南寧市物業(yè)管理辦法


《南寧市物業(yè)管理辦法》已于2007年7月20日經(jīng)市第十二屆人民政府第二十二次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起施行。

二〇〇七年八月二十八日

南寧市物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門。

縣、城區(qū)人民政府負責房產(chǎn)管理的部門（以下簡稱“縣、區(qū)房管部門”）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理。

規(guī)劃、建設等有關行政主管部門應當在各自職責范圍內(nèi)，負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關活動進行指導、監(jiān)督。

第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建立由縣、區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。

聯(lián)席會議由縣、區(qū)房管部門負責召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。

有下列情況之一的，應當召開聯(lián)席會議：

（一）涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益，但業(yè)主大會無法作出有效決定的；

（二）業(yè)主委員會不依法履行職責的；

（三）物業(yè)服務企業(yè)不依法經(jīng)營，損害業(yè)主合法利益，業(yè)主委員會提出協(xié)調(diào)要求的；

（四）發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。

第五條 縣、區(qū)房管部門應當建立投訴受理和糾紛調(diào)解制度,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴和糾紛。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 房屋權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人為業(yè)主。

房屋的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有使用的，視為業(yè)主。

尚未交付的房屋，其建設單位視為業(yè)主。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中依法享有權(quán)利和履行義務。

第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會召開之日起成立。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域原則上按照規(guī)劃總平面圖劃定的范圍確定。

兩個以上相鄰開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，區(qū)域之間道路相連、主要設施設備共用，且統(tǒng)一管理便于物業(yè)管理和業(yè)主使用的，經(jīng)相鄰各區(qū)域的業(yè)主大會同意，并經(jīng)征求民政、公安等部門意見后，市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)物業(yè)的共用設施設備、建設規(guī)模、社區(qū)建設等因素，劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。

總建筑面積達到50萬平方米以上的物業(yè)管理區(qū)域，具備獨立使用功能的設施設備，且分開便于物業(yè)管理和業(yè)主使用的，由建設單位在物業(yè)銷售前提出申請，并經(jīng)征求民政、公安等部門意見后，市房產(chǎn)行政主管部門可劃定為兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。

在首次業(yè)主大會會議上物業(yè)建筑面積原則上按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個產(chǎn)權(quán)的，以一個業(yè)主計算。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用的建筑面積達到50%以上，經(jīng)20%以上業(yè)主書面申請成立業(yè)主大會的，縣、區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導該物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會。

第十三條　對符合成立業(yè)主大會條件的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)房管部門應當在接到書面申請后20個工作日內(nèi)，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備組成員為5—15名的單數(shù)，負責下列籌備工作：

（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）參照市房產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；

（三）確認業(yè)主身份及其專有部分物業(yè)建筑面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款規(guī)定的事項應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于5日。

其他任何組織和個人，不得以業(yè)主大會籌備組的名義開展活動。

第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起60日內(nèi)，在縣、區(qū)房管部門的指導和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會�？h、區(qū)房管部門應當明確指導和監(jiān)督業(yè)主大會成立的工作流程和期限。

業(yè)主大會籌備組不接受縣、區(qū)房管部門的指導和監(jiān)督，自行開展籌備工作的，縣、區(qū)房管部門對其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會不予備案。

業(yè)主大會籌備組逾期不組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組自行解散。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出其他的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）有20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地縣、區(qū)房管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開或者采取其他補救措施。

第十八條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告通知全體業(yè)主。

召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的社區(qū)居民委員會。

業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）擬定物業(yè)共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主大會可以決議委托社區(qū)居民委員會履行業(yè)主委員會的職責。

第二十條 業(yè)主委員會的選舉工作應當遵循公平、公正、公開的原則，選舉業(yè)主委員會的投票期限一般為10日，1500戶以上的物業(yè)管理區(qū)域的投票期限可以延長至15日。

第二十一條 業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力，高中以上文化程度；

（二）遵紀守法；

（三）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)管理費用、專項維修資金等；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強；

（五）具有必要的工作時間和組織能力；

（六）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及下屬企業(yè)內(nèi)任職。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會會議成立情況說明、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會組成名單、內(nèi)部職責分工、業(yè)主委員會辦公場所證明文件等材料到縣、區(qū)房管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會備案的上述材料發(fā)生變更的，應當重新備案。

業(yè)主委員會自縣、區(qū)房管部門備案之日起成立，首屆任期為2年。新一屆的業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定，但一般不超過5年。

第二十三條 業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)應當參加市房產(chǎn)行政主管部門組織的免費業(yè)務培訓和會議，掌握物業(yè)管理相關法律政策。

第二十四條 業(yè)主委員會部分委員在任期內(nèi)提出辭職或委員資格終止的，業(yè)主大會應當在缺額之日起90日內(nèi)增補新委員。

第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動。

業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉；業(yè)主委員會全體委員在任期內(nèi)辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日前召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉；逾期未換屆的，縣、區(qū)房管部門應當指導換屆工作。

原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第二十六條 業(yè)主大會會議無法產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的印章暫交縣、區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。

重新選舉業(yè)主委員會時，參照首次業(yè)主大會會議的規(guī)定選舉新一屆業(yè)主委員會。

第二十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的津貼由全體業(yè)主承擔，有關費用的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自挪用業(yè)主大會、業(yè)主委員會的經(jīng)費。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第二十八條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

業(yè)主委員會應當自管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過之日起10日內(nèi)，將管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則報縣、區(qū)房管部門備案。

第二十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出違反法律、法規(guī)的決定。業(yè)主委員會不得從事直接經(jīng)營活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、人口與計生部門，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、計劃生育等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第三十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十三條 建設單位應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約報市房產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)銷售前將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十四條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致，并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設施、設備。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第三十五條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

符合以下情況，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)房管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)：

（一）投標人少于3個的；

（二）多層住宅項目總建筑面積在2萬平方米以下的；

（三）高層住宅項目總建筑面積在１萬平方米以下的；

（四）混合式住宅項目（含商住一體，多層、高層混合）總建筑面積在１萬平方米以下的。

第三十六條 建設單位控股的物業(yè)服務企業(yè)，不得參與本建設單位開發(fā)建設的住宅物業(yè)項目的前期物業(yè)管理招投標。

第三十七條 通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照下列規(guī)定完成物業(yè)管理招投標工作：

（一）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成。

第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，建設單位應當予以配合。

第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)名冊；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

在前期物業(yè)服務合同終止時，已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主大會、業(yè)主委員會；未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，將上述資料移交給原建設單位或縣、區(qū)房管部門。

第四十條 房屋產(chǎn)權(quán)名冊僅供核對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)，通知業(yè)主及方便物業(yè)管理使用，不得用于其他用途。

建設單位、業(yè)主委員會應當指定專人保管房屋產(chǎn)權(quán)名冊，并做好相關個人隱私保護工作。

第四十一條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務企業(yè)辦公用房、值班住宿用房和業(yè)主大會辦公用房 （以下合稱“物業(yè)管理用房”）。物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，不得作物業(yè)管理以外的其他用途。建設單位在申請房屋預售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應當對物業(yè)管理用房進行產(chǎn)權(quán)登記備案。

門衛(wèi)房、車庫、雜物房、設施設備用房不得抵作物業(yè)管理用房。

第四十二條 建設單位應當按照方便業(yè)主、便利服務的原則確定物業(yè)管理用房的位置。物業(yè)管理用房的層高不得低于2.2米，且具備基本的通風、采光等條件和進行普通以上裝修。

物業(yè)項目總建筑面積為50萬平方米以下的，建設單位應當按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理用房，且面積不得低于120平方米；物業(yè)項目總建筑面積為50萬平方米以上的，超出部分按超出面積1‰的標準配置物業(yè)管理用房。

建設單位應當在規(guī)劃報建圖紙中標明物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)項目建設時應當按規(guī)劃部門審定的圖紙建設物業(yè)管理用房。

分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，在首期開發(fā)時應當按照標準配置物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房中業(yè)主大會辦公用房所占比例不超過15%，且面積不得低于12平方米。

第四章 物業(yè)管理服務

第四十三條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，遵守國家和地方有關物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定。

外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的，應當持資質(zhì)證書等有關合法證件報市房產(chǎn)行政主管部門備案。

在本市承接物業(yè)的外地物業(yè)服務企業(yè)，應當在資質(zhì)年檢合格后30日內(nèi)，將企業(yè)年檢情況書面告知市房產(chǎn)行政主管部門。

第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一的物業(yè)管理。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、服務費用標準、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同后15日內(nèi)將物業(yè)服務合同報縣、區(qū)房管部門備案。已成立業(yè)主大會的，備案時應當附送業(yè)主大會選聘該物業(yè)服務企業(yè)的決議。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十七條 未經(jīng)業(yè)主大會選聘，物業(yè)服務企業(yè)不得進駐物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦理物業(yè)接管驗收手續(xù)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第三十九條第一款規(guī)定的資料。

第四十八條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期滿的90日前，組織召開業(yè)主大會作出是否延續(xù)物業(yè)服務合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書面通知物業(yè)服務企業(yè)。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)服務合同的，業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在原物業(yè)服務合同期滿前30日完成招投標工作。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交本辦法第三十九條第一款規(guī)定的資料，并辦理下列事項：

（一）對預收、欠繳的物業(yè)服務費用按實結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料；

（三）移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務合同尚未終止，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自撤出物業(yè)管理區(qū)域。

第五十條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中依法約定。

普通住宅的物業(yè)服務收費應當根據(jù)市價格行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門制定的服務等級標準的基準價及其浮動幅度進行確定。

第五十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。當事人有約定的，從其約定。

建設單位已按約定向業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務費用由業(yè)主交納。當事人有約定的，從其約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)直管公房租賃合同約定物業(yè)服務費由承租戶承擔的，直管公房承租人應當按約定交納物業(yè)服務費。

第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：

（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取；

（二）公共使用的由業(yè)主分攤，按照合同約定收取；

（三）物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取。

物業(yè)服務企業(yè)不承擔代收前款規(guī)定費用的義務。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂代收委托合同，實行有償服務。物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務企業(yè)代收的有關費用應當按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，由業(yè)主委員會提請業(yè)主大會同意后依法辦理有關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關手續(xù)。

第五十四條 業(yè)主應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應當經(jīng)過業(yè)主大會通過并報規(guī)劃行政主管部門辦理有關手續(xù)。影響毗連物業(yè)業(yè)主合法權(quán)益的，還應當征得毗連物業(yè)業(yè)主的書面同意。

第五十五條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意，并告知物業(yè)服務企業(yè)。

臨時占用、挖掘的道路、場地的，應當在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用和裝修物業(yè)應當遵守有關房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規(guī)定。

業(yè)主需要裝飾裝修物業(yè)的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)。

第五十七條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定的，從其約定；業(yè)主、物業(yè)使用人委托物業(yè)服務企業(yè)對專有部位、專有設備進行維修養(yǎng)護的，維修養(yǎng)護費用由雙方約定。

第五十八條 保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用在專項維修資金中列支。未建立專項維修資金的，由全體業(yè)主承擔，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定的，從其約定。

第五十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當將轉(zhuǎn)讓情況及時告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用。

業(yè)主出租物業(yè)的，應當將出租情況及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

第六十條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主委員會不得擅自同意他人利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車的車位、車庫，應當優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人的使用。車位、車庫不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

第六十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第六十三條 違反第十三條第三款規(guī)定，擅自以業(yè)主大會籌備組名義開展活動的，由縣、區(qū)房管部門責令其限期改正，可以并處100元以上1000元以下罰款。

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由縣、區(qū)房管部門責令其限期改正，并可處責任人100元以上1000元以下罰款，逾期不改正的，可以解散業(yè)主委員會：

（一）違反第十七條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會無正當理由不組織召開業(yè)主大會臨時會議的；

（二）違反第二十五條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿，擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動的；

（三）違反第二十五條第三款規(guī)定，拒不移交相關資料、印章及相關財物的；

（四）違反第二十七條第一款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自挪用業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費的；

（五）違反第二十七條第二款規(guī)定，未將工作經(jīng)費的使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的；

（六）違反第二十九條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的；

（七）違反第四十條規(guī)定，將房屋產(chǎn)權(quán)名冊用于非物業(yè)管理用途的。

（八）違反第四十八條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的。

第六十五條 違反第三十三條規(guī)定，建設單位在物業(yè)銷售前未將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明，由市房產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，可以并處5000元以上10000元以下罰款。

第六十六條 違反第四十三條規(guī)定，外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市承接物業(yè)未報備案的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。

第六十七條 違反第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定將物業(yè)服務合同報送備案，由縣、區(qū)房管部門責令限期報送備案，可以并處1000元以上10000元以下罰款。

第六十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以并處10000元以上50000元以下罰款，并提請原發(fā)證機關降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書：

（一）未經(jīng)業(yè)主大會選聘擅自進駐物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域未移交物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備的；

（三）物業(yè)服務合同尚未終止，擅自撤出物業(yè)管理區(qū)域的；

（四）物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的。

第六十九條 物業(yè)服務企業(yè)被依法撤銷資質(zhì)證書的，其法定代表人及負有主要責任的經(jīng)理、項目經(jīng)理等物業(yè)服務從業(yè)人員三年內(nèi)不得在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

第七十條 違反第六十條規(guī)定，業(yè)主委員會擅自同意他人利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，由縣、區(qū)房管部門責令其限期改正，可并處責任人1000元以上10000元以下罰款；有收益的，所得收益用于補充專項維修資金。

第七十一條 違反第六十二條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患危及公共利益及他人合法權(quán)益需維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主不予配合的，由縣、區(qū)房管部門予以警告，責令限期改正，可以并處100元以上1000元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十二條 物業(yè)管理行政主管部門及其工作人員不依法履行監(jiān)督管理職能、或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第七十三條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊、通道以及其他在使用上、功能上為整幢建筑服務的部位等。

本辦法所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性車庫車位、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第七十四條 本辦法自2007年10月1日起施行。