管理區域內有一幢以上物業的業主分戶帳不足首期專項維修資金繳存額的30%時，實施物業管理且已成立業主大會的，由業主大會制定續交方案；未實施物業管理或未成立業主大會的，由社區居民委員會會同相關業主制定續交方案。續交方案需經相關物業區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。續交后的專項維修資金余額不得低于按當年政府公布的繳交標準計算的專項維修資金額度。續交的物業專項維修資金由房屋所有權人繳交。

未使用房屋的所有權人也應當續交物業專項維修資金。

物業專項維修資金的具體續交工作可由業主委員會或由業主委員會委托物業服務企業實施。業主委員會或其委托的物業服務企業應當及時將續交的專項維修資金移交相應的管理機構。

未實施物業管理或未成立業主委員會的小區，物業專項維修資金的續交工作由所在社區居民委員會負責。

物業專項維修資金管理機構收到續交的物業專項維修資金后，應當出具憑證，并負責在物業管理區域內公告。

第十二條 物業管理區域內保修期限滿后，共有部位1000元以上、共有設施設備3000元以上的維修、更新和改造費用，可在物業專項維修資金中列支，不同性質的部位或設施設備的維修不能歸并為單體項目工程。物業服務合同另有約定的，從其約定。

保修期限自物業交付之日起計算。

第十三條 物業專項維修資金的支出由相關業主按照其物業產權面積的比例按以下原則分攤：

1.涉及整個物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由該區域全體業主按產權面積所占比例分攤，在該區域全體業主的專項維修資金賬戶中列支；

2.涉及單幢或部分物業共有部分，共有設施設備的維修、更新和改造費用，由涉及的相關業主按產權面積所占比例分攤，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

第十四條 設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新，應急備用金為物業專項維修資金實交總額的5%。

發生前款規定的緊急情況，經業主委員會或者社區居民委員會申請，可直接撥付不超過實交總額5%的維修資金。應急備用金使用后，業主委員會或居民委員會應及時提供工程決算、工程質量驗收合格證明和使用應急維修資金涉及區域業主名冊，辦理分攤核銷手續，經維修資金管理機構審核后補足應急備用金。

第十五條 申請劃撥物業專項維修資金，須提供以下材料：

1．物業專項維修資金劃撥申請表；

2．物業專項維修資金使用方案（經維修區域內涉及業主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意）。

使用方案可以對維修項目竣工結算超過預算額度進行規定，但最高不得超過預算額度的10%且不超過1萬元；

3．業主委員會或居民委員會與施工單位簽訂的施工合同；

4．物業專項維修資金列支范圍的業主名冊；

5．經業主委員會或社區居民委員會審核的資金使用預算書；

6．經辦人身份證復印件（原件校驗）；

7．其他應提供的資料。

業主委員會或居民委員會應將物業專項維修資金的使用方案、施工項目及其預結算等及時在相關區域內公示，告知全體業主。

第十六條 物業專項維修資金管理機構根據申請進行審核，并按以下原則劃撥維修資金：

1．金額在5萬元以下的，項目竣工后，未超過使用方案規定額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具審核同意的工程決算單、工程質量驗收證明、公示資料，物業專項維修資金管理機構一次性將維修資金劃轉至申請單位；

2．申請金額在5萬元以上的，由物業專項維修資金管理機構按合同約定的支付方式分期撥付，但最高不超過核準使用額度的70%；項目竣工后，未超過使用方案規定額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具工程質量驗收證明、委托專業審計機構審核并經業主委員會或社區居民委員會同意的工程決算審價報告、公示資料，物業專項維修資金管理機構將維修資金尾款劃轉至申請單位；

3．項目竣工后，結算金額超過使用方案規定額度，使用方案中沒有規定，或使用方案有規定但超過方案規定超支額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具情況說明，提供經維修區域內涉及業主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意的簽名清單后，物業專項維修資金管理機構才能劃撥超過使用方案規定額度部分資金。

第十七條 下列資金應當轉入物業專項維修資金：

（一）物業專項維修資金規定的存儲凈利息；

（二）利用物業專項維修資金購買國債的增值凈收益；

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；

（四）共有設施設備報廢后回收的殘值；

（五）業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；

（六）其他按規定轉入的資金。

第十八條 除《浙江省物業專項維修資金管理辦法》規定的使用用途外，任何人不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第十九條 專項維修資金管理機構經費按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》規定，在物業專項維修資金增值部分中提取12%，并單獨建帳，納入預算外資金管理，由市財政部門監管。

第二十條 物業專項維修資金的監督管理等應符合《浙江省物業專項維修資金管理辦法》的規定。

第二十一條 三縣物業專項維修資金管理可參照執行。

第二十二條 本實施細則由湖州市規劃與建設局負責解釋，自公布之日起施行。原《轉發市財政局等部門關于貫徹省住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法及實施意見的通知》（湖政辦發﹝2001﹞9號）同時廢止。






湖州市中心城市物業保修金管理實施細則



為了加強物業保修金的管理，保障物業正常維修和使用，維護業主的合法權益，根據《浙江省住宅物業保修金管理辦法》、《湖州市中心城市物業管理辦法》，結合本市實際，特制訂本實施細則：

第一條 本實施細則適用于湖州市中心城市范圍內新建用于銷售物業保修金（以下簡稱保修金）的交存、使用、退還、管理和監督。

第二條 市、區物業專項維修資金管理機構負責各自管轄區域內物業保修金收存、核算、退還等日常管理工作。

市、區物業維修資金管理機構應當按有關規定在商業銀行開立專戶，專項儲存保修金，以物業區域為管理單位設帳管理。

第三條 本實施細則發布后竣工的用于銷售的物業，建設單位均應當按照本辦法的規定交納保修金。

第四條 建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當一次性向所在地物業專項維修資金管理機構按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，作為物業保修期內保修費用的保證,并存入按有關規定在指定的商業銀行開設的專戶內。具體交納標準為：不帶電梯的多層物業20元/M2，帶電梯的多層、小高層、地下室（半地下室）等物業30元/M2，高層物業40元/M2。今后交納標準的調整，由市物業主管部門會同市財政部門和市價格主管部門根據中心城市房屋建筑安裝工程平均造價的變化情況，定期測算公布。

建設單位不按本辦法的規定交納或者補交保修金的，由物業主管部門責令限期交納；逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并依法給予處罰。

第五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。正常使用條件下，住宅物業保修期限為：

（一）屋面防水工程不低于8年；

（二）有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

（六）開發建設區域內的道路、綠化、其他設施設備按建設單位施工合同約定的保修年限確定，最低不得少于一年。

本辦法所稱的保修期限自物業交付消費者之日起計算。

第六條 在物業保修期內有下列情形之一，開發建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以啟動使用保修金：

（一）物業交付后，業主發現房屋建筑工程存在質量問題的；

（二）物業區域內未按經批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套，存在質量問題的；

（三）物業管理區域外由開發建設單位配套建設的道路、綠化、其他設施設備存在質量問題或不履行養護管理職責的。

第七條 申請使用保修金，需提供以下資料：

（一）業主發現房屋建筑工程存在質量問題的，由業主提供以下材料：

1．保修金使用申請；

2．有相應檢測資質的檢測機構或具有司法鑒定資格的專業部門出具的工程質量認定報告或書面意見；

3．維修方案及預算（含檢測鑒定費用）；

（二）物業區域內未按經批準的規劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套，存在質量問題的，由業主委員會（未成立業主委員會的為社區居民委員會）提供以下材料：

1．保修金使用申請；

2．相關行政主管部門出具的書面意見；

3．實施方案及預算。

（三）物業管理區域外由開發建設單位配套建設的道路、綠化、其他設施設備存在質量問題或不履行養護管理職責的，由相關行政管理部門提供以下材料：

1．保修金使用申請；

2．相關行政主管部門出具的書面意見；

3．實施方案及預算。

市、區物業主管部門收到申請后，經核實在保修期內且出具工程質量認定報告或書面意見的機構符合法定資質的，書面通知督促開發建設單位組織維修或提出解決方案，開發建設單位在收到書面通知后十五個工作日內不組織維修，也不提出解決方案的，由業主、業主委員會（未成立業主委員會的為社區居民委員會）或相關行政主管部門組織維修，并通知物業維修資金管理機構在保修金中列支維修費用，同時告知物業開發建設單位。

第八條 保修金存儲期限為8年。

物業維修資金管理機構應當在物業產權初始登記之日起滿8年的前一個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業區域內予以公示。無異議的，按照前款規定將保修金本金和同期銀行活期存款利息退還給建設單位。

保修金增值收益的12%用于保修金管理費用，納入部門預算管理，并與保修金分賬核算，納入預算外資金管理，由市財政部門監管。其余增值收益統一納入公有住房出售專項維修基金增值收益，專項用于政府指令性老小區物業管理。

第九條 物業保修金的監督管理等應符合《浙江省住宅物業保修金管理辦法》的規定。

第十條 三縣物業保修金管理可參照執行。

第十一條 本實施細則由湖州市規劃與建設局負責解釋，自公布之日起施行。































湖州市中心城市物業區域相關共有

設施設備管理實施細則



為確保物業區域內相關共有設施設備的正常運轉，維護業主、物業服務企業、相關專業單位的合法權益，根據國家有關法律、法規和《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》、《湖州市中心城市物業管理辦法》，結合本市實際，特制訂本實施細則。

第一條 本實施細則適用于湖州市中心城市物業區域內相關共有設施設備的建設施工、移交接收、維修養護、更新改造及其管理。

第二條 新建物業區域內的下列共有設施設備在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前完成移交接收工作：

1．給水：物業區域內業主分戶計量表具以外的為供水服務的管道、增壓泵房及設施設備、與供水管道直接相連的消火栓等給水設施移交給城市自來水供水企業。

2．供電：物業區域內業主分戶電表以外的電纜、開關（分支）箱、箱式變壓器、配電房及相關設施設備等移交給供電企業；住宅小區內的路燈照明設施移交給城市道路照明設施管理機構。

3．燃氣：物業區域內業主分戶燃氣計量表以外的管道及調壓設備等移交給燃氣供氣企業。

4．供熱：物業區域內業主分戶熱水計量表以外的管道及調壓設備等移交給供熱企業；

5．通信、有線電視：物業區域內業主分戶門以外的線路和管道、分支箱、機房、機站、天線等移交給通信、有線電視經營企業。

第三條 物業區域內共有設施設備經驗收合格后，移交給相關專業單位負責管理。同時，建設單位應及時將相關共有設施設備的技術資料移交給相關專業單位。

本細則施行前已成立業主大會的物業小區，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續；未實施物業管理已交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處、社區居民委員會負責牽頭，參照前款規定組織辦理移交手續。

專業單位在接管已交付使用住宅小區時，發現共有設施設備運轉不正常或存在安全隱患時，應當會同業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會將設施設備修復正常、消除隱患后，辦理接收管理手續。

第四條 物業區域內共有設施設備的移交、接收、維修、養護、更新改造等應符合《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》。

第五條 違反本實施細則規定，專業單位無正當理由拒絕、拖延接收管理物業區域共有設施設備的，由市、區人民政府責令限期接收管理。

新建物業區域經建設工程竣工綜合驗收合格后，專業單位無正當理由拒絕、拖延接收管理物業區域共有設施設備或專業單位接收管理不及時，造成物業區域內業主正常生活受到影響或人身安全和財產受到損害的，專業單位應當承擔相應的賠償責任。

第六條 物業區域內按照規劃建設的共有設施設備，不得改變用途。專業單位認為確需改變共有設施設備的，應當提請業主大會討論，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，由專業單位依法辦理相關手續后予以實施。

第七條 相關專業單位接收管理物業區域共有設施設備后所發生維修、養護、更新改造等費用，在企業成本中列支。

第八條 三縣物業區域相關共有設施設備管理可參照執行。

第九條 本實施細則由湖州市規劃與建設局負責解釋，自公布之日起施行。