溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法

溫政令第109號


《溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》已經(jīng)市人民政府第23次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

　　 市 長 趙一德

　　 二○○九年四月十七日

溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)、信用的原則。

　　第四條 溫州市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的主管部門。其主要職責(zé)是：

　　（一）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；

　　（二）制定物業(yè)管理項(xiàng)目評標(biāo)辦法和招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本；

　　（三）建立并管理物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)專家?guī)欤?br>
　　（四）負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)的備案管理工作；

　　（五）處理有關(guān)投訴；

　　（六）查處違法招標(biāo)投標(biāo)行為。

　　市物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)理辦公室具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 招 標(biāo)

　　第五條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　（一）住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的前期物業(yè)管理項(xiàng)目；

　　（二）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　第六條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)：

　　（一）規(guī)劃總建筑面積10萬（含）平方米以上的多層項(xiàng)目；

　　（二）規(guī)劃總建筑面積5萬（含）平方米以上的高層項(xiàng)目；

　　（三）規(guī)劃總建筑面積7萬（含）平方米以上的多層、高層混合項(xiàng)目。

　　第七條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目可以邀請招標(biāo)：

　　（一）規(guī)劃總建筑面積5萬（含）平方米以上10萬平方米以下的多層項(xiàng)目；

　　（二）規(guī)劃總建筑面積3萬（含）平方米以上5萬平方米以下的高層項(xiàng)目；

　　（三）規(guī)劃總建筑面積4萬（含）平方米以上7萬平方米以下的多層、高層混合項(xiàng)目。

　　第八條 投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積4萬平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

　　（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

　　（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前1個(gè)月完成。

　　第十條 招標(biāo)人可以成立招標(biāo)小組或者委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體辦理招標(biāo)事宜。

　　前期物業(yè)招標(biāo)小組成員由建設(shè)單位指派，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)物業(yè)招標(biāo)小組由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。招標(biāo)小組成員人數(shù)不得少于3人。

　　第十一條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定在指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　第十二條 招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。

　　投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十一條第二款規(guī)定的事項(xiàng)。

　　第十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　（一）招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求；

　　（三）投標(biāo)人資格、投標(biāo)文件格式和主要內(nèi)容、投標(biāo)保證金；

　　（四）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；

　　（五）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)、投標(biāo)有效期截止時(shí)間；

　　（六）物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明；

　　（七）其他需要說明的內(nèi)容。

　　第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持下列材料向物業(yè)主管部門備案：

　　（一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　（二）業(yè)主大會(huì)決議；

　　（三）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；

　　（四）招標(biāo)文件；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托合同。

　　物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)備案材料有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第十五條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

　　第十六條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人超過5家的，招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家的正式投標(biāo)人。

　　第十七條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并報(bào)物業(yè)主管部門備案。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　第三章 投 標(biāo)

　　第十八條 持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)。

　　第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件包括技術(shù)標(biāo)文件和信譽(yù)標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競爭行為的內(nèi)容。

　　有投標(biāo)競價(jià)的，投標(biāo)文件可以設(shè)立經(jīng)濟(jì)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按前款要求進(jìn)行編制。

　　第二十條 投標(biāo)文件形式應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求，技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)分別編制。

　　第二十一條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。

　　投標(biāo)保證金一般不得超過一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5%，最高不得超過10萬元人民幣。

　　第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。

　　招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，并向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，不得擅自開啟。投標(biāo)文件提交截止時(shí)間過后，有效投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

　　第二十三條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

　　第二十四條 招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止時(shí)間止，最短不得少于20日。

　　第二十五條 投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)無效：

　　（一）未按招標(biāo)文件規(guī)定密封或者加蓋印章的；

　　（二）未按招標(biāo)文件規(guī)定的格式要求提交的；

　　（三）逾期送達(dá)的。

　　投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的，視為投標(biāo)無效。

　　第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的當(dāng)日在物業(yè)主管部門監(jiān)督下由招標(biāo)人組織公開進(jìn)行。

　　第二十七條 評標(biāo)應(yīng)當(dāng)由依法組建的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

　　第二十八條 評標(biāo)委員會(huì)的專家，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前1日從溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取，評標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

　　有下列情形之一的，不得擔(dān)任評標(biāo)委員會(huì)成員：

　　（一）投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬；

　　（二）與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的；

　　（三）曾在招標(biāo)、評標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法或者不正當(dāng)行為受過行政處罰或者刑事處罰的。

　　評標(biāo)委員會(huì)成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避。

　　第二十九條 評標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

　　第三十條 評標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

　　評標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處。

　　評標(biāo)委員會(huì)成員和參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審、比較以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　第三十一條 評標(biāo)包括評議技術(shù)標(biāo)文件、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件、信譽(yù)標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行。

　　第三十二條 技術(shù)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配置方案；

　　（二）管理方案；

　　（三）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法；

　　（四）服務(wù)質(zhì)量控制方法。

　　第三十三條 信譽(yù)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

　　（一）企業(yè)規(guī)模和資質(zhì)；

　　（二）社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績；

　　（三）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人業(yè)績。

　　第三十四條 現(xiàn)場答辯評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

　　（一）語意表達(dá)；

　　（二）物業(yè)管理法規(guī)、政策熟悉程度；

　　（三）物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平。

　　第三十五條 設(shè)有經(jīng)濟(jì)標(biāo)的，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)；

　　（二）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營成本支出測算。

　　第三十六條 評標(biāo)委員會(huì)完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面報(bào)告，推薦不超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。在確定的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　第三十七條 評標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)會(huì)議結(jié)束后由物業(yè)主管部門予以公示，公示期為3日；公示期間，投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人有權(quán)以書面形式向招標(biāo)人提出異議或者向物業(yè)主管部門投訴或者舉報(bào)。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴或者舉報(bào)之日起5個(gè)工作日內(nèi)依法處理，并予以書面答復(fù)。

　　第三十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)會(huì)議結(jié)束后30日內(nèi)確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，將未中標(biāo)的投標(biāo)文件退還投標(biāo)人。

　　第三十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)主管部門備案：

　　（一）評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告；

　　（二）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；

　　（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第四十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書之日起30日內(nèi)和中標(biāo)人簽訂書面合同，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行簽訂背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同簽訂之日起5日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。

　　中標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，投標(biāo)保證金不予退還。

　　招標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)給予中標(biāo)人不少于投標(biāo)保證金金額的賠償。

　　第四十一條 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，并不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目。

　　第四十二條 招標(biāo)人有下列行為之一的，中標(biāo)無效：

　　（一） 招標(biāo)人向他人透露己獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況的；

　　（二）招標(biāo)人違反規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的；

　　（三）招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的。

　　第四十三條 投標(biāo)人有下列行為之一的，中標(biāo)無效：

　　（一）投標(biāo)人互相串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的；

　　（二）投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會(huì)成員行賄等違法違紀(jì)手段謀取中標(biāo)的；

　　（三）投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的；

　　（四）投標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第四十四條 對違反本辦法規(guī)定的行為，由物業(yè)主管部門依法予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十五條 物業(yè)主管部門工作人員在招標(biāo)投標(biāo)工作中以權(quán)謀私、徇私枉法、收受賄賂的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章 附 則

　　第四十六條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)用由招標(biāo)人承擔(dān)。

　　第四十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。2001年8月6日溫州市人民政府發(fā)布的《溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》（市政府令第52號）同時(shí)廢止。