荊州市人民政府關(guān)于印發(fā)《荊州市房地產(chǎn)稅收征收管理實(shí)施辦法》的通知

荊政規(guī)〔2009〕2號(hào)


各縣、市、區(qū)人民政府，荊州開發(fā)區(qū)，市政府各部門：��

　　現(xiàn)將《荊州市房地產(chǎn)稅收征收管理實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。��

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二○○九年三月二十九日



荊州市房地產(chǎn)稅收征收管理實(shí)施辦法�オ�



第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)各級(jí)地稅、國土資源、房產(chǎn)、發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃和財(cái)政等管理部門的相互配合，強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的征收管理，充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕82號(hào)）、《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）、《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕14號(hào)）和《省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理工作的通知》（鄂政辦電〔2008〕138號(hào)）及其他有關(guān)文件精神,結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。��

第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收管理活動(dòng)。凡在本市從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人,均為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)繳地方各項(xiàng)稅費(fèi)的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。��

第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)業(yè),是指提供建筑安裝、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)。��

提供建筑安裝業(yè)勞務(wù)是指提供建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。��

銷售不動(dòng)產(chǎn)是指銷售建筑物及其他土地附著物,包括:新建房屋(即增量房)銷售和二手房(即存量房)交易。��

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指通過國土資源部門以招、拍、掛或其他方式有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。��

　　第四條 從事房地產(chǎn)業(yè)的納稅人應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅和地方教育發(fā)展費(fèi)、河道堤防維護(hù)費(fèi)及價(jià)格調(diào)節(jié)基金。��

　　第五條 下列行為屬于房地產(chǎn)稅收的征稅范圍:��

　　（一）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物及其他土地附著物的行為。��

　　（二）將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為。��

　　（三）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為。��

　　（四）未到國土資源、房產(chǎn)部門辦理土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),但實(shí)際已經(jīng)取得土地或不動(dòng)產(chǎn)的占用、使用和處置權(quán),并將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自主轉(zhuǎn)讓或銷售給他人,同時(shí)向?qū)Ψ绞杖×素泿拧⒇浳锘蚱渌��?jīng)濟(jì)利益的行為。��

　　（五）土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為；土地使用者和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。��

　　（六）接受他人委托代建不動(dòng)產(chǎn)，但以接受人自己的名義辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)建成后將不動(dòng)產(chǎn)交給委托人的行為；在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資者在工程完工前,將自身全部的權(quán)利、義務(wù)(即已完工工程及其權(quán)益)有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。��

　　（七）對(duì)一方提供土地使用權(quán)，一方提供資金,合作建造不動(dòng)產(chǎn)的行為,分別征收營業(yè)稅：��

　　1．合作雙方按比例取得部分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或取得固定利潤或銷售收入的,對(duì)提供土地使用權(quán)的一方按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為征稅，對(duì)出資方按銷售不動(dòng)產(chǎn)行為征稅。若合作一方或雙方將分得房屋進(jìn)行銷售,以銷售者作為納稅人按銷售不動(dòng)產(chǎn)行為征稅；��

　　2．對(duì)出地方提供土地使用權(quán)，由出資方負(fù)責(zé)建造不動(dòng)產(chǎn)并使用若干年,期滿后不動(dòng)產(chǎn)無償歸還給提供土地使用權(quán)一方的,對(duì)提供土地使用權(quán)的一方按“服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征稅，對(duì)出資方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，將出資方的投資額確定為應(yīng)納稅營業(yè)額；��

　　３．合作雙方成立合營企業(yè),合作建房，房屋建成后,雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤共享的方式分配利潤的,只對(duì)合營企業(yè)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。��

　　第六條 整合征管資源,實(shí)行房地產(chǎn)稅收一體化管理。各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照行業(yè)管理的要求，將房地產(chǎn)稅收集中到一個(gè)征收機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。��

　　第七條 對(duì)納稅人發(fā)生的不同應(yīng)稅行為，分別按以下稅（費(fèi)）率或附征率計(jì)征地方各項(xiàng)稅費(fèi)：��

　　（一）凡納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)征收下列稅費(fèi)：��

　　1．營業(yè)稅及其附加稅（費(fèi)）。營業(yè)稅按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額，依5%的稅率征收；城建稅按實(shí)繳營業(yè)稅稅額7%（鎮(zhèn)5%、鄉(xiāng)1%）征收，教育費(fèi)附加按實(shí)繳營業(yè)稅稅額3%征收，河道堤防維護(hù)費(fèi)按實(shí)繳營業(yè)稅稅額2%征收；��

　　2．地方教育發(fā)展費(fèi)按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額的0．1%征收；��

　　3．價(jià)格調(diào)節(jié)基金按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額的0．1%征收；��

　　4．印花稅按書立的購房合同（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）金額,依0．05%的稅率征收，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；��

　　5．土地增值稅按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入分別實(shí)行預(yù)征和核定征收：��

　　（1）對(duì)財(cái)務(wù)健全的企業(yè)，按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入實(shí)行預(yù)征，預(yù)征率分別為:普通住房0．5%,其他住房2%,開發(fā)項(xiàng)目完工后匯算清繳;單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),按轉(zhuǎn)讓收入額依5%的比例預(yù)征;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位按轉(zhuǎn)讓收入額依2%的比例預(yù)征；��

　　（2）凡財(cái)務(wù)制度不健全或符合清算條件拒不實(shí)行清算的企業(yè)，按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入實(shí)行核定征收，核定征收率為：普通住房1%,其他住房2%,轉(zhuǎn)讓舊房（存量房）2．5％，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；��

　　（3）個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。��

　　6．企業(yè)所得稅。凡財(cái)務(wù)制度不健全的,一律按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額附征。銷售非普通住房或其他不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),在荊州城區(qū)的，依3．5%的附征率計(jì)征；在其他地區(qū)的，依2%的附征率計(jì)征。銷售普通住房，在荊州城區(qū)的，依2%的附征率計(jì)征；在其他地區(qū)的，依1%的附征率計(jì)征。��

　　凡財(cái)務(wù)制度健全并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入實(shí)行預(yù)繳所得稅的，先預(yù)繳后匯算清繳，其預(yù)繳率統(tǒng)一為2%。��

　　7．個(gè)人所得稅。凡能據(jù)實(shí)征收的，按《個(gè)人所得稅法》規(guī)定計(jì)征；凡不能據(jù)實(shí)征收的，按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額附征。銷售非普通住房或其他不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),在荊州城區(qū)的，依4%的附征率計(jì)征；在其他地區(qū)的，依2%的附征率計(jì)征。銷售普通住房，在荊州城區(qū)的，依2%的附征率計(jì)征；在其他地區(qū)的，依1%的附征率計(jì)征。��

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋，凡能據(jù)實(shí)征收的，按《個(gè)人所得稅法》規(guī)定計(jì)征；凡不能據(jù)實(shí)征收的，按轉(zhuǎn)讓收入額附征。轉(zhuǎn)讓普通住房，依1%的附征率計(jì)征；轉(zhuǎn)讓非普通住房，依2%的附征率計(jì)征。��

　　8．契稅按取得不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)成本價(jià)征收,稅率為4%。其中個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的稅率為1％，首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具;購買90平方米－140平方米（含）普通住房的稅率為2%。��

　　9．耕地占用稅按實(shí)際占用耕地面積征收,征收標(biāo)準(zhǔn)為:荊州城區(qū)每平方米45元(其中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)每平方米35元),沙市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、荊州區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江陵縣、松滋市、公安縣、石首市、監(jiān)利縣、洪湖市為每平方米25元。��

　　（二）凡納稅人發(fā)生建筑安裝行為的，應(yīng)征收下列稅費(fèi)：��

　　1．營業(yè)稅及其附加稅（費(fèi)）。營業(yè)稅按工程收入額依3%的稅率計(jì)征;城建稅按實(shí)繳營業(yè)稅稅額7%（鎮(zhèn)5%、鄉(xiāng)1%）征收，教育費(fèi)附加按實(shí)繳營業(yè)稅稅額3%征收，河道堤防維護(hù)費(fèi)按實(shí)繳營業(yè)稅稅額2%征收；��

　　2．地方教育發(fā)展費(fèi)按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額的0．1%征收；��

　　3．價(jià)格調(diào)節(jié)基金按銷售（轉(zhuǎn)讓）收入額的0．1%征收；��

　　4．印花稅按書立的建筑安裝合同金額,依0．03%的稅率征收；��

　　5．企業(yè)所得稅。凡財(cái)務(wù)制度不健全的,一律按工程收入附征。在荊州城區(qū)的，依3%的附征率計(jì)征；在其他地區(qū)的，依1��5%的附征率計(jì)征。凡財(cái)務(wù)制度健全并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定按工程收入實(shí)行預(yù)征所得稅的，先預(yù)征后匯算清繳，其預(yù)征率統(tǒng)一為2%；��

　　6�眰�(gè)人所得稅。凡能據(jù)實(shí)征收的，按《個(gè)人所得稅法》規(guī)定計(jì)征；凡不能據(jù)實(shí)征收的，按工程收入額附征，依1��5%的附征率計(jì)征。��

　　第八條 納稅人提供建筑安裝勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以向?qū)Ψ绞杖〉娜�部�(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為營業(yè)額。全部?jī)r(jià)款，是指成交合同的總價(jià)格,包括向?qū)Ψ绞杖〉母鞣N物質(zhì)利益、分期付款金額以及金融機(jī)構(gòu)提供的按揭貸款；價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。��

納稅人提供建筑安裝勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,以及將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的,主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以本地區(qū)當(dāng)月或近期轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格作為其營業(yè)額；沒有同類平均價(jià)格的,按核定的計(jì)稅價(jià)格作為其營業(yè)額。��

　　第九條 納稅人提供建筑安裝勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)納營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為其收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款項(xiàng)(含預(yù)收定金)方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為其收到預(yù)收款(預(yù)收定金)的當(dāng)天。將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。��

　　第十條 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的,應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)銷售合同簽訂或建筑業(yè)工程合同簽定并領(lǐng)取建筑施工許可證之日起30日內(nèi),按國稅發(fā)〔2006〕128號(hào)文的規(guī)定,持有關(guān)資料向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目登記。��

建筑施工單位與單位或個(gè)人簽訂施工合同后,應(yīng)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理（注冊(cè)）稅務(wù)登記或建筑工程項(xiàng)目登記；建筑施工單位在領(lǐng)取工程款時(shí)，必須憑正式建安發(fā)票結(jié)賬。��

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)單位或個(gè)人在發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入時(shí),應(yīng)及時(shí)到地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購預(yù)售房款專用收據(jù),按月將取得的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅費(fèi)。開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后在房產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)到地稅機(jī)關(guān)將預(yù)售房款專用收據(jù)換成銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)單位或個(gè)人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取款項(xiàng)（包括收取預(yù)收定金）時(shí)，不得以其他任何收據(jù)代替。��

　　第十二條 地稅部門和相關(guān)職能部門要進(jìn)一步加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機(jī)制，共同抓好房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收控管；加快房地產(chǎn)業(yè)稅收征管互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)與應(yīng)用，完善綜合信息共享機(jī)制。��

　　（一）發(fā)改部門應(yīng)于每月10日前向地稅部門傳遞有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)信息。��

　　（二）建設(shè)、規(guī)劃部門應(yīng)于每月10日前向地稅部門傳遞房地產(chǎn)開發(fā)及建筑工程項(xiàng)目審批信息。��

　　（三）國土資源部門按照“先稅后證”的規(guī)定，憑耕地占用稅憑證（或減免稅證明）辦理耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)；憑契稅完稅憑證（或減免稅證明）辦理土地權(quán)屬登記或變更登記，并將耕地占用稅、契稅完稅憑證（或減免稅證明）存檔備查。凡未提供耕地占用稅、契稅完稅憑證（或減免稅證明）的，國土資源部門一律不得辦理耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)、土地權(quán)屬登記或變更登記。國土資源部門應(yīng)于每月10日前向地稅部門傳遞耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地、土地使用權(quán)交易信息。內(nèi)容包括承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地位置、價(jià)格、用途、面積等，地稅部門應(yīng)對(duì)上述信息認(rèn)真核對(duì)。��


　　（四）房產(chǎn)部門按照“先稅后證”的規(guī)定，憑銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和契稅完稅憑證（或減免稅證明）辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，并將契稅完稅憑證存檔備查。凡未提供銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和完稅憑證（或減免稅證明）的，房產(chǎn)部門一律不得辦理房屋權(quán)屬登記或變更登記。房產(chǎn)部門應(yīng)于每月10日前將房屋權(quán)屬登記或變更登記的信息向地稅部門傳遞，地稅部門應(yīng)對(duì)上述信息認(rèn)真核對(duì)。��

地稅契稅征收窗口應(yīng)依據(jù)納稅人報(bào)送的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和其他申報(bào)資料，受理契稅辦理事項(xiàng)，并將發(fā)票復(fù)印件作為申報(bào)資料存檔；對(duì)于報(bào)送資料不全者，應(yīng)要求其補(bǔ)充資料，否則不予受理。同時(shí)，地稅部門應(yīng)將實(shí)施有關(guān)稅收管理過程中獲取的信息按月定期傳遞給各有關(guān)職能部門。��

　　第十三條 對(duì)國土資源、房產(chǎn)部門配合稅收管理增加的支出，同級(jí)財(cái)政部門按其實(shí)際協(xié)助地稅部門征收稅額4－5％的比例撥付協(xié)稅護(hù)稅經(jīng)費(fèi)。��

　　第十四條 地稅部門工作人員在征稅過程中，經(jīng)發(fā)現(xiàn)有擅自減免稅和收人情稅行為的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定追究相關(guān)人員責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；納稅人若采取編造虛假合同、隱瞞收入、降低房?jī)r(jià)、減少房屋面積等方式造成少繳或不繳稅款的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；納稅人違反規(guī)定未使用預(yù)售房款專用收據(jù)、專用發(fā)票和支付建筑施工工程款項(xiàng)時(shí)，未憑地稅部門出具的正式建筑安裝發(fā)票的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。��

相關(guān)職能部門未按要求及時(shí)傳遞信息，追究相關(guān)人員責(zé)任；對(duì)未做到“先稅后證”規(guī)定的，要追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重且造成稅款流失的，由失職單位補(bǔ)交相應(yīng)流失稅款，并對(duì)相關(guān)失職人員依法給予行政處分。��

　　第十五條 各縣市區(qū)政府可按照本辦法規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定房地產(chǎn)稅收征收管理的具體實(shí)施方案。��

　　第十六條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市地稅局負(fù)責(zé)解釋，其未盡事項(xiàng)，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)政策執(zhí)行。��

　　第十七條 本辦法有效期為2年，自2009年1月1日起施行。