關(guān)于印發(fā)淮安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則（試行）的通知

淮政發(fā)〔2010〕209號


各縣（區(qū)）人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位，部省屬駐淮單位：
《淮安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，希認真貫徹執(zhí)行。

淮安市人民政府
二○一○年十一月一日


淮安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則（試行）


第一章 總則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。
第二條 本市行政區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的設(shè)立、選舉及其活動適用本細則。
第三條 縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門負責對本行政區(qū)設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導和監(jiān)督。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責對本轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導、協(xié)助和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會
第四條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（一）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%；
（二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但已使用1年以上。業(yè)主認為符合上述規(guī)定條件的，應(yīng)當書面提請物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、協(xié)助召開首次業(yè)主大會會議，表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。建設(shè)單位應(yīng)當按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面申請之日起15日內(nèi)，對物業(yè)管理區(qū)域是否具備成立業(yè)主大會的條件進行核查；對符合成立業(yè)主大會條件的，應(yīng)當自收到書面申請之日起60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。
第六條 籌備組按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十條規(guī)定組建。建設(shè)單位因特殊原因未委派代表參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現(xiàn)缺額時，應(yīng)按原組建方式及時調(diào)整補充。
第七條 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）模范履行業(yè)主義務(wù)；
（三）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強公信力和組織能力；
（四）具有參與籌備工作的時間。第八條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會組織業(yè)主推薦或自薦的基礎(chǔ)上，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)商確定。非自然人業(yè)主代表應(yīng)委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其業(yè)主代表職責。
第九條 籌備組應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下開展工作，籌備組工作實行少數(shù)服從多數(shù)。
第十條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，并自首次業(yè)主大會會議召開之日起30日內(nèi)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。非籌備組原因造成前款事項不能按期完成的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以適當延期，延長期限由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)具體情況確定。在規(guī)定期限內(nèi)不能召開首次業(yè)主大會會議，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可宣布籌備組解散，并按照本章有關(guān)規(guī)定重新組建籌備組，籌備首次業(yè)主大會會議。
第十一條 專有部分占建筑物總面積20％以上且占總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)以書面方式提出。書面提議應(yīng)注明召開臨時業(yè)主大會理由、議題、提議業(yè)主物業(yè)坐落、房屋產(chǎn)權(quán)證明編號、專有部分面積、聯(lián)系電話，并有提議業(yè)主簽名。業(yè)主委員會認為需要對業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的真實性進行核實的，應(yīng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導監(jiān)督下對業(yè)主身份進行調(diào)查核實。調(diào)查核實工作應(yīng)自收到專有部分占建筑物總面積20％以上且占總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議后20日內(nèi)完成；情況屬實的，應(yīng)自調(diào)查核實完成之日起15日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議。
第十二條 業(yè)主大會會議應(yīng)采取記名投票方式進行表決。業(yè)主大會會議表決票、選舉票上不得印有傾向性、誤導性等不利于公平、公正選舉的內(nèi)容。業(yè)主大會會議表決票、選舉票票樣應(yīng)由籌備組、業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查；業(yè)主大會會議應(yīng)使用經(jīng)過上述審查通過后的表決票、選舉票進行投票，否則表決、選舉無效。
第十三條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）規(guī)定進行認定。專有部分面積按建筑面積計算。沒有建筑面積的按套內(nèi)面積計算。
第十四條 一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)推選其中一人行使表決權(quán)、選舉權(quán)；夫妻共有的，任何一方行使表決權(quán)、選舉權(quán)都視為另一方同意，且一方行使表決權(quán)、選舉權(quán)后，另一方不再擁有表決權(quán)、選舉權(quán)。
第十五條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前將會議時間、會議形式、會議內(nèi)容（包括需提交表決、選舉的有關(guān)事項及具體內(nèi)容）等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式通告全體業(yè)主。
第十六條 采取書面征求意見形式召開業(yè)主大會的，籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)在業(yè)主大會召開前，組織人員按規(guī)定的時間、方式將表決票、選舉票送達業(yè)主，并做好簽收和登記工作。業(yè)主應(yīng)按規(guī)定的時間、方式投票。籌備組或業(yè)主委員會可組織人員在投票截止前回收表決票、選舉票，并做好登記工作。
第十七條 投票截止后，經(jīng)統(tǒng)計參加業(yè)主大會會議的業(yè)主達不到《物業(yè)管理條例》第十二條第一款規(guī)定，或需業(yè)主大會決定事項達不到《物業(yè)管理條例》第十二條第三款規(guī)定的，籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)延長投票時間，并通告全體業(yè)主，延長時間自投票截止日起不得超過30日。延長期內(nèi)，籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)組織人員催收表決票、選舉票。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會的職責；
（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會會議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會委員、候補委員資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第十九條 業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當自決定作出之日起5日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。
第三章 業(yè)主委員會
第二十條 業(yè)主委員會由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當為5至15名的單數(shù)；候補委員人數(shù)按照不低于委員人數(shù)的40%設(shè)置。業(yè)主委員會組成人員及其配偶、直系親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的單位兼職。
第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于20%。
第二十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三十一條第一款第（一）至（六）項條件；
（二）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的單位兼職。
第二十三條 業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組、業(yè)主委員會組織業(yè)主推薦或自薦，籌備組、業(yè)主委員會應(yīng)當審查參選人的資格，結(jié)合物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單。
第二十四條 業(yè)主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票多少順序確定當選人，候補委員排列位序依據(jù)得票多少確定。
第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名，副主任若干名。
第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件同時向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主委員會備案申報表；
（二）業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉和業(yè)主委員會主任、副主任選舉情況；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（五）業(yè)主大會決定的其他事項；
（六）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)，持涉及變更內(nèi)容的有關(guān)文件向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門申報備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自收到申報備案文件材料之日起10日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭，會同縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門共同審查，并作出是否出具備案證明的決定。
第二十七條 業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的工作職責由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；業(yè)主大會議事規(guī)則未作規(guī)定的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)予以規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主委員會委員、候補委員實行任期制。業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責。業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)，候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會自然人委員、候補委員不能委托代理人參加業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會中的非自然人委員、候補委員應(yīng)委派具有民事行為能力的自然人作為代表，履行其委員、候補委員職責。
第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)由參會委員簽字確認；委員有不同意見的，應(yīng)記錄在案。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。
第三十一條 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復；業(yè)主要求書面答復的，應(yīng)予書面答復。業(yè)主委員會應(yīng)當定期將工作情況通過通告等形式向全體業(yè)主報告。
第三十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第四十四條規(guī)定情形之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20％投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，可以決定是否終止其委員、候補委員資格。
第三十三條 業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員資格自行終止：
（一）任期屆滿的；
（二）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；
（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的單位兼職；
（四）死亡或喪失民事行為能力；
（五）依法被限制人身自由的；
（六）政策法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第三十四條 業(yè)主委員會委員、候補委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財物移交給業(yè)主委員會。
第三十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，因委員資格終止而出現(xiàn)空缺的，業(yè)主委員會應(yīng)決定從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員。
第三十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告（業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的除外），并接受業(yè)主的監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
第三十七條 業(yè)主委員會辦公用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排。
第三十八條 籌備組應(yīng)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的證明到公安部門指定的單位刻制籌備組印章。籌備組應(yīng)自業(yè)主委員會經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)之日起10日內(nèi)，將其印章移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，將其保管的檔案資料及其屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門出具的業(yè)主委員會備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
第四章 指導和監(jiān)督
第三十九條市、縣（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)組織業(yè)主委員會委員、候補委員培訓。
第四十條 除籌備組、業(yè)主委員會、居民居委會外，任何單位和個人不得籌備、組織召開業(yè)主大會會議（含首次業(yè)主大會會議）。
第四十一條 任何單位和個人擅自刻制籌備組、業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章涉嫌違法的，由公安部門依法查處。
第四十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，業(yè)主委員會或業(yè)主委員會其他委員可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交。
第五章 附則
第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會名稱應(yīng)與物業(yè)管理區(qū)域名稱相一致。
第四十四條 市房產(chǎn)行政主管部門可以制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等與業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉及其他活動有關(guān)的示范文本，供參照使用。
第四十五條 本細則由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。
第四十六條 本細則自2010年12月1日起施行。我市原有的政策規(guī)定與本細則不一致的，按本細則執(zhí)行。